Новостройки приуныли

20 ноября 2022, 13:29
№47
СЕМЕН ЛИХОДЕЕВ/ТАСС

Праздник на улице застройщиков и банков закончился: Минфин заявил, что не будет в 2023 году продлевать льготную ипотеку. Это означает высокий риск снижения цен на жилье — по крайней мере, на 10‒20%. Но вот ждать полного уничтожения ценового пузыря последних лет вряд ли стоит. Застройщики и банки могут совместными усилиями держать цены на нужном уровне во что бы то ни стало. Государству не следует им помогать и откликаться на призывы о помощи — будет только справедливо, если застройщики потратят часть сверхприбылей, которые они заработали в 2020‒2021 годах, на то, чтобы прожить следующие год-два с минимумом продаж.

Льготная ипотека, позволяющая купить квартиру в новостройке стоимостью не выше 8 млн рублей в Москве и Петербурге и 3 млн рублей в других регионах под 6,5%, была запущена коронакризисной весной 2020 года с целью поддержать строительный сектор — тогда, в разгар пандемии, спрос действительно сильно упал. Успех оказался таким, что девелоперы несколько раз убеждали правительство продлить программу. Приходится признать: цель «поддержать строительный сектор» программа льготной ипотеки перевыполнила, превзойдя все ожидания. А вот для граждан она обернулась снижением доступности жилья из-за аномального роста цен. В Москве за да года, 2019-й и 2020-й, средняя цена квадратного метра выросла со 170 до 260 тыс. рублей, более чем на 50%. В Московской области — с 90 до 150 тыс., более чем на 60%.
Более того, льготная ипотека, расширяясь и превратившись из точечной меры поддержки стройки в коронакризис в инструмент ее мегаобогащения, привела к появлению серьезного дисбаланса на рынке недвижимости. В норме спрос на новостройки — а значит, и цены — всегда ниже, чем на вторичное жилье. Тут и риск недостроя, и более важные факторы: необходимость где-то жить, пока идет строительство, расходы на аренду либо сложный поиск денег на первый взнос. Но льготная ипотека позволила застройщикам поставить цены на новостройки вровень с ценами на «вторичку». Доходило до того, что квартира в старом районе с развитой инфраструктурой стоила столько же, сколько квартира в новом микрорайоне с отсутствующей транспортной доступностью и состоящем из небоскребов. Льготная ипотека позволила девелоперам строить гигантские ЖК, не заботясь о том, каким будет качество жизни людей в них, — и продавать, продавать, продавать.

Тот факт, что за два года безумия обеспеченность жильем в стране практически не выросла, показывает: ни о какой доступности жилья речи не идет. Доступности могла бы помочь реально дешевая ипотека для всех объектов недвижимости — без дробления на многочисленные программы: семейная, сельская, дальневосточная и т. д. Но тогда девелоперам пришлось бы вместо необустроенных гетто придумывать форматы жилья, которые действительно вызывали бы желание в них переехать.

Сейчас застройщики будут снова давить на государство, требуя, как в 2020-м, поддержать отрасль. Тогда их спасла льготная ипотека, теперь речь может идти о выкупе непроданной недвижимости. Представляется, что этого ни в коем случае делать нельзя — как рыночные игроки, девелоперы должны полностью нести ответственность за свою бизнес-стратегию. Идея с выкупом недвижимости за госсчет, скорее всего, подсмотрена в Китае. Однако следует напомнить, что хотя пузырь на рынке недвижимости там гораздо значительнее, одну из крупнейших компаний, Evergrande, китайцы спасать не стали. Вот уже больше года она сама разбирается с кредиторами, передает им участки земли в счет уплаты долга, которые те продают.

В прошлом году после ударного 2020 года бизнес российских девелоперов продолжал расти двузначными темпами: выручка группы ПИК (36-е место в рейтинге «Эксперт-400») увеличилась на 28%, ГК ФСК — на 30,7%. Лидер по приросту группа «Самолет» выросла на 55%. Чистая прибыль одного только ПИКа перевалила за 100 млрд рублей.

Если бизнес сумел заработать на сверхудачном рынке, созданном господдержкой, — пусть период низкого рынка он попробует пережить самостоятельно.