Производственная недвижимость лидирует

Москва, 17.04.2000
«Эксперт Северо-Запад» №7 (14)

Оживление на рынке коммерческой недвижимости, начавшееся перед Новым годом, сохранялось в январе и феврале 2000 года. Рост спроса ощущается во всех секторах - от торгового до производственного. Воспрянули духом даже числившиеся в аутсайдерах владельцы офисных помещений. По оценке экспертов, в феврале количество заявок на нежилые площади выросло на 50% в сравнении с декабрем 1999 года. Спрос увеличился настолько, что даже возник дефицит ликвидных объектов - магазинов, складов и производственных площадей. Существенно больше стало клиентов, предпочитающих аренде покупку.

Цены предложения пошли вверх. Торговые площади на Невском сегодня предлагают дороже, чем до кризиса, - от 1800 до 3200 долларов за квадратный метр (впрочем, информации о совершенных по этим ценам сделках нет). Рынок упрямо игнорирует приближение губернаторских выборов, не проявляя пока нервозности в связи с очередным обострением политических страстей.

На бойком месте

Петербургские риэлтеры оценивают спрос на стометровые магазины на проходных улицах и у станций метро как ажиотажный. По словам Марии Тиника, представителя агентства "Адвекс", на магазинное помещение в хорошем месте в среднем приходится до двадцати заявок. Александр Жуков из агентства "Бекар" отмечает, что главный ценообразующий фактор для магазинов - бойкость места. Если поток людей из метро движется в основном по четной стороне улицы, то расположенный там магазин может сдаваться на 20% дороже, чем на нечетной.

В разгар кризиса 1998 года типовой магазин у метро можно было снять из расчета 1000 долларов в месяц за все помещение (или около 10 долларов за кв. м). Теперь хозяина трудно уговорить сдать его и за 2500 долларов в месяц (до августа 1998 года выгодно расположенные магазины сдавались по 3,5-4 тыс. долларов в месяц). По оценке специалистов ассоциации "Дар", арендные ставки на торговые площади на центральных магистралях колеблются от 25 до 40 долларов за кв. м. Плата за весь магазин достигает 8000 долларов в месяц, а помещения на Невском проспекте могут оцениваться даже в 15 тыс. долларов. Татьяна Филоненко из агентства "Бургомистр" считает, что арендные ставки на ликвидные магазины подрастут в ближайшие месяцы.

Арендаторов, снявших помещения по цене 10 долларов за кв. м, хозяева уже предупреждают, что в течение года увеличат ставку раза в полтора. Арендные договоры, не предусматривающие индексации арендной платы больше чем на год, не заключаются. Дмитрий Прасолов из ассоциации "Дар", отмечает, что к осени цены могут вырасти на 30-50%. Другие специалисты более осторожны в оценках. Активизировались инвесторы, вкладывающие деньги в покупку недвижимости с целью сдачи ее в аренду. Говорят, кто-то уже везет назад капиталы из Швейцарии, чтобы прикупить отечественные метры.

Склад со всеми удобствами

Абсолютными лидерами спроса стали производственные и складские помещения, что свидетельствует о явном оживлении экономики страны. По данным "Адвекса", после кризиса спрос на производственные площади вырос в пять раз. В компании "Сбербанк-VMB-Инвест" заявок на промышленные помещения в несколько раз больше, чем на другие объекты. Отечественные производители интересуются площадями от 50-70 кв. м до 10 тысяч. Повышенным спросом пользуются помещения стоимостью от тысячи до двух тысяч долларов и отдельно стоящие здания.

В отличие от магазинов производственную недвижимость в Питере бизнесмены предпочитают не арендовать, а покупать. На стоимость объекта прежде всего влияет то, насколько он соответствует по своим техническим характеристикам требованиям будущего владельца. Решающим фактором может оказаться высота потолков, удобство подъездов. Если речь идет об энергоемком или теплоемком производстве, то цена определяется также наличием необходимых энергетических мощностей.

И хотя предложений немало, выбрать подходящее помещение трудно: либо недвижимость расположена на территории умирающего предприятия, которое в любой момент могут отключить от сетей энергоснабжения; либо состояние зданий удручающее; либо сделка невозможна из-за путаницы с правами собственности. Отчаявшись найти подходящие площади, предприниматели готовы уходить из города в область или вынуждены приобретать на городских окраинах свободные участки, чтобы построить завод.

Склады в отличие от производств деловые люди предпочитают арендовать и при этом предъявляют очень жесткие требования. Помещение должно располагаться на первом этаже (в крайнем случае на втором, если есть грузовой лифт), наличие пандуса или эстакады обязательно, высота потолков пять-семь метров, отопление, охрана. Арендаторам крупных складов (от 1000 кв. м) необходимо, чтобы железнодорожные пути подходили непосредственно к воротам. Арендная плата на складские помещения колеблется в диапазоне от 2 до 5 долларов за кв. м в месяц. По сравнению с осенью 1999 года наблюдается некоторый рост ставок. Правда, он исчисляется центами.

Офис за доллары

Петербургские бизнес-центры тоже ожили. Некоторые управляющие отмечают, что в феврале 2000 года число заявок увеличилось вдвое по сравнению с ноябрем 1999-го. Практически все офисные центры отказались от расчетов в рублях и вернулись к твердому долларовому эквиваленту. Спросом по-прежнему пользуются небольшие помещения (30-50 кв. м), однако появились клиенты и на офисы до 300-500 кв. м. Это российские компании, готовые платить от 100 до 250 долларов за кв. м в год. А вот дорогие бизнес-центры, где заявленный уровень арендных ставок превышает 400-450 долларов в год, продолжают снижать расценки.

Арендные ставки в петербургских бизнес-центрах (на 1 февраля 2000 г.)

У партнеров

    Реклама