Разбогатели, наконец

В Великом Новгороде не только активизировался вторичный рынок, но и растет спрос на новое коммерческое жилье

По мнению специалистов, первичный рынок жилья в Великом Новгороде сегодня перешел на качественно новый виток - он стал действительно массовым. "В нынешнем году будет введено в эксплуатацию 45 тысяч квадратных метров жилья, - рассказывает начальник отдела по строительству городского комитета по строительству и ЖКХ Людмила Суслова, - и практически все квартиры пойдут на продажу. Минимальная цена квадратного метра составит 250 долларов". Cтроительство для очередников и льготников ведет теперь только городское Управление коммунального строительства, и его доля в общем объеме невелика (менее 10%).

Коммерческая направленность строительства заставила строительные организации пересмотреть и планировку квартир. Уже практически не существует типового коммерческого жилья, в каждом новом доме есть свои индивидуальные особенности. "Условия рынка не позволяют возводить дома по старинке, одной типовой серии, - рассказывает заместитель главного архитектора города Михаил Коржев. - Сегодня любая новгородская строительная организация, прежде чем приступить к работам, тщательно изучает рынок, потому что потом построенное жилье нужно реализовать. Такой подход, кстати, улучшает и качество архитектуры".

Каждому свое

Основными заказчиками на первичном рынке жилья являются две компании - закрытые акционерные общества "Деловой партнер" и "Проектстрой". Суммарный объем вводимого ими жилья в городе составляет около 90%. Первое специализируется на относительно дорогом кирпичном домостроении, второе - на более дешевом крупнопанельном.

Ориентация "Делового партнера", по-видимому, объясняется тем, что его дочерней компанией является новгородский кирпичный завод. Помимо этого, "Деловой партнер" имеет пакеты акций заводов "Стройдеталь" и ЖБИ, что позволяет иметь свои стройматериалы. Основным подрядным партнером выступает ЗАО "СУ-5", которому "Деловой партнер" заказывает до 30% своих объемов.

ЗАО "Деловой партнер" - самая мощная сейчас компания на рынке Новгорода - за семь лет работы построила около 1200 квартир общей площадью 85 тыс. кв. метров. Недавно организация сдала в эксплуатацию очередной дом в областном центре по улице Рахманинова, площадью 6077 кв. метров, а всего в нынешнем году силами фирмы будет построено 15 тыс. кв. метров жилья (30% от общего объема жилищного строительства в Великом Новгороде). Организация активно работает на первичном рынке, осваивая в год до 180 млн рублей собственных и привлеченных средств.

ЗАО "Проектстрой" создано в октябре 2000 года. Эта организация объединила заказчиков, проектировщиков и подрядчиков - его учредителями выступили ОАО "Новгородский завод стекловолокна", АООТ "Институт Новгородгражданпроект", ОАО "СУ-247", ЗАО "Гидроспецфундаментстрой НВ" и АОЗТ "Домостроительный комбинат", где производят панельные блоки для жилых зданий - этим, вероятно, и объясняется ориентация "Проектстроя".

Компания "Проектстрой" приступила к полномасштабному строительству сразу после своего основания - первые два дома были сданы нынешним летом. Это пяти- и девятиэтажные строения в престижных районах города. Впрочем, в качестве основного плацдарма "Проектстрой" избрал новгородский район Деревяницы, где многоэтажное строительство не велось с 80-х годов. Первый 126-квартирный дом уже заложен, в будущем году планируется строить еще шесть пяти- и девятиэтажных крупнопанельных домов.

Пока что оба крупнейших застройщика не собираются менять свою ориентацию и конкуренции не опасаются. "Новое жилье в Новгороде без проблем можно строить еще лет десять, - считает генеральный директор ЗАО "Деловой партнер" Юрий Горохов. - Пятен под застройку хватает, а самое главное, не снизится покупательский спрос".

По мнению аналитиков по недвижимости, ЗАО "Деловой партнер" набрало силу, реализуя правительственную программу строительства жилья для переселенцев с Крайнего Севера. Еще в 1996 году фирма учредила "Новгородский фонд по поддержке жилищного строительства для переселенцев с Крайнего Севера", в адрес которого поступали бюджетные средства и деньги администраций северных районов для строительства жилья. На эти деньги было построено несколько домов, большинство квартир в которых было распределено еще до окончания строительных работ, так что проблема реализации жилья перед "Деловым партнером" тогда не стояла.

Госпрограмма, как говорят, сильно обогатила компанию - когда недовольные качеством строительства и ценой квадратного метра северяне обратились к риэлтерам, выяснилось, что на рынке их жилье стоило на четверть дешевле. Например, за двухкомнатные квартиры северян агентства предлагали 15 тыс. долларов, в то время как в акте купли-продажи таких квартир при распределении значилась сумма, превышающая 20 тыс. Сегодня, по словам Юрия Горохова, программа строительства жилья для переселенцев практически перестала работать: себестоимость квадратного метра значительно выросла, а северные заказчики готовы платить только по старым расценкам - 150 долларов.

Руководители "Делового партнера" утверждают, что сегодня компания строит чуть ли не в убыток. По их словам, за последние 1,5 года себестоимость строительства увеличилась в два раза, а цены на жилье - только на 30-40%. Новые же технологии, по словам гендиректора, внедрять не выгодно, ибо это ведет к увеличению затрат. Но цены компания не повышает - чтобы гарантировать продажу в ходе строительства хотя бы 90% квартир. Остальные "зависают" на месяц-два после сдачи дома.

Тонкости стратегии

"Деловой партнер" не собирается уходить из престижных районов города. Так, в районе улиц Бредова, Духовской, Лазаревского переулка (центр Великого Новгорода) возводится комплекс элитных "таун-хаузов", площадь квартир в которых составляет от 120 до 150 кв. метров, а цена - до 400 долларов. Хотя руководство ЗАО признает, что выгоднее строить многоэтажки. "Размеры фундамента для нестандартных строений такие же, как у многоквартирной девятиэтажки, - продолжает Юрий Горохов, - а число квартир гораздо больше".

Компания "Проектстрой", в первую очередь в силу своей ориентации, уже вовсю начинает застраивать отнюдь не фешенебельные районы Новгорода и уверена, что не прогадает. Например, проект урбанизации Деревяницкого пустыря нынешний АООТ "Институт

Новгородгражданпроект" разработал еще в 1994 году. А если учесть, что Великий Новгород не так уж и велик по размерам, и из района Деревяницы до исторического центра даже пешком 30-40 минут ходьбы, квартиры наверняка будут пользоваться спросом. "Городской комитет по строительству приветствует эту застройку, - продолжает Людмила Суслова, - ведь помимо жилых домов в микрорайоне планируется и возведение объектов соцкультбыта, а Управление капитального строительства города планирует выступить одним из заказчиков".

Впрочем, компания планирует построить там и престижные индивидуальные дома коттеджного типа. Найдется также место для подземных гаражей и паркингов. В своей политике ЗАО "Проектстрой" вообще рассчитывает на привлечение разных заказчиков и инвесторов, а называя объемы, руководство компании говорит о планируемом ежегодном освоении порядка семи миллионов долларов. При этом подчеркивается, что жилье будет рассчитано главным образом на среднего новгородца, который готов выложить 250 долларов за квадратный метр.

Вторая свежесть

В отличие от первичного, вторичный рынок жилья Новгорода значительно богаче. За год на нем совершается более двух тысяч сделок. В комитете по госимуществу Великого Новгорода выдано 53 лицензии на риэлтерскую деятельность, хотя специалисты одного из первых агентств по работе с недвижимостью "Центр" считают, что реально на вторичном рынке работают всего около 15 риэлтерских фирм. "В последнее время рынок жилья оживился, - рассказывает заместитель директора по маркетингу агентства "Центр" Любовь Константинова, - я бы даже сказала, что надвигается очередная лавина".

По ее словам, подобная картина была перед дефолтом 1998 года, когда была зарегистрирована рекордная цена за квадратный метр - 330 долларов. Сейчас идет вторая волна. В Новгороде значительно увеличилось количество сделок с недвижимостью, цены на городские квартиры практически вернулись к докризисному уровню. Любовь Константинова утверждает, что уже сегодня спрос на вторичное жилье превышает предложение, хотя у каждого крупного риэлтера в базе данных имеется не менее 200 различных квартир.

Самыми популярными остаются одно- и двухкомнатные квартиры, занимающие в сумме 61% продаж. Цена на это жилье, по мнению специалистов, непомерно завышена. Так, малогабаритные 1-комнатные квартиры с жилой площадью примерно в 12 кв. метров, которые предлагает агентство "Центр", стоят от 6900 до 9600 долларов, а новая полнометражная однокомнатная - 13 тысяч. "Спрос на это жилье диктует цены, - продолжает Константинова, - за 13 тыс. можно приобрести старую "хрущевскую двушку". Но люди стараются купить меньшую, зато более новую и комфортабельную квартиру".

По мнению риэлтеров, полноценный рынок жилья в Новгороде стал формироваться только в последнее время. Клиенты, наконец, осознали, что недвижимость - это деньги. В силу такого изменения менталитета населения на вторичном рынке жилья предложений, по прогнозам риэлторов, скоро станет больше. "У нас уже появились постоянные клиенты, - радуется Любовь Константинова, - это хороший признак. Возрождается прогрессивный средний класс, который может раз в два-три года улучшать свои жилищные условия".

Доля богатых клиентов, которые хотят иметь только нестандартное жилье, на вторичном рынке Великого Новгорода стала крайне малой (сделки с такими квартирами не превышают 3%). Пока оставляет желать лучшего и продажа коттеджей. В основном на торги выставляют "недострой", который может удовлетворить только наиболее упорных любителей индивидуального жилья, готовых ради перспективы осуществить мечту пожить некоторое время (иногда значительное) без элементарных удобств.

"Наше государство "кинуло" народ, - сетует Константинова. - Обещало помогать индивидуальным застройщикам, проводить коммунальные сети и дороги, но выполнять обещание не торопится. И многие, прождав "положенные" три года, махнули рукой и стали продавать коттеджи". Теперь даже готовый индивидуальный дом, если он находится среди недостроенных, сильно проигрывает в цене. В среднем подобные дома в Новгороде оцениваются в 30 тыс. долларов.

По мнению риэлтеров, рынок вторичного жилья еще долго будет доминировать - новгородцы уже достаточно разбогатели, чтобы улучшать свои жилищные условия, но не настолько, чтобы строить новое жилье.

Великий Новгород