В Москве на завершившемся V Национальном конгрессе по недвижимости основной темой для обсуждения в среде представителей строительных компаний России стал проект федерального закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". Строители заклеймили документ, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной думе, как "опасный и вредный".

Авторы законопроекта пытаются обязать строителей, привлекающих средства дольщиков, стать максимально открытыми как в части информирования населения о структуре своих пассивов и активов, так и в части расходования привлекаемых в строительство средств. Профессионалы рынка практически в один голос говорят о создании "новых административных барьеров" и о дополнительных статьях расходов в структуре и без того высокой себестоимости строительства. "Документ способен парализовать строительный бизнес", - уверен генеральный директор ОАО "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский, вице-президент Российской гильдии риэлтеров.

Забота о непрофессионалах

Разработчики законопроекта во главе с депутатом Госдумы Иваном Грачевым полагают, что девелоперы, привлекая средства дольщиков, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Дольщики не способны контролировать эти риски и страховать негативные последствия их проявления.

В отличие от большинства стран российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют "длинные" банковские кредиты для финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств дольщиков. Причины этого, как считают законотворцы, связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик должен иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить.

Если финансирование проекта ведется за счет средств дольщиков, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков, получающих дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.

В числе основных финансовых и строительных рисков, которые несут дольщики, инициаторы законопроекта отмечают необоснованное завышение заявленной сметной стоимости строительства, нарушение сроков работ, непрофессиональное или недобросовестное управление процессом строительства, использование рискованных схем размещения средств дольщиков.

Смотрите все!

Среди основных положений закона - предоставление возможности практически всем заинтересованным лицам полного доступа к информации о работе строительной компании, о ее партнерах и активах. Для получения разрешения на строительство, согласно законопроекту, строительная компания должна будет предоставить любому потенциальному дольщику информацию обо всех лицах, владеющих не менее чем 5% ее уставного капитала, всех своих дочерних фирмах, в которых компания обладает более чем 5% уставного капитала. Помимо этого девелопер будет обязан давать полный отчет о своей хозяйственной деятельности: предоставлять отчет о финансовых результатах деятельности компании, включая отчет об использовании прибыли за последние три года, давать полную информацию о структуре активов и пассивов бухгалтерского баланса.

Помимо этого компания обязана предоставлять всем заинтересованным лицам сведения о фактах, повлекших разовое увеличение или уменьшение стоимости ее чистых активов более чем на 10%, а также о фактах разовых сделок, размер которых составляет 10% и более от активов фирмы-застройщика.

Достичь подобной прозрачности для стройфирм, имеющих иногда десятки "дочек", сейчас практически невозможно.

Помимо контроля со стороны дольщиков девелопер будет постоянно находиться под колпаком у госчиновников. Специальная государственная структура, которая возьмет на себя функции контролирующего органа, обязана будет осуществлять плановые проверки деятельности организаторов жилищных проектов, кроме того, в полномочия будет входить оценка финансового состояния организатора жилищного проекта, а также контроль за ходом реализации проекта. В случае выявления нарушений в процессе реализации проекта (превышение сметной стоимости, задержка сроков и т.п.) регулирующий орган должен будет публиковать данные о нарушениях в федеральных СМИ (как сказано в законе, за счет девелопера).

Повторные нарушения со стороны девелопера могут служить причиной в отказе госоргана на реализацию проекта. Понятно, что подобное положение создает широкое поле для коррупции.

Почва из-под ног

Но самое неприятное для девелоперов положение закона состоит в том, что они будут связаны по рукам и ногам в использовании средств дольщиков. Для каждого отдельного объекта законопроект предписывает открывать отдельный специальный счет. Использование средств дольщиков с этих счетов возможно исключительно на цели, предусмотренные конкретным проектом.

Для строителей это является действительно сильным ударом, выбивающим почву из-под ног. Несмотря на то что застройщики публично декларируют прямое использование средств дольщиков и невозможность построения "пирамид", в неофициальных беседах даже крупные девелоперы признают, что нецелевое использование средств широко распространено. "Деньги ведь не помеченные, - говорит руководитель одной крупной петербургской строительной фирмы. - Я вкладываю какие-то средства в подготовку проектной документации, в "нулевой цикл", а затем начинаю финансировать проект из средств дольщиков. Получается, что я высвободил собственные средства, направляемые мной в проект на первоначальном этапе. Значит, я их могу направить на другой проект".

Основные недостатки рассматриваемого Госдумой документа, по мнению представителей строительных компаний, состоят в следующем: законопроект создаст дополнительный административный барьер, который приведет к возникновению десятка новых статей расходов у девелоперов, осуществляющих жилищный проект; государство должно будет кормить новое, вновь создаваемое контрольное ведомство. Таким образом, закон приведет к сокращению действующих фирм, уменьшению количества инвестиций и снижению объемов строительства.

Санкт-Петербург