Администрация Петербурга сделала первый шаг к внедрению механизма открытых торгов при предоставлении земли под застройку. 9 июня состоялся аукцион на право заключения договоров аренды, следующие торги назначены на 30 июня. Предложенная городскими властями схема, призванная заменить распределение участков через Инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК), вызвала неоднозначную реакцию участников строительного рынка. Многие из них увидели в этой схеме ряд серьезных недостатков. Впрочем, сам по себе переход к процедуре тендеров не приведет к качественному изменению ситуации в инвестиционно-строительной сфере, пока не будет комплексно решена основополагающая проблема - дефицита территорий для нового строительства.

Философия безысходности

Необходимость введения открытых торгов Валентина Матвиенко продекларировала сразу после избрания губернатором, однако первое конкретное решение по созданию нового механизма правительство приняло только 16 марта 2004 года. Кроме того, вопреки ожиданиям участников рынка, администрация не намерена, по крайне мере пока, продавать землю. Смольный ограничивается проведением аукционов на право аренды участков на шесть лет.

Ставка была сделана на переходную форму торгов по объектам с так называемым "неполным", или "коротким", пакетом. Он включает минимальный набор документов: сведения об имущественно-правовом статусе участка, справку КГА о функциональном его использовании (с высотными и планировочными ограничениями), предварительное заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, согласования на строительство с муниципалитетами и районными администрациями. Предполагается, что в течение первых трех лет инвестор проведет изыскательские работы, подготовит проектную документацию, получит согласования в КГА и прочих инстанциях (в частности, СЭС, экологов) и за оставшиеся три года построит объект.

"Философская суть "короткого пакета" в том, что мы называем вещи своими именами, - поясняет председатель Комитета по строительству Евгений Яцышин. - Сегодня у города вообще нет инженерно подготовленных территорий, и мы честно говорим об этом инвесторам - по "длинному пакету" нам нечего предложить! Конечно, я бы с удовольствием приносил в коробочках с ленточками готовые участки, но их нет и в ближайшие годы не будет, поскольку, увы, за последние 10 лет наше городское хозяйство доведено до такого состояния. Поэтому мы даем инвестору то, что можем: гарантии неприкосновенности собственности и самый ценный ресурс - время, то есть вдвое больший срок на реализацию проекта".

Первый блин

Однако бизнес, руководствуясь своей логикой, отнесся к первому аукциону весьма сдержанно. По сути, все крупные инвестиционно-строительные компании либо выбрали роль сторонних наблюдателей, либо, формально став участниками аукциона (внеся для этого задаток), присутствовали в зале, но не торговались. В результате лот, на который они подали заявки, достался единственному реальному претенденту - ЗАО "ЮИТ Лентек", естественно, по начальной цене. На два других лота (на нежилую застройку) вообще поступило по одной заявке, и аукцион не состоялся. Лишь на один из четырех выставленных участков было несколько желающих. Как мы уже сообщали ("Эксперт С-З" 22 от 14-20 июня 2004 года), его приобрела под жилищную застройку начинающая выходить на местный рынок московская компания ООО "Пионер".

Заместитель директора ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Владимир Жуковский не считает, что два участка не удалось продать из-за завышенной стартовой цены (680 тыс. долларов за участок 4,6 га, и 250 тыс. долларов за пятно площадью 1,9 га): "По своему характеру объекты нежилого назначения более индивидуальны, это штучный товар, и должен быть более длительный срок их экспозиции, чтобы покупатели могли проанализировать предложения и принять решение. Очевидно, одного месяца не хватило, и мы собираемся выставить их повторно - пока по той же цене".

Разумеется, в принципе строители единодушно приветствуют попытку перейти к торгам - мол, это рыночный, прозрачный, перспективный инструмент. Тем не менее низкая активность бизнеса не случайна и обусловлена рядом факторов.

Дорогое удовольствие

Многие опрошенные нами руководители строительных компаний объясняют отсутствие интереса к торгам высокими стартовыми ценами. Все эксперты склоняются к тому, что начальная стоимость - 100 долларов или даже больше - превышала нынешние (с учетом того, что ИТК повысила сбор до 80 долларов за квадратный метр жилья) цены вторичного (теневого) рынка. Так, генеральный директор ООО "Атлантик" Юрий Сулягин, пытавшийся торговаться с ООО "Пионер", отмечает: "Были предложены завышенные, максимальные для рынка цены. По нашим расчетам, исходя из того, что можно максимально выжать из объекта, стоимость участка получалась минимум 95 долларов за квадратный метр жилья". Генеральный директор ЗАО "М-Индустрия" Сергей Загудалин называет еще большую сумму - не менее 160 долларов за квадратный метр. Кстати, по оценкам Евгения Яцышина, по участку, купленному ООО "Пионер", отпускная цена достигла в итоге 200 долларов. Разнобой в оценках вызван различием в прогнозах относительно того, сколько жилья можно будет "посадить" на предложенной территории и как оно будет дорожать.

Строители не склонны рассматривать состоявшиеся торги как индикатор реального уровня цен на землю. "Если бы начальная цена была ниже, удалось бы привлечь большее количество участников и получить картину реальных рыночных цен за право застройки", - говорит генеральный директор ЗАО "Петербургстрой Skanska" Виталий Вотолевский, считающий, что на аукционе были озвучены "потолочные цены, превышающие реальные рыночные". С этим согласен и генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский: "В данном случае были очень дорогие предложения. В перспективе, на мой взгляд, цена будет ниже".

Плата за риск

Реальная стоимость земли возрастает из-за рисков, которые, по мнению строителей, возникают из-за недостатка содержащейся в "коротком пакете" информации. "Сегодня из трех основных показателей, определяющих себестоимость проекта, известна только цена предлагаемых городом участков, - констатирует Сергей Загудалин. - Но неизвестно, что можно там строить, поскольку отсутствуют согласования КГА, и сколько будет стоить подключение к инженерии".

Примечательно, что на участках в Шувалово-Озерках отсутствуют технические условия на подключение к энергоисточникам - представители строительного бизнеса называют это одним из самых главных рисков. Не случайно, к примеру, компании "Прагма" при реализации в этом районе проекта "Город солнца" пришлось даже построить собственную газовую котельную.

На взгляд Юрия Сулягина, с точки зрения инженерии город предлагает "кота в мешке": "К стоимости земли накручиваются дополнительные расходы на инженерные сети, на электричество (это еще не менее 50 долларов на квадратный метр). Вместо выдачи технических условий на присоединение к сетям Комитет по энергетике лишь обещает предоставить их в 2007 году. На мой взгляд, при последующей организации торгов должен быть заложен четкий механизм гарантий: если город что-то в документах неправильно подготовил, то пусть он компенсирует потери инвестору".

Другим недостатком "короткого пакета" называют отсутствие достоверной оценки площади объекта, который может быть размещен на пятне. "КГА делает заключение о возможности строительства на пятне большего количества квадратных метров, чем допускают наши специалисты, - говорит вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость " Вячеслав Семененко. - Поэтому при организации торгов нужно получать справку не только из КГА, но и еще из двух-трех источников и брать нечто среднее". На эту же проблему указывает и генеральный директор ООО "СК "Прагма "" Денис Литов: "КГА дает общую площадь, от которой нужно отнять 30% на лестничные пролеты, клетки, лифтовые шахты. В результате на проданных площадях можно построить не 80 тыс. кв. м, а не более 50 тыс., что также поднимает себестоимость".

Евгений Яцышин считает все эти претензии надуманными: "Те же самые риски возникают и при предоставлении участка на ИТК, просто к той процедуре все привыкли". На его взгляд, эти проблемы, в том числе внезапное обнаружение неких секретных кабелей под местом строительства, вполне решаемы и речь не идет об угрозе потери денег застройщиком. Для большей убедительности Яцышин обещает, что инвестор, который приобретет на торгах участок, будет пользоваться особым вниманием комитета: "Ведь это наше детище, и мы ответственны за него".

Высшая арифметика

Наконец, строители скептично воспринимают систему финансовых взаимоотношений с городом. Договор аренды заключается на шесть лет - исходя из этого и рассчитывается общая сумма арендной платы. Однако в течение первых трех лет ежегодно нужно вносить по 30% от этой суммы, а оставшиеся 10% выплачиваются за последующие три года.

"Это очень жесткий график - ведь за 24 месяца с момента проведения торгов инвестор должен выплатить 90% от цены за право застройки, при этом определенности и гарантий мало, а финансовые риски велики", - говорит Виталий Вотолевский. Даже в том случае, если крупная компания сможет выполнить инвестиционный цикл за четыре года, заплатить аренду ей придется фактически за все шесть лет. Впрочем, в такой ситуации, по словам Евгения Яцышина, застройщик может получить скидку, но это будет лишь какая-то часть от "хвоста" в 10%.

Единственная корректива, которую планируется внести в процедуру торгов, связана, по словам Владимира Жуковского, с возможностью уменьшить шаг аукциона: "Шаг в 5%, когда торгуются достаточно дорогие объекты, выливается в весьма значительную сумму - около 500 тыс. долларов. Мы договорились с КУГИ, что организатор торгов сможет регулировать шаг в зависимости от того, насколько дорог объект, - чтобы это было удобно участникам аукциона".

Рост цен ускорится

Застройщики убеждены, что переход к аукционам с описанными выше рисками приведет к ускорению роста цен на жилье. Так, по оценке Дениса Литова, доля земли в себестоимости строительства может увеличиться с нынешних 20 до 30%. "Все чаще говорят о сверхприбылях строителей, - говорит Эдуард Тиктинский. - Нужно понимать, что при сегодняшних ценах на стройматериалы, машиномеханизмы, рабочую силу строительная себестоимость едва ли будет ниже 750 долларов за квадратный метр жилья. Если учесть еще около 200 долларов платы за получение прав на землю и 100 долларов накладных расходов крупной компании, получится себестоимость свыше тысячи долларов за метр. Отсюда возникает важнейший для рынка вопрос: есть ли в Петербурге платежеспособный спрос на 2-3 млн кв. м жилья в год при цене 1200-1300 долларов?"

Какое-либо снижение цен возможно только при налаженной системе действительно массовых торгов, способной компенсировать сегодняшний недостаток предложения пятен под застройку. "Город должен вводить не менее 2,5 млн кв. м в год, чтобы цены не росли дикими темпами, чтобы был резервный фонд для переселения из аварийных домов и т.д., - полагает Вячеслав Семененко. - Сегодня строительный комплекс дает со скрипом 2 млн кв. м, а недостающие полмиллиона метров, то есть 20%, и есть тот дефицит, который гонит ценовую волну".

"Известны амбициозные цели, которые ставит власть: ежегодно увеличивать объем ввода жилья на 10% и довести его за пять-шесть лет до 3 млн кв. м, - отмечает Эдуард Тиктинский. - Но если в 2007 году планируется ввести 2,5 млн кв. м, то уже в 2005 году нужно продать готовых пятен на 2,5 млн кв. м". Какое предложение реально может обеспечить город, неизвестно. До конца года, как заверяет Яцышин, по "короткому пакету" будут выставлены участки для строительства 1,5 млн кв. м жилья - чтобы "покрыть дефицит, который якобы существует у застройщиков".

Туманные перспективы

Перспективы начала торгов по "длинному пакету", которые, на взгляд бизнеса, являются оптимальным вариантом, неопределенны. Как обещает Яцышин, в июле пройдет конкурс на выбор частных компаний, допускаемых к подготовке пакетов документов. Теоретически это может стимулировать увеличение предложения на рынке. Хотя, как считают эксперты, предполагаемое сейчас вознаграждение в 5% от стоимости реализованного на торгах участка недостаточно.

На взгляд Виталия Вотолевского, "интерес частных компаний к участию в подготовке пакетов возникнет тогда, когда размер вознаграждения будет составлять более 10%". На качественную подготовку документов по "длинному пакету" требуется не менее 8-9 месяцев, и маловероятно, чтобы систематические торги начались в этом году. В лучшем случае по одному-двум лотам состоится образцово-показательный аукцион для демонстрации политической воли Смольного.

Но при этом главной проблемой остается дефицит территорий с инженерной подготовкой. Изменение этого положения Яцышин связывает с недавно принятой программой развития городской инфраструктуры, учитывающей необходимость развития строительства на новых территориях.

Неясна ситуация и с предоставлением участков целевым назначением, что, судя по высказываниям некоторых строителей, в отдельных ситуациях может быть привлекательной альтернативой участию в аукционах. Кстати говоря, именно запас пятен, полученных при губернаторе Яковлеве фактически целевым назначением через процедуру ИТК, избавляет целый ряд строительных компаний от необходимости участвовать в земельных аукционах и позволяет торговаться с властями по поводу условий. Как известно, Уставный суд Санкт-Петербурга во имя "непрерывности инвестиционного процесса" продлил деятельность ИТК на полгода (до 9 июня). Почти еженедельно правительство утверждало общим списком принимаемые ИТК решения о предоставлении земельных участков для изыскательских работ (2 июня было "проштамповано" 39 решений, а напоследок, 8 июня - 67). Впрочем, ликвидация ИТК в нынешнем виде не устраняет саму возможность предоставления пятен целевым назначением.

Губернатор Матвиенко настаивала на том, чтобы депутаты ЗакСа сохранили в законе "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга" право администрации на "целевку" (мол, это нужно для стимулирования стратегических инвесторов, решения социально значимых задач и т.д.). Но депутаты переусердствовали, приняв поправку Комиссии по социальным вопросам, разрешающую предоставлять участки целевым назначением под жилищное строительство при условии, что застройщик передает 10% жилья городу. "Из-за непродуманной импровизации теперь закон дает администрации широчайшие возможности по целевому предоставлению: будет политическая воля - будут аукционы, а захотят - будет одна "целевка", - возмущается председатель Комиссии по городскому хозяйству Михаил Амосов. - И не случайно представитель администрации не возражал против такой поправки".

Как утверждает Евгений Яцышин, принятие подобной поправки он считает нецелесообразным: "С нами не консультировались и непонятно, какой смысл вкладывали в поправку депутаты. Да, необходимо, чтобы у правительства сохранялась возможность целевого назначения, но только в исключительных случаях. Участки под любое строительство должны идти только через торги!" Впрочем, чем быстрее администрация и депутаты внесут коррективы в закон, четко определив критерии предоставления "целевки", тем более понятными станут правила игры на рынке, и выяснится, насколько декларации чиновников о переходе к торгам соответствуют их реальным намерениям.

В целом же ситуация с проведением аукционов в очередной раз подтвердила, что главной задачей экономического блока администрации должно быть устранение дефицита участков под строительство. Причем помимо инженерной подготовки новых территорий особый акцент нужно делать на освобождении неэффективно используемых земель в центральных районах города. Вывод промпредприятий, объектов Минобороны и т.д. позволит освободить под строительство пятна со столь необходимой инженерной инфраструктурой. И в конечном счете, действуя по этим двум направлениям, город сможет создать условия для перехода к системе полноценных торгов по земельным участкам, необходимой для динамичного развития строительного рынка и снижения цен на жилье.

Санкт-Петербург