Новый король

Петербургский рынок жилой недвижимости вышел из застоя, но поменял качество. Теперь главную роль здесь играет покупатель

C лета прошлого года рынок жилья в Санкт-Петербурге жил под знаком противостояния "продавец-покупатель". Многим профессиональным участникам рынка тогда казалось, что кризис продаж случился из-за выжидательной позиции покупателей, которую они заняли в надежде на падение цен. Пытаясь хоть как-то оживить спрос, продавцы (девелоперы и риэлтеры) регулярно выступали с излюбленной мантрой "цены будут расти". Фактор отложенного спроса, безусловно, присутствовал, однако он не был определяющим - основная причина уменьшения количества сделок, и это признают некоторые представители строительно-инвестиционного комплекса, заключалась в увеличивавшемся разрыве между ценами на жилье и уровнем платежеспособного спроса. В игре на повышение, в которой усердствовали продавцы, покупатели участвовать затруднились.

Рынок оживился только к концу года, и пока положительный тренд покупательской активности сохраняется. Но надо сказать, для этого девелоперам и риэлтерам пришлось пойти на некоторые уступки (плавное снижение цен, скидки и дисконтные программы, индивидуальные схемы финансирования для каждого клиента и т.д.). В целом специалисты утверждают, что период, когда сметалось все подряд на нулевых циклах, прошел. Теперь у потребителя появился широкий выбор. Эксперты отмечают все более явную дифференциацию спроса по типам квартир и домов, по расположению объектов, а также по условиям продаж, и это, пожалуй, основная тенденция на ближайшее время. Можно констатировать, что из знакового противостояния победителем вышел скорее покупатель, чем продавец.

Представители многих компаний признают, что бурных темпов роста цен в обозримом будущем не предвидится. А это означает, что простая тактика накачивания рынка уже не принесет успеха, необходимы стратегии ведения бизнеса в условиях "рынка покупателя". В принципе об этом независимые эксперты предупреждали давно, но далеко не все компании предвидели, что кризис продаж случится так быстро. Цену просчета, как полагают специалисты, многие компании узнают уже в этом году. Также с высокой долей вероятности прогнозируется, что с рынка уйдет множество мелких игроков, пришедших в строительный бизнес на волне ажиотажного спроса.

Экспозиция

"Последние два квартала прошлого года все мы задавались вопросом, что происходит на рынке недвижимости. Бросались в крайности, - отмечает вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко. - Конец прошлого и начало нынешнего года дали нам некоторые цифры и факты, и сейчас многое встает на свои места и появляются вполне понятные основания для прогноза, по крайней мере, на ближайший год". Общий вывод профессиональных субъектов петербургского рынка жилья таков: ничего экстраординарного не произошло, наступила характерная для цикличного рынка недвижимости стабилизация.

На первичном рынке жилья массового спроса цены замерли с мая прошлого года и значимых подвижек, по крайней мере, до весны-лета этого года специалисты не ждут. Стоит отметить, что речь идет о среднерыночном индексе цен, в реальности цены у многих компаний уменьшались (например, по официальным дисконтным программам или за счет негласного снижения расчетной у.е.). На вторичном рынке цены начали падать в июне. Спад был неравномерным, особенно ощутимо дешевели и дешевеют до сих пор "перегретые" во время ажиотажного спроса квартиры в домах массовой застройки 1970-1990-х годов ("панели", "хрущевки", кирпичные). С географической точки зрения значимый спад наблюдается в районах Петербурга, непопулярных у "вторичных" покупателей: Фрунзенском, Красносельском, Невском. Как прогнозируют специалисты, в нынешнем году морально и физически устаревшее жилье снизится в цене еще как минимум на 15%.

Стабилизация цен на "первичке" и ценовая дифференциация на "вторичке" была вызвана отсутствием покупателей. Как отмечает председатель комитета по информационной политике Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Максим Чернов, "на вторичном рынке с апреля по ноябрь сделки у риэлтеров не заключались, листинги наполнялись, объем предложений значительно вырос, в сентябре, например, экспонировалось 70.097 объектов (квартир)". Но в целом по сравнению с 2003 годом падение объемов сделок на 8% на вторичном рынке не выглядит катастрофично.

На первичном рынке, по оценкам Вячеслава Семененко, в прошлом году было продано 1,6 млн кв. м в домах разной стадии готовности. Показательна амплитуда активности продаж (процентное соотношение сделок к общему объему предложения) на первичном рынке. Так, если в 2003 году наблюдались незначительные колебания в диапазоне 9-15%, то в прошлом году скачки были более резкими. С 13,1% в феврале произошло снижение до 3,5% в мае, в июне - подъем до 5,5% и далее - взлеты и падения в диапазоне 7-4%. Впрочем, некоторые профессиональные участники рынка настаивают на том, что падения спроса на первичном рынке не было, "просто он несколько "размазался" в значительно выросшем объеме предложения". Действительно, в прошлом году объем предложения (все выставленные на продажу квартиры в строящихся домах разной степени готовности и со сроками сдачи вплоть до 2007 года) вырос с 4,5 млн кв. м в первом квартале 2004 года до 5,8 млн кв. м в четвертом. Но надо отметить, что в 2003 году разница между объемом первого квартала и четвертого вполне сопоставима: 3,7 млн кв. м и 4,3 млн кв. м соответственно. Однако активность продаж, как показано выше, была иной. Следовательно, можно предположить, что причина все-таки заключалась не в "значительном увеличении объемов предложения".

В январе 2005 года, как уверяют застройщики и риэлтеры, покупательская активность возросла. Многие представители компаний отмечают, что обращения (телефонные звонки и визиты) в их офисы начались чуть ли не 3 января (в некоторых компаниях не было десятидневных каникул) и исчислялись "сотнями и тысячами". Как часто эти "звонки" превращались в сделки, в большинстве компаний предпочитают не конкретизировать. "У нас тенденция, связанная с открытием сделок, гораздо более интенсивная, чем в январе прошлого года. А тот период по количеству зарегистрированных и проведенных сделок был очень неплохим", - дал наиболее популярное описание сегодняшней ситуации генеральный директор агентства недвижимости "Александр-Недвижимость" Сергей Сосновский. Тем не менее, как полагают многие эксперты, по-настоящему заметное оживление на рынке произойдет не раньше весны. Но в любом случае текущий год будет намного спокойнее (в плане динамики цен и продаж), чем прошлый. "Сейчас очень трудно определить размер потенциального спроса, например, на первичном рынке, - констатирует Вячеслав Семененко. - Но сомнительно, что в этом году произойдет резкий рост продаж".

Мифологизированный спрос

Противоречивость оценок нынешнего спроса профессиональными участниками рынка жилья вполне понятна. В свое время потенциал спроса был переоценен. Возможно, представители строительно-инвестиционного бизнеса (а за последние три года количество компаний, работающих на этом рынке, увеличилось в разы) исходили из существующих данных о том, что 60% горожан нуждаются в улучшении жилищных условий. Но потребность еще не есть спрос, который, как известно, должен подкрепляться деньгами. Понятно, что доходы населения росли, но все-таки не такими темпами, как цены на недвижимость: с конца 2002 года до конца 2004-го цены на жилье выросли почти в два раза.

Безусловно, Петербург является точкой притяжения для жителей других регионов, и они формируют часть спроса на недвижимость. По оценкам аналитиков "Петербургской Недвижимости", за последние два года доля таких покупателей (в основном, из нефтяных провинций) на петербургском первичном рынке дошла до 25-30%. Но в то же время аналитики компании констатируют, что эта доля не растет. Другими словами, увеличения притока населения в город не наблюдается.

Еще одна категория покупателей - инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В Москве, по оценкам экспертов, таких покупателей 30% (именно их уходом объясняют кризис московского рынка, случившийся летом прошлого года). В Петербурге доля инвесторов, по оценкам аналитиков, небольшая - 10-15%. Вероятнее всего, в этом году не стоит ожидать массового прихода на рынок инвесторов-перепродавцов. "Доход от вложений в первичный рынок с середины 2003-го до весны 2004 года был очень велик, - комментирует заместитель генерального директора "Агентства Бекар" Леонид Сандалов, - около 55%, а в некоторых случаях и все 100%. Те, кто вложились в недвижимость позже, получили разные результаты. Если вложения были сделаны к концу года, инвестор однозначно оказался в минусе; если в начале года, то инвестор сейчас будет в плюсе, но все же меньше, чем тот, который избавился от своей квартиры летом. Что касается текущего года, то ожидать повторения доходности 2003-2004 годов не стоит. Кроме того, на первичном рынке Петербурга значительно выросли риски. Многие проекты, заложенные в 2004 году на пике спроса, возможно, не будут достроены".

Таким образом, можно констатировать, что основной спрос на городском рынке жилья в ближайшее время будут по-прежнему формировать петербуржцы, улучшающие жилищные условия по мере роста доходов. Но, как считают специалисты профессионального объединения городских строительных организаций "Союзпетрострой", всего 8% петербуржцев в состоянии купить жилье по сегодняшним ценам. Насколько эта цифра соответствует действительности, стоит говорить, видимо, только после глубокого исследования. Впрочем, если судить по количеству стартовавших в прошлом году и заявленных в нынешнем совместных ипотечных программ строительных компаний и банков (кредитуется покупка жилья в строящемся доме), компании слишком скромно оценивают потенциал уже сформированного спроса. Собственно, для его расширения и были разработаны эти программы.

Покупатель вернулся не ко всем

В принципе, в ближайшем будущем основной спрос в массовом сегменте будут формировать люди, которым квартира необходима в данный момент, а не через какое-то время (например, когда подрастут дети или внуки). Многие девелоперы и риэлтеры поняли это еще в конце прошлого года. Одним из сигналов, по мнению Вячеслава Семененко, можно считать некоторый отток потребителей с первичного рынка на вторичный. "Два года назад происходил аналогичный процесс, - поясняет он. - Многие клиенты из числа тех, кто планировал решить свои жилищные проблемы в двух-, трехлетней перспективе, предпочитали строить квартиры, а не искать варианты на вторичном рынке, учитывая, что на "первичке" можно было найти либо дешевле, либо качественнее. Сейчас возник обратный поток - многие покупатели отказываются от покупки строящегося жилья в пользу вторичного рынка. Это обусловлено ростом на вторичном рынке доли ликвидных квартир, которые ранее исчезали из листингов в течение считанных дней. Кроме того, непрерывно растет предложение квартир в недавно сданных домах, и в течение следующего года они начнут оказывать уже заметное влияние на рынок".

На "первичке", как и раньше, спрос сосредоточен в сегменте малогабаритных недорогих квартир. В частности, в сегодняшних листингах стоят крупногабаритные квартиры (три комнаты и более), и практически нигде, например, не встречаются однокомнатные квартиры-студии типа "Реал". Особенно остро это ощущается в секторе панельного домостроения (хотя, безусловно, тенденция характерна и для кирпично-монолитных домов). Заместитель генерального директора по недвижимости и маркетингу ООО "Гатчинский ДСК" Екатерина Немченко считает, что "спрос на четырехкомнатные квартиры в панельном доме мизерен, и трехкомнатные квартиры в них продаются хуже, чем кирпично-монолитные аналоги". "Если говорить о метраже, - продолжает Немченко, - то до сих пор минимальный размер, скажем, двухкомнатных квартир, которые мы строили, был 59 кв. м, максимальный - 74 кв. м. Но спрос сегодняшнего дня показывает, что востребованы малогабаритные квартиры, например, двухкомнатные в пределах 56-59 кв. м. Выводя в этом году на рынок новый проект, мы это учли".

Пухлые листинги стали своего рода иллюстрацией прошлых просчетов застройщиков. На волне ажиотажа 2002-2003 годов очень многие компании ударились в гонку за метрами, стремились получить как можно больше пятен и как можно быстрее приступить к реализации проектов. "В итоге неудачно просчитывалась квартирография, планировочные решения, были допущены просчеты в рыночном позиционировании проектов: например, там, где необходимо было строить однокомнатные квартиры, строились трехкомнатные и т.д. Все это с точки зрения спроса сейчас уходит на второй план", - комментирует Вячеслав Семененко. Генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский уверен, что грамотно просчитанные проекты, хорошо позиционированные и отвечающие спросу, не имеют особых проблем с реализацией даже при сегодняшнем уровне цен.

Понятно, что проблемы с реализацией "низколиквидного", с точки зрения покупателя, товара застройщики и риэлтеры решают с помощью мощных маркетинговых кампаний. Нельзя не заметить, насколько сейчас разнообразны и лояльны условия, предлагаемые потребителю игроками рынка: системы суммирующихся скидок, беспрецедентные рассрочки платежей (например, некоторые компании допускают внесение первого взноса через два-три месяца) и т.п. "Сейчас разнообразный выбор предложения по цене и типу, как на первичном, так и на вторичном рынке, беспрецедентный размер скидок, дисконтных схем и программ-рассрочек. Пожалуй, за всю историю городского рынка жилья это самый удачный период для покупателя", - резюмирует Вячеслав Семененко.

Слезть с иглы

Очевидно, что на петербургском рынке жилой недвижимости разворачивается острая конкурентная борьба за покупателя. Впрочем, участники рынка по разному оценивают продолжительность периода "покупателя". Но большинство сходится в одном - только с помощью технологий стимулирования сбыта компаниям не удастся сделать свой бизнес успешнее. Как уже говорилось выше, одна из проблем, которую обнажил летне-осенний кризис продаж - ошибки в расчетах экономики проектов, их планирования и позиционирования. Другими словами, стратегические просчеты.

Господствующая сегодня "пирамидальная" система финансирования новостроек рано или поздно должна была дать сбой. Между тем лишь очень немногие строительные компании стремились найти новые схемы финансирования своих проектов, пытаясь уменьшить свою зависимость от инвестиций дольщиков. Сейчас эксперты отмечают, что на первичном рынке заметно упал спрос на квартиры на нулевом этапе строительства. В свою очередь, это означает, что компании, не имеющие других источников финансирования строительства, кроме как деньги дольщиков, вынуждены нести непомерные риски.

Помочь компаниям сойти с финансовой иглы долевого строительства могли бы банки, однако они кредитуют этот сектор городской экономики очень осторожно. Связано это в первую очередь с проблемой залогов: большинству строительных компаний нечего заложить в обеспечение кредита. "Безусловно, основной причиной, осложняющей выдачу кредита строительным организациям, является невозможность (невыполнимость) залога собственности в рамках инвестиционного договора. Но также нередко обнаруживаются существенные недостатки в финансовом и корпоративном менеджменте и отсутствие понятной структуры собственности компаний, - объясняет вице-президент - директор регионального центра Банка "МЕНАТЕП СПб" в Петербурге Феликс Блинов. - Те немногие компании, что смогли преодолеть проблему залога прав собственности и выстроить грамотные финансовые потоки, уже сотрудничают с банками по кредитным программам. Однако о масштабной выдаче банковских кредитов строительным организациям говорить рано из-за отсутствия у большинства из них качественного и транспорентного финансового управления".

Как считают специалисты, рынок жилой недвижимости Петербурга стоит на пороге консолидации. И все опрошенные нами эксперты отмечали, что это значительно его оздоровит. Вероятно, компании, не способные стать прозрачными для банков и, следовательно, привлечь новые финансовые потоки, вынуждены будут покидать рынок. "Скорее всего, уже в этом году мы будем наблюдать начало процесса перегруппировки сил", - отмечает Вячеслав Семененко, с которым согласны многие.

К консолидации строительный бизнес подталкивают и последние изменения в законодательстве. С 1 апреля 2005 года вступает в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...". Фактически этот закон запрещает привлечение средств дольщиков для финансирования первых этапов строительства. Согласно закону, продавать квартиры в будущих домах (то есть привлекать деньги дольщиков) можно только после того, как строительная компания получит разрешение на строительство (пройдет все согласования), зарегистрирует права собственности или аренды на земельный участок и обнародует проектную декларацию. На практике этот процесс занимает до года. Для многих компаний он может оказаться критичным. Подробнее о перспективах развития строительного бизнеса с учетом законодательных новаций мы расскажем в ближайших номерах.

Санкт-Петербург