Бум с тревожными перспективами

Латвия переживает бум банковского кредитования населения, в первую очередь жилищного. Ипотека развивается настолько стремительно, что разгоняет инфляцию и способна негативно повлиять на рост экономики страны в будущем

В 2003 году рост объемов ипотечного кредитования в Латвии составил 70%, в прошлом году - 46%. В 2005 году банкиры прогнозируют увеличение портфелей по жилищным кредитам еще на 30-60%. По прогнозу специалистов банка Nordea, к концу года совокупный объем ссудной задолженности латвийских банков по ипотеке достигнет 1,5 млрд лат (почти 3 млрд долларов). Если учесть, что численность работоспособного населения страны составляет 2,1 млн человек, то на каждую семью из двух взрослых человек приходится в среднем почти 3 тыс. долларов жилищных кредитов. И это, утверждают банки, далеко не предел. Почти все кредитные организации страны (а их чуть более 20) постоянно повышают привлекательность ипотеки, предлагают новые продукты, снижают ставки по действующим.

Старт в условиях дефицита

Считается, что развитие ипотеки в Латвии началось с 10 сентября 1998 года, когда Сейм принял закон "Об ипотечных залоговых обязательствах". Этот документ позволял при закладе недвижимого имущества получать займы в размере до 60% его рыночной стоимости. Однако подвижки на рынке ипотеки начались не сразу. В отличие от России, где жилищный фонд хоть и медленно, но обновлялся, в Латвии в течение 10 лет с момента выхода из состава СССР не было массового строительства жилья. Органы самоуправления объясняли отказ от жилищного строительства прорехами в бюджете и отсутствием стабильности в стране. По сути, граждане могли улучшать свои жилищные условия лишь путем обмена с доплатой.

Эта доплата и стала локомотивом развития ипотеки. Сначала кредиты на покупку жилья выдавали разного рода финансовые и полуфинансовые организации, однако постепенно инициативу у них перехватили банки. Латвийская банковская система к этому моменту полностью восстановилась после кризиса середины 1990-х годов, вернула доверие населения. Интересы кредитора и заемщика уравновешивали риэлторские компании, оказывающие услуги по оформлению ипотеки. В случае невыплаты кредита заемщиком эти фирмы несли перед кредитором обязательства по реализации оцененного объекта.

Кредит до пенсии

Первые предложения по стоимости ипотечных кредитов напоминали нынешние российские. Скажем, в 2000 году займы выдавались под 12-15% годовых. Но ставки с каждым годом падали, и в 2002-м выгодным считался кредит уже под 6-8% годовых, а к 2004 году средняя величина процентных ставок по ипотеке опустилась до 4-6%. Ставка - плавающая, складывается она из двух величин: банковской маржи (в среднем 1-3% годовых) и индикатора состояния межбанковского рынка (RIGIBOR, LIBOR или EURIBOR в зависимости от того, в какой валюте - латах, долларах или евро - берется кредит).

Со временем, стремясь завоевать на рынке ипотеки достойное место, банки идут на более серьезные риски. Жесткие требования о предъявлении справки об официальной зарплате - регулярной и солидной - сменились учетом доходов "в конвертах", причем в некоторых банках даже не перепроверяют эти доходные источники, веря клиенту на слово. Увеличились и сроки кредитования: заем на 20-25 лет считается нормой. При покупке жилья на вторичном рынке размер первоначального взноса клиента должен быть 20-40%, на первичном - не превышает 10%. Оформление кредита происходит быстро, в идеале это может занять всего два дня.

Благодатной почвой для развития ипотеки стал рост доходов населения. При официальном прожиточном минимуме в 160 долларов средняя зарплата латвийца выросла до 300 долларов. При этом прослойка тех, кто получает в несколько раз больше, растет буквально на глазах. Как следствие, семейная пара с совокупным месячным доходом в 800 долларов по 20-25-летнему кредиту выплачивает 100-200 долларов в месяц.

Потенциал для развития велик

Банкиры рады бурному развитию ипотеки и не видят оснований для тревог. "По прогнозам наших аналитиков, в Европе еще пару лет наиболее интенсивно будет развиваться экономика стран Балтии, этим и объясняются высокие темпы роста объемов кредитования. Потенциал на этом рынке, несомненно, есть. Вполне возможно, что процентные ставки будут снижаться еще больше, пока не достигнут уровня среднеевропейских", - полагает пресс-секретарь SEB Unibank Харальд Бурковскис. "Сегмент кредитования населения - это рынок с жесткой конкуренцией и большой перспективой для роста. К примеру, в Скандинавских странах займы берут около 50% домашних хозяйств. В Латвии же эта цифра во много раз ниже", - говорит пресс-секретарь банка Nordea Кристиан Пуданс.

Действительно, к весне этого года около 15% латвийских семей имели ипотечные кредитные обязательства перед банками. Для сравнения: в соседней Литве аналогичный показатель составляет всего 6-7%, а в странах Скандинавии - 60-80%. При этом на одного жителя Латвии в среднем приходится всего по 25 кв. м жилой площади, тогда как в Европе эта цифра как минимум в два раза больше.

Банки разгоняют инфляцию

Однако такие благодушные настроения не разделяют в Банке Латвии. Массовое изменение сознания в пользу жизни в долг (а бум наблюдается во всех сегментах частного кредитования) приводит к повышенному спросу на товары и услуги сегодня и, соответственно, к уменьшению спроса в будущем, то есть чревато снижением темпов роста экономики. Кроме того, огромный объем заемных денег у населения отчасти провоцирует рост инфляции, которая в Латвии остается самой высокой из всех стран Евросоюза (на 1 июня - 6,5% в годовом исчислении) и может стать главным препятствием для запланированного на 2008 год вступления страны в Еврозону.

Пытаясь воспрепятствовать стремительному росту кредитования населения, Банк Латвии в течение 2004 года довел ставку рефинансирования с 3 до 4% годовых (в Латвии, в отличие от России, ставка рефинансирования отражает реальную стоимость заимствований кредитных организаций у Банка Латвии). А с января этого года коммерческие банки должны включать в резерв обязательства перед зарубежными банками и центральными банками иностранных государств. Глава Банка Латвии Илмар Римшевич надеялся, что эта мера снизит свободные средства банков, которые они пускали на ссуды, на 50-60 млн долларов.

"Мы стараемся контролировать ситуацию, повышая ставку рефинансирования, но реально она может влиять только на займы в национальной валюте, - отмечает пресс-секретарь Банка Латвии Мартиньш Гравитис. - А большинство "материнских" банков обеспечивает местные кредитные учреждения довольно дешевыми денежными ресурсами в долларах и евро. Банк Латвии всеми способами пытается уберечь экономику страны от перегрева, только вот инструментов для этого у него практически нет. Сейчас Банк Латвии совместно с Латвийской ассоциацией коммерческих банков и Комиссией по надзору за рынками финансов и капитала разрабатывает единые правила выдачи ипотечных кредитов населению. Мы не хотим, чтобы в борьбе за клиента банки выдавали кредиты на всю сумму стоимости жилья под очень низкие проценты. Если бы темпы прироста жилищных займов снизились хотя бы до 30% в год, было бы уже неплохо".

Налог пока не введен

Чтобы повлиять на рынок займов в долларах и евро, Илмар Римшевич предложил нынешней весной ввести налог на кредит при его получении или регистрации приобретенной на заемные ресурсы собственности. Латвийское правительство сразу выступило против, но потенциальные заемщики лишь ускорили оформление займов, пытаясь успеть до возможного введения налога.

Кроме того, латвийские банки и их клиенты умеют с легкостью уходить от поборов властей. Так, при регистрации перехода прав собственности на недвижимость в бюджет Латвии должно поступать 2% от суммы, указанной в договоре о покупке квартиры. Поэтому в договорах, как правило, указывается не рыночная, а кадастровая стоимость жилья: она в два-три раза ниже. Банки же охотно расписывают остальную часть займа на виртуальные расходы - ремонт, покупку мебели, техники и т.п.

Рига