Сам себе капитан

Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются в основном новички этого рынка

На прошедшей недавно в Петербурге III конференции "Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие" вспыхнула дискуссия о необходимости передачи объекта в управление профессиональной компании. Начинающий девелопер торговой недвижимости Василий Сопромадзе (до недавнего времени его "Корпорация С" строила только элитное жилье) рассуждал о преимуществах аутсорсинговой схемы управления объектом. "Девелопер или его подчиненные, составляя программу действий, обязательно упустят самые важные моменты, - рассуждал Сопромадзе, - просто потому, что понятия не имеют о них. В результате такого "управления" и доходность, и инвестиционная привлекательность объекта будут снижаться". Его оппонентом выступил Игорь Водопьянов, руководитель компании "Теорема", реализующей в Петербурге девелоперские проекты в торгово-офисном сегменте. "В управлении недвижимостью нет ничего сложного, - заявил Водопьянов, - это же не в космос людей запускать. Собственник самостоятельно может справиться с управленческой задачей".

По сути, это спор двух "поколений" девелоперов коммерческой недвижимости. Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов, большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности. В результате ряд управленческих и эксплуатационных структур, созданных девелоперами под один-два проекта, скорее всего, будут закрыты или поглощены более крупными управляющими компаниями.

Не классика жанра

Несмотря на то что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых. При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами. Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. По словам генерального директора "Менеджмент компании ПСБ" Константина Козловского, отдаленно напоминает западный вариант форма управления бизнес-центрами "Паллада" и "Аскольд". "Мы заключили договор на доверительное управление, объекты находятся на нашем балансе, для каждого открыты отдельные расчетные счета, - отмечает Козловский. - Мы управляем и предоставляем финансовую отчетность собственнику. Главное отличие нашей практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, также мы договариваемся с ним, кто будет платить тот или иной налог".

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны. Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Лишняя голова?

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в петербургских бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня во многих петербургских бизнес-центрах управление сведено к простой эксплуатации. "Понять собственника можно, - рассуждает генеральный директор "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" Андрей Лушников. - Офисный центр заполнен арендаторами. Раз они не съезжают, значит, их все устраивает, здание эксплуатируется специализированной компанией..." И возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для петербургского рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Слуга двух господ

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу - девелопменту

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Безусловно, и в торговой недвижимости необходимо создавать комфортные условия для арендаторов и решать их проблемы. Но сколь бы благоприятной для арендаторов ни была атмосфера в торговом комплексе, он не будет приносить доход, если в него не будут ходить покупатели. И если при создании бизнес-центра на стадии проработки проекта участие управляющей компании желательно, но не жизненно необходимо, то в сегменте торговых комплексов это участие на ранних этапах - вопрос жизни или смерти проекта. Поэтому основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющая компания должна помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы - ритейлеры и операторы сопутствующих услуг (фуд-корты, развлекательные центры и т.д.).

Через подбор арендаторов осуществляется управление ассортиментом и ценовой политикой торговой зоны комплекса. Соответственно, чем тщательнее управляющая компания подберет торговых операторов на первом этапе (по идее, она должна знать, какие группы товаров представляет та или иная компания), тем разнообразнее будет ассортимент комплекса. Стоит отметить, что в дальнейшем повлиять на ассортимент оператора управляющей компании будет непросто, так как товарную линейку арендаторы-ритейлеры формируют сами.

Еще одно немаловажное дополнение сделал генеральный директор компании Colliers International Борис Юшенков: "В идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения".

Если торговая зона вкупе с фуд-кортами обеспечивают большую часть дохода комплекса, то основным генератором потоков покупателей, по мнению специалистов, являются развлекательные центры (мультиплексы, боулинг, парк аттракционов и т.п.), которые, наоборот, малоприбыльны. По оценкам управляющего партнера компании "Торговый квартал" Марка Афраймовича, развлекательная зона увеличивает посещаемость центров на 30%, а значит, теоретически возрастает и количество потенциальных покупателей у ритейлеров. Поэтому разработка таких зон, генерирующих потоки, становится важной задачей. И чем более уникальный объект будет расположен в торговом центре, тем больше преимуществ.

Говоря о петербургском рынке торговой недвижимости, приходится констатировать однообразие развлекательной инфраструктуры. Впрочем, есть исключения: в ближайшее время откроется центр "Планета Нептун", в котором основной точкой притяжения посетителей станет океанариум на 5 тыс. кв. м, населенный разнообразными морскими обитателями. По мнению управляющего партнера компании "АйБи Групп" Юрия Борисова (компания управляет комплексом), оспорить подобное конкурентное преимущество еще долго никому не удастся.

Осталось добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющей компании концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющая компания должна направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность). Заметим, что некоторые управляющие пытаются внедрить общепринятую на Западе практику, когда на проведение совместных акций и продвижение торгового центра каждый арендатор делает взнос (до 25 долларов с квадратного метра). Собрать такой взнос не всегда удается, но, скорее всего, этот опыт приживется.

Рынок формируют новички

Особенности управления объектами в торговом и офисном сегментах наложили отпечаток на формирование рынка property management, причем не только петербургского, но и российского в целом. Как правило, управляющие компании (которые, напомним, в основном создавались девелоперами под свои объекты) специализировались на одном из сегментов. Специализация сохраняется до сих пор, и, судя по всему, в ближайшем будущем кардинальных изменений не последует. Слишком велика разница между офисным комплексом и торговым центром, управлять которым новичку без совершенных ранее проб и ошибок, как говорят специалисты, будет сложно.

Характерно, что начинающие девелоперы в сегменте торговой недвижимости уже на первых стадиях реализации проекта привлекают опытные управляющие компании. Сначала в качестве консультантов, а затем нередко передают им объект в управление. Так, например, поступил ЦКБ "Рубин", которому принадлежит торговый комплекс "Планета Нептун". "Это закономерный процесс, - говорит Юрий Борисов, - для управления бизнес-центром "Нептун" в начале 1990-х "Рубин" создал свою управляющую компанию - кстати, первым в Петербурге. Но для строительства и управления торговым комплексом девелопер решил пригласить специалистов". Аналогичным образом поступил Василий Сопромадзе, построивший недавно торговый центр на Казанской улице. "Можно было создать свое подразделение, но в любом случае пришлось бы перекупать грамотных специалистов из управляющих компаний, которые обучали бы наш персонал. Но тогда я стал бы их рабом, потому что все время боялся бы их потерять", - говорит девелопер.

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Тот же Игорь Водопьянов, заявляя, что "любой девелопер может справиться с управлением", подчеркнул, что в скором времени ему придется избавиться от части управленческих подразделений. Логика проста: property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу - девелопменту. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее.

Санкт-Петербург