Рост для ставок

Проблема с привлечением долгосрочных финансовых ресурсов из-за рубежа заставляет банкиров Северо-Запада ужесточить условия кредитования. А ослабление доллара США по отношению к рублю вынуждает финансистов повышать процентные ставки по всем валютным кредитам и на автомобили, и на недвижимость

Еще в июле некоторые банки подняли ставки по долларовым кредитам до уровня рублевых. Разница в отдельных случаях сократилась с 3 до 0,5%, но в основном она остается в пределах 1-2%. Если летом ставки по валютным кредитам повышали единичные банки, то сейчас их пересматривает подавляющее большинство. Причиной стал осенний обвал американской валюты: только за сентябрь она подешевела более чем на 2,5%. При том что с начала текущего года доллар понизился в цене на 6,1%. Примерно на ту же сумму сократились поступления банков по долларовым кредитам, выданным в начале года. Мириться с подобной ситуацией банкиры не захотели. Особенно учитывая тот факт, что две трети кредитов в Петербурге и около половины на всем Северо-Западе выдается в долларах.

Другая причина подорожания валютных кредитов (пожалуй, более существенная) – рост стоимости денег, занимаемых в западных банках. «Доллар США – слишком колеблющаяся валюта, а наш банк слишком консервативен, чтобы из-за каждого колебания производить изменение ставок. На наших ставках колебания и удешевление доллара не отразились, тем не менее отдельные банки существенно подняли ставки по долларовым кредитам. Но это связано скорее с возросшей для них стоимостью привлечения валютных кредитов», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала Номос-Банка Галина Архипова. По ее мнению, общая тенденция – снижение валютных ставок благодаря появлению ипотечных продуктов в пока еще экзотической для рынка валюте – швейцарских франках. Одним из первых подобный продукт предложил Банк Москвы летом текущего года, но пока количество таких предложений на рынке невелико, хотя ставка по займам в швейцарских франках на удивление низка – чуть более 7,5% годовых.

«Ставки будут расти прежде всего у небольших банков, которые не могут получить дешевое рефинансирование из-за рубежа. Соответственно, в ближайшее время увеличится разница в размере процентных ставок пятерки крупнейших банков страны с хорошими международными рейтингами, а также остальных кредитных организаций», – уверен руководитель дирекции ипотечного кредитования Северо-Западной региональной дирекции ФК «Уралсиб» Алексей Дмитриев. По его мнению, ставки по кредитам могут подрасти у отдельных банков примерно на 2%, а некоторые и вовсе откажутся от валютного кредитования и перейдут на рубли.

Сегментация рынка

Но банки не просто повышают процентные ставки, а более четко сегментируют рынок, отказываясь от некоторых программ кредитования, которые, по мнению финансистов, ориентированы на рискованных заемщиков, что, собственно, и приводит к росту отказов в выдаче кредитов. Сегодня уже практически невозможно получить кредит без первоначального взноса. А на минимальную процентную ставку можно рассчитывать в большинстве случаев, когда уже накоплено не менее половины стоимости приобретаемого жилья.

По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, кризис ликвидности налицо, многие банки испытывают проблемы, но боятся, что это получит огласку, поэтому часто затягиваются сроки выдачи кредита по уже одобренным заявкам. «Практически у всех основных игроков рынка рекламная ставка остается прежней, только получить ее заемщик может при первоначальном взносе не 10%, а 30-50%», – отмечает Марианна Белькова. Кроме того, по ее словам, сокращаются объемы выдачи кредитов под залог договоров долевого участия в строительстве и пр. «Это связано с большей рискованностью такого кредитования для банков. Такой кредит рефинансировать до получения дольщиком права собственности практически нереально. А в нынешней ситуации держать у себя на балансе кредит два-три года банку невыгодно. Наконец, совместные акции банков и застройщиков, такие как 8-9% в рублях на этапах строительства, прекращаются», – говорит Марианна Белькова.

С ней соглашается Алексей Дмитриев: «Трудности возникают у банков, которые перепродают свои кредитные портфели. Они пытаются сформировать качественный пул выданных ипотечных кредитов и получить высокий доход от кредита в первые месяцы, а затем перепродать такой портфель другим инвесторам. Сложности могут возникнуть из-за низкого качества заемщиков и кризиса ликвидности, поэтому таким банкам придется ограничивать количество выдаваемых ипотечных кредитов».

Отложенные дефолты

Однако, несмотря на ужесточение условий кредитования, банкиры уверены, что спрос на кредиты не упадет. «А откуда людям взять деньги на покупку дорогого жилья?» – вопрошают финансисты. «Жилищная проблема была, есть и всегда будет – здесь бессильны любые кризисы, – философски рассуждает исполняющий обязанности директора петербургского филиала Банка Москвы Александр Волков. – Поэтому спрос на ипотечные кредиты будет только расти, хотя, может, и не такими темпами, как год назад. Экономическая и политическая ситуация в стране достаточно стабильная. У многих появился стабильный доход и, соответственно, предпосылки для жизни в кредит».

По оценкам экспертов, осенью спрос на кредиты начнет подниматься. «По осени наблюдается пик сдачи объектов строителями. Мы ожидаем традиционного для ноября-декабря роста количества обращений за кредитами не менее чем на 30-50%», – прогнозирует Галина Архипова. Начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская полагает, что рост цен на недвижимость также подогревает желание заемщиков приобрести жилье именно сейчас. «Так как рост стоимости квадратного метра недвижимости по-прежнему опережает рост доходов населения, заемщики вынуждены брать однокомнатные квартиры, квартиры в области и комнаты. Основным фактором, определяющим спрос на ипотеку, сейчас являются доходы заемщика, поэтому наибольшим спросом пользуются недорогие объекты», – резюмирует Евгения Кохановская.

Предпосылок для банкротства заемщиков банкиры сейчас не видят, и вряд ли дефолты по займам в России станут массовым явлением в ближайшие три-четыре года. По опыту и отечественных, и иностранных финансистов, именно столько времени требуется, чтобы определить истинную надежность заемщика. То есть с учетом того, что массовая выдача кредитов в России началась в 2006-2007 годах, выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет не раньше 2010 года.

Cанкт-Петербург