Пришлись ко двору

Русский бизнес
Москва, 04.02.2008
«Эксперт Северо-Запад» №5 (353)
Победивший в конкурсе проект реконструкции Апраксина двора в процессе реализации может измениться даже больше, чем полагают сейчас его авторы

Право заниматься преобразованием территории Апраксина двора в Петербурге получила по итогам конкурса компания «Главстрой-СПб», входящая в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Учитывая специфику сложившегося в историческом центре города торгового квартала, имеющего серьезные имущественно-правовые обременения и ограничения органа охраны памятников (подробнее см. «Дворовое преображение», «Эксперт С-З» №1-3 от 21 января 2008 года), девелоперу предстоит осуществить не имеющий аналогов в России проект комплексного развития территории стоимостью свыше 1 млрд долларов.

Выбор рисков

Компания «Главстрой-СПб» представила на конкурс проект известного британского архитектора Криса Уилкинсона. Второй претендент, компания «Ренессанс Апраксин двор», созданная уже в ходе конкурса российской Russian Land Шалвы Чигиринского и шведской Ruric AВ, сделала ставку на проект другого британского мэтра – Нормана Фостера. Разработчики обоих проектов изначально декларировали максимальное сохранение зданий-памятников, входящих в комплекс Апраксина двора, обязательную по условиям конкурса многофункциональность развития территории. Оба проекта содержали подробную «роспись» использования площадей в реконструированном комплексе и точные параметры финансовой модели, хотя и эксперты, и члены конкурсной комиссии осознавали условность такой деталировки, учитывая опыт реализации проекта второй сцены Мариинского театра. Конечные показатели определятся только по ходу практической работы над проектом, в зависимости от того, насколько успешными окажутся переговоры с собственниками недвижимости, будут ли получены разрешения на снос зданий, решены проблемы подземного строительства и т.д.

«В основе решения комиссии – экономические и политические возможности победителя конкурса и структур, заинтересованных в реализации этого проекта, а также минимизация соответствующих рисков, – поясняет председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. – С этой точки зрения решение комиссии абсолютно обоснованно». Очевидно, большинство членов комиссии усомнились в реалистичности проекта Фостера, предполагавшего создание четырехъярусного подземного пространства и подземных тоннелей к ближайшим станциям метро. Как отметила губернатор Валентина Матвиенко, «подземные проекты такого масштаба будут востребованы лет через пять, пока в них слишком много рисков». Более того, она подчеркнула, что, работая на территории Новой Голландии по проекту Фостера, компания Чигиринского подтвердила отсутствие у нее «опыта освоения подземных пространств».

Напротив, проект Криса Уилкинсона не вызвал особых сомнений у членов комиссии. Видимо, они вполне согласились с управляющим директором ООО «Главстрой-СПб» Игорем  Евтушевским: «Уилкинсон нарисовал самые красивые картинки. Он предложил новое светлое, теплое, ясное и приятное для горожан пространство». Что же касается конкретных параметров проекта, то объем инвестиций, обозначенный в конкурсной заявке на уровне 28,2 млрд рублей, может достигнуть, по словам генерального директора корпорации «Главстрой» Артура Маркаряна, 40 млрд рублей. Пока заявлена площадь комплекса 347,5 тыс. кв. м, из них по 70 тыс. займет жилье (ближе к улице Ломоносова) и офисы (в зоне Апраксина переулка), 80 тыс. – торговля (вдоль Садовой улицы), 40 тыс. составят гостиницы и 87,5 тыс. – подземные паркинги.

Под «облаком»

Главная фишка концепции Уилкинсона – создание в центре квартала новой пешеходной улицы к центру Апраксина двора с пешеходным мостом через Фонтанку. Над ним будет «парить» выполненное из стеклянных трубок «облако» – крыша с системой подогрева (как уверяет Евтушевский, не превышая 28-метрового ограничения). По словам Уилкинсона, ее следует рассматривать как «художественную инсталляцию» и временную конструкцию, которую в случае неприятия общественностью можно будет демонтировать.

Судя по всему, с этими ключевыми идеями и будут связаны основные сложности при дальнейшем согласовании проекта. С одной стороны, желание девелопера снести 8 из 65 строений на территории квартала для формирования пешеходной зоны не вызовет, похоже, жесткого противодействия со стороны специалистов по охране памятников. «Нет смысла сохранять примитивную планировочную структуру внутри Апраксина двора и большинство корпусов, главное – сохранить здания по периметру», – заявил на круглом столе в ИА «Росбалт» доктор искусствоведения, член Градсовета Владимир Лисовский.

С другой стороны, по мнению профессора, создание пешеходного моста через Фонтанку, переходящего в пешеходную зону на расчищенной территории «Апрашки», нарушает «логику расположения открытых площадей на Фонтанке», недопустим и акцент в виде «облака». Соглашаясь с коллегой, генеральный директор Международного фонда спасения Санкт-Петербурга – Ленинграда Александр Марголис полагает, что вместо новой площади на набережной Фонтанки на месте заслуживающего сноса здания «Лениздата» вполне может быть «внедрено суперсовременное и, может быть, гениальное решение», но непременно достойное соседства с великим ансамблем Росси.

На взгляд экспертов, наибольшие трудности возникнут с выкупом у собственников более 60 тыс. кв. м недвижимости, особенно корпусов, недавно реконструированных крупнейшими собственниками Апраксина двора – компаниями «КЦ „Питер“» и «Рюрик Менеджмент». По оценкам руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, цены выкупа помещений могут достигать 8-9 тыс. долларов, а срок окупаемости проекта составит минимум восемь лет. Что касается энергоснабжения, то, по словам председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Александра Боброва, серьезных проблем с тепло- и водоснабжением не будет. Обеспечение электроэнергией станет возможным уже в середине 2009 года, после ввода строящейся городом подстанции напряжением 110 кВ (на канале Грибоедова).    

Санкт-Петербург

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№5 (353) 4 февраля 2008
Интеллектуальная собственность
Содержание:
Нормативная стройность

Вступление в силу части 4 Гражданского кодекса на время затормозит разрешение споров. Однако в перспективе более согласованный и стройный документ обеспечит лучшую защиту правообладателей

Реклама