Олимпийский поход

Экономика и финансы
Москва, 28.04.2008
«Эксперт Северо-Запад» №17 (365)
Строительство жилья в столице Олимпиады 2014 года – городе Сочи – идет полным ходом. Сегодня предложение в новостройках превысило спрос, поэтому каждый вновь пришедший девелопер попадает во все более сложные условия. В выгодной ситуации оказались компании, пришедшие в Сочи раньше других

Исторически территория города-курорта Сочи была поделена между разными министерствами и ведомствами бывшего Советского Союза. От притязаний на земельные участки эти структуры не отказались и поныне. Поэтому распоряжаться городской землей местные власти могут с большой оглядкой на могучих пользователей. В Сочи, растянувшемся вдоль берега Черного моря почти на 140 км, мало земли под строительство. Участки под застройку можно получить в основном «с рук»: в муниципальной собственности свободных земель почти нет. «Реальнее купить землю у частников, – утверждает менеджер по развитию компании „Регионстрой“ (сочинская структура петербургской Группы компаний ЛЭК) Дмитрий Кузнецов. – Частный инвестор, если у него нет административного ресурса, вряд ли может рассчитывать на земельный участок из муниципальной собственности».

Дефицит земли, как всегда, взвинчивает цены. Есть и другие трудности для девелоперов. Например, при строительстве многоквартирных домов приходится делать расчет метража, исходя из размера участка и пятна застройки, – как правило, это сказывается на этажности объекта. В последнее время ужесточились требования городской администрации к застройщикам. В частности, администрация взялась за самострой, вплоть до сноса, рассказывает Кузнецов. Проблема высотности также решается с помощью сноса «лишних» этажей недостроенных зданий. Кроме того, при строительстве многоквартирных домов инвесторы обязаны озеленить и благоустроить прилегающую территорию, а также обеспечить будущих жильцов парковочными местами. В сочетании с ограниченной этажностью и высокой ценой на землю себестоимость жилья оказывается достаточно высокой. По словам директора по развитию Группы компаний «М-Индустрия» Григория Усыченко, типовое жилье в Сочи сегодня строится крайне редко.

Между тем строительство дорогого жилья под силу только крупным компаниям. Кроме того, на дорогое жилье приходится искать богатых покупателей. Как рассказал в частной беседе житель города Сочи, сегодня на первичном рынке значительна доля спекулятивных сделок – с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду. Однако причина большинства сделок – желание продемонстрировать окружающим свою «крутизну» и наличие толстого кошелька. У столичного «бомонда» входят в моду летние «тусовки» в Сочи.

Ажиотаж постепенно сходит на нет. На продажу одновременно выставляется по нескольку новых объектов. По словам генерального директора компании «РОСТ-Риэлти», председателя комитета международных отношений Российской гильдии управляющих и девелоперов Валерия Вакуленко, сейчас в Сочи строится гораздо больше жилья, чем в предыдущие годы. Кроме жилья возводятся отели, в частности много мини-отелей в три-пять этажей на 10-50 номеров. Резкий скачок строительных объемов произошел в 2001 году, когда в Сочи поехали туристы и у местных жителей появились деньги.

По данным застройщиков, сегодня предложение на первичном рынке уже превышает спрос. При этом несколько крупных девелоперов заявили о планах реализовать мегапроекты в Сочи – комплексные застройки территорий по 3-5 млн кв. м жилых и коммерческих объектов. Для реализации крупных проектов, пояснил Валерий Вакуленко, пригодна только Имеретинская долина. Там располагаются земли сельскохозяйственного назначения, которые можно нарезать на участки по 200-300 га. С одной стороны, очевидно, что до выхода на площадку в целом ряде проектов дело не дойдет. С другой стороны, при таком количестве планов вновь пришедшие девелоперы рискуют остаться без участков и без покупателей.

Они были первыми

Патриот города Сочи Валерий Вакуленко не устает говорить об уникальном климате, ландшафте, флоре и фауне этих мест. По его словам, во времена СССР в Сочи каждый год отдыхали около 5 млн человек: в санаториях – круглый год, а летом приезжих принимали еще и гостиницы и частный сектор. В первой половине 1990-х годов число курортников по понятным причинам значительно уменьшилось. Однако после дефолта 1998 года, когда отдых за границей стал не по карману, многие вспомнили про Сочи. Рост числа отдыхающих, рассказывает Вакуленко, происходит с 1999 года. Ситуация в городе была неприглядная – на объектах туристской инфраструктуры царило запустение. Однако за сотку земли на берегу уже тогда запрашивали 5-8 тыс. долларов. В 1990-е годы также началось развитие горнолыжного курорта Красная Поляна. Тогда и возникла идея организовать в Сочи Олимпиаду. Даже заявку подавали.

Московские инвесторы появились в Сочи сразу после дефолта, в 1999 году. Главный мотив – построить «все равно что» в престижном для России месте. Экономика проектов – на втором плане. Петербургские застройщики вышли на сочинский рынок позже, но с более определенными планами. Приход наших строителей в Сочи удивительным образом совпал со временем, когда представителем президента в Южном округе был бывший губернатор Петербурга Владимир Яковлев.

Первой из петербургских компаний на берег Черного моря ступила СК «Импульс». После регистрации в 2004 году дочерней структуры СК «Импульс-Юг» застройщик начал сооружение двух жилых объектов – дома в центре Сочи и комплекса в Бочаровом Ручье, неподалеку от президентской резиденции. Затем в 2005 году в Сочи стала строить корпорация ЛЭК. Первым проектом был 17-этажный кирпично-монолитный дом в Грузинском переулке. В 2007 году «диаспору» петербургских застройщиков усилила компания «М-Индустрия», в портфеле которой было сразу несколько проектов. Самый амбициозный – «Остров Федерация». Это курортно-рекреационный комплекс, строительство которого произойдет на насыпном острове в Черном море – по аналогии с проектами в Дубае. Очертания острова должны напоминать контуры России. Площадь намывной территории – 330 га. Стоимость проекта сегодня оценивается в 300 млн евро. Намыв вот-вот начнется. Завершение проекта намечено на 2013 год.

Уже в 2008 году начались продажи в комплексе «Сияние Сочи», который сооружает петербургский девелопер ИСК «Грантика». Это три 19-этажных здания. В состав комплекса кроме квартир войдут водный комплекс, расположенный на кровле коммерческого корпуса, спортивный клуб, SPA-салон, магазины, парк. Ориентировочно срок завершения – конец 2009 года.

Последним на данный момент петербургским пришельцем в Сочи стало ООО «Ленморпроект». Компания примет участие в реконструкции грузового порта (его планируют превратить в пассажирский), а также в сооружении грузовых районов порта в Имеретинской бухте. По расчетам, в результате пятилетней реконструкции пассажиропоток увеличится в четыре раза.

Последствия роста

По словам Валерия Вакуленко, дорогое (элитное и бизнес-класса) жилье сегодня предлагается в основном на первичном рынке. Дешевый сегмент – вторичный рынок, включая многоквартирные дома. Однако главная приманка для покупателей и инвесторов – земельные участки. Минимальный размер выставленных на продажу наделов – традиционные шесть соток.

Цены на сочинскую недвижимость растут дифференцированно. По словам Кузнецова, вторичный рынок прибавляет цены активнее, чем новостройки. При этом дешевое жилье растет в цене медленнее, чем дорогое. Сейчас цена типового жилья составляет 2,5 тыс. долларов за 1 кв. м, элитного – 4-25 тыс. долларов за 1 кв. м. Квартиры на ранней стадии строительства в комплексе «Сияние Сочи», который позиционируется как объект бизнес-класса, предлагаются сегодня по цене от 3,5 тыс. долларов за 1 кв. м.

Активнее всего в Сочи дорожает земля как наиболее востребованный сегмент недвижимости. Стоимость сотки составляет 80-150 тыс. долларов – в зависимости от местоположения, то есть близости к морю.

Замедление роста цен на первичном рынке Григорий Усыченко объясняет слишком резким скачком, который случился сразу после решения МОК проводить Олимпиаду в Сочи. Тогда, рассказывает Усыченко, многие застройщики сразу подняли цены на 30-40%. На рынке царил ажиотаж, который, впрочем, продлился всего две-три недели. Теперь застройщики озабочены проблемой реализации квартир по заявленным ценам, однако превалирующее над спросом предложение затрудняет процесс. Усилия застройщиков нередко сводятся к поиску способов скрытого снижения цен – в виде специальных акций, скидок и рассрочек. В первую очередь – на дорогое жилье. Поэтому, несмотря на медленно растущие цены, Усыченко называет ситуацию на сочинском рынке затишьем. В свою очередь, специалисты компании «Грантика» полагают, что имеет место стагнация, которая, однако, долго длиться не может.

Палки в колесах

Выход на сочинский строительный рынок сопряжен со множеством проблем. По словам Дмитрия Кузнецова, в Сочи нет актуального Генплана, то есть не определены районы жилой застройки и нежилых зон. Поэтому большое формальное значение придается публичным слушаниям, через которые проходит каждый инвестпроект. Однако если администрация города полагает, что строить надо, то строительство начинается. Впрочем, сейчас это характерно для всех российских городов. Тем не менее чиновники прислушиваются к протестам граждан по поводу сооружения многоквартирных домов на землях, некогда предназначенных под ИЖС, – уже с полсотни таких участков переведены под строительство многоквартирных домов.

В отсутствие свободных муниципальных земель под застройку инвесторы приобретают участки у частных лиц. При этом сегодня, говорит Кузнецов, получает распространение торговля «упакованными» пятнами под строительство. Причина классического девелопмента – безденежье. Заметное количество участков с пакетом необходимых документов продают компании, которым хватило средств лишь на начальный этап проекта, а для выхода на площадку средств нет.

Ориентируясь на подобные предложения, можно рассчитать примерную стоимость проекта. Например, в районе вокзала продается «упакованный» участок (не самый лучший) площадью 18 соток за 290 млн рублей. Изначальная нагрузка на 1 кв. м возводимых улучшений составляет 43 тыс. рублей. Если прибавить к этому себестоимость строительства, маржу застройщика, удорожание в период строительства, мы получим цену объекта эконом-класса.

Однако с подобными участками дело обстоит не так просто, как кажется на первый взгляд. Слишком часто в пакете документов, который прилагается к наделу, не хватает буквально одной справки. Продавец участка клянется принести ее прямо завтра (вариант – через неделю), однако процесс может затянуться на годы. Причина – обременения участка.

Григорий Усыченко полагает, что главный тормоз строительства сегодня – юридическая чистота земельных участков. Многие наделы частных лиц не оформлены в собственность по существующим правилам: администрация тормозила этот процесс, принимая во внимание будущий строительный бум. То же касается юридических лиц, в том числе продавцов «упакованных» участков. «Юридически чистых предложений почти нет», – констатирует Усыченко.

Еще один тормоз нового строительства – плохое обеспечение инженерной инфраструктурой. Все городские сети изношены. По словам Дмитрия Кузнецова, сейчас запущена краевая программа модернизации инженерной инфраструктуры, в рамках которой планируется реконструировать несколько котельных. Но существующих котельных недостаточно, поскольку ведется новое строительство, нужны дополнительные мощности. Воды пока хватает, но есть большие проблемы с канализацией: очистных сооружений в городе нет, стоки сбрасываются в море. Обеспечение электроэнергией также представляет проблему: населению она подается с перебоями, а строителям могут отказать в подключении из-за отсутствия лимитов. При этом плата за подключение растет. Сегодня она составляет 35 тыс. рублей за 1 кВт, к концу года, полагают застройщики, достигнет 50 тыс. рублей.

В отличие от целого ряда российских регионов, в Сочи пока нет проблем со стройматериалами. Металл, дефицит которого периодически возникает в других регионах, поставщики обещают завозить из Турции. Цемент везут оттуда уже сейчас. Кроме того, цемент поступает с Украины. «Стройматериалы пока есть, – говорит Григорий Усыченко, – но если понадобятся большие объемы для строительства олимпийских объектов, фирмам, которые не заключат стратегических контрактов, материалов может не хватить».

Гости званые и нежданные

Специалисты ожидают появления двух основных тенденций на сочинском рынке недвижимости – скорого прихода крупных подрядных компаний и роста цен в перспективе.

Главная забота государства – сооружение олимпийских объектов, а не строительство жилья и объектов социальной инфраструктуры. Однако необходимые формальности, предшествующие выходу подрядчиков на стройплощадку, пока не выполнены. По словам российского премьера Виктора Зубкова, «приходится констатировать, что выполнение отдельных поручений несколько затянулось». В первую очередь необходимо оформить землеотводы под инфраструктурное строительство. По сведениям Союза строительных компаний «Союзпетрострой», представители которого недавно побывали в Краснодарском крае, за период, прошедший после выбора Сочи в качестве олимпийской столицы 2014 года, сделано очень мало. Это прекрасно сознает руководство края. Проектная документация только заказана, не определены транспортные схемы, идет поиск инвесторов и возможных подрядчиков. «При этом основное направление поисков – иностранные компании», – утверждают в «Союзпетрострое».

По словам Григория Усыченко, администрация Сочи активно ведет переговоры, рассчитывая привлечь крупных подрядчиков. И они приходят – пока, как правило, их приводят крупные застройщики, выходя на площадку.

На свое место на этом празднике жизни вполне могут рассчитывать подрядные компании Петербурга. В марте 2008 года делегация компаний «Союзпетростроя» провела переговоры об участии наших фирм в строительстве олимпийских объектов. В результате выяснилось, что краснодарские строители ждут иногородние фирмы в качестве даже не подрядчиков, а субподрядчиков, нанятых для выполнения отдельных видов работ. Но и в этом случае компании, чтобы получить заказ на олимпийских объектах, обязаны создать в Сочи филиалы. Фирмы, которые не хотят регистрироваться в качестве сочинских юрлиц, не получат олимпийских заказов. Некоторые компании, входящие в «Союзпетрострой», уже открыли такие филиалы и даже выполнили определенные работы. Это «Росстрой», «Электросистемы», «Гефест», «Роспайп», «Транслайн», «Грузомобиль». На прямые переговоры с инвесторами вышли «Мостострой-6» и «Метрострой».

Стоит ли овчинка выделки?

По мнению Валерия Вакуленко, рост цен будет медленный и дифференцированный, с разбросом 15-100%, поскольку резкие ценовые скачки уже случились. Больше всего цены вырастут в районе Красной Поляны и Имеретинской долины. Также он не исключает увеличения цен на заброшенные участки (например, бывшие базы отдыха или стадионы) и даже на объекты незавершенного строительства, как правило, не слишком удачные.

Григорий Усыченко полагает, что к концу сезона возможно подорожание объектов первичного рынка на 15%. По мнению специалистов ИСК «Грантика», когда рынок выйдет из стагнации, а факторы внешней среды города и общие факторы макроэкономики перестанут негативно влиять на рынок недвижимости, рост цен может составить около 30% годовых, обычных для строящихся объектов. Однако если негативные тенденции усилятся, а резкие колебания соотношения спроса и предложения сохранятся, цены могут снизиться примерно на 10%. Дмитрий Кузнецов полагает, что вероятно снижение даже цен на землю, в частности в центре Сочи, где активно ведется уплотнительная застройка: «Думаю, если центр города окажется перенасыщенным новостройками, земля упадет в цене».

Учитывая, что с приходом крупных компаний конкуренция на сочинском рынке будет нарастать, а предложение уже сейчас превышает спрос, новые проекты должны быть уникальными. «Мы не готовы браться за проекты только потому, что они в Сочи, – комментирует Усыченко. – Сегодня как никогда важны характеристики проекта, индивидуальные особенности, оригинальность». Словом, теоретически прийти на сочинский строительный рынок можно, если преодолеть все формальные, ценовые и инфраструктурные сложности. Можно даже что-то построить. Но главное в сегодняшних условиях – суметь это построенное продать.

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№17 (365) 28 апреля 2008
Энергетика
Содержание:
Охота на атом

Дефицитные ресурсы, которые потребуются для строительства АЭС в Калининградской области, гораздо эффективнее использовать в аналогичных проектах в других регионах России

Реклама