Динозавры или москиты?

Складские логисты готовятся к ценовым и информационным войнам в борьбе за клиентов, которых становится все меньше и меньше

Вызванные кризисом серьезные изменения на логистическом рынке первыми ощутили складские девелоперы. Еще в начале прошлого года те из них, кто финансировал свои проекты за счет западных кредитов, почувствовали «легкое недомогание». Иностранные деньги стали дорожать, что на фоне стремительного роста цен на стройматериалы привело к увеличению себестоимости возведения складов. К сентябрю прошлого года она выросла в среднем на 24% по отношению к показателю 2007-го и составила примерно 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м для качественного терминала. К середине 2008-го складской девелопмент стал проседать в массовом порядке. В результате из заявленных на прошлый год к вводу в Петербурге и Ленобласти хранилищ к финишу пришли только 40%.

К осени дыхание кризиса коснулось и действующих складских комплексов – резко сократились грузопотоки. По оценке главы межрегионального профсоюза «Дальнобойщик» Валерия Войтко, с прошлой весны общий объем грузопотока в стране уменьшился на 30-40%. Исполнительный директор компании «Букс и К» Юлия Тимошина отмечает, что по сравнению с началом года к осени 2008-го в Россию стали ввозить меньше: электроники – на 30%, товаров народного потребления – на 10-15% (в том числе одежды и обуви), оборудования для производства – на 40%. Некоторые категории грузов на внутренних перевозках (готовой металлопродукции, металлолома и т.д.) потеряли в объемах в разы.

«Первые признаки кризиса на рынке складов проявились уже в конце лета 2008 года, когда снизились объемы продаж многих предприятий. Ряд компаний-производителей, продукция которых носит ярко выраженный сезонный характер или относится к нижнему ценовому сегменту, этого пока не ощутили. Однако большая часть ключевых потребителей качественных складских площадей – логистических операторов и сетевых ритейлеров – пересматривает планы развития в России», – комментирует генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Барков.

В конце прошлого – начале нынешнего года практически все автопроизводители, имеющие на Северо-Западе заводы или собиравшиеся их строить, секвестировали свои планы. В результате регион лишился значительного количества импортных автокомпонентов, на хранение которых делали ставку многие логисты и владельцы складов. Все это привело к тому, что потребность арендаторов в складских площадях существенно сократилась. По данным Knight Frank, средний уровень вакантных помещений в комплексах класса «A» превысил 25%, класса «B» – 4%. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Валентин Туртиа считает, что в совокупности на складах классов «А» и «В» пустует 40% объемов, отмечая, что сегодня не заполнено около 380 тыс. кв. м качественных площадей.

Кроме того, продолжается начавшийся в конце 2008 года отток арендаторов из дорогих хранилищ категории «А», констатирует директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости «АРИН» Ольга Корнилова. Постояльцы, стремясь сэкономить, съезжают в помещения более низких классов. Другие отказываются от прежних намерений по расширению занимаемых площадей.

Правда, некоторые аналитики отмечают и обратную тенденцию. Они объясняют ее двумя причинами. Во-первых, из-за переизбытка высококачественных площадей их хозяева уже готовы идти на уступки арендаторам. Во-вторых, многие управляющие хранилищ класса «С» (это, как правило, помещения на территории промышленных предприятий советского времени) в силу своей инертности (мало заботятся о привлечении клиентов) начинают терять клиентов, которые перебазируются в благоустроенные склады.

«Предприятия столкнулись с падением объемов продаж и не могут сейчас предсказать, как в дальнейшем будет развиваться их бизнес. А потому не способны спрогнозировать свои потребности в новых складских площадях», – объясняет Олег Барков причины слабой активности на рынке складской аренды. Те же, кому без хранилищ не обойтись, пытаются оптимизировать расходы, снимая меньшие площади, чем предполагали в «мирные» докризисные времена. В результате резко подскочил спрос на небольшие складские помещения, которые, надо признать, и раньше не пустовали. «Размер заявок на склады классов „А“ и „В“ снизился с 5-10 до 1-2,5 тыс. кв. м. Рост бизнеса приостановился, поэтому обсуждаются более короткие сроки аренды – на три года вместо стандартных докризисных пяти-семи лет. Портрет клиента, снимающего высококачественные склады, также изменился. Если раньше это были на 70% логистические компании, то сейчас крен – в сторону конечных пользователей. Это связано с тем, что в кризис спрос на аутсорсинг, в том числе логистический, падает», – добавляет Туртиа.

Рынок повернулся к арендатору

Буквально на глазах рынок резко повернулся лицом к арендатору. Еще вчера, в условиях дефицита площадей, правила игры диктовали владельцы и управляющие складами, а в этом году предложение качественных складских мощностей впервые превысило спрос. Ситуацию усугубил массовый вброс на рынок новых хранилищ. По оценке Colliers International, даже с учетом замораживания многих складских проектов за последний год общий объем площадей классов «А» и «В» вырос в 2,3 раза по сравнению с началом 2008-го.

Сделки аренды практически прекратились в октябре, некоторые компании даже стали выходить из существующих договоров. Однако собственники и девелоперы не сразу отреагировали на изменения и не спешили предлагать более гибкие условия. «В результате в ноябре и декабре рынок был практически мертв», – вспоминает Валентин Туртиа. Если кто-то из собственников и начинал менять стратегию, идти на уступки, все равно арендаторы считали эти меры недостаточными».

Сегодня кладовщики уже готовы «прогибаться» под клиентов, число которых стремительно сокращается. Но многие компании, планировавшие арендовать складские площади в 2009 году, сейчас не торопятся заключать договоры, ожидая, что ставки упадут еще сильнее. Правда, по мнению ряда экспертов, особо рассчитывать на это не стоит. Ставки стабильно росли в течение последних пяти лет, увеличившись за это время в целом на 50%. В третьем квартале 2008 года рост остановился – впервые за пятилетку, а к концу года началось снижение. В среднем с лета 2008-го арендные расценки потеряли 15%. А некоторые арендаторы признаются, что уже получают предложения по цене на 20-25% ниже, чем летом прошлого года (речь идет о ставках в условных единицах). Валентин Туртиа считает, что разумная ставка аренды для складов класса «А» сегодня составляет 90-115 долларов за 1 кв. м в год (летом 2008 года – 110-130 долларов).

Кроме того, если раньше большинство арендодателей стремились привязать договоры к доллару, то теперь им придется переориентироваться на отечественную валюту, чтобы снять с арендаторов риски курсовых скачков.

«Падение арендной платы дна еще не достигло, хотя коридор цен спроса и предложения заметно увеличился. Основной спрос находится в районе 100 долларов за 1 кв. м, предложение – в районе 110 долларов. Ниже опускаться невозможно. Все вкладывались в дорогие строительные работы, дорогое железо, бетон, а потому никто не станет снижать расценки до 70 долларов. У арендодателя всегда остается надежда, что удастся сдать помещения дороже. Он будет ждать, держать площади полупустыми и в конце концов перепродаст склады», – говорит директор по развитию компании «Евросиб-Терминал» Сергей Адюков.

По мнению ряда экспертов, эта тактика вполне имеет право на существование, но только в краткосрочной перспективе. «Сейчас многие комплексы класса „А“ стоят пустыми. И ключевой вопрос не в ставках, а в возможности в принципе найти арендатора. Для нас показателен пример Польши, где борьба за арендатора привела к тому, что ставки упали до уровня операционных расходов. Конечно, собственники, готовые таким образом идти навстречу арендаторам, ничего не заработают, зато смогут заполнить площади. Те же, кто не решится на такие „прогибы“, тоже ничего не заработают, но и не заполнят склад. А вот при выходе из кризиса преимущества будут иметь как раз заполненные складские комплексы», – убежден Валентин Туртиа.

Любой каприз

Мало того что ставки упали, у арендаторов теперь еще и появилась возможность получить более выгодные условия за те же деньги. Скажем, многие управляющие компании готовы предоставлять клиентам услуги по охране помещений, хотя в прошлом году это не входило в стоимость пакета. Арендодатели легче соглашаются на всевозможные схемы по рассрочке платежей, смягчают условия внесения страховых депозитов, сокращают объемы предоплаты. Для привлечения нанимателей некоторые собственники снабжают свои объекты не предусмотренными ранее «аксессуарами», например строят дополнительные пандусы, облегчающие процесс погрузки-разгрузки, улучшают отделку зданий.

«По нашим данным, „Евразия-логистик“ не только понизила арендную ставку, но и сдает небольшие площади – от 500 кв. м, рассматривает любые сроки договоров аренды, ведет более гибкую политику при сдаче помещений под различные группы товаров», – сообщила Ольга Корнилова. Еще в прошлом году эта компания в своем индустриальном парке «Колпино» анонсировала льготы по аренде, в частности снижение ставок в первый год после заключения договора. Правда, в дальнейшем она рассчитывает за счет индексации ставок компенсировать эти потери. Однако преференции в кризисный год особенно важны для арендаторов.

 pic_text1

Эксперты из Colliers считают, что участникам складского рынка имеет смысл задуматься и над более радикальными мерами по привлечению клиентов. Большинство комплексов высокого класса имеют нарезку блоками по 5 тыс. кв. м, которые рассчитаны на крупные логистические компании. Сейчас это неактуально, и девелоперу нужно переориентироваться на производителей, требования которых к съемным площадям существенно отличаются. «Нужно дробить блоки и переориентировать склад под доставку мелкими партиями – строить пандусы, увеличивать количество доков, организовывать кросс-докинг. Конкурентное преимущество будут иметь те проекты, которые смогут предложить меньшую нарезку площади, например 1,5 тыс. кв. м. Эти изменения возможны в большинстве складских комплексов и не потребуют существенных затрат. Более того, эти меры обратимы: когда на рынок вернутся клиенты, способные занять 5-10 тыс. кв. м, новые стены можно будет снести. Но пока девелоперам сложно решиться на такой шаг: это тяжело не столько финансово, сколько психологически», – утверждает Валентин Туртиа.

Сами кладовщики уже не пытаются выжать из своих хранилищ максимум прибыли, а стараются оптимизировать расходы. Как сообщил Сергей Адюков, у его компании несколько соответствующих программ: оптимизация технологических и производственных процессов, делегирование части полномочий терминалам, объединение управления терминалами одного региона.

Трудно предсказать, какие из схем оптимизации расходов окажутся эффективными, а какие – нет. Случается, что эксперты оценивают одни и те же схемы по-разному. Так, Олег Барков и Валентин Туртиа считают одной из антикризисных мер размещение на территории складского комплекса легкого производства. Однако Вадим Цховребов, исполнительный директор компании «Золотая Середина» (предприятие специализируется на складской и транспортной логистике), сомневается в этом. Он поясняет, что многие производства сегодня останавливаются, а значит, нет гарантий стабильности такого арендатора.

Как рассказал представитель одной из логистических компаний, некоторые участники рынка сегодня ведут нечестную игру. Например, выпускают информационные «бомбы», где выдают заведомо ложную информацию о конкурентах, отбивая у них клиентов и переманивая их к себе. И чем ближе дно кризиса, тем активнее будут эти информационные «военные действия».

Отсроченный дефицит

Экспертные прогнозы развития ситуации на текущий год неоднозначны, не говоря уже о более долгосрочной перспективе. Вадим Цховребов считает, что складской бизнес станет менее рентабельным. «Это приведет к прекращению деятельности мелких операторов. Управляющие компании, скорее всего, будут испытывать дефицит складских операторов. А значит, рынок клиента будет еще более ощутим. Вот, например, нам уже поступают очень интересные предложения от арендодателей, значит, мы можем либо диктовать условия, либо выбирать. Политика управляющих компаний будет направлена на привлечение и удержание клиента всеми возможными методами», – прогнозирует Цховребов. По его мнению, арендные ставки в рублях вырастут, но поскольку валюта дорожает значительно быстрее, чем могут расти ставки, то для тех, у кого договор в условных единицах, расценки, наоборот, уменьшатся.

Эту точку зрения разделяет и Олег Барков: «Рост рублевых ставок связан, помимо прочего, с повышением тарифов на услуги монополистов. Правда, в первую очередь это отражается на ставках „все включено“. Что касается ставок triple net (чистой арендной ставки), то их диапазон у разных собственников сегодня настолько велик, что выводить среднее значение даже не имеет практического смысла». Однако при этом, отмечает Барков, «ставки аренды имеют определенный ценовой порог, ниже которого объект будет сдаваться разве что в исключительных случаях, связанных с его неликвидностью и наличием существенных недостатков. В условиях инфляции и растущих цен монополистов у девелоперов нет возможностей для понижения ставок, себестоимость же построенных проектов не может измениться.

Сергей Адюков полагает, что заметно снизившаяся рентабельность складского бизнеса отсечет «жонглеров-риэлторов», которые пришли в него года два назад, когда рентабельность превышала 20%. «Сейчас все отрезвели. Наша рентабельность уже приблизилась к западной – около 9-12%. Правда, на мой взгляд, сравнение это некорректно: у нас и налогообложение, и законодательство совершенно разные, и считаем мы рентабельность иначе. Это все равно что сравнивать домашние тапочки и туфли на шпильках. К тому же этому сегменту рынка на Западе уже лет 60 – в чистом, сформировавшемся виде. А нашему – только второй десяток», – говорит Адюков.

Валентин Туртиа не исключает миграции арендаторов из складов категории «С» в более комфортабельные хранилища: «Некоторые склады класса „С“ из-за негибкости собственников стали сегодня дороже, чем „А“ и „В“. Если объекты высокого и низкого классов по входным условиям (минимальная площадь, срок аренды, банковская гарантия, депозит) и дальше будут сближаться, то можно ожидать массового переезда компаний на более современные площади. Рано или поздно программа по переводу заводских предприятий на окраины возобновится, соответственно вопрос о переводе складов из центра встанет неизбежно. Но именно сейчас компании могут выжать из арендодателя лучшие условия и переехать в современные помещения, не дожидаясь очередного витка роста рынка и, соответственно, ставок».

Что касается развития рынка в течение ближайших двух-трех лет, то тут эксперты сами сравнивают большинство прогнозов с гаданием на кофейной гуще. Кто-то считает, что произойдет передел рынка – крупные компании скупят мелких игроков. По мнению Сергея Адюкова, нынешний кризис опровергнет управленческие законы о том, что «москиты всегда выживут, это динозавры вымирают»: «На короткой дистанции маленькие игроки могут быть более гибкими, чем большие. В 1998-м были как раз такие условия, а потому выживали маленькие и гибкие. Или большие прикидывались маленькими и гибкими, то есть из одного большого получалось три маленьких. Сейчас другие условия. Экономика обвалилась не быстро и восстанавливаться будет тоже не сразу. Поэтому выживут те, у кого жиру побольше». Другие эксперты, напротив, придерживаются классической «динозавро-москитной» теории.

Большинство экспертов соглашается с точкой зрения, высказанной Ольгой Корниловой: «В последние два года было заявлено слишком много проектов складских комплексов. Их реализация в столь сжатые сроки не соответствовала уровню развития транспортной логистики. Поэтому заморозка проектов была ожидаема даже без влияния кризиса. Однако через три-четыре года, когда рынок пойдет вверх, грузопотоки начнут увеличиваться, а подходящих складских помещений не будет, дефицит помещений повлечет за собой рост арендных ставок».

Санкт-Петербург