Без эйфории масштабов

Многие девелоперы, власть и рынок не готовы к реализации проектов комплексного освоения территорий в Петербурге

Девелоперское оживление, наметившееся в Петербурге в 2004-2005 годах, было не только следствием объективных процессов на рынке недвижимости, но отчасти и проявлением административно-политических факторов (см. «Большой Егор спустился с гор», «Эксперт С-З» №14 от 12 апреля 2004 года). На петербургском рынке был задан качественно новый уровень проектов, которые помимо беспрецедентных объемов финансирования замахивались и на комплексное развитие масштабных территорий, имеющих зачастую внушительные обременения (в том числе занятые режимными объектами, железнодорожной инфраструктурой и т.д.).

Но вскоре стало очевидно: политический ресурс и сопровождение проектов в «ручном режиме» под контролем губернатора города Валентины Матвиенко не всегда гарантирует выполнение амбициозных планов (см. «Тормозная система», «Эксперт С-З» №22 от 13 июня 2005 года; «Под бременем масштаба», «Эксперт С-З» №8 от 25 февраля 2008 года). Все более значимым фактором помимо умения договариваться с властями и региональными инженерно-энергетическими монополистами оказывался профессионализм девелоперов, их способность предложить действительно качественный продукт. Впрочем, в кризисных реалиях вновь становится актуальна политическая поддержка, облегчающая доступ к кредитным ресурсам и способствующая решению инфраструктурных проблем.

Уроки реализма

Один из ключевых факторов, который ранее недооценивался девелоперами, а теперь может оказаться критичным для судьбы проектов комплексного освоения территорий (КОТ), – неадекватность в оценке масштаба, сложностей и дороговизны решения проблем инфраструктурного обеспечения. Острота этих проблем до кризиса нивелировалась большей доступностью кредитных ресурсов, а зачастую – уверенностью в административной поддержке в части развития инфраструктуры «в заданном направлении».

По мнению исполнительного директора компании Praktis C&B Сергея Федорова, из начатых до кризиса проектов КОТ наиболее жизнеспособными в нынешних условиях могут быть те, на которых ранее удалось продвинуться в решении вопросов инженерной подготовки. «Всегда было очевидно, что большая часть заявленных проектов – мертворожденные, и кризис расставил все по своим местам, – отмечает директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. – Зачастую в ответ на вопросы о решении масштабных проблем головных источников, инженерии, дорог и т.д. приходилось слышать от девелоперов что-то невнятное об административном ресурсе, как будто им можно отапливать дома! Непонимание сложностей проектов комплексного освоения было характерно для многих инвесторов, у которых девелопмент не был профильным бизнесом, но которые смогли приобрести, к примеру, участки сельхозземель. Мировая практика свидетельствует, что развитие проектов КОТ в масштабах новых жилых районов или поселений непосильны для частного девелопера: в той или иной степени необходимы участие государства, использование схем государственно-частного партнерства».

По мнению самих девелоперов, опыт КОТ показал отсутствие выстроенной системы взаимодействия бизнеса и власти. «Ни государство, ни частные застройщики к таким проектам оказались не готовы, и дело здесь не в кризисе, – рассуждает генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов. – Кризис просто заставил строителей в текущем горизонте планировать, выдвинул на первый план вопросы ликвидности. Однако весь комплекс экономических, градостроительных, социальных и политических вопросов прежде был не только не проработан, но даже не поднят. Объем возникающих сложностей гораздо больше, чем способность девелоперов охватить этот круг проблем. При этом власть, как правило, не способна не только что-то генерировать, но даже взять на себя политическое сопровождение проектов, в частности во взаимоотношениях с монополистами».

«При освоении именно больших территорий особенно очевидна нелепость норм проектирования и СНиПов, – констатирует Селиванов. – Нужно глобально пересматривать нормативную базу проектирования и строительства, иначе невозможно гарантировать создание продукта приличного качества (городской среды, инфраструктуры), настолько беден наш инструментарий. Зачастую деятельность девелоперов выглядит как некий подвиг – с вилами на танки! У власти нет понимания, что ее главная задача – содействие развитию территорий, отсюда и отсутствие партнерства во взаимодействии с инвесторами». По его мнению, примечательно, что кризис и замораживание многих крупных проектов КОТ, возможно, предотвратили социально-экономические потрясения, связанные с выполнением обязательств перед дольщиками: далеко не всем девелоперам по силам воплотить начатые проекты.

Работать по средствам

Вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ и вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Александр Ольховский убежден, что успешно осуществлять КОТ способны прежде всего крупные инвесторы и именно они в дальнейшем будут реализовывать подобные проекты. «До кризиса очень многие девелоперы, полагая, что денежные средства не являются ключевыми в развитии таких территорий, брались за подобные проекты, – говорит Ольховский. – Это большая ошибка. Позволить себе заниматься проектами развития больших территорий (от 100 га) могут только компании, имеющие существенный финансовый ресурс, – очень крупные финансовые или промышленные группы, источник ресурсов которых не связан с девелопментом. Обладая постоянным источником средств либо имея возможность рефинансировать в девелопмент доходы, полученные, допустим, от добычи нефти, газа и т.д., можно осуществлять проекты с горизонтом 10 лет и более».

 pic_text1 Фото: Интерпресс/Александр Николаев
Фото: Интерпресс/Александр Николаев

Проекты КОТ требуют длительной и поэтапной реализации. Причем уже на начальной стадии, когда отсутствует доходная составляющая, необходимо инвестировать десятки или сотни миллионов долларов в инженерную подготовку территории. «Вопрос об источниках финансирования проектов КОТ очень важен, – подчеркивает Ольховский. – Чрезвычайно рискованно рассчитывать, что можно собрать средства с рынка, запустив первую очередь жилого комплекса, после чего люди сами понесут деньги, то есть делать ставку на физические лица, которые будут покупать не построенные квадратные метры. Как следствие такой стратегии, мы видим сейчас ряд примеров перераспределения собственности крупных девелоперских компаний, владельцы которых не смогли их удержать в руках, не обладая, помимо самой недвижимости, другими источниками финансирования».

Четкая и прозрачная структурированность проектов КОТ с точки зрения участвующих в них инвесторов и девелоперов, наличие реального организатора процесса – по оценкам специалистов, важная предпосылка успеха. «Одна концепция и один девелопер (или координатор, если участников проекта несколько) – этот принцип становится ключевым для удачной реализации проектов КОТ, – убеждена заместитель директора департамента консалтинга компании „Colliers International Санкт-Петербург“ Евгения Васильева. – Например, он применяется при реализации проекта „Балтийская жемчужина“. Но в большинстве случаев такое правило более успешно при осуществлении проектов на небольших территориях в центре города и с понятными правовыми схемами. Так, не вызывает сомнений реализация проекта „Набережная Европы“».

Продолжатели дела

Среди проектов многоэтажной жилой застройки «Балтийская жемчужина» (БЖ) остается первым и самым крупным. Скорректировав темпы строительства двух первых кварталов, китайские инвесторы сделали акцент на возведении более дешевого жилья. Во втором квартале 2010 года планируется ввести 80 тыс. кв. м, а к концу года – второй микрорайон площадью 100 тыс. кв. м (однако в нем продажа квартир пока не начата).

Председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов признает: «Да, темпы отстают, но они намечались, когда рынок рос в два раза за год. Но в отношении БЖ у нас есть абсолютная уверенность, что инвестор, следя за рынком, имеет возможность в любой момент отреагировать на его рост и сразу привлечь финансирование: проблем с деньгами у него нет. В настоящее время начато проектирование третьей очереди. Инвесторы позитивно смотрят на развитие рынка, хотя и с осторожностью. Очевидно, что они не могут строить квартиры и оставлять их пустыми: в жилищном строительстве необходимы продажи и заселение, иначе затраты на эксплуатацию убьют проект. Кстати, сегодня в достаточно активно застраивающемся Красносельском районе две трети новых квартир продано БЖ – это хороший показатель». Впрочем, инвесторы не отказываются от возможности привлечь соинвесторов. В частности, достигнуто соглашение с финским концерном SRV об инвестировании в объекты коммерческой недвижимости БЖ. А некоторые петербургские девелоперы рассматривают возможность приобретения на этой территории участков под жилую застройку.

ГК «Балтрос» продолжает в Пушкинском районе реализацию не имеющих пока аналогов проектов малоэтажного строительства – «Новая Ижора» (500 тыс. кв. м жилья на участке 285 га) и «Славянка» (1,4 млн кв. м на 280 га). Как уточняет первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин, застройка «Новой Ижоры» начала осуществляться первой, поскольку так было легче и быстрее решить проблемы создания внешних инженерных сетей. Уже практически завершена инженерная подготовка и территории «Славянки»: в рамках соглашений с городом построен водовод, обеспечено канализование, электроснабжение (возведена частная подстанция 220 кВ стоимостью 1 млрд рублей и получено разрешение на ее ввод), начаты работы по прокладке газопроводов. Транспортная доступность новых жилых районов существенно улучшилась благодаря пробивке Софийской улицы до Колпинского шоссе. Город планирует также строительство дороги, связывающей Московское и Петербургское шоссе.

Девелоперу удалось достичь договоренностей на городском и федеральном уровне по вопросам создания социальной инфраструктуры. «Мы провели размежевание участков в „Новой Ижоре“, на которых предусмотрено строительство социальных объектов и с точки зрения общей инженерии учтены все необходимые нагрузки. Мы находимся в стадии их передачи городу, – рассказывает Еремин. – И Петербург на этих участках за счет бюджета будет возводить социальные объекты. На наш взгляд, этот вариант предпочтительнее, чем выкуп городом построенных нами объектов по себестоимости на основе проектно-сметной документации, не учитывающей цену денег».

На территории «Новой Ижоры» возведено более 900 домов (часть из них – в рамках контракта с Министерством обороны РФ). «Все, что построено, продано, – подчеркивает Олег Еремин. – В этом году наша стратегия – строить ровно столько, сколько продадим. Главное – спрос, а проблем с его удовлетворением не будет. В среднем время монтажа здания из конструкций, производящихся на нашем ДСК „Славянский“, – один день, а с учетом подключения к инженерии, фасадных работ и т.д. строительство дома занимает около двух недель».

Застройка «Славянки» стартовала в прошлом году, причем запустить проект помогла закупка городом 140 тыс. кв. м жилья. «Некоторая минимальная рентабельность есть и при цене закупки 44,3 тыс. рублей за 1 кв. м – понятно, что мы не филантропы, – замечает Еремин. – Однако прежде всего это позволяет нам стартовать и решить проблему „чистого поля“ – когда часть территории будет застроена, „Славянка“ приобретет другой статус, другое качество среды обитания».

Антикризисный старт

В 2009 году началась реализация первого из проектов компании «Главстрой-СПб» – жилого комплекса «Северная долина» (на территории 270 га запланировано построить 2,8 млн кв. м типового жилья). По словам управляющего директора «Главстроя-СПб» Александра Ермака, в конце апреля – начале мая предполагается открыть продажи. В настоящее время возводятся первая и вторая очереди «Северной долины». Первые три корпуса общей площадью 196,6 тыс. кв. м планируется ввести в декабре 2010 года, а на 2011-й намечен ввод 236 тыс. кв. м. Сейчас идет проектирование третьей очереди (пройти экспертизу и получить разрешение на строительство предполагается до конца года).

Застройка территории ведется комплексно, вместе с объектами соцкультбыта, которые затем предстоит выкупить городу. Девелоперы рассчитывают, что часть жилья в первой очереди удастся реализовать оптовым государственным покупателям. «Безусловно, нам это интересно, – говорит Ермак. – Мы ведем переговоры с Минобороны, ожидая в ближайшее время решения о проведении конкурса на закупку квартир. Также рассчитываем на объявление городом конкурса на приобретение порядка 50 тыс. кв. м жилья. Первые три корпуса „Северной долины“ были изначально ориентированы на госзаказ, поэтому закладывались соответствующие проектные решения: Минобороны любит просторные „двушки“ и „трешки“, а городу требуются компактные одно- и двухкомнатные квартиры».

Как поясняет Александр Ермак, практически все инфраструктурные вопросы на сегодня решены. В частности, к концу года должен быть возведен коллектор и выполнено присоединение по договору с «Водоканалом». По заказу Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) проектируются и строятся два водовода (они пойдут от Суздальского проспекта). За счет бюджета города предусмотрено строительство продолжения 3-го Верхнего переулка (от станции метро «Парнас» до участка застройки), включающее канализацию в теле дороги. Обеспечение электроэнергией будет осуществляться по договору на присоединение с «Ленэнерго» от ПС 212А (запас мощности имеется на строительство всего первого квартала «Северной долины» площадью 700 тыс. кв. м), а теплоснабжение первой очереди – от котельной «Парнас-4» ГУП «ТЭК СПб». Председатель КЭиИО Олег Тришкин подтверждает: «К концу года мы обеспечим запуск первой очереди „Северной долины“ и продолжим работы для следующих очередей».

 pic_text2 Фото: Интерпресс
Фото: Интерпресс

Эксперты довольно оптимистично оценивают перспективы «Северной долины» с точки зрения рынка жилья. «Проект должен состояться, тем более что он имеет уникальное преимущество: впервые за всю историю развития Санкт-Петербурга станция метро появилась раньше окружающей застройки, – отмечает заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – Это идеальный путь, характерный для западного девелопмента, – изначально обеспечивать инженерную и транспортную инфраструктуру для развиваемых территорий».

Что касается другого масштабного проекта «Главстроя-СПб» – «Юнтолово» (на территории 437 га), то в настоящее время проектируются два квартала первой очереди (280 тыс. кв. м) в сегменте комфорт- и эконом-класса. «В 2011 году, получив к этому времени разрешение на строительство, мы задумаемся, выходить ли уже на площадку», – рассуждает Ермак. Кроме того, в 2011 году планируется приступить к строительству жилья в квартале, ограниченном улицами Шкапина и Розенштейна (жилая функция была включена в ходе реконцепции проекта делового комплекса).

Компания Setl City, как утверждает Василий Селиванов, в мае наконец откроет продажи жилья по Закону РФ №214 в масштабном комплексе «Семь столиц» в Кудрово, на границе Ленобласти и Петербурга (на этом участке можно возвести около 1,5 млн кв. м). Девелоперы готовы были приступить к строительству первого квартала (120 тыс. кв. м) еще в прошлом году, но из-за сложностей во взаимоотношениях властей двух субъектов федерации затягивалось получение полного комплекта документации (в частности, согласования вопросов инженерно-энергетического обеспечения). «Наш опыт показал, что на этапах получения разрешительной документации, согласований и экспертиз могут всплывать многие вопросы – казалось бы, формальные и технические, но коэффициент сложностей с их решением по факту совершенно непредсказуем, – поделился Селиванов. – Мы столкнулись с тем, что может вдруг оказаться недостаточно формально безупречных документов, а на принятие решений влияют некие прецеденты, когда чиновники, обжегшись на молоке при выдаче заключения другому застройщику, начинают усиленно дуть на воду».

Наметилось движение и у УК «Теорема» по проекту строительства малоэтажного жилья на бывших землях птицефабрики «Красные зори» (территория 322 га) на Ропшинском шоссе. Как рассказывает партнер компании «Теорема» Игорь Водопьянов, к ноябрю 2010 года здесь должно появиться 700 квартир для Минобороны РФ. Но, по словам Водопьянова, в силу абсурдных бюрократических процедур задерживается получение разрешения на строительство: «Мы все время перекладываем бумажки. Весь прошлый год пытались выкупить небольшой участок бывшего стадиона, необходимый для комплексного освоения территории: не имея права собственности, не получить градплан на эту территорию и в итоге – разрешение на строительство. Нам отказывались продавать его за 13,5% от кадастровой стоимости на основании некого устного распоряжения не проводить сделок, поскольку цена выкупа может вырасти до 20%. Мы готовы и сейчас заплатить 20%, чтобы выкупить участок, но и этого нельзя!»

Из надежных источников

Знаковый девелоперский проект в центре Петербурга, реализация которого не остановилась и в кризис, – проект Группы ВТБ „Набережная Европы“. Он предусматривает создание на Петроградской стороне на территории площадью 9 га, занятой РНЦ «Прикладная химия» (ГИПХ), многофункционального комплекса (МФК), включая Дворец танцев Бориса Эйфмана (см. «Верификация амбиций», «Эксперт С-З» №3 от 26 января 2009 года).

«Мы находимся в рамках графика, сформированного на базе инвестконтракта, и выполняем в срок все обязательства, связанные с перебазированием ГИПХ, – подчеркивает Александр Ольховский. – С высокой долей вероятности можно утверждать, что реализация проекта завершится в 2016 году, в предусмотренный контрактом срок». В конце 2009 года завершилось строительство здания в Невском районе для размещения администрации ГИПХ, и до июля 2010 года оно должно быть передано государству. По всем новым корпусам на основной производственной площадке ГИПХ в Капитолово, куда перебазируется институт, выполнены проектные работы (впрочем, поскольку по одному из объектов прохождение Главгосэкспертизы затянулось, возможно, сроки переезда будут скорректированы). Предусмотренный инвестусловиями объем жилья полностью выкуплен в Петербурге (8 тыс. кв. м), завершается этот процесс и в Ленобласти (2 тыс. кв. м). Реалистичным сроком освобождения территории ГИПХ Ольховский считает начало 2012 года.

В прошлом году состоялись архитектурные конкурсы по выбору концепции МФК и проекта Дворца танца (его строительство – одно из главных инвестиционных условий по заключенному девелопером инвестконтракту). Базовая архитектурная концепция МФК не меняется. Но в апреле 2010 года должны поступить эскизные проработки западных архитекторов, привлеченных к проектированию отдельных зданий. «Как мы и обещали, облик района будет сформирован не только одним архитектурным взглядом мастерских Евгения Герасимова и Сергея Чобана, но и зарубежными архитекторами, – говорит Ольховский. – После просмотра и анализа мы планируем отобрать восемь из 15 предложений и затем представим их главному архитектору города и общественности».

Что же касается концепции и функционального назначения недвижимости (жилья, офисов, объектов торговли), то определенный ранее баланс представляется девелоперам оптимальным. «Понятно, что на фоне кризиса ликвидность жилых объектов элитного качества, в сторону которых все же смещен баланс, не та, какой она была в 2006-2008 годах, – констатирует Ольховский. – Но мы планируем вводить проект очередями и, имея столь выигрышное местоположение, считаем, что запланированные по текущей финансовой модели показатели могут быть достигнуты». С учетом снижения на 15-20% составляющих себестоимости проекта его общая инвестиционная стоимость оценивается в 1,8 млрд долларов.

В апреле планируется начать работы на строительной площадке другого крупного проекта Группы ВТБ – общественно-делового комплекса «Невская ратуша». В 2012 году должна быть введена его первая очередь площадью 180 тыс. кв. м, включая около 110 тыс. кв. м для размещения структур администрации города. Недавно правительством Санкт-Петербурга принято постановление, скорректировавшее сроки осуществления проекта. Как замечает Александр Ольховский, разрешение на строительство было получено еще в конце 2009 года, но старт был отложен до завершения оформления документов, определяющих взаимоотношения инвестора с городом: «Город получил очень комфортные условия, не позволяющие заплатить за передаваемую администрации недвижимость больше ее себестоимости». Сроки начала строительства второй и третьей очередей могут уточняться в зависимости от спроса на качественную офисную недвижимость в 2011-2012 годах. «Вместе со зданием администрации мы возводим еще 40 тыс. кв. м офисных площадей класса „А“ – это достаточно большой объем, – продолжает Ольховский. – В настоящее время вакантны порядка 300 тыс. кв. м офисов классов „А“ и „В“, и, на наш взгляд, даже при самых оптимистичных ожиданиях борьба за арендаторов в 2012 году будет жесткой. Впрочем, понижать класс недвижимости и качество проекта мы не намерены».

Условные преобразования

В условиях кризиса значительная масса стартовавших ранее амбициозных девелоперских проектов оказалась в подвешенном состоянии.

УК «Морской фасад», по словам вице-президента компании Льва Пукшанского, готова в любой момент продолжить намыв участков на западном побережье Васильевского острова, если появятся конкретные покупатели. «Но если не будет новых клиентов, лучше сконцентрироваться на освоении уже имеющихся территорий», – заявляет Пукшанский. За 2009 год намыто лишь 20 га (всего же сформировано около 180 га, включая 32 га для размещения Морского пассажирского порта), причем с июня 2008-го о новых сделках по продаже участков публично не объявлялось.

Гораздо менее понятны перспективы развития 24 га территории станции Московская-Товарная, освобожденной от грузового двора (в прошлом году он перебазирован в Шушары). Проект реализует компания «Росрегионпроект Девелопмент», связанная с РЖД и, как считается, обладающая необходимыми ресурсами. Но, как говорит Алексей Чичканов, «инвестор пока не дает конкретных ответов о сроках начала строительства – известно, что сейчас уточняется концепция застройки, функциональное назначение объектов». «Это уникальная территория в центре города, другой подобной нет, и даже такой проект буксует!» – удивляется Алексей Шаскольский. В «бумажном» состоянии находится и проект развития части (55 га) гигантской территории «Измайловской перспективы», девелопментом которой занимается «дочка» РЖД – компания «Желдорипотека». Как отмечает руководитель проектов компании в Петербурге Александр Шабасов, идут формирование и выкуп участков, выполняется мастер-план, с учетом Правил землепользования и застройки создается новый эскиз застройки северной части. Очевидно, концепция претерпит изменения в сторону увеличения жилой функции. Кроме того, РЖД де-юре закрыли станцию Санкт-Петербург – Варшавский.

Проблематичны перспективы реконструкции Новой Голландии, учитывая, что 50% акций компании-инвестора, принадлежащих «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского, арестованы. «Город рассматривает возможность объявления нового конкурса летом 2010 года, – рассказывает Чичканов. – Мы уже начали готовиться – занимаемся рыночной оценкой и инвентаризацией объекта. Поддерживаем контакты с соинвестором проекта – компанией Mercury Development. Учитывая, что в проект уже вложены значительные средства, компания намерена принять активное участие в новом конкурсе».

Долгожданное завершение разработки и согласования историко-культурной экспертизы по проекту реконструкции Апраксина двора, выполняемой по заказу компании «Главстрой-СПб», станет важным шагом в развитии проекта и во взаимоотношениях города, стратегического инвестора и собственников недвижимости.

По мнению Сергея Федорова, кризис может дать толчок к появлению проектов КОТ вокруг производственных функций (подобно планам строительства города рядом с портом в Усть-Луге) – это более перспективный формат, чем создание спальных районов или городов-спутников без решения проблемы занятости жителей.

Относительно благоприятные перспективы специалисты усматривают в проектах КОТ жилого назначения при обязательной разбивке на небольшие очереди. «Проекты квартальной жилой застройки, особенно эконом-класса, на территориях, где понятно решение вопросов инженерии, подключения к дорожной сети и т.п., способные в разумные сроки генерировать денежный поток, имеют наилучшие перспективы, – уверен Николай Пашков. – Наряду, конечно, с проектами таких компаний, как ВТБ или „Газпром“, не сталкивающихся с проблемами финансирования». Впрочем, как отмечает Алексей Шаскольский (подобного взгляда придерживаются и другие эксперты), «на ближайшие лет пять-десять нужно избавиться от гигантомании, все проекты должны быть соразмеры времени и месту и каждая стадия должна быть четко привязана к рыночной ситуации».   

Санкт-Петербург