Традиции и связи

Русский бизнес
Москва, 23.05.2011
«Эксперт Северо-Запад» №20 (516)
Рынок архитектурного проектирования в Петербурге продолжает испытывать дефицит заказов на сложные, высококачественные и интересные работы

Фото: Владимир Басов

Попытки девелоперов экономить за счет расходов на архитектурное проектирование стали одной из характерных тенденций в период кризиса. Однако и по мере выхода рынка недвижимости из кризиса спрос на качественную и, соответственно, более дорогую архитектуру восстанавливается в целом медленно. Объем заказов и расценки на архитектурное проектирование не вернулись на докризисный уровень, при этом продолжается негативное влияние демпинга со стороны многих компаний. Между тем использование качественных архитектурных проектов может быть не только выигрышным конкурентным преимуществом, в том числе маркетинговым, но в итоге стать инструментом сокращения затрат на реализацию девелоперских планов.

В разных лигах

Рынок архитектурного проектирования формировался в Северной столице в 1990-х годах в условиях, по сути, полного распада существовавшей до перестройки системы проектных организаций. В основе новой рыночной среды оказывались частные мастерские, создававшиеся инициативными архитекторами, и акционированные проектные институты. Сформировавшийся в Северной столице в начале 2000-х годов рынок, по мнению руководителя архитектурной мастерской «Студия-44» Никиты Явейна, был «почти идеальным». «Сложилась целая система архитектурных мастерских – разной величины и качества выполняемых работ, из которых почти каждая в той или иной мере специализировалась на каких-то сегментах проектирования, – поясняет он. – Стали формироваться определенные критерии качества: одни проектные организации оказались более дорогими и престижными, другие перешли в сегмент дешевого типового жилья, где тоже была высокая конкуренция».

На рынке Петербурга, по оценкам экспертов, присутствуют порядка 300 архитектурно-проектных организаций. В частности, в Гильдию архитекторов и инженеров, самую крупную саморегулируемую организацию региона, входят более 120 структур. По свидетельству специалистов, членские взносы и плату за допуски исправно вносят почти все компании, однако отнюдь не все ведут интенсивную практическую деятельность.

«В футбол играют очень многие, пытаясь гонять мяч, но трудно сказать, сколько среди них серьезных игроков, – замечает генеральный директор архитектурной мастерской „Евгений Герасимов и партнеры“ Евгений Герасимов. – Проектированием тоже все пытаются заниматься. Но есть компании, в которых работают по три человека, а есть архитектурные бюро, где трудятся 80 человек. Правильнее говорить о наличии разных лиг на рынке архитектурного проектирования». И только около десяти крупных архитектурных мастерских, на взгляд экспертов, можно отнести к элите ведущих архитектурно-проектных организаций – реальных игроков рынка.

Падение с особенностями

Коррелируя с общим кризисным спадом на рынке недвижимости, спрос на архитектурное проектирование существенно снизился. Объем рынка «съежился», по данным Никиты Явейна, как минимум вдвое. Объем заказов архитектурных мастерских уменьшился в два-четыре раза, как рассказывал в конце 2010 года Александр Викторов, экс-председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и главный архитектор Санкт-Петербурга, а тогда руководитель архитектурной мастерской «Союз-55» (в настоящее время – заместитель министра регионального развития РФ). «Обвал оказался очень серьезным, хотя, конечно, у всех дела обстоят по-разному, – объяснял он. – До кризиса проектные организации чувствовали себя вполне спокойно, имея в плане экономики некоторые „жировые запасы“. А теперь приходится ежемесячно думать, чем заплатить зарплату. Впрочем, живем и, не уволив за время кризиса ни одного сотрудника, считаем это большим достижением».

Ситуация на рынке, когда «днем с огнем искали проектировщиков», полагает директор архитектурной мастерской INTERCOLUMNIUM Евгений Подгорнов, осталась в прошлом: «Безусловно, кризис стал серьезным ударом, многие организации оказались на грани выживания. Те, кто ориентировался на одного заказчика, – закрылись, более или менее выживать удавалось компаниям, у которых прежде был пул разнообразных клиентов».

Спад в текущей загрузке испытали даже крупные архитектурно-проектные фирмы, которые и в кризис продолжали работать, получая отдельные заказы. «В сельском хозяйстве весь цикл – условно говоря, от посадки до сбора урожая и его переработки – занимает год, а в архитектурном проектировании это обычно три года, – размышляет руководитель компании „Архитектурная мастерская Мамошина“ Михаил Мамошин. – Год уходит на предпроектные проработки, год – на проектирование, затем начинается строительство и одновременно выпускается рабочая документация. За два прошедших года проекты, к работе над которыми мы приступили накануне или уже в начале кризиса, приблизились к финишной стадии, а новые заказы только начинают появляться. Здоровая экономическая фаза, когда спокойно ведется рабочее проектирование, оказалась выбита: в кризис практически никто не строил».

В структуре массовых заказов (если не касаться эксклюзивных проектов, имеющих статус стратегических и политически значимых для властей), естественно, в наибольшей степени «просел» сегмент проектирования объектов коммерческой недвижимости. «Основной тенденцией стала фактически приостановка деятельности отечественного заказчика, который обеспечивал средний уровень заказов, – вспоминает Мамошин. – В кризис продолжались, в принципе, работы по жилью эконом-класса, никогда не останавливалось элитное жилье. Завидное постоянство проявил отельный бизнес – корпоративные операторы не сворачивали работу. Эта ниша, конечно, узкая, но относительно стабильная. Не коснулся кризис и сегмента частного жилья – люди как строили индивидуальные дома, так и строят».

Ценовой прием

Желание максимально «отжать» стоимость заказов архитекторы называют главной особенностью подхода заказчиков к взаимодействию с архитектурно-проектными организациями в ситуации кризиса. Как отмечает руководитель архитектурного бюро «Литейная часть-91» Рафаэль Даянов, «на первом месте у девелоперов деньги, на втором и третьем – тоже деньги». «В кризис оставшиеся девелоперы решили, что архитекторы ради выживания будут работать за любые деньги, – говорит Евгений Герасимов. – Платить много они пока не собираются – платят ровно столько, чтобы архитектор согласился. Часто встречается такой подход: мол, неважно, какой будет работать архитектор, главное – цена. Хотя, конечно, некоторые заказчики оказываются более разборчивыми и понимают, что проект – всему голова, что архитектор создает им дополнительную прибавочную стоимость. И, в принципе, пока мы не видим ничего нового». В поведении заказчиков, продолжает Никита Явейн, во время кризиса произошли заметные изменения: «Они безапелляционно требуют понижения цены, нереальных сроков и т.п.».

Неплатежи за выполненные работы – проблема, с которой столкнулись почти все опрошенные руководители архитектурных мастерских. «Многие девелоперы перепродали проекты или объекты незавершенного строительства с долгами перед проектными организациями, причем зачастую – даже не сообщив об этом новым собственникам, – описывал ситуацию Александр Викторов. – Покупатель не всегда желает строить то, что начинал делать предыдущий владелец. У нас была ситуация, когда новый собственник говорил, что он тоже готов работать с нами, но уже по новому проекту». Наконец, в отдельных случаях, как признают архитекторы, топ-менеджеры, представляющие частных заказчиков, при размещении заказов стали ужесточать условия по «откатам».

Кризис и стремление заказчиков к удешевлению  проектов стимулировали все большее разделение на «проектантов» и «согласователей»

Расценки на проектные работы, по информации участников рынка, уменьшились в полтора-два раза. Проектирование типового жилья подешевело в наибольшей степени. В основе ценообразования, как правило, лежит стоимость 1 кв. м проектируемых площадей с поправкой на конструктивную, технологическую сложность будущих объектов и их инфраструктуры (к примеру, проектирование гостиниц дороже, чем жилья). «В западной практике стоимость архитектурного проектирования составляет обычно порядка 10-12% стоимости строительства, – сравнивает Евгений Подгорнов. – У нас, кажется, я не встречал случаев, чтобы цена проектирования превышала 5%, а сейчас, по моим ощущениям, она находится на уровне 2-3%».

При этом требовательность заказчиков не снижается вместе с ценами. «Заказчики порой приводят различные цифры, пытаясь доказать, что на Западе архитекторам платят меньше, чем в России, – сетовал Викторов. – Но они забывают, что западным архитекторам платят только за стадию „проект“, рабочая же документация делается уже непосредственно подрядчиком при полном соблюдения стадии „проект“. Учитывая же наши традиции, мы должны проектировать все».

В ущерб качеству

Отразившись на характере взаимодействия архитекторов с заказчиками, кризис не способствовал повышению качественного уровня проектирования и профессиональных стандартов работы. «В целом ситуация с уровнем проектирования резко ухудшилась по сравнению с тем, что мы имели четыре-пять лет назад», – уверен Никита Явейн. По наблюдениям архитекторов, для большинства заказчиков вопросы архитектурного качества, требующего адекватной оплаты, отошли на второй план. «Главная цель, к которой все стремятся, – минимизация цены строительства и решение вопросов согласований, – констатирует Явейн. – Система согласований за этот период усложнилась, хотя требования к самим зданиям снизились. Понятно, что денег у инвестора стало меньше, согласования стали сложнее, жизнь – тяжелее, и он идет на уменьшение требований к качеству, что очень заметно».

Одним из важнейших факторов, влияющих на стиль взаимодействия с архитектурно-проектными организациями, архитекторы считают проблему грамотности заказчиков. Зачастую у инвесторов сильна иллюзия, что можно сэкономить средства, выбирая более дешевый проект. Архитекторы, в свою очередь, задействуют аргументы, что, напротив, качественный проект обеспечивает высокую ликвидность объекта недвижимости, а зачастую и более низкую себестоимость строительства. «Заказчикам приходится объяснять, что качественно выполненный проект и увеличение стоимости проектирования – это в действительности не потеря средств, а эффективное использование скрытых резервов, – рассуждает Евгений Подгорнов. – Подчас заказчики, наняв подешевле непонятные конторы, каким-то образом получающие в СРО допуски, вынуждены в итоге дополнительно терять время и деньги, обращаясь к другим проектировщикам для доведения проекта до ума». Однако случается, что обещание нанять сомнительную демпингующую «контору» используется как метод давления на реальные проектные организации, чтобы добиться снижения цены.

Тем не менее демпинг со стороны ряда проектных организаций стал играть на рынке значительную роль. Беспрецедентный демпинг развернулся в сегменте жилья эконом-класса, который первым начал оживать после кризиса. «Появились мастерские, которые жестко демпингуют, сбрасывая цены в три-четыре раза, – возмущается Явейн. – Об архитектуре фактически забыли и заказчики, и эти дешевые мастерские. В итоге проектируемое в такой ситуации жилье стало реально типовым». Михаил Мамошин подтверждает, что на рынке немало демпингующих компаний, занижающих в два-три раза цены, которые и так скорректированы кризисом: «Это нездоровая ситуация, поскольку дешево спроектированный объект не может быть качественным. Хотя возникшая возможность для демпинга – это отчасти для молодежи шанс что-то сделать».

Структурные перекосы

Сокращение объема заказов на проектирование привело к появлению и других тенденций, связанных с конкуренцией. В частности, активизировались проектные подразделения крупных инвестиционно-строительных компаний. Как полагает Никита Явейн, 50-70% рынка проектирования приходится на эти «конторки при холдингах». Лишившись прежнего объема гарантированной работы, они занялись проектированием по весьма низким ценам даже не профильных ранее объектов (например, помимо жилья – общественных зданий, торговых комплексов и т.д.). «Их привлекала и возможность сэкономить на проектировании, и то, что эти „ручные“ управляемые структуры легко шли на поводу у строителей, соглашаясь на нарушения законодательства, поскольку сами ни за что не отвечали: задачей холдинга было замять проблему или протащить какое-то решение, – замечает Явейн. – Работающие в этой системе архитекторы оказывались просто винтиками. Но если сначала подобная практика проектирования касалась в основном типового жилья, то затем она полезла в центр города».

Многие архитекторы крайне негативно оценивают деятельность «карманных» проектировщиков. «Наличие в компаниях своих проектных групп – это нонсенс, так не должно быть, – убежден Рафаэль Даянов. – Если объекты строятся „хозяйственным способом“, то, естественно, страдает качество. Каким образом архитектор может осуществлять авторский надзор за строительством, если он сам оказывается в системе заказчика?»

Кризис и стремление заказчиков к удешевлению процесса стимулировали и такую негативную, на взгляд Явейна, тенденцию, как все большее разделение на «проектантов и согласователей»: «Одни задешево проектируют, не думая, как их работа пройдет экспертизу, а другие согласовывают во всех инстанциях все, что им дадут. В этой ситуации вопрос об имени вообще не стоит – происходит какое-то обезличивание всего процесса».

Еще одна форма разделения функций, также способствующая снижению качества архитектурного проектирования, по мнению Никиты Явейна, – появление целого сегмента архитектурных мастерских-адаптеров. Специализируясь на адаптировании проектов, выполненных другими организациями, они, по сути, ни за что не отвечают. Среди одиозных примеров последствий подобного взаимодействия между западным проектировщиком и российским адаптером – реализованный проект торгового центра Stockmann Group на Невском проспекте.

Важные факторы выбора

Подход заказчиков к процедуре выбора архитекторов пока принципиально не меняется. Относительно полноценные архитектурные конкурсы по-прежнему организуются, в основном в случае масштабных и политически значимых проектов (уровня «Набережной Европы», «Невской Ратуши», реконструкции аэропорта «Пулково», строительства зоопарка в Юнтолово и т.д.). В настоящее время после смены инвестора проекта развития территории Новой Голландии проходит новый международный архитектурный конкурс, во второй тур которого из российских архитектурных мастерских вышла «Студия-44».

Наиболее распространенный механизм размещения заказов, по наблюдениям участников рынка, – личные связи заказчика и архитектора, и особенно – наличие в прошлом успешного опыта сотрудничества. «Мне кажется, что наиболее часто инвестор выбирает того, с кем он уже сработался: все-таки все мы имеем длительную практику, известность, репутацию», – размышляет Рафаэль Даянов. По словам Евгения Герасимова, значительная часть клиентов обращаются напрямую: «Идут по проторенной дорожке к тому, с кем уже много сделано и к кому есть доверие».

Впрочем, отношения с рядом заказчиков могут выстраиваться и по другим схемам. «Некоторые клиенты появляются впервые, по чьей-либо рекомендации или просто ознакомившись с портфолио мастерской, – отмечает Герасимов. – Другие поступают более изощренно, устраивая что-то вроде мини-конкурсов – за небольшие деньги заказывают нескольким архитектурным бюро своего рода „скетчи“ и по результатам предпроектных проработок выбирают, с кем пойдут дальше. При этом они смотрят не только на картинки, но и на людей, с которыми, возможно, придется работать: что они сделали в жизни, как разговаривают с заказчиками. Естественно, оцениваются предлагаемые архитекторами решения с точки зрения не только фасадов, но и планировочных решений, объема площадей, стоимости воплощения архитектуры».

О сложности и важности формирования стабильных и долгосрочных отношений с архитекторами говорят и девелоперы. «Это тонкая материя, а в премиальном сегменте рынка обретение надежного архитектурного партнерства – вообще огромная удача, ведь на нашем рынке архитектор должен обладать мультизадачностью, способностью находить ответы на нестандартные вопросы, – поясняет руководитель архитектурно-дизайнерского отдела строительной корпорации „Возрождение Санкт-Петербурга“ Оксана Андросова. – Во-первых, статусные объекты располагаются в центральных районах, что для архитектора означает кропотливую работу по вписыванию проекта в сложившееся и охраняемое архитектурное пространство. Нередко ставится задача восстановления аутентичного фасада и требуется большое мастерство для того, чтобы „начинить“ дом незаметной внешне современной инженерией. Во-вторых, элитная недвижимость – это повышенные требования к качеству планировочных решений квартир, возможность осуществлять масштабные дизайнерские работы. Наконец, важный фактор выбора – насколько быстро архитектор способен реагировать на изменения в строительном законодательстве, вносить коррективы в проект. Поэтому архитектурные мастерские, с которыми мы работаем, – наши долгосрочные партнеры, которые понимают нас с полуслова. Назову Евгения Герасимова, Евгения Подгорнова, Юрия Земцова».

Призраки оптимизма

Отмечаемую на рынке активизацию девелоперов архитекторы оценивают достаточно сдержанно: значительного увеличения количества реальных заказов большинство не видят. Активизация пока выражается во многом в большей готовности заказчиков общаться с архитекторами. «Оживления практически нет. Контактов стало больше, а толку – столько же, – утверждает Никита Явейн. – Помимо сектора дешевого жилья новые проекты почти нигде не появляются».

Однако Евгений Герасимов фиксирует некоторый рост спроса: «2010 год по сравнению с совсем провальным 2009-м был лучше – пошло оживление. Есть ощущение активизации заказчиков – некоторые размораживают свои прежние идеи, перепрофилируют проекты. Наша главная ниша – элитное жилье, но в этом сегменте не было перепрофилирования, а некоторые офисные проекты существенно пересматриваются». В частности, его мастерская занимается корректировкой концепций таких масштабных проектов, как развитие территории «Московская-Товарная» (инвестор – «Росрегионпроект»), выставочный комплекс «ЭкспоФорум» («Газпром»), МФК «Электрик Сити» (Группа ЛСР).

Примечательно, что увеличение количества заказов на реконцепцию и переоценку старых проектов рассматривается архитекторами как один из признаков начинающегося восстановления рынка. «Заказчики хотят понять, что делать с имеющейся у них землей, у некоторых истекают сроки инвестдоговоров, и нужно предпринимать какие-то шаги, – рассказывает Евгений Подгорнов. – Для многих заказчиков важно, как картиночно будет выглядеть объект, и мы определяем возможный архитектурный облик. Но дальше – нет уверенности, что проект будет двигаться». Впрочем, корпорация PMI продолжает реализацию крупного проекта МФК на Васильевском острове, хотя предполагавшаяся гостиница трансформируется в апартаменты для сдачи на длительный срок. Архитектурная мастерская Подгорного в прошлом году вернулась к участию в проекте аквакомплекса площадью 180 тыс. кв. м (около Парка 300-летия Санкт-Петербурга). «Это уникальное сооружение с самым большим в Европе деревянным куполом диаметром 90 м», – поделился он.

Возобновляется интерес инвесторов к гостиничным проектам. «В гостиничном секторе ситуация чуть поживее – несколько завядших проектов стали реанимироваться», – подтверждает Явейн. «Мне кажется, сегодня приоритетны проекты элитного жилья и гостиниц, – продолжает Михаил Мамошин. – Возможно, я бы с удовольствием занимался госзаказами, но ФЗ №94 создает слишком много проблем для нормальной работы». Рафаэль Даянов считает все проекты, связанные с жильем, в том числе гостиницы, доходные дома, апартамент-отели, наиболее востребованными в ближайшей перспективе.

Наблюдающееся, по мнению ряда экспертов, оздоравливающее влияние кризиса на некоторых заказчиков – в принципе, оптимистичный знак. Выражается это прежде всего в стремлении инвесторов к большему реализму и эффективности проектных решений.

Заказчики, по свидетельству Мамошина, стали осознавать, что теперь невозможен экстенсивный способ развития бизнеса, когда рынок «съедает» всю возводимую для продажи и аренды недвижимость. «Появилось понимание, что нужно делать вещи, эффективные по природе бизнеса, – только то, что адекватно по затратам и будет адекватно по функциям. Заказчики стали ответственнее и требовательнее подходить к вопросам проектирования. Мы видим здоровый прагматизм – в ходе кризиса явно происходит очищение, – уверен он. – Теперь четче формулируется техзадание на проектирование и прописываются технологии – чтобы не было никаких лишних фокусов, эпатажных вещей, элементов случайности. Профессиональные заказчики и архитекторы легче находят общий язык». Позитивные изменения в менталитете девелоперов отмечает и Даянов: «Стало больше реализма, мы начинаем уходить с заоблачных высот. Нет бредовых проектов – условно говоря, семь этажей вниз, 100 м вверх. Важно, что изменения начинают касаться и стилистической направленности архитектуры. Так, до многих наконец дошло, что стекло – это неэкономично, неэффективно. Возникает много вопросов, связанных с технологиями, эксплуатацией». И в целом все больше внимания уделяется созданию качественной среды на территории будущей застройки.

Географический потенциал

Многие петербургские архитекторы по-прежнему (как и до кризиса) не видят реальной угрозы в конкуренции со стороны зарубежных коллег. В стремлении отдельных девелоперов привлекать известных иностранных архитекторов (речь идет, по сути, о нескольких брендовых именах) усматривается в первую очередь маркетинговая стратегия – повысить привлекательность недвижимости для покупателей или арендаторов за счет подобной архитектурно-имиджевой эксклюзивности проекта. Показательный пример: Холдинг RBI активно рекламирует жилой комплекс «Александрия» как «первый проект известного испанского архитектора Рикардо Бофилла в Петербурге». Как поясняют некоторые архитекторы, учитывая подобную мотивацию привлечения западных архитектурных звезд, пока преждевременно ожидать действительно серьезной конкуренции за крупные и статусные заказы.

Скептически относятся участники архитектурного рынка и к перспективе появления сколько-нибудь значительного количества проектов иностранных инвесторов, предполагающих привлечение местных архитекторов на роль не только полноценных партнеров, но и адаптеров. Пока существует фактически лишь один устойчивый партнерский тандем петербургского и зарубежного архитектурных бюро – Евгения Герасимова и Сергея Чобана. Причем в этом случае нужно сделать поправку на петербургское происхождение Чобана, создавшего в Германии архитектурную компанию, успешно раскрутившуюся в Западной Европе, а затем вышедшую на рынки Москвы и Петербурга.

Однако, как утверждает Михаил Мамошин, практика его мастерской позволяет говорить о появлении новой тенденции: «В Петербург стали приходить европейские инвесторы среднего уровня, по-деловому, без помпы организующие все процессы. Они приходят со своей зарубежной проектной компанией, поскольку для них это обязательное условие кредитования. Новым здесь оказывается то, что они ориентированы на здоровое партнерство с нашими архитекторами, а не на формат простого адаптерства. Мы по нескольким проектам начинаем работать с зарубежными архитекторами в режиме паритетного партнерства. До кризиса западный бизнес приходил обычно со знаковым архитектором, которому нужна была только какая-то адаптирующая компания. Сегодня происходит определенная демократизация».

Что же касается более очевидных для архитекторов и менее спорных новых тенденций на рынке Северной столицы, то прежде всего это увеличение в структуре заказов доли клиентов из других стран и регионов. Так, Никита Явейн констатирует, что возросла доля московских заказчиков, зарубежные же заказы остаются единичными: «Тем не менее у нас достаточно зарубежных заказов и заказов в других регионах». «Студия-44» проектирует, в частности, Олимпийский вокзал в Сочи, Дворец школьников в Астане, театрально-развлекательно-жилой комплекс в Лондоне. Примечательно, что архитектурно-проектные организации Петербурга стали активнее браться за работу в различных регионах России. Впрочем, как подчеркивает Рафаэль Даянов, «разумеется, во всех регионах есть свой рынок, и петербургские архитекторы оказываются востребованными в основном в коммерческих небанальных проектах, где важен особый профессиональный опыт». 

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №20 (516) 23 мая 2011
    Отставка Миронова
    Содержание:
    Третий – лишний

    Петербургские парламентарии лишили Сергея Миронова третьего по значимости поста в государстве. Экс-спикер Совета Федерации уходит в публичную политику, чтобы в декабре взять реванш на думских и региональных выборах

    Реклама