Чудес нет, чистая экономика

Спецвыпуск
Москва, 25.07.2011
«Эксперт Северо-Запад» №29-31 (527)
Игорь Евтушевский: «Наша компания готова нести риски комплексного освоения территории. В итоге мы имеем намного большую доходность, чем у других застройщиков, и намного меньшие цены, чем в целом по рынку»

Фото: архив «Эксперта С-З»

Начав реализацию нескольких масштабных проектов в Северной столице, акционеры и топ-менеджмент «Главстроя-СПб» анонсировали намерение сделать свою строительную компанию ведущей в городе. Генеральный директор «Главстроя-СПб» Игорь Евтушевский в интервью «Эксперту С-З» оценил позиции компании в Северной столице, рассказал о посткризисном переформатировании запущенных проектов и обрисовал схему ценообразования, позволяющую компании формировать одно из самых выгодных предложений по приобретению квартир в Петербурге.

– Несколько лет назад, когда «Главстрой-СПб» входил на рынок, вы заявили, что компания способна стать одним из лидеров строительного рынка Петербурга. За минувшее время не произошло ли переоценки столь масштабной задачи?

– Ни в коем случае. Эту задачу никто не снимал, и мы планомерно ее решаем. Дело ведь не только в оптимистичных прогнозах, которые всегда делаются на старте проектов, при том что те, кто намерен их реализовать, забывают снять розовые очки. Это не интуиция, а трезвая оценка масштабности проектов, которые были запущены и запускаются сейчас. Вопрос лишь в том, насколько быстро мы сможем воплотить идею в жизнь и насколько профессионально действующая команда менеджеров способна одолеть столь высокую планку.

На мой взгляд, мы качественно и динамично двигаемся вверх. Первый практический проект «Северная долина» как по общественному восприятию, так и с точки зрения экономической целесообразности – безусловно, ведущий в своем классе. Следующие проекты – комплексное развитие территории в Юнтолово, реконструкция Апраксина двора и квартала в районе улиц Шкапина и Розенштейна – также должны стать не только масштабными для нашей компании, но и успешными и интересными в целом для города. Когда выйдем на проектную мощность, тогда и оценим наше реальное положение на строительном рынке Петербурга. Но, думаю, проектами, развитием даже в период кризиса на деле доказано, что наши амбиции обоснованны.

Запас есть

– Планируете ли вводить новые проекты?

– Думаю, год-два о новых проектах говорить не будем – нужно запустить те, что уже подтверждены. Это ведь только если на пальцах считать, по названиям, у нас мало проектов. А в реальности та же «Северная долина» – это 300 тыс. продаваемых квадратных метров в год: для одного застройщика очень серьезный показатель. «Юнтолово» стартует от 110 тыс. кв. м в год – еще один большой объем. Квартал Шкапина – Розенштейна поменьше, но показатели вводимых метров тоже внушительные. При этом инвестиции в эти проекты, включая Апраксин двор, остаются на уровне ранее озвученных – 200-250 млрд рублей.

– «Главстрой-СПб» буквально взорвал рынок недвижимости Петербурга, начав продажи квартир эконом-класса в «Северной долине» по 47-49 тыс. рублей за квадратный метр, что на 10-20% дешевле, чем в аналогичных проектах других компаний. Последние не преминули обвинить вас в демпинге. В чем причина столь низкой цены?

– Чудес или секретов здесь нет – чистая экономика проекта. Первый фактор, достаточно простой, – у нас все подрядчики из Петербурга, мы полностью контролируем процесс строительства. «Главстрой-СПб» финансирует, занимается проектированием, подрядчики строят по нашим правилам. Год назад к нам пришли первые подрядчики и сказали, что построят первый дом за три года. Я ответил: это нереально, нужен дом за 12 месяцев. Пришел их черед говорить мне о том, что я идеалист.

Но в «Главстрое-СПб» существует производственная система, которая во многом повторяет японский опыт. Один из постулатов – процесс раскладывается на составляющие и подробно рассматривается возможность оптимизировать каждую из этих составляющих. К примеру, нужно этаж залить. Условно говоря, это опалубка, пилоны, стены – процесс занимает 16-18 дней. Эксперты компании разложили процесс на составляющие и определили: то же самое без малейшего ущерба для качества можно сделать за пять дней. В итоге мы делаем дом за год. Платить зарплаты, проценты по кредитам за три года или за один год – что выгоднее?

Второе – если я сумею убедить рынок в том, что создам дом за год, мне на стройку надо условно 3 млрд рублей кредита. Умножим на три года проценты – это как минимум 36, а реально – 45%. И когда мне рассказывают про дешевые квартиры, я отвечаю: я не заплатил 45% стоимости квартиры.

И третий фактор – сам товар, квартиры. Если я могу обеспечить конкурентные преимущества, есть квартал, в котором я возвожу детские сады, школы, транспортную инфраструктуру, покупатель изначально понимает, что он может заселяться сразу, ему не надо три года платить за съемную квартиру и кредиты.

Издержки другие. Комплексное освоение территорий, а именно на этом специализируется «Главстрой-СПб», дает меньшие затраты на квадратный метр. Я купил, скажем, за 1 рубль много земли, другой застройщик покупает пятно в пять раз дороже. Но комплексное освоение – это и более масштабные риски. Мы готовы нести эти риски. В итоге имеем намного большую доходность, чем у других застройщиков, и намного меньшие цены, чем в целом по рынку. Две, казалось бы, несовместимые вещи. Но именно за счет серьезного планирования они происходят. Низкая цена обеспечивает приток необходимых средств для выполнения наших обязательств, а система организации труда – минимизацию издержек. Здесь никакого чуда нет, но это приводит к выгодным финансовым результатам. Нам говорили на всех уровнях власти: это нереально. Мы нарисовали графики – показали, как можно оптимизировать труд. Более чем запас во всем есть. При этом, естественно, об ухудшении качества собственно технологического процесса речи быть не может.

Насколько возможно в реалиях

– Как будет позиционироваться первая очередь в «Юнтолово»? Учитывая скверную транспортную ситуацию в этом районе, которая быстро не изменится, чем планируете привлекать покупателей? Жилье эконом-класса в изобилии и в более удобных районах, а для комфорт-класса важна сложившаяся инфраструктура – чтобы район был обжитым, с хорошей транспортной доступностью…

– Первую очередь «Юнтолово» мы начнем строить уже в этом году. В целом проект предусматривает ввод 2,2 млн кв. м жилья, а первая очередь небольшая – порядка 115 тыс. кв. м. Если «Юнтолово» станет столь же популярно, как «Северная долина», будем наращивать объемы и темпы. Пока начнем с небольшого объема.

Проекты «Северная долина» и «Юнтолово» находятся в похожих сегментах, но все-таки разные. «Юнтолово» – хотя тоже массовая, но более щадящая застройка и, скажем так, экологическая, близкая к природе. Это другая философия жизни – в черте города, но в атмосфере загородного проживания. Там будут дома высотностью пять-шесть этажей, много парков и зеленых зон, река. Все социальные объекты должны вводиться вместе с жильем. Уже в первой очереди предусмотрены детский сад, магазины, объекты соцкультбыта. Будет ли конкуренция? Да. Но мы больше думаем не о конкуренции, а о том, как создать для того же «Юнтолово» более понятную концепцию. Здесь привлекательные ландшафт и архитектура, но транспортная ситуация действительно специфическая.

В планах города – строительство в этом районе метро и скоростного трамвая. Есть эффективная транспортная схема, которая замыкается на Западном скоростном диаметре (ЗСД). Но мы хотим, чтобы к началу заселения было конкретное решение транспортного вопроса. И вместе с правительством Петербурга активно этой программой занимаемся.

– Какова составляющая затрат на инженерию в структуре себестоимости проектов «Северная долина» и «Юнтолово»?

– Примерно 13% по «Северной долине» и 25% по «Юнтолово».

– Какие затраты взял на себя город в этих проектах?

– Петербург обеспечивает инженерные коммуникации до границ наших участков под комплексное освоение. Коммуникации создаются, естественно, не только для удовлетворения наших потребностей, но и для развития всей территории. В границах участка (а участки немаленькие: «Северная долина» – 230 га, а «Юнтолово» – 400 га) мы сами прокладываем сети. В случае с «Северной долиной» это и городской водопровод, и канализационный коллектор, и микротоннель, и тепловая сеть. В этом году город выделил деньги на канализационный коллектор в Юнтолово. К слову, мы в том числе поэтому не торопились с запуском первой очереди проекта: требовалась уверенность в том, что коллектор будет построен к моменту сдачи домов в эксплуатацию.

– Как в проекте «Северной долины» (а в перспективе и в «Юнтолово») используются экологичные и энергоэффективные решения? Возможен ли «зеленый» девелопмент в наших реалиях?

– Наверное, ближе всего к «зеленому» девелопменту все же «Юнтолово». Высокоплотная застройка «Северной долины», видимо, не вполне укладывается в философию подобного рода девелопмента. Что касается «Юнтолово», то этот проект в значительной степени соответствует основным положениям данной концепции. Прежде всего это пространственно-планировочные решения территории, аналогичные зеленым районам Европы. Парки, аллеи, зеленые буферные зоны, гармоничная планировка квартир, привязка домов к местности – все это элементы «зеленого» девелопмента. Что касается специальных технологических «фишек», думаю, мы не имеем права перекладывать на потребителя их стоимость. Наша цель – обеспечить для 60 тыс. человек максимально комфортное жилье по минимально низкой цене. И «Юнтолово» – настолько «зеленый» проект, насколько это возможно в наших реалиях.

Изменение формата

– На какой стадии проект реконструкции Апраксина двора? Найден ли компромисс с компанией Ruric?

– Выпущено постановление на 12 корпусов. Готовим следующее постановление на девять, среди которых, кстати, уже есть корпус, в котором мы выкупили помещения у частных собственников. Готовятся постановления по корпусам, в отношении которых заключены мировые соглашения в арбитраже, завершается передача нам городских помещений. Это по имущественному блоку. Осуществляется проектирование как по отдельным корпусам, так и по квартальным инженерным сетям. Завершим проект, проведем экспертизу и начнем работы. Думаю, в начале следующего года.

Что касается спорных вопросов, то позиция компании «Инком», которая представляет Ruric, по моему мнению, в арбитраже очень шаткая. Город выиграл суд первой инстанции и высоко оценивает свои шансы в апелляции. Будет ли найден компромисс, во многом зависит от того, захочет ли этого «Инком». Пока они на нас не выходили. Наша позиция в переговорах достаточно гибкая – мы смогли договориться с шестью инвесторами.

– Изменена ли концепция проекта, в том числе с точки зрения функционального использования недвижимости? Если нельзя сносить корпуса и создать над комплексом гигантский атриум, как будут формироваться функциональные зоны и организовываться в этом пространстве логистика для посетителей?

– С точки зрения функционала концепция не изменилась. Мы как планировали построить многофункциональный комплекс, в котором будут и торговля, и развлечения, и офисы, и отели, и апартаменты, и культурная составляющая, так и делаем. Другой вопрос – функциональное зонирование. Оно, безусловно, изменится, причем кардинально.

Чисто монофункциональных зон практически нет – есть преобладание той или иной функции. Ну а вопрос логистики важен не только для посетителей. Развести пешеходные и транспортные, гостевые и служебные потоки принципиально важно и крайне сложно на такой сформировавшейся территории. Тем более что один из наших приоритетов – обеспечение безопасности пребывания на территории Апраксина двора всех работающих и отдыхающих в комплексе, а это тоже часть логистической схемы. Занимаемся этим.

– Изменились ли коммерческие параметры проекта в связи с пересмотром концепции и необходимостью проведения реставрационных работ?

– Безусловно. Первоначальная концепция предполагала возможность нового строительства, существенное увеличение площадей. Что касается затрат, то изменилось распределение затрат между статьями. В целом проект, конечно, очень капиталоемкий.

Наша задача двойственная. С одной стороны, мы рассматриваем этот проект как бизнес, то есть делаем его экономически целесообразным и максимально доходным. С другой стороны, он стоит несколько особняком в силу своей необыкновенности и значимости для города. Я уже не раз говорил, что таких заповедных территорий, кварталов подобного размера для преобразования не было, пожалуй, нигде в мире. Так что реализовать такой масштабный и сложный проект для нас очень важно.

– Проект развития территории между улицами Шкапина и Розенштейна под влиянием кризиса претерпел серьезные изменения. С чем это связано и каковы дальнейшие шаги по его реализации?

– Мы скоро получим постановление правительства города по этому проекту и начнем стройку. Проект во время кризиса полностью поменял концепцию. Но это к лучшему! Мы уверены, что создали более актуальный для рынка продукт. Изначально планировалось построить там бизнес-центр – 240 тыс. кв. м офисов в одном месте. Но для устойчивого развития любого района нужна многофункциональность. Поэтому в новом проекте – 60 тыс. кв. м жилья и всего 30 тыс. кв. м офисов. Запланировано возведение гостиницы на 200 номеров, торговых и фитнес-центров, детского сада. Получился новый полноценный жилой квартал. Администрация города новую концепцию поддержала. Уверен, что с открытием ЗСД район станет крайне интересным для жизни: это же самый центр Санкт-Петербурга.

Тренд очевиден – все осторожны

– Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?

– Первое, что очень радует, – все участники рынка недвижимости, прежде всего жилой, научились более или менее трезво оценивать ситуацию, особенно при планировании проектов. До кризиса были отчетливо видны не только тренды реального роста, но и большие ожидания, ничем, по сути, не подкрепленные. И на этой волне многие застройщики, девелоперы делали, считаю, очевидно неправильные шаги, и кризис это показал. Строительство – специфический бизнес: затраты – сегодня, доходы – завтра. Неправильное планирование в итоге привело к тому, что, заложив чрезмерные ожидания и, соответственно, эти ожидания профинансировав, многие крупнейшие девелоперы оказались близки к краху.

Новое поколение, которое выжило и сегодня работает, очень осторожно смотрит в будущее. Любой проект – это минимум пять лет впереди, и надо очень хорошо понимать, выдержит ли он кризисный период, который всегда может случиться, выдержит ли затраты, которые запроектированы, будет ли ликвидность. Я смотрю на московских и питерских коллег, на тех, кто занимает ведущие позиции на рынке недвижимости: все обожглись и сделали правильные выводы. Это огромный плюс. Теперь девелоперы на стадии проектирования закладывают кризисные составляющие, понимая, что это скорее не форс-мажор, а обычная данность. Даже наши проекты рассчитаны на 10-15 лет. Это означает, что два кризиса точно произойдут за данный период. Остается спокойно к этому относиться и закладывать дополнительные риски.

Что касается коммерческой недвижимости, то в Петербурге она в плачевном состоянии. В городе большое количество перестроенных зданий дореволюционной постройки, а это огромное давление на современный рынок коммерческой недвижимости. Можно проектировать новые офисы, но неизбежны столкновения с располагающимися в старых домах офисами, которые по определению дешевле. Не надо забывать о том, что многие стараются арендовать офисы в центре города, где как раз очень много старой застройки и крайне сложно возвести новое здание. Это специфика Петербурга, и, думаю, еще очень долго рывка в этом сегменте не будет: не позволит рынок.

– В сегменте жилой недвижимости произошли изменения? Или спросом пользуется то же, что и два-три года назад?

– Качественные изменения произошли и, полагаю, будут происходить и в дальнейшем. Прежде всего будет развиваться товарное предложение. К примеру, в Лондоне все квартиры уже предлагаются с отделкой, мебелью, ковриками. У нас пока общим местом остаются бетонные стены. «Главстрой-СПб» пошел дальше – предоставляет квартиры с отделкой определенного уровня по очень доступной цене. Следующий тренд очевиден – наверное, мы будем варианты отделки предлагать. Возможно, пойдем еще дальше: в Москве уже есть прецеденты, когда застройщик мебель предлагает. Это крайне сложно управленчески, но здесь уже вопрос конкуренции. Это характеризует именно степень развития рынка. Бесконечно продавать голые квадратные метры невозможно.   

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №29-31 (527) 25 июля 2011
    Инвестиционный обзор
    Содержание:
    Поделиться рисками

    Владислав Трофимов: «Банк всегда хочет минимизировать свои риски. Если речь идет о модернизации предприятий, значимых для экономики, то почему бы государству активнее в таких проектах не участвовать?»

    Реклама