Разнонаправленные векторы

Рост предложения в сегменте массового жилья в этом году может столкнуться с сокращением спроса и помешать девелоперам корректировать цены. Верхние сегменты рынка недвижимости будут развиваться в противофазе

Фото: Владимир Басов

По данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», в 2011 году в Санкт-Петербурге продано более 2 млн кв. м жилья (свыше 35 тыс. квартир). Еще порядка 0,5 млн кв. м реализовано в пригородной зоне.

Для сравнения: объем продаж в кризисном 2009 году составлял 1,5 млн кв. м, в 2010-м – 1,9 млн кв. м. То есть о позитивной динамике рыночных продаж можно говорить только с учетом строительства в пригородах. Впрочем, учитывать их все же стоит: кто, как не петербуржцы, приобретает квартиры в прилегающих к городу поселках Ленинградской области – в Колтушах, Кудрово и Мурино?

Ожидания строительной общественности на 2012 год тоже весьма оптимистичны: если не произойдет макроэкономических потрясений, продажи будут не меньше, чем в прошлом году, а динамика цен – даже выше. Впрочем, прогнозы участников отрасли могут оказаться чересчур оптимистичными.

На тревожной волне

Специалисты выделяют несколько ключевых причин прошлогоднего роста продаж. Продолжал действовать фактор отложенного спроса, который в середине 2010 года позволил компании «Главстрой СПб» буквально ворваться на рынок с эксклюзивным по стоимости предложением. Несмотря на то что цены за это время подросли, отложенный на период кризиса спрос продолжает обеспечивать вал продаж проектам с аналогичными характеристиками (низкая стоимость при удовлетворительных качестве и локации).

Второй фактор, повлиявший на рынок, – повышение доступности ипотечных кредитов. К середине прошлого года банки сняли все возможные препоны перед заемщиками: стали снисходительнее относиться к оформлению документов, отменили комиссии, понизили размер первоначального взноса и стоимость займов. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в октябре 2011 года годовая ставка опустилась до исторического минимума – 11,4% годовых (а в отдельных банках можно было кредитоваться и под 7-8%).

В итоге объем кредитования вернулся на докризисный уровень, а по доле сделок с привлечением банковских средств даже превышен показатель 2007 года. За прошлый год в Петербурге зарегистрировано почти 74 тыс. сделок купли-продажи жилья, из которых 23,5 тыс. (31%) проходили с привлечением ипотеки. На первичном рынке этот показатель был выше. «Что касается наших компаний, то в „Северном городе“ на конец года до 50% сделок совершалось с использованием ипотеки, а элитные квартиры RBI приобретали по ипотеке около 10% покупателей», – рассказывает президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.

Не последнюю роль в оживлении продаж сыграли также тревожные ожидания относительно развития ситуации в стране в целом и рынка недвижимости в частности. Несмотря на прогнозы о наступлении второй волны кризиса, россияне в конце прошлого и начале этого года активизировали покупку квартир. «В первые два месяца 2012 года мы отмечали аномально высокие продажи. Во многом это объяснялось прошедшими в начале марта выборами: люди старались вложить сбережения в наиболее надежный актив, которым продолжает оставаться недвижимость», – считает исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец.

Всплеск спроса, в свою очередь, позволил строительным компаниям повысить цены на строящуюся недвижимость – в среднем за год они выросли на 10-12%. В классе «масс-маркет» в обжитых районах Санкт-Петербурга, как сообщают в «Петербургской Недвижимости», прирост за год составил менее 6,7%, что чуть выше показателя инфляции. В бизнес-сегменте удорожание жилья значительно превысило уровень инфляции – квадратный метр в строящихся домах подорожал на 16,8%. В элитном сегменте прирост оценивается еще выше – на уровне 18-20%. Основная доля продаж прошлого года приходится на низкие ценовые сегменты: порядка 93% реализованных квартир относится к классу «масс-маркет», 5 – к бизнес-классу и только 2% – к элите.

Битва за массы

«Мы предполагаем, что в 2012 году рост средней стоимости квадратного метра в объектах эконом- и комфорт-класса будет в пределах инфляции – максимум 8-10%», – прогнозирует заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. Однако это отнюдь не так очевидно, как хотелось бы девелоперам. Соотношение спроса и предложения в этом году может измениться по сравнению с предыдущим.

Прежде всего, объемы предложения несколько вырастут. «На массовом рынке следует ожидать развития строящихся и вывода новых проектов. В течение последних лет девелоперы активно приобретали земельные участки под застройку, следовательно, будет рост объемов по выводу и сдаче проектов в эксплуатацию», – размышляет коммерческий директор бизнес-единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад» Денис Бабаков. В частности, «ГДСК» намерена запустить очередями продажи двух комплексов в сегменте «эконом» и один – в сегменте «комфорт» суммарной площадью более 750 тыс. кв. м, «Главстрой СПб» начал реализацию четвертой очереди «Северной долины», а к лету выставит на продажу первую очередь жилого комплекса в Юнтолово.

При этом в массовом сегменте рынка жилья наметились серьезные изменения, которые, по мнению специалистов, будут иметь определяющее значение в течение ближайших лет. Меняется география объектов: из обжитых районов с развитой инфраструктурой строительство смещается на границы Петербурга. «Главное, что показал прошедший год, – формирование петербургской агломерации идет полным ходом, город растет вширь, активно формируются соседние районы. На севере это Девяткино – Бугры, на востоке – Кудрово – Всеволожск, где возводится в основном многоэтажное жилье эконом-класса по 50-60 тыс. рублей за 1 кв. м. На юге – Пушкин, где преобладают проекты малоэтажной застройки по цене 45 тыс. рублей за 1 кв. м. Уже сейчас в новых районах возводится 1,5 млн кв. м жилья, которое неоднородно по составу и цене», – отмечает Эдуард Тиктинский.

В основном это проекты комплексного освоения территорий (КОТ), предполагающие создание инфраструктуры с нуля. В 2012 году девелоперы собираются выводить на рынок практически столько же новых проектов КОТ, сколько за три предыдущих года. По статистике «Петербургской Недвижимости», доля таких проектов в построенном жилье приблизилась к 70%. «Наиболее высокая конкуренция наблюдается в районе Кудрово – здесь находятся в продаже жилые комплексы общей площадью около 380 тыс. кв. м от четырех застройщиков, а еще около 370 тыс. кв. м заявлено на стадии проектирования», – комментирует Ольга Козимянец. И добавляет, что конкуренция среди проектов КОТ будет только увеличиваться, что может привести к перенасыщению рынка в данном сегменте.

Рост предложения в самом нижнем сегменте масс-маркета может столкнуться с сокращением спроса. Действие отложенного спроса рано или поздно исчерпает себя, реальные доходы будет подтачивать инфляция, всплеск которой ожидается во второй половине года, а заемные средства станут менее доступными для россиян. Собственно, уже становятся. С начала года ставки повысили такие крупные игроки ипотечного рынка, как ВТБ24, Газпромбанк, «ДельтаКредит». Держится пока только лидер – Сбербанк, но в целом стоимость ипотечных кредитов уже поднялась на 1-2 процентных пункта по сравнению с прошлой осенью.

Покупатели дешевого жилья небольшого метража, построенного в чистом поле, наиболее чувствительны как к цене квадратного метра, так и к стоимости кредитных средств. Ухудшение банковских программ в первую очередь ударит по ним. Застройщикам КОТов, конкурирующим не только друг с другом, но и с очередями собственного комплекса, придется проводить весьма сдержанную ценовую политику. На взгляд главного аналитика ГК «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, застройщики будут вынуждены снижать стоимость квартир или договариваться с банками о выгодных предложениях для клиентов. «КОТы окажут сдерживающее влияние на цены на рынке недвижимости», – уверен он.

Расслоение сегмента

Одновременно в сегменте массового жилья наметилась другая тенденция – качественная дифференциация спроса. Прошлый год показал, что для покупателей стоимость покупки важна, но это уже не единственный определяющий фактор при выборе. «Клиенты предъявляют все более высокие требования к техническому оснащению жилья, к качеству остекления, лифтов, отделке холлов, лестниц, наличию подземного паркинга и гостевых парковок», – поясняет заместитель генерального директора компании «ЦДС» Инна Малиновская. «Мы видим рост требований к качеству строительства, интереса к общей квартирографии объекта, местоположению жилого комплекса, его окружению. В результате происходит более четкое разделение недвижимости на сегменты – разница между эконом- и комфорт-классами становится все более очевидной. Внутри массового сегмента увеличивается доля комфорт-класса», – продолжает заместитель генерального директора компании «Строительный трест» Беслан Берсиров.

Проекты комфорт-класса в среднем стоят на 20% дороже, чем «эконом», тем не менее наибольшая активность сегодня отмечается именно здесь. «Если в кризисный период до 80% продаж приходилось на квартиры небольшого метража по наиболее низким ценам – студии и однокомнатные, то теперь фиксируется все больше покупок просторных квартир в жилых комплексах с дополнительными опциями – развитой придомовой территорией, яркой архитектурой, удобным местоположением», – констатирует Ольга Козимянец.

В развитых районах города крупных пятен под жилое строительство остается все меньше. Выходом мог бы стать редевелопмент промышленных территорий, которых более чем достаточно даже в центре Северной столицы. Однако, учитывая затраты на перенос производства и рекультивацию земли, на таких участках девелоперам интересно возводить только жилье бизнес-класса. Таким образом, для массового сегмента неминуемо дальнейшее смещение к границам города. Наиболее удачно расположенные участки, вероятно, будут застраиваться жильем комфорт-класса, доля которого в массовом сегменте продолжит увеличиваться.

По особым законам

По совершенно иному сценарию развивается ситуация в сегменте жилья бизнес-класса, и особенно в «элите». Рост цен здесь в прошлом году намного обогнал инфляцию. Так, в бизнес-сегменте это связано с низкими средними ценами на начало прошлого года, которые обусловлены более медленным его восстановлением по сравнению с массовым. Возвращение покупателей в бизнес-класс и активный рост цен в массовом сегменте в 2011 году стимулировали и продавцов объектов более высокого класса к повышению цен. Рост стоимости квартир в «элите», по словам экспертов, предопределен и возвратом на рынок инвесторов.

Другой фактор – ограниченное предложение в верхних ценовых сегментах. С начала 2011-го оно практически не пополнялось, и в текущем году количество новых проектов бизнес- и элит-класса будет ограниченным. Мораторий на строительство в центре города, объявленный недавно губернатором Георгием Полтавченко, а также сверхмедленный редевелопмент промышленных территорий не позволяют рассчитывать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится. «Одна из основных тенденций – сокращение предложения. К сожалению, это реальность, в которой мы жили весь 2011-й и будем жить в этом году», – убежден Эдуард Тиктинский.

Застраиваемые в комфортных районах города пятна не всегда используются наилучшим образом. «Специфика бизнес-класса такова, что здесь очень высок процент средних строительных компаний, предлагающих квартиры в небольших домах, – рассуждает Ольга Трошева. – К сожалению, у таких игроков меньше возможностей для глубокой маркетинговой проработки проектов, не всегда есть опыт сопровождения работы архитекторов и проектировщиков, иногда не отлажена система управления процессом строительства и обеспечения должного уровня качества. В итоге на выходе – объект с хорошей локацией, но с низкими потребительскими характеристиками». Таким образом, реальный выбор покупателя оказывается еще более ограниченным.

Наметившийся количественный и качественный дефицит в верхних сегментах рынка меняет покупательское поведение. «Один из трендов 2011 года – рост объемов продаж в строящихся объектах, даже на этапе нулевого цикла. Если на массовом рынке это соотношение всегда было в пользу строящихся, то на элитном в прошлом году количество таких сделок впервые превысило количество сделок в готовых домах», – объясняет Денис Бабаков.

Девелоперы, скорее всего, отреагируют на возникшие трудности развития верхних сегментов рынка двояко. «Возможно смещение элитного строительства от центра к престижным окраинам, таким как Выборгский, Московский, Курортный районы. В сегменте элитной недвижимости возрастет доля загородных проектов», – считает Беслан Берсиров. Одновременно, воспользовавшись ситуацией, строительные компании продолжат поднимать цены, тем более что целевая аудитория в данном случае менее чувствительна к уровню инфляции или доступности ипотечных кредитов.      

Санкт-Петербург