Редевелопмент по-петербургски

Редевелопмент
Москва, 19.11.2012
«Эксперт Северо-Запад» №46 (593)
Отсутствие у города комплексной стратегии развития «серого пояса» приводит к хаотичной точечной застройке жилыми кварталами

Успешные проекты комплексного редевелопмента промышленной части крупных городов – лондонский Доклэнд, гамбургский Хафенсити, роттердамский Кол Ван Зюйд – осуществлялись по схожему сценарию. Сначала определялась стратегическая цель – развитие депрессивной территории, затем принимались соответствующая программа и план преобразований. Город формировал различные механизмы финансового участия. Мог напрямую оплачивать из бюджета возведение общественно значимых объектов – университетов, музеев, филармоний. Мог продавать участки девелоперам, а вырученные средства вкладывать в строительство инженерной и транспортной инфраструктуры нового района. Мог задействовать рычаги косвенного поощрения: создать особую экономическую зону либо просто предоставить налоговые преференции инвесторам и будущим арендаторам офисных помещений. Наиболее часто механизмы поддержки использовались комплексно.

В Санкт-Петербурге с его масштабным «серым поясом» редевелопмент промышленных территорий идет не по мировым канонам. Стратегическое решение изменить облик промышленных территорий не принято, единая концепция их преобразования отсутствует, готовность государства к финансовому участию близка к нулю. «Я не могу припомнить ни одного проекта редевелопмента, в котором город участвовал бы финансово. Практически все проекты реализуются на деньги частных девелоперов. Город может участвовать другим образом, например в рамках крупного стратегического проекта обеспечить строительство дороги или развязки, то есть развитие непосредственно городской инфраструктуры», – подтверждает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Как следствие, редевелопмент «серого пояса» идет точечно – там, где это интересно застройщику, а не городу, что грозит превращением выгодно расположенных территорий в спальные анклавы.

Не на месте

«Серый пояс» занимает значительную часть города. На круглом столе в рамках подготовки к форуму «Будущий Петербург» заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский отметил: «Если в среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади, то в Санкт-Петербурге на „серый пояс“ приходится более 40% центральной части». Эта цифра звучит в общественных дискуссиях часто и производит ошеломляющее впечатление. Но, как выясняется, участков, действительно пригодных для редевелопмента, в Северной столице не так уж много.

На территории Петербурга можно выделить 57 промышленных зон. По действующему Генеральному плану, 27 из них будут и дальше использоваться в нынешнем качестве, остальные подлежат градостроительному преобразованию и выводу предприятий. «Общая площадь зон под преобразование – около 5,8 тыс. га, что составляет 10-15% основной городской части Санкт-Петербурга (без Пушкина, Павловска, Сестрорецка и т.д.), или 30-35% его центральной части», – рассказывает генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий.

Но потенциальная возможность неравнозначна реализации: большая часть этих участков остаются промзонами. «Когда государство и власть не принимают участия в редевелопменте, освоение идет стихийно, и только в тех местах, где можно быстро реализовать проект и вернуть вложения», – говорит Зарецкий. PETERLAND с учетом четырех критериев проанализировала, какие из 27 промышленных зон могут заинтересовать инвестора, и прежде всего в расчет принималась маркетинговая привлекательность локации. Львиная доля, а именно – 65% доступных для редевелопмента земель, сосредоточена в Невском, Калининском, Кировском и Московском районах. Из них только последний безусловно притягателен для девелоперов. На самые интересные с точки зрения близости к центру и к местам исторической застройки районы (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский) приходится от 100 до 500 га промзон.

Само по себе расположение в одном из центральных районов – еще не гарантия успешной локации. «Для девелопера при выборе пятна, безусловно, важно, как быстро можно достичь центра от места предполагаемого строительства. Речь идет не об удаленности от центра: на карте участок может находиться близко, но добираться можно часами. Хорошим считается показатель не более 15 минут на машине в обычное время и не более 40 минут в час пик», – поясняет генеральный директор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков. Дополнительные плюсы дает близость участка к метро.

Самые выгодные места, на взгляд экспертов PETERLAND, тяготеют к набережным, а также к одной из главных транспортных артерий города – Московскому проспекту, по обе стороны от которого располагаются глобальные бывшие промзоны – «Измайловская перспектива» и «Лиговская». При этом близость к воде не всегда обеспечивает промзоне внимание инвесторов. Например, Октябрьская набережная из-за сравнительной удаленности от центра и проблем с транспортным сообщением пока не считается лакомым куском. Как полагает глава строительного холдинга RBI Эдуард Тиктинский, это сильно недооцененная территория, которая в перспективе может стать «витриной» современных архитектурных шедевров. Но ее развитие начнется только тогда, когда будет построен предусмотренный действующим Генпланом Санкт-Петербурга мост в створе Фаянсовой и Зольной улиц.

Меньше, чем кажется

Второй критерий – функциональное зонирование территории – зачастую перевешивает первый. Например, промышленная зона в районе Финляндского вокзала и Арсенальной улицы, несмотря на высокие баллы за локацию (набережная, прекрасный вид на старый город, связь с центром, метро), не слишком притягательна для частного бизнеса. В соответствии с Генпланом, в районе Арсенальной улицы под жилье отводится не более 10%. Строить торговые центры без населения также бессмысленно.

Остаются бизнес-центры и экологически чистые производства, которые не слишком вдохновляют застройщиков. «Поскольку объем поглощения новых площадей на офисном рынке составляет порядка 200 тыс. кв. м в год, а на жилом – около 2 млн, совершенно очевидно, что основная точка приложения девелопмента в целом и редевелопмента в частности – жилые проекты», – уверен Николай Пашков.

Различаются потенциальные участки и по уровню инженерной подготовки. Сети и головные источники, как правило, присутствуют везде, где ранее работали предприятия. Но степень обеспеченности ресурсами зависит от профиля промзоны. «В районе Лиговского проспекта сосредоточены пищевые предприятия, технологической особенностью которых является большое потребление воды. Промышленные объемы воды и соответствующие канализационные стоки обеспечивают потребности будущего жилья. А вот вдоль Выборгской набережной возводились заводы, которые в силу технологической особенности были обеспечены большим количеством электроэнергии. Зато их лимитов питьевой воды порой недостаточно для обеспечения жилого комплекса», – приводит примеры Юрий Зарецкий.

Наконец, во внимание принимается такой фактор, как готовность предприятия освободить территорию. По словам вице-президента Банка ВТБ Александра Ольховского, передислокация занимает до пяти лет. Если готовности нет или пятно принадлежит нескольким владельцам, история может затянуться до бесконечности. Практически обязательное условие – наличие одного владельца земли. «В условиях российской реальности девелоперы и инвесторы крайне неохотно входят в совместные проекты, где есть несколько собственников земли, поскольку это очень рискованно. Практически всегда проектом редевелопмента должна управлять одна компания. Есть случаи, когда собственник участка входит в проект землей, привлекает инвестора, который финансирует и строит, но, как правило, контроль все равно должен находиться в одних руках», – комментирует Пашков.

Проанализировав все территории, потенциально пригодные для редевелопмента, PETERLAND пришла к выводу, что их индекс инвестиционного потенциала равен 0,34. То есть по интегральному показателю для частного бизнеса интересны не более трети предназначенных для редевелопмента петербургских промзон, или около 2 тыс. га. Пока площадь преобразованных территорий составляет около 500 га. В ближайшие годы могут быть освоены еще около 1 тыс. га из числа наиболее привлекательных участков, отмечает Зарецкий.

Хаос от застройщика

В список наиболее инвестиционно привлекательных попали 12 из 27 промзон. Но мнения застройщиков и аналитиков не всегда совпадают: сравнительно активный редевелопмент идет только в половине из них. Это «Леонтьевский мыс», «Петровский остров», «Москва-Товарная», «Выборгская», «Вдоль Петроградской набережной», «У Кантемировского моста». Зато к быстро преобразующимся относится промзона «Полюстрово», чья инвестиционная привлекательность теоретически оценивается как умеренная. На практике же девелоперы дружно осваивают участки Калининского района, удаленные от набережных, центра города и станций метро. Зона «Полюстрово» не перегружена промышленными предприятиями, одной из самых больших проблем там была высоковольтная ЛЭП, после переноса которой практически вся территория была переведена под жилую функцию и начала застраиваться жильем среднего и эконом-класса.

Зона «Полюстрово» наглядно иллюстрирует доминирующий мотив частного бизнеса при освоении промышленных территорий: не так важно, где строить, главное – что. Если есть возможность возвести жилье, остальные критерии отступают на второй план. «Локация устраивает любая, если только участок не окружен со всех сторон производствами. Степень готовности должна быть высокой: предприятие либо переехало, либо находится в таком состоянии, что и перевозить нечего. Минимальный размер участка – от 1 га, если он расположен в уже осваиваемой другими застройщиками промзоне», – объясняет генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев.

Единственный сдерживающий момент – нежелание быть первым, так как на первопроходца ложатся все трудности по юридической и инфраструктурной подготовке участка под застройку. Генеральный директор компании «Старт Девелопмент» Андрей Назаров убежден, что освоение промышленных территорий будет идти постепенно, естественным путем: «Первые построят элитное жилье вдоль набережных. Следом придут те, кто будет застраивать промзоны вглубь домами более низкого класса».

Однако сами застройщики не в восторге от того, каким образом осуществляется возрождение депрессивных территорий по-петербургски. «Правильнее, когда редевелопмент проводится на большом пятне как проект комплексного развития. Иначе город становится похож на лоскутное одеяло. „Серый пояс“ не должен застраиваться только жильем, так как в этом случае в центре Петербурга ничего не останется – мы получим спальный район», – рассуждает Игорь Оноков.

Оптимальный порядок действий государства описал на круглом столе Александр Ольховский. Задача первого этапа – консолидировать территории, принадлежащие огромному количеству собственников, и определить оптимальный размер участка, который может находиться в руках одного девелопера. Второй этап – разработка комплексной стратегии развития той или иной территории. «Не нужно работать с отдельно взятыми зданиями, – резюмировал Ольховский. – Это неправильно. Нужно работать с территориями».  

Санкт-Петербург

Темпы преобразования промзон
Инвестиционный потенциал промзон

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46 (593) 19 ноября 2012
    Арктический шельф
    Содержание:
    Схватка с лауреатом

    Норвежские нефтяники намерены наращивать добычу углеводородов в Арктике, где сосредоточены основные неразработанные резервы. Их поддерживают профильные министры, которые считают возражения западноевропейских политиков и местных экологов необоснованными

    Реклама