Проекты комплексного освоения территорий остаются одним из драйверов роста строительного рынка Петербурга и Ленинградской области. При этом все более очевидно, что качественная реализация подобных проектов во многом зависит от четкого взаимодействия девелоперов с исполнительной властью. В интервью «Эксперту С-З» заместитель генерального директора компании «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказал о том, что может стать предметом диалога между бизнесом и властью.

– В начале декабря вице-губернатор Петербурга Игорь Метельский заявил о том, что в проектах по комплексному освоению территорий застройщики должны брать на себя строительство социальной инфраструктуры, прежде всего школ и детских садов. Каково ваше отношение к этой далеко не бесспорной новации?

– Хочу сделать важное уточнение: Игорь Метельский говорил не обо всех проектах комплексного освоения, а только о тех территориях, развитие которых инициирует застройщик. Это участки, которые находятся в частной собственности, чаще всего переведенные из другого функционального назначения, например из сельхозземель. Логично, что в таких проектах девелопер сам несет ответственность за создание социальных объектов. Что же касается проектов комплексного освоения, инициированных городом, то здесь строительство социальных объектов за счет девелопера – предмет диалога. Комплексное освоение территорий – это форма, которая предполагает совершенно новые подходы к градостроению, в том числе и к созданию социальных объектов. Необходимо обсуждать не только то, кто должен строить социальные объекты, но и какими они будут.

– Как эта инициатива, если она станет законодательным актом, отразится на вашем проекте?

– Мы сейчас изучаем сложившуюся структуру детских образовательных учреждений и понимаем, что она совершенно не годится для крупных проектов в мегаполисах. В нашем проекте «Новый берег» будет предложена новая структура социальных учреждений, и мы готовы обсуждать с городом схему финансирования. Наша система будет выпадать из существующих нормативов. Сейчас обсуждаем эту структуру на районном уровне с преподавательским корпусом. В общих чертах она отражает современную тенденцию к более тесному контакту образовательных групп, когда начиная с яслей и заканчивая последними классами школы ученики находятся в одной среде и имеют возможность общаться, исключаются резкие переходы между этапами обучения. В нашем проекте будут в том числе и детские сады, которые находятся в жилых зданиях.

Существуют магазины шаговой доступности, к социальным объектам должен быть такой же подход. Подобные схемы реализуются в частных детских образовательных учреждениях, и предстоит серьезная совместная работа с городом, чтобы ввести эту схему на государственном уровне. Конечно, частные учреждения будут присутствовать в нашем проекте, но все-таки общую социальную политику определяет город, и он же должен принимать участие в проектах такого масштаба.

– Как в целом вы оцениваете уходящий год с точки зрения развития строительного сектора города?

– Год был непростой. Девелоперы опасались спада рынка – роста стоимости жилья, а соответственно, ограничения спроса. Запомнилось то, что все-таки наметилось направление трансформации законодательной базы в градостроительном секторе. Это оптимистичная тенденция. Изменения пока не происходят, но хорошо, что началось хотя бы их обсуждение.

К сожалению, тренд, который проявился в начале года на уровне дискуссий – полицентричное развитие города, – не реализуется. В целом необходимо определить приоритеты в направлениях развития Петербурга – по какой модели оно будет происходить. В первую очередь это определяет Концепция развития Генерального плана города. Раньше в Генплан всегда закладывалась перспективная модель развития, сегодня же он не ориентирован на выработку оптимального соотношения функциональных характеристик территории, излишне детализирован. Нужно изменить Генплан таким образом, чтобы прослеживалась перспективная концепция развития Петербурга, планы строительства транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры должны соответствовать выбранной модели развития. Следует планировать крупные элементы, а не детализировать каждый квартал.

Я уверен, что подходить к функциональному зонированию надо более гибко, что жизнеспособная модель городской территории – это совмещение в рамках одного квартала нескольких разных функций: жилье, коммерция, развлечения, торговля и т.д.

– В настоящее время активно обсуждаются возможные изменения как Генерального плана города, так и в целом градостроительных принципов. Какими должны быть основные условия новой градостроительной политики?

– Генеральный план – проблема, которая становится все более очевидной. Должен найтись ответственный человек, который выйдет и скажет открыто: существующий Генплан не годится, его нужно полностью менять. Это будет героический поступок, ведь мы так гордились нашим Генеральным планом. Сегодня он тонет из-за необходимости решать тысячи мелких задач, а ведь Генеральный план – это стратегия. Те же изменения, которые делаются сейчас, – просто рабочие поправки. Нужно расставить приоритеты, а детализировать будут архитекторы, когда примутся за разработку конкретных проектов.

В целом идея развития города должна быть поддержана обществом. Нужно консолидировать мнения петербуржцев о том, каким они хотят видеть свой город. Будет ли это промышленный мегаполис, туристический или научно-образовательный центр, хотят ли они новое строительство в центре или предпочитают законсервировать его и т.д. Потом эта общая идея ляжет в основу концепции, над которой уже должны работать профессионалы-архитекторы на конкурсной основе. Подобный подход избрала Москва, и там было много оригинальных предложений. Пока в Петербурге желание общества высказаться эксплуатируют в своих целях политики и общественные организации – псевдоэкологи, депутаты, градозащитники и т.д. Инициировать процесс включения общественности в обсуждение модели развития города должна городская администрация.

– На какой стадии находится ваш проект? Удалось ли осуществить все намеченные на этот год планы?

– Проект реализуется строго по графику. У нас общая проблема со всеми девелоперами – задерживается согласование проекта планировки территории. Но мы уверены, что получим его в скором времени. В 2013 году планируем выйти на строительную площадку и приступить к созданию территории.

– Как будет решен вопрос со строительством транспортной инфраструктуры в районе намывных территорий? Можно ли говорить о том, что это как-то увязано с развитием транспортной инфраструктуры в районе «Лахта-центра», ведь транспортный поток, по сути, будет единым?

– Конечно, мы согласовываем наши планы. В Генплане транспортная инфраструктура этого района в целом достаточно полно проработана. Нам, как и «Лахта-центру», необходимо детализировать эти решения. Это обычный рабочий процесс.

– Есть ли в планах на 2013 год узкие места, которые вызывают опасение?

– В следующем году мы проведем ряд открытых международных архитектурных конкурсов, кроме того, выберем подрядчика и начнем создавать территорию. В тендере участвуют голландские, бельгийские и немецкие компании, специализирующиеся на гидронамывах и имеющие соответствующую технику. Мы уже говорили, что эта территория очень тяжелая для застройки: в основном низины, которые постоянно заболачиваются и затопляются. Чтобы здесь что-то строить, необходимы серьезные инвестиции. Да и экологическая ситуация далеко не лучшая.

Власти поставили перед нами как перед инвестором задачу стабилизировать территорию перед ее застройкой. Создание берегоукрепительных сооружений – это способ спасения ежегодно затопляемых берегов в районе Горской, Александровской, Тарховки. Мы рассматривали разные варианты защиты от наводнений. Первоначально было предложение поднять территорию до незатопляемых отметок. Но тогда пришлось бы вырубить большое количество деревьев. Принято иное конструктивное решение: поднять только береговую линию, создать что-то вроде защитной искусственной дюны. Инженерная подготовка территории должна завершиться к 2015 году.

– Принимался ли во внимание мировой опыт создания намывных территорий?

– Естественно, мы активно изучали – и продолжаем изучать – проекты намывных территорий в разных странах. Законодательная база в других странах отличается от российской: там намывается новая территория, государство делит ее на секторы, подводит коммуникации и эти участки продает строительным компаниям, которые, в свою очередь, занимаются их застройкой. Там все это поставлено на поток. Стоит отметить, что у нашего проекта нет аналогов в России. Есть схожие проекты, но они не только еще не осуществлены, но даже не находятся в начальной фазе реализации. 

Санкт-Петербург