Строить до небес

Недвижимость
Москва, 11.03.2013
«Эксперт Северо-Запад» №10 (607)
Виктор Лаптев: «Чтобы сохранить для потомков леса и поля в пригородах Петербурга, надо увеличить плотность застройки комплексно осваиваемых территорий»

Фото: Александр Крупнов

Строительная компания «Арсенал-Недвижимость», по мнению правительства Ленинградской области, – образцовый представитель строительной отрасли. Она уже несколько лет работает в регионе, там же зарегистрирована и платит налоги. Детский сад, построенный компанией «Арсенал-Недвижимость» в Новом Девяткино и выкупленный Всеволожской администрацией, стал «пилотом», на котором обкатываются новые договоренности властей области и застройщиков.

В интервью «Эксперту С-З» генеральный директор компании Виктор Лаптев неожиданно высказал точку зрения, противоречащую продвигаемой правительством Ленобласти. На его взгляд, ограничение высотности и плотности застройки приведет к обратному эффекту – формированию вокруг Петербурга расползшейся средне- и малоэтажной субурбии и уничтожению свободных от застройки зеленых зон.

– Руководство Ленобласти в последнее время серьезно критикует застройку поселков Мурино и Девяткино – как раз тех, где возводятся ваши жилые комплексы. А вам нравится то, что там получается?

– Среда неоднородная, в зависимости от того, думают девелоперы наперед о том, как будет развиваться территория, или нет. То же Мурино четко делится на две части: налево от станции и железной дороги и направо. Некоторые застройщики, осваивающие правую часть, изначально не предусмотрели в своих комплексах ни детских садов, ни школ, ни других необходимых объектов. И только когда правительство области возмутилось, они стали корректировать планы застройки. Левая часть, между Мурино и Буграми, где на территории, подготовленной «Евроинвестом», строят жилые комплексы сразу несколько компаний, в том числе наша, развивается принципиально иначе. Здесь есть единый генплан, в котором изначально предусмотрены садики, школы, общественные пространства.

Ограничить снизу

– Социальные объекты, точнее их нехватка, – самая большая беда стихийно застраиваемых поселений. Но ведь дело не только в них: плотность и высотность застройки пригородов таковы, что вместо пасторального поселка получаются Шанхай или Манхэттен. Что с этим делать?

– Ничего с этим не надо делать. Думаю, с точки зрения экономии пахотных земель плотность застройки должна быть в два-три раза выше той, что разрешена сейчас. Напоминаю: в прошлом году правительство области ограничило высотность 16 этажами, а плотность – 9 тыс. кв. м на 1 га. После того как застройщики, и я в том числе, обратились к губернатору региона Александру Дрозденко с просьбой смягчить нормативы для уже реализуемых проектов, плотность застройки увеличили до 11,25 тыс. кв. м на 1 га, а ограничения по высотности сняли. Это уже лучше, чем 9 тыс. кв. м на 1 га, но все равно недостаточно. Если все будут строить одноэтажные дома, то через полвека в окрестностях Петербурга не останется ни полей, ни лесов. Высотное строительство в пригородах на 200, 300, 400 лет отсрочит сплошную застройку пахотных земель. Я бы регулировал плотность по-другому: нужно установить не верхнюю, а нижнюю границу, скажем на уровне 25 тыс. кв. м на 1 га, и не позволять строить меньше.

Позицию правительства Ленобласти относительно увеличения количества парковочных мест у строящихся жилых комплексов я тоже не разделяю. Потворствовать приобретению двух-трех машин на семью, предоставляя бесплатные парковки, – на мой взгляд, неверный путь. В том же Лондоне существует установка властей: население должно передвигаться по городу на велосипедах и общественном транспорте. По моему убеждению, политика региональных властей должна быть направлена на уменьшение количества автомобилей.

– Нужен ли Градостроительный совет при Ленинградской области? Он способен повлиять на характер застройки?

– Градсовет, конечно, нужен – в плане архитектуры. Но на его обсуждение должны выноситься какие-то необычные объекты. Скажем, если кто-то захочет в Ленобласти возвести небоскреб высотой 150 м, надо оценить, как это отразится на архитектурной среде. Обычные проекты вроде наших есть смысл представлять только с точки зрения пиара, чтобы затем на сайте написать: одобрено Градсоветом. А так большой необходимости не вижу. Была у меня такая история: построил первый дом в городе на проспекте Оптиков и покрасил в цвета «Зенита» – сине-бело-голубыми красками. В КГА проект не согласовывали. Все равно покрасил, потом Олегу Харченко (тогда – главному архитектору Петербурга) показал. Говорит: «Ну, нормально получилось». Но ведь не согласовывали! Просто люди старой формации привыкли, что все дома должны быть серыми.

Школа для перельманов

– Вы сказали, что правая часть застройки в Мурино развивается по одним канонам, а левая – по другим. Почему так получилось?

– Потому что в одном случае застройщики, осваивающие смежные участки, находят общий язык и умеют договариваться, а в других – нет. Все зависит исключительно от доброй воли, так как нет никакого закона, предписывающего строительным компаниям, застраивающим одну территорию, действовать согласованно.

В конце февраля прошло первое заседание нового коллегиального органа, созданного при губернаторе Ленинградской области, – Координационного совета. Собираться вместе и договариваться – это очень хорошо. Пытаюсь своих коллег приучить к добрососедским отношениям – в некоторых случаях это крайне полезно. Например, типовой проект большой школы рассчитан, как правило, на 1 тыс. мест. Если строишь квартал на такое количество жителей, что по нормативам достаточно 500 мест для учащихся, вроде бы нет смысла в столь крупном объекте. Но рядом с нами возводит квартал другая компания, и в данном случае уже можно попытаться договориться – построить вместо двух маленьких школ одну большую. По этому принципу мы договорились построить в Мурино школу на 1,2 тыс. мест вместе с компанией «Полис Групп», которая осваивает участок рядом с нашим ЖК «Солнечный».

Кстати, это будет очень интересный проект, задуманный и осуществляемый вместе с Физико-техническим институтом им. А.Ф. Иоффе. Предполагается, что выпускники школы с физико-математическим уклоном будут поступать в Политехнический университет, а потом особо одаренные пойдут в науку.

 – Почему возникла такая идея?

– Потому что мне нравится 239-я школа, в которой учился Григорий Перельман. Если бы таких школ было много, то и ученых уровня Перельмана и Алферова у нас было бы больше. Мы вышли на ФТИ имени Иоффе и предложили: давайте вместе построим инновационную школу. Вы разработаете концепцию, дадите преподавателей – мы построим здание и договоримся с правительством Ленинградской области. Директору ФТИ Андрею Забродскому идея понравилась, мы подписали соглашение. Концепция школы будущего уже разработана, причем инновационность должна закладываться на стадии проектирования. Обычно для этого берется типовой проект, который практически не изменился с 50-х годов прошлого века, и возводится привычное всем здание. Мы пойдем по другому пути, предложенному учеными. Смысловым центром школы станет лаборатория, вокруг которой должны группироваться небольшие классы по 12 человек, чтобы теоретическое обучение было постоянно соединено с практикой.

– Содержание такого продвинутого лицея с малокомплектными классами обходится бюджету дороже, чем обычная школа. Ленобласть согласна на дополнительные затраты?

– Пока предмета для разговора нет. Ближе к госкомиссии, предположительно в конце 2014 года, пойдем с Забродским в правительство области. Будем разговаривать.

«Инженерка» на паях

– Приведите еще примеры коллегиальности застройщиков левой части Мурино.

– Очень большую работу провела девелоперская компания «Евроинвест», первоначально выкупившая земли сельхозназначения. Они перевели территории в другой статус, подготовили юридические документы, провели подготовительную работу по инженерному обеспечению. Можно сказать, они сделали всю подготовительную работу, чтобы застройщики пришли и начали работать. Но очень важно также то, что строительные компании, осваивающие эту территорию – мы, Settle City, «Полис Групп», «Мавис», – готовы к совместным действиям.

Как известно, самой больной проблемой было водоснабжение, так как город с областью не дружил и долгое время «Водоканал Санкт-Петербурга», несмотря на избыточные мощности на северных территориях, не хотел снабжать водой область. После того как эта политическая трудность была решена и два соседних региона достигли консенсуса, «Евроинвест» по нашей просьбе согласовал техусловия подключения к водоснабжению и канализации. По условиям, мы должны на совместные средства построить водовод под Суздальским проспектом, а затем в счет платы за подключение передать его на баланс «Водоканалу». Согласование ТУ – это самое главное. Далее все пошло проще: застройщики скинулись, нашли подрядчика, строим. После того как подойдем к границе участка, думаю, тоже будем действовать согласованно: мы с «Полисом» свой водовод потянем, остальные объединятся и проложат трубы к своим домам.

Примерно так же решился вопрос с энергоснабжением. Компания «ОСК» за плату, перечисленную нами за подключение, создает понижающую подстанцию ПС 110/10кВ, которой будет достаточно для энергоснабжения всех застраиваемых районов. Прорабатывается вопрос по газу.

– Бурное строительство в Мурино и Девяткино создаст транспортный коллапс в данной части Всеволожского района. Вы задумываетесь над этим?

– Задумываемся. И более того – делаем. Построили за свой счет мост стоимостью 50 млн рублей через реку Охту – он будет включен в дорогу, ведущую от станции метро к нашему жилому комплексу в Девяткино. Но согласен с тем, что транспортную проблему необходимо решать на принципиально ином уровне. Мы решили возродить проект, который присутствовал в планах развития Ленинградской области еще лет десять назад: строительство трассы от Пискаревской развязки КАД до трассы Санкт-Петербург – Матокса в объезд Мурино и Девяткино. Эта транспортная артерия реально предотвратила бы коллапс на Токсовском шоссе. Но ее нет ни в генпланах поселений, ни в схеме территориального развития района. Самая большая проблема – дорога частично должна пройти по землям Минобороны, которое не слишком приветствует такие планы. Но будем лоббировать.

Санкт-Петербург

Справка

Виктор Лаптев родился в 1968 году в Волгограде. В 1989 году поступил в Ленинградский институт железнодорожного транспорта, после окончания которого в течение трех лет работал менеджером в агентстве недвижимости. В 1996 году поступил на юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета.

В 1997 году учредил компанию «Арсенал-Недвижимость», которая с 2000 года вышла на строительный рынок. В марте 2011 года стал депутатом муниципального совета Новодевяткино (Всеволожский район Ленобласти), на территории которого компания возводит крупный жилой комплекс.

У партнеров

    Реклама