Центр Петербурга: застывшая история

Тема недели
Москва, 17.06.2013
«Эксперт Северо-Запад» №24 (621)
Программа реконструкции исторического центра Петербурга то ли состоится, то ли нет: сроки нарушены уже сегодня. Причина – пробелы в законодательстве, устранить которые главный архитектор города не в состоянии

Фото: Interpress

Каждый последующий губернатор Петербурга старается улучшить городскую среду, инициируя новые программы реконструкции и реновации. И все они одна другой масштабнее и, соответственно, дороже. Не успела начаться четвертая по счету программа реновации хрущевок, а на очереди уже реконструкция старого фонда. Действующая администрация Петербурга планирует за 4 трлн рублей обновить в ближайшем будущем исторический центр города – с капитальным ремонтом, заменой инженерных коммуникаций, строительством новых объектов. В рамках «большой» программы реконструкции исторического центра Петербурга стартовал пилотный проект – программа сохранения и развития двух самостоятельных территорий: «Северной Коломны – Новой Голландии» и «Конюшенной».

Кроме реконструкции инженерных сетей, создания пешеходных зон и строительства новых объектов нежилого назначения, планируется также расселение 570 коммунальных квартир. Предполагается некая последовательность действий: дома на территории кварталов обследовать, чтобы оценить фронт работ; построить маневренный фонд; расселить жителей кварталов в маневренный фонд; сделать проекты планировок; начать реконструкцию.

Концептуальный подход

Дальнейших планов пока нет, поскольку строить их, не обладая исходными данными, например, о результатах технического обследования, непрактично. Соответственно, конечный результат обозначен лишь целевыми показателями и концептуальными идеями.

В частности, общая стоимость программы реконструкции пилотных территорий оценена в 86,9 млрд рублей. Из них 69 млрд – средства бюджета.

В 2013 году в программу заложен 1 млрд. Затем финансирование будет увеличиваться и в 2018-м достигнет 30 млрд рублей. Кроме того, Смольный рассчитывает на федеральный бюджет – 35 млрд рублей в 2014-2015 годах. Срок реализации пилотного проекта – шесть лет.

Однако, как заявил главный архитектор Петербурга Олег Рыбин, хотя средства (27 млн рублей) в бюджете на создание проектов планировок территорий (ППТ) Коломны и Конюшенной заложены, техническое обследование задерживается, поэтому в 2013 году ППТ вряд ли появятся. Вопреки планам.

Даже если сроки официально подвинутся, уложиться в них будет крайне сложно, полагают специалисты. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов обращает внимание на тот факт, что часть зданий и помещений находится в частной собственности, а у собственников нет обязанности пускать на свою территорию посторонних, пусть даже чиновников. «Проведение подобного обследования формально не регламентировано действующим законодательством, и для результатов не предусмотрен конкретный юридический статус», – подчеркивает Некрестьянов.

Переезд – дело добровольное

Самым сложным этапом программы, полагают эксперты, станет расселение. Замысел администрации – построить 290 тыс. кв. м маневренного фонда и переселить людей туда. Для этих целей выбраны восемь участков на Тележной улице, Лиговском проспекте, в Кронштадте, Петродворце, Красносельском и других районах города. По оценкам экспертов, на строительство уйдет от полутора до четырех лет. Но хватит ли того, что будет построено, для всех переселенцев?

«Не уверен, что разработчики проекта заранее оценили вместимость маневренного фонда для жителей аварийных объектов», – говорит Некрестьянов. Кроме того, переселить в маневренный фонд можно не каждого. Как подчеркивает старший юрист DLA Piper Ольга Мищенко, в соответствии с Жилищным кодексом маневренный фонд предназначен только для людей, занимающих жилье по договорам социального найма.

Участники рынка напоминают: есть и другой вариант – приобрести жилье в строящихся домах. Но, как подчеркивает генеральный директор «Холдинга» RBI Эдуард Тиктинский, вопрос – в цене, которую город готов уплатить застройщикам: вряд ли окажется много желающих отдавать квартиры по 48-52 тыс. рублей за 1 кв. м, пусть даже оптом. Сможет ли город назначить цену больше рекомендованной Минрегионом? Застройщики сомневаются.

Идея чиновников – добровольное переселение граждан из исторического центра в маневренный фонд. А ну как не захотят? Проблемы, полагают эксперты, возникнут с переселением и нанимателей, и собственников. Расселение нанимателей из аварийного жилья происходит на основании ст. 88 ЖК РФ. Если наниматели сопротивляются, их расселяют по решению суда. С собственниками больше сложностей. Некрестьянов указывает: основания для принудительного расселения собственников, владеющих аварийным жильем, есть в ст. 32 ЖК РФ – чиновники требуют снести или реконструировать аварийный дом в некие разумные сроки. Если собственники в этот срок не укладывается, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд – соответственно, изымаются и жилые помещения в доме. «Других причин для выселения жильцов из помещения при его аварийном характере нет», – заключил Некрестьянов.

По словам директора компании «Конфидент» Петра Кузнецова, если верить программе, жильцов обычных квартир выселять будут временно, жильцов коммуналок – навсегда. Самое странное, по его мнению – отсутствие в программе пункта об обратном заселении.

Однако губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заявил, что желающие жить в центре останутся там после реконструкции. Чиновники также не исключают, что на реконструированных территориях после завершения программы сохранятся коммунальные квартиры, если все жильцы этих квартир захотят вернуться в свои комнаты. Хотя все понимают, что как раз ликвидация коммуналок – один из приоритетов программы. «Чем меньше коммуналок в городе, тем лучше», – говорит Тиктинский. Расселять их в любом случае необходимо, а потому, считает специалист, нужен рычаг для принудительного расселения. Общественные интересы в данном случае должны быть важнее личных, полагает Тиктинский.

«Реализовать программу реконструкции исторических кварталов без внесения изменений в федеральное законодательство вряд ли получится», – уверена Мищенко. Чиновники уже заявили о намерении предложить поправки в федеральное законодательство, позволяющие выселять людей из квартир в центре города. Риэлторы сомневаются в пользе этих поправок. Например, на включенной в программу Конюшенной улице коммунальных квартир нет совсем, собственники многих домов объединены в товарищества и ремонтируют дома своими силами. В районе Новой Голландии большинство квартир, по сведениям риэлторов, приватизированы. Изъятие жилья в принудительном порядке, таким образом, представляется экспертам почти невыполнимой задачей.

Вопреки санитарным нормам

Ожидается, что большой проблемой при реализации программы станут нормы инсоляции. После реконструкции и даже капитального ремонта здание положено сдавать в эксплуатацию. Акт приемки может быть подписан лишь в том случае, если дом соответствует санитарным нормам по всем параметрам. Известно, что в историческом центре – при его плотной застройке и дворах-колодцах – редкий дом соответствует нормам освещенности. Если все кварталы останутся в современном виде, их либо не примут в эксплуатацию, либо они получат статус нежилых.

«Ни одна экспертиза не согласует реконструированные объемы как жилье: там нет и никогда не было необходимой освещенности. Наши завышенные нормы инсоляции возникли как крупное социально-санитарное завоевание, они продиктованы не потребностями людей, а борьбой с холерной палочкой. Холеру победили, а нормы остались противоэпидемическими», – поясняет руководитель «Архитектурной мастерской Мамошина» Михаил Мамошин.

По мнению Тиктинского, возможны два варианта развития событий – снос части расселенных зданий, чтобы оставшиеся проходили по нормам инсоляции, или изменение санитарных норм освещенности.

Мамошин полагает разумным определить отдельные нормы инсоляции для центра Петербурга: «Солнце здесь должно стать товаром. Хочешь много света – плати. Иначе жилую функцию не сохранить». Идею отдельного регламента для центра города поддерживают и архитекторы, и застройщики. Не возражает против особых норм и главный архитектор города. Кроме того, Рыбин также рассматривает возможность разрушить внутренние дворы, оставив только периметр, или провести «расселение и капремонт без глобальных изменений».

Делать из застройки в историческом центре нежилой фонд, которому нипочем никакие нормы инсоляции, по словам Тиктинского, нельзя: «Это будет странно, если государство начнет обходить законы. Это полноценное жилье. Надо править законодательство под программу», – резюмировал он.

По мнению генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург», Юрия Грудина, невредно обратить внимание на зарубежный опыт.

В частности, можно использовать специальные технические нормативы, предполагающие, в отличие от российских, больше свободы. «В качестве альтернативы можно формировать жилье в формате апартаментов, что как раз предполагает сохранение жилой функции, но с другими характеристиками и применяемыми нормами», – сказал он.

Расселение с расслоением

Среди прочих проблем программы следует выделить еще одну – социальную. После выселения большинства жителей центра города с неясной перспективой их возвращения, возможного сноса части объектов, внутренних перепланировок зданий, запланированного перевода домов в нежилой фонд возникает опасность сокращения жилой функции исторического центра, или джентрификации.

По мнению специалистов, после реконструкции в центре появится дорогое жилье. Если программа будет выполнена в части реконструкции инженерных сетей и строительства новых коммерческих объектов, вроде отелей и торговых комплексов, более комфортную жизнь получат жильцы элитных квартир. По мнению Мамошина, структурирование рынка в центре уже происходит – появляются локации вроде «Золотого треугольника», но именно локации. Создавать в центре «резервацию для богатых», полагает он, нельзя.

Однако процесс джентрификации, рассказывает Кузнецов, характерен для многих европейских стран. Например, в Германии есть движение Wir bleiben alle! («Мы все остаемся!»), защищающее права обычных граждан на возвращение в реконструированные кварталы. «Но даже те, кто вернутся, попадут в жизненное пространство с другим укладом, где они – лишние, где все подорожает, где пропадут знакомые магазинчики и поменяется социальная инфраструктура», – говорит Кузнецов.

Большие опасения вызывает и возможная минимизация или ликвидация жилой функции в центре Петербурга. «Важно не потерять жилую функцию центра, как ее потеряла Москва. Этим мы усугубим центростремительную миграцию, когда люди каждый день едут на работу в центр», – заявил Рыбин. «В историческом центре должна остаться недвижимость, предназначенная для проживания, иначе жизнь в нем замрет, и центр начнет деградировать, – убежден Грудин. – Через это прошли некоторые города при создании отдельных деловых районов, таких как, например, Ла-Дефанс в Париже».

Чтобы ситуация не вышла из-под контроля, нужно четче прописать детали программы и внести необходимые изменения в действующее законодательство – в этом убеждены участники рынка. По словам Тиктинского, программа масштабная, но пока она должным образом «не упакована».

Грудин предлагает решать проблемы поэтапно. Во-первых, сформировать нечто вроде службы заказчика, призванной заниматься только программой реконструкции центра. Во-вторых, создать механизм общественного контроля, к работе которого следует привлечь и профильные комитеты, и профессиональное сообщество, и общественные институты, и горожан. «Надо понимать, что реализация такой масштабной задачи не сведется к банальной процедуре проведения конкурса на выбор лучшей архитектурной концепции, а затронет многие сферы и интересы различных городских кластеров, потребуется внесение изменений в законодательство и здесь важен принцип максимальной прозрачности всех процедур», – объясняет специалист.

А пока программа вызывает у участников рынка и горожан много вопросов. Хотя пилотные проекты уже объявлены и стартовали, ясность так и не появилась.

Справка

Площадь исторического центра Петербурга – 3,4 тыс. га. Здесь расположены 11 046 зданий, из которых 3987 – многоквартирные дома с коммунальными квартирами. Всего более 30 тыс. коммунальных квартир. Износ жилого фонда в 15% зданий – свыше 40%, в 45% зданий – 20-40%.

Площадь территории «Конюшенная» – 59,15 га, территории «Северная Коломна – Новая Голландия» – 67,78 га.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №24 (621) 17 июня 2013
    Недвижимость
    Содержание:
    Реклама