Власти соперничают с девелоперами

Индустриальные парки СЗФО
Москва, 01.07.2013
«Эксперт Северо-Запад» №26 (623)
Государство, перекладывая часть своих функций на девелоперов частных индустриальных парков, одновременно пытается стать равноправным игроком этого сегмента рынка

Фото: архив «Эксперта С-З»

Аналитический центр «Эксперт Северо-Запад» подготовил третье исследование «Индустриальные парки СЗФО: перспективы развития». За истекший год количество индустриальных парков в регионе увеличилось незначительно: появилась одна новая площадка размером 100 га в Ленинградской области – ИП «Тосно». На сегодняшний день в Псковской области ведутся работы по строительству инфраструктуры особой экономической зоны промышленно-производственного типа «Моглино». В остальных регионах либо продолжается подготовка участков к размещению резидентов, либо резиденты уже начали выпускать продукцию.

Стоит отметить, что в России нет единого определения индустриального парка. В результате в эту категорию относят самые разные объекты, начиная с территорий старых заводов, заканчивая земельными участками с минимальным набором коммуникаций. Поэтому в ходе отбора площадок для нашего исследования мы опирались на определение Ассоциации индустриальных парков: индустриальный парк (ИП) – это управляемый единым оператором комплекс объектов недвижимости, состоящий из земельного участка с производственными, административными, складскими и иными помещениями и сооружениями, обеспеченный энергоносителями, инженерной и транспортной инфраструктурой и адми-нистративно-правовыми условиями для размещения производств.

Смотрите, кто пришел

Роль крупного предприятия в регионе велика и очевидна: рабочие места, налоги и прочее. Однако большие компании не каждый день заглядывают в регионы. Местные администрации привлекают их разными способами, самый очевидный – налоговые льготы. По мнению ведущего специалиста отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент» Алексея Никишина, такие компании вполне могут разместиться на участке, переданном им в собственность. Иное дело – малый и средний бизнес, который не может рассчитывать на бонусы от государства. Для таких предприятий самый подходящий вариант – индустриальные парки.

Создать ИП за счет собственных и заемных ресурсов – задача чрезвычайно сложная, особенно когда государство, на словах столь заинтересованное в привлечении инвестиций, девелоперу не помогает.

Самый сложный шаг – поиск потенциальных клиентов и определение отраслевой специализации территории. «Основной риск – маркетинговый план девелопера. Главная ошибка – создание объекта с характеристиками, несоответствующими рынку, когда индустриальный парк рассчитан на размещение невостребованных производств, недостаточно обеспечен необходимыми инфраструктурными мощностями и т.д. Здесь важно правильно оценить целевую аудиторию проекта и соотнести потребности рынка с условиями и характеристиками планируемого парка», – говорит заместитель председателя правления МБСП Максуд Купров.

Поэтому активная застройка территории начинается после того, как заключены соглашения с двумя-тремя крупными резидентами. Они могут оплатить свое размещение, что даст девелоперу средства для проведения коммуникаций. Поэтому, объясняет Купров, проектное финансирование – один из наиболее востребованных ресурсов не только для девелоперов, в большой степени – для собственников производств, переносимых в другие зоны. Кроме того, создание ИП предполагает, помимо кредитного ресурса, значительную долю «незаемного» капитала, в том числе путем привлечения к участию в проекте государства и профильных фондов.

Для оценки рисков в таких проектах важно отслеживать, как они планировались, реализовывались и потом функционировали, приносили доходы. Очевидно, что чем больше ИП сдано в эксплуатацию, тем легче предсказать судьбу новых площадок. «На практике таких реализованных проектов на территории СЗФО – единицы. Поэтому банкам трудно определить эффективность. Как правило, они окупаются достаточно долго, и осуществлять их только за счет кредитных средств рискованно», – резюмирует Купров.

Поскольку создание ИП способствует успешной реализации инвестиционной политики региона, то есть помогает власти достигать поставленных целей, перекладывать практически все риски только на девелоперов не всегда справедливо. К тому же это только тормозит развитие площадок для размещения производств. «Индустриальный парк имеет ценность, если это выделенный участок земли с уже готовыми коммуникациями, подведенными или, по меньшей мере, согласованными с монополистами. Таким образом, это очень существенные затраты, которые регионы не всегда могут себе позволить.

Наличие трудовых ресурсов в регионе так же значимо для создания индустриального парка, как и доступ к сетям 021_expertsz_26.jpg Фото: архив «Эксперта С-З»
Наличие трудовых ресурсов в регионе так же значимо для создания индустриального парка, как и доступ к сетям
Фото: архив «Эксперта С-З»

В этой связи необходимо продумывать либо альтернативные механизмы создания индустриальных парков в партнерстве государства и частного инвестора, либо прорабатывать взаимодействие государства и организаций-монополистов с точки зрения снижения тарифов на подведение коммуникаций и подключение», – рассуждает партнер, руководитель отдела налогового и юридического консультирования Северо-Западного регионального центра KPMG Алиса Мелконян.

Спрос как проблема

Выбор места для размещения производства – это решение задачи, как максимизировать доходность собственных вложений. «То, что у нас есть индустриальные парки, еще не означает, что мы обладаем инструментом для привлечения инвестиций. Решающий фактор для инвестора – возможность увеличить прибыль или быстро вернуть вложения», – рассуждает директор по развитию бизнеса компании Maris / Part of the CBRE Affiliate Network Кайл Патчинг.

В регионах ИП в большинстве случаев государственные и создаются по указанию сверху. Отличие Петербурга – собственный научный, технический, производственный потенциал, дающий толчок развитию частных индустриальных парков. Развитие ИП происходит, но, полагают участники рынка, недостаточно споро. Главный тормоз – относительно слабый спрос. «Пока спрос на индустриальные парки остается скромнее ожиданий девелоперов – владельцев земли в ИП», – констатирует начальник отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. Большинство ИП, отмечает директор правления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал управление активами» Александр Паршуков, заполнено меньше, чем наполовину. Причины этого следующие. «Во-первых, – перечисляет Паршуков, – небольшие инвесторы не готовы вкладываться в инженерную подготовку участка, ожидая сперва доходов от продажи земли производственникам. Те, в свою очередь, не готовы к рискам приобретения земли, не обеспеченной сетями. Получается замкнутый круг. Вторая причина – достаточно высокая цена земельных участков, инженерная подготовка которых осуществлялась на частные деньги. Третья – небольшой поток заявок от промышленных предприятий на приобретение земли».

Есть проблемы и иного порядка. В част-ности, директор по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим Соболев указывает на наличие самостоятельных генеральных планов и правил землепользования и застройки в сельских поселениях, на сложности согласования градостроительной документации. «Зачастую баланс интересов девелоперов и власти не соблюдается», – констатирует он. Очевидно, когда спрос и предложение не демонстрируют значительный рост, цены не будут существенно меняться. По словам Лежневой, в настоящий момент стоимость создания площадки главным образом зависит от того, как девелоперской компании досталась земля. Например, если девелопер приобрел ее на вторичном рынке, и она уже переведена из сельскохозяйственного назначения в промышленное, стоимость составит 600-900 рублей за 1 кв. м.

Наше инженерное все

Земельных участков, пригодных для создания ИП, в Северо-Западном регионе достаточно. Однако, подчеркивает Никишин, таких, где сразу можно размещать производства, нет. Например, в Ленобласти большинство свободных земель имеют сельскохозяйственную функцию или относятся к землям лесного фонда. Кроме того, отмечает Соболев, чем ближе к Петербургу, тем больше участков в частной собственности. В других регионах СЗФО, по его словам, проще найти земельные участки, не требующие перевода из одной категории в другую, однако там другая проблема – отсутствие инженерного обеспечения. Это можно сказать, например, об Архангельской области. «Карелия, Вологодская область в этом смысле развиваются, – указывает Соболев. – Но чем дальше от Петербурга, тем печальнее картина».

Выбирая площадку для размещения, бизнес остановится на той, где сможет минимизировать свои затраты и риски. «Любой инвестор, выбирая регион для инвестирования, оценивает его с точки зрения так называемых жестких и мягких факторов. К жестким относятся географическое местонахождение, близость к рынкам сбыта и так далее – все, что потом сложно изменить», – объясняет Мелконян. После выбора региона начинается подбор оптимальной площадки, то есть инвестор обращает внимание на мягкие факторы. «Это наличие подготовленных территорий с подведенными коммуникациями, готовых для начала бизнеса – тот критерий, по которому конкурируют регионы, изначально подходящие инвестору с точки зрения жестких факторов», – перечисляет эксперт. Однако индустриальных парков в СЗФО, где уже подведена вся инженерная инфраструктура, немного.

По данным Tellus Group, более 90% предложений промышленных участков в окрестностях Петербурга сосредоточены в пригородах, на расстоянии в 30-35 км от КАД. Это объясняется, в первую очередь, спросом покупателей: наибольший интерес для инвесторов представляют промышленные зоны в ближайших районах – Тосненском, Гатчинском, Всеволожском и Ломоносовском. «Под промышленную застройку в Петербурге и области предлагается всего около 8 тыс. га земли, но только 5-10% из них обеспечены инженерными коммуникациями», – рассказывает исполнительный директор Tellus Group Мария Хомич.

«Сейчас в регионе дефицит инженерно подготовленных участков. Предложения для размещения производств за разумные деньги на готовых площадях просто отсутствуют», – признал вице-губернатор Ленинградской области Дмитрий Ялов.

«Инженерное обеспечение – ключевой фактор, он определяет и сроки проекта, и возможности, и бюджет», – утверждает Соболев. Если в ИП нет инженерной инфраструктуры, подсчитать, во что обойдется инженерная подготовка, невозможно. Например, Fazer несколько лет назад приобрел участок, инженерно не обеспеченный. Сети к нему тянут, но когда начнется строительство предприятия, до сих пор неизвестно. По словам Никишина, нередки случаи, когда технические условия получены, но не выполняются по вине монополистов.

Особенно важна инженерно подготовленная территория для небольших предприятий. «Они не могут самостоятельно тащить сети и строить дороги – такие расходы сразу убьют проект», – поясняет Соболев. По его мнению, из-за отсутствия инженерной подготовки участков слабо развивается и новое для Росси направление – технико-внедренческие парки.

«Отличительная особенность российского рынка – высокая стоимость подключения коммуникаций. Представителям иностранных компаний очень сложно объяснить, почему они должны платить за право подключения коммуникаций, за подключения до участка и т.д. Например, в Канаде, если земля принадлежит частному инвестору, до участка инженерные коммуникации будут проложены за счет государства. Девелопер проектирует и оплачивает разводку газа, воды и электричества уже внутри. Таким образом, государство помогает реализовать проект, понимая, что строительство завода – это новые рабочие места, налоги, развитие района», – поделился опытом Патчинг. В России, заметил он, затраты на коммуникации и участок лежат на плечах девелопера, а он в свою очередь передает их резиденту индустриального парка.

Исправить ситуацию, полагает Никишин, способно сотрудничество с компаниями-монополистами, которые, по идее, должны быть заинтересованы в таком крупном клиенте, как ИП. «У нас идут переговоры с монополистами – готовим в «Дони-Верево» два участка для резидентов», – говорит Никишин.

Шагом в нужном направлении Соболев считает договоренность о подключении расположенных в Ленинградской области участков к мощностям Петербурга. Например, «Уткина Заводь» получит воду от «Водоканала СПб». Однако точки подключения располагаются на границе города и области, и сети придется тянуть до территории ИП. Расходы по этой статье, таким образом, предсказать сложно. Стоимость инженерной подготовки – от 5 млн рублей на 1 га. По данным УК «СТАРТ Девелопмент», неподготовленные участки резидент может приобрести от 250 рублей за 1 кв. м, а стоимость подготовленных варьируется в диапазоне 1,8-7 тыс.

Распределение ролей

Эксперты отмечают: в Европе инженерной подготовкой занимаются государство и монополисты, ИП развиваются по схеме государственно-частного партнерства. В России, подчеркивает Паршуков, государство и бизнес работают на разных уровнях: «Задача государства – создавать концепцию развития региона, в том числе в части привлечения инвестиций в промышленность. Задача бизнеса – следуя заданному государством вектору, выбирать наиболее эффективные сегменты для вложения частных средств». Никишин согласен: «Государство должно создавать не продукт, а условия для бизнеса». В частности, он указывает: в законодательстве Ленобласти об инвестиционной деятельности ничего не сказано про ИП, то есть резиденты, разместившиеся в индустриальном парке, льгот не получают. Также в законодательстве нет ничего для облегчения жизни девелоперов, организующих ИП. Между тем, отмечает Соболев, налог на имущество – очень важный вопрос. Он составляет до трети расходной части бюджета управляющей компании (УК) в индустриальном парке. Все надеются, что появившийся проект закона о налоговых льготах для компаний, управляющих ИП, примут до конца нынешнего года, и УК получат льготы, как инвесторы.

На Северо-Западе мало парков, где можно разместить химическое производство 026_expertsz_26.jpg Фото: архив «Эксперта С-З»
На Северо-Западе мало парков, где можно разместить химическое производство
Фото: архив «Эксперта С-З»

Но самая серьезная поддержка будет, если государство возьмет на себя хотя бы сооружение головных источников. «Надо упростить жизнь резидентам – построить инженерию», – предлагает Никишин. «Если государство хотя бы частично снимет с частных инвесторов бремя инвестиций в инженерию, особенно в строительство внешних сетей и подъездных дорог, это позволит владельцам индустриальных парков предлагать резидентам земельные участки на гораздо более выгодных условиях, что, несомненно, активизирует рынок и поспособствует привлечению инвестиций в регион», – уверен Паршуков.

Вдобавок, вступление России во Всемирную торговую организацию в скором времени может позволить крупному и среднему бизнесу свободно выбирать площадки для размещения производств за рубежом. В итоге землям СЗФО, особенно расположенным поблизости от границы, станет сложнее конкурировать с зарубежными аналогами. «Во многих европейских странах не взимают плату за подключение коммуникаций до участка, предоставляют налоговые каникулы для инвесторов. В России разрешение на строительство получают, если все идеально, через год. Для примера, в Гонконге это происходит в течение трех дней. Почему мы так не можем?» – уверен Патчинг.

Сегмент индустриальных парков, добавил Паршуков, – не самый доходный, однако, если государство оказывает поддержку, инвесторы, несомненно, будут вкладывать сюда свои деньги. Но если региональные власти, напротив, сами развивают ИП, частному бизнесу нет смысла вступать в неравную конкуренцию. По мнению эксперта, более правильное решение для использования регионального бюджета – поддержка уже существующих частных проектов, причем наиболее эффективных.

Пока, отмечают эксперты, деятельность по созданию индустриальных парков интересна бизнесу. Но теперь с частным предпринимателем начинает конкурировать государство. «Очевидно, что понятия окупаемости инвестиций у государства более мягкие, чем у частных инвесторов, поэтому государственные проекты получат неоспоримое ценовое преимущество. С другой стороны, эффективность управления гораздо выше у частных проектов, и для предприятий именно фактор скорости принятия решений может сыграть ключевую роль», – рассуждает Паршуков. Однако конкуренция с государством вряд ли будет конструктивной: слишком неравны возможности игроков. Паршуков полагает, что борьба такого рода приведет к необоснованным ожиданиям промышленников – они захотят получить все быстро и эффективно, как у частных собственников, но дешево, как у государства.

Санкт-Петербург

Индустриальные парки СЗФО

У партнеров

    Реклама