Шкура неубитого медведя

Недвижимость
Москва, 25.01.2016
«Эксперт Северо-Запад» №4 (723)
Госкорпорации подсчитывают прибыль от эффективного управления непрофильными активами

В сентябре прошлого года правительство страны отчиталось: по состоянию на 1 сентября государственными корпорациями отчуждено 3747 непрофильных активов, на баланс акционерных обществ от их реализации поступило 147 млрд рублей. Так как речь идет о выполнении соответствующего поручения президента от мая 2012 года, то данные цифры дают оценку за последние два-три года в отношении обществ, в которых Российская Федерация владеет более чем 50% акций. В перечне 53 структуры. Из отчета также следует, что из 49 организаций в 17 программа реализации непрофильных активов в процессе реализации или вовсе уже выполнена, в девяти – только утверждена, в десяти – исполнена менее чем на четверть. В 13 случаях ее либо не утвердили, либо заявили об отсутствии непрофильных активов.

Глава Министерства экономического развития Алексей Улюкаев в конце сентября на брифинге, оценивая работу госкорпораций в данном направлении, отмечал, что большинство компаний с госучастием довольно активны. «Работа идет не хуже, чем с активами, которые принадлежат государству», – заявил он тогда. Объем непрофильных активов, который в ближайшее время может быть предложен инвесторам, оценить сложно. «Постепенно всем придется пересмотреть свои активы и так или иначе ими распорядиться», – констатирует заместитель генерального директора Российского аукционного дома, который занимается продажей непрофильного имущества, Динара Усеинова.

О том, что данное направление деятельности будет активизировано, заявили в РЖД, сообщив, что только в Петербурге и Ленобласти в ближайшей перспективе планируется реализовать целый пул объектов общей стартовой ценой не менее 200 млн рублей. Другой пример – ГК «Ростех», которая до конца 2015 года намеревалась продать имущества более чем на 8 млрд рублей.

Динара Усеинова обращает внимание, что у крупных компаний покупать не рискованно. Они не исчезнут, если будут претензии по сделке, активы продают чистые, без обременений и скрытых проблем. Это практически имущество из первых рук. К тому же у крупных собственников, как правило, адекватные, соответствующие рынку цены и условия.

Продать нельзя управлять

Нереализованного имущества у госкорпораций в избытке. В одном случае речь идет о сотнях объектах, в другом – и вовсе о тысячах. Существенную часть составляет недвижимость, содержание которой ведет к серьезным эксплуатационным расходам и необходимости нанимать специализированный штат сотрудников. В нынешних условиях сократить эту статью – дело благородное. К тому же о такой необходимости постоянно напоминают «сверху». В Министерстве экономического развития однозначно заявляют, что программы реализации непрофильных активов должны стать одним из приоритетов на ближайшую перспективу. «Кризисные явления в российской экономике, происходящие сейчас, – самое подходящее время для повышения эффективности управления недвижимостью», – заявил в ноябре прошлого года начальник управления по имуществу ООО «Газпром энергохолдинг» Владимир Валягин на IV Международной конференции REMIC по управлению корпоративной недвижимостью. По его словам, детальный анализ результатов работы с непрофильными активами с 2010 года в ПАО «МОЭК» (инфраструктурная компания, обеспечивающая отопление и горячее водоснабжение Москвы и ряда городов ближнего Подмосковья) показал, что потенциал для повышения эффективности данного бизнес-процесса существует.

Предприятие тратит на эксплуатацию непрофильных активов в год 806 млн рублей с учетом НДС. В портфель, по данным на октябрь 2015 года, входит комплекс недвижимости из 116 объектов различного назначения совокупной площадью 165,9 тыс. кв. метров. Все они расположены на 87 площадках в Москве. «Корректная классификация и ранжирование активов позволяет добиться максимальной эффективности при разработке концепции управления», – утверждает Владимир Валягин.

У инвесторов тоже кризис

В 2010 году госкорпорации также активизировали работу по управлению и реализации непрофильных активов, пытаясь улучшить финансовые показатели в сложных экономических условиях. И тогда заявления о намерениях далеко не всегда доходили до сделок. При этом, как напоминает Динара Усеинова, в 2010 году ситуация в экономике не была такой напряженной, как сейчас. «Бюджет не переставал финансировать среди прочего и проекты государственных компаний и корпораций. Тогда необходимость работать с непрофильным имуществом – проводить его ревизию, избавляться от него для получения дополнительного дохода в бюджет компаний – была неким поручением, пожеланием в адрес руководства этого бизнеса. Сейчас, в условиях кризиса, это осознанная жизненная необходимость», – говорит она.

По итогам 2015 года, по оценке JLL, в Санкт-Петербурге объем инвестиционных сделок сократился почти в шесть раз. На рынке недвижимости Москвы – на четверть. Инвесторы, так же как и продавцы, находятся под влиянием негативного фона и не соглашаются даже на качественные объекты. По словам Динары Усеиновой, покупатели есть, их мало, они придирчивы и не хотят переплачивать. «Сложившаяся в 2015 году ситуация на рынке недвижимости московского региона диктует новые вводные для собственников активов. Сегодняшний рынок – рынок покупателя и арендатора. Рассчитывать инвестиционную привлекательность площадок целесообразнее с учетом более консервативных сценариев», – делится своей оценкой Владимир Валягин.

По словам финансового аналитика (macroeconomics, IT & consumer) ИХ «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, с одной стороны, из-за кассовых разрывов, роста процентных ставок в экономике и необходимости финансирования CAPEX госкомпании явно заинтересованы в отчуждении непрофильных активов. С другой – негативная экономическая конъюнктура и значительное затяжное ослабление рубля по отношению к основным валютам привели к тому, что стоимость большинства активов существенно снизилась. «В ряде случаев даже качественные активы в виде ликвидной недвижимости или прибыльного непрофильного бизнеса теперь оцениваются с 10-50%-ым дисконтом к их балансовой стоимости. Таким образом, что-то реализовать по приемлемой цене стало практически невозможно, даже при наличии потенциально заинтересованного в покупке стратегического инвестора», – говорит аналитик.

Все в склад

Директор практики недвижимости и строительства PwC Константин Нестеров на конференции REMIC в ноябре 2015 года называл сегменты недвижимости, которые имеют коммерческий потенциал с точки зрения использования непрофильных активов. В его перечень попали складские объекты класса B и формата индивидуального хранения (self-storage), холодильные склады в регионах, жилищное строительство, при условии отсутствия избыточного предложения в регионе и поддержки спроса за счет субсидирования кредитов, а также гостиничные проекты под управлением международных операторов. В числе возможных схем взаимодействия с девелопером эксперт привел продажу объекта для реконструкции или редевелопмента профильному инвестору, долгосрочную аренду на условиях минимальной базовой арендной ставки, процента от оборота или другой переменной, совместную реализацию проекта с компанией-оператором.

Базовый вариант в случае МОЭК, как рассказывает Владимир Валягин, предусматривает создание дочерней компании. Стратегически это позволяет выделить управление проектами в сфере недвижимости в отдельную проектную компанию, сформировать профессиональную команду управленцев, выделить из себестоимости основной деятельности затраты на эксплуатацию, ускорить срок реализации. С юридической точки зрения такая схема дает возможность упростить процесс принятия решений по эксплуатации и распоряжению, привлекать институционального инвестора, сохранить контроль МОЭК за активами. Можно заключать договоры доверительного управления, инвестиционного товарищества, создавать проектные компании и участвовать в ЗПИФ, а также подписывать с инвесторами гражданско-правовые договоры, направленные на получение инвестиций.

Актив с изюминкой

Хорошо, когда непрофильные активы – объекты недвижимости, востребованные рынком. Однако часто специфика бизнеса и история предприятия накладывают свой отпечаток в виде существенных ограничений для дальнейшего использования.

К примеру, специфическими характеристиками обладают объекты ПАО МОЭК. Так, 30% из них укомплектованы действующим технологическим оборудованием, а 20 содержат трубопроводы внутри зданий, которые проходят транзитом по земельному участку. Более 35% активов требуют проведения «косметики» для продолжения эксплуатации, а около 5-7 – капитального ремонта с укреплением несущих конструкций, демонтажом недействующего оборудования. «Если специфика бизнеса и история предприятия не позволяют быстро реализовать объект по приемлемой цене, то от его продажи, очевидно, целесообразно отказаться в ожидании улучшения экономической конъюнктуры, даже если данный актив сейчас генерирует отрицательные денежные потоки», – считает Тимур Нигматуллин. По словам Владимира Валягина из МОЭК, оценка юридических и технических ограничений, детальный маркетинговый и экономический анализ позволяют сохранять актуальное позиционирование и отвечать на существующие вызовы рынка.

Анализ инвестиционной привлекательности объектов недвижимости

• Профиль объекта

• Высокая степень привлекательности:

Помещение свободного назначения (ПСН) площадь от 300 до 1 тыс. кв. метров. Первая линия, 1 этаж, вход с улицы.

• Средняя степень привлекательности

Здание / Имущественный комплекс в зоне жилой застройки за пределами ТТК под редевелопмент. Площадь з/у > 2,5 га;

ПСН площадь от 100 до 300 или более 1 тыс. кв. метров;

Офисные здания площадью < 1,5 тыс. кв. метров;

Производственно-складские объекты на вылетных магистралях не далее 2 км от МКАД.

• Низкая степень привлекательности:

Здания без потенциала редевелопмента;

Производственно-складские объекты (остальные);

Офисные здания площадью > 5 тыс. кв. метров;

ПСН <100 кв. метров и др.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №4 (723) 25 января 2016
    Особенности национальной экономики
    Содержание:
    Финский подход: ничего лишнего – только бизнес

    Несмотря на кризис, санкции и внешнеполитическую напряженность между Россией и Евросоюзом, финский бизнес настойчиво ищет пути для того, чтобы не только удержаться, но и локализоваться на российском рынке

    Реклама