Эскроу: плюсы и минусы

Бизнес и власть
Москва, 19.10.2020
«Эксперт Северо-Запад» №3 (776)
Первый год работы застройщиков по схеме проектного финансирования выявил проблемные истории, которые постепенно решаются. Следующий шаг — укрепить взаимодействие банков и девелоперов

ФОТО: DEPOSITPHOTOS.COM

Деловой журнал «Эксперт Северо-Запад» и Сбербанк запустили серию онлайн-встреч с представителями бизнес-сообщества в рамках темы «Предпринимательские инициативы: рост в поствирусный период». Темой первой беседы стало проектное финансирование и эскроу-счета.

Понять нагрузку

Еще год назад большинство представителей бизнеса, и особенно застройщиков, с недоверием относились к новой схеме финансирования. Прошло несколько месяцев, многие шероховатости, которые были неизбежны при введении нового механизма финансирования строительства недвижимости, удалось сгладить. Быстрее всех отладить взаимодействие с финансовыми институтами получилось у тех застройщиков, кто перешел на проектное финансирование задолго до того, как это стало обязательством. «Мы пошли по пути проектного финансирования в 2015 году — в залог отдается земельный участок без дополнительных обеспечений, имущественные права, вносим собственный капитал в проект — и получаем кредит от банка. Таким образом, в момент финансирования по эскроу-счетам у нас уже был хороший опыт работы с проектным финансированием», — вспоминает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. «Проектное финансирование для строи­телей — определенная стабильность в работе. Ведь застройщик не зависит в этом случае от колебаний объемов продаж, есть возможность получить дополнительные инвестиции, а значит, вести стройку вне зависимости от того, насколько пополняются счета строительных компаний», — полагает он.

Из явных минусов (они были очевидны еще в момент запуска эскроу-счетов) — новый формат финансирования привел к подорожанию недвижимости для конечного покупателя, застройщикам пришлось спешно осваивать новые формы отчетности для банков, а банкам — выстраивать внутренние коммуникации так, чтобы не задерживать решение о поддержке того или иного проекта. На первом этапе девелоперы зачастую жаловались, что банки рассматривают проекты по несколько месяцев, что недопустимо с точки зрения качественного бизнес-процесса. Теперь же банки (прежде всего системообразующие) готовы дать решение в течение 25 дней. «Важно также и понимание того, насколько увеличивается нагрузка на застройщика при использовании проектного финансирования. Система оптимизирована и не требует дополнительного кадрового и технического персонала, или же система пока не до конца совершенна, и застройщику необходимо задействовать дополнительные ресурсы для осуществления сделок», — считает генеральный директор компании «Градостроительные компетенции» Роман Курзенер.

«Источник финансирования, по моему мнению, — это одна треть от успеха реализации проекта по факту, есть много других факторов, на которые девелоперы редко обращают внимание: упаковка продукта, маркетинг, продажи. Безусловно, очень важный момент — это партнерские отношения, потому что нам на тот момент очень повезло, нас банк услышал, мы услышали банк. Кроме того, благодаря погружению в финансовые вопросы получили новые знания. В целом общий совет — если вы планируете долгосрочно работать на рынке девелопмента в России, надо понимать, что надо очень хорошо развивать финансовый сектор компании», — резюмирует Максим Жабин.

Схема «полетела»

В свое время «ЛенРусСтрой» стал первым клиентом Сбербанка, прошедшим полный цикл согласований по проектному финансированию. Сбербанк в целом активно работает с застройщиками во всех регионах Северо-Запада, в том числе по низкомаржинальным проектам. «Количество эскроу-счетов растет в геометрической прогрессии, если в прошлом году по новой схеме финансирования было одобрено порядка 50%, то на середину сентября этого года — около 95%. Если в начале года у нас было 1600 эскроу-счетов с остатком более 5 млрд рублей, то на начало сентября уже 6 тыс. эскроу-счетов с остатками более 15 млрд рублей. То есть можно говорить, что и с точки зрения банкиров, и с точки зрения компаний-застройщиков, эта схема „полетела“», — говорит директор управления финансирования недвижимости ПАО «Северо-Западный банк Сбербанка» Константин Бачкин.

Длительный срок согласования проектов со стороны банков в первые месяцы работы новой схемы Константин Бачкин объясняет необходимостью тщательного изучения стратегических и тактических решений застройщиков. «Компании заходили впервые на проектное финансирование. Мы садились за стол, и некоторые встречи длились по четыре-пять часов именно для того, чтобы обсудить общие вопросы, элементарно просмотреть кредитный договор», — уточняет Константин Бачкин. По стандартам Сбербанка срок рассмотрения проектов составляет 25 рабочих дней, по ряду городов, где с застройщиками уже выстроено четкое взаимодействие, этот показатель ниже.

Еще один структурный вопрос, волнующий многих девелоперов, — деньги, которые лежат на эскроу-счетах, не приносят застройщикам прибыли. «Банки не начисляют на них проценты, как, к примеру, на депозитных счетах», — говорит руководитель проекта ООО ПСП «Качество и Надежность» Андрей Кузьмин. «Денежные средства, которые лежат на эскроу-счетах, являются пассивной базой, то есть источником средств для банка. Эта условная доходность используется для того, чтобы сокращать стоимость кредитных ресурсов для застройщика», — объясняет Константин Бачкин.

«Один из плюсов проектного финансирования — то, что, например, у застройщика есть больше шансов сделать объект максимально удобным с точки зрения инфраструктуры, задействовать в том числе и подземное пространство, — считает эксперт в сфере подземного строительства Екатерина Гигиняк. — Да, многие современные дома имеют подземный паркинг, но ведь это не предел. Под землей можно расположить фитнес-залы, библиотеки, склады, технические помещения, ремонтные мастерские. Все эти приятные инфраструктурные бонусы привлекут покупателей».

Опыт Европы может быть полезен российскому строительному рынку, но пока европейские застройщики изучают как раз опыт России по обязательному проведению сделок через эскроу-счета. «В Болгарии через эскроу-счета не работают, это не является обязательством для застройщика. Но нам этот опыт интересен, равно как интересна ситуация на рынке в целом, так как наш холдинг активно взаимодействует с российскими компаниями», — говорит управляющий партнер компании «Ай Естейтс ООД» (входит в «Атлантис Болгария Холдинг») Елизавета Фучиджи.

По мнению председателя Санкт-Петербургского регионального отделения, координатора «Деловой России» по СЗФО, генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, реализация программы льготного ипотечного кредитования по ставке до 6,5% годовых стала мощным драйвером восстановления строительной отрасли от последствий пандемии коронавируса. Росту ипотечного кредитования сопутствует тренд на повышение цены реализации квадратного метра в строящихся объектах — в ряде регионов рост составил более 30% за 7 месяцев 2020 года, что позволило региональным застройщикам частично компенсировать возросшие за период пандемии затраты по строи­тельству. «В случае если программа льготной ипотеки не получит так сильно ожидаемого всеми участниками рынка продолжения, застройщикам придется очень жестко контролировать маржинальность в своих проектах, поскольку на фоне падения покупательской способности населения дальнейшее повышение цен на жилую недвижимость выглядит крайне маловероятным», — уверен Дмитрий Панов.

Директор по продажам и маркетингу компании «Страна Девелопмент» Виктор Ведехин предлагает вспомнить, что главная цель поправок в 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов, которая реализована регулятором отрасли, — защита покупателей (дольщиков) от деятельности недобросовестных или несостоятельных застройщиков. Уже это говорит о том, что проектное финансирование ужесточает правила игры для девелоперов и становится своеобразным фильтром, который будет способствовать уходу с рынка компаний с сомнительной репутацией, не способных доказать свою финансовую состоятельность. Однако для компаний с хорошим порт­фелем и опытом, с безупречной кредитной историей проектное финансирование — большое благо.

Колоссальный опыт и банками, и застройщиками наработан. Чтобы выйти на новый уровень, по мнению Виктора Ведехина, застройщикам со­вместно с банками необходимо рассмотреть возможность внедрения механизмов снижения ставок по проектному финансированию, а также создать рабочую группу, целью которой будет донесение до законодателей важности поправок, согласно которым будет разрешено частичное раскрытие эскроу-счетов.

 

Санкт-Петербург

Новости партнеров

Реклама