Вторая жизнь трущоб

Специальный проект
Москва, 20.09.2012
«Русский репортер» №37 (266)
Последнее время российские власти и девелоперы все чаще говорят о развитии старых индустриальных пространств. В заброшенные фабрики, склады и даже тюрьмы можно вдохнуть новую жизнь, превратив трущобы в высококлассную недвижимость. В Москве и Петербурге уже реализован ряд удачных проектов по перепрофилированию промзон под офисы и арт-кварталы

Недавно нью-йоркские агенты по продаже недвижимости обратили внимание на интересную тенденцию: миграция богемы в городе приняла вид маятника. Десять лет назад начался исход из модного района Гринвич-Виллидж, где цены на жилье стали неприлично высокими. Возмущенные этим обстоятельством обитатели Гринвич-Вилладж потянулись в бруклинский Вильямсбург — тогда это были по большей части пустыри, привлекшие внимание творческих людей низкими ценами и особой атмосферой. Вскоре район расцвел, оброс модными клубами, гастропабами, магазинами с пивом, сваренным в небольших пивоварнях, и превратился в хипстерскую Мекку.

Обратной стороной этой популярности стал резкий рост цен на недвижимость, вынудивший многих «отцов-основателей» вернуться в Гринвич-Виллидж: по сравнению с расцветшим Вильямсбургом снимать жилье там стало дешевле (2500 против 2700 долларов в месяц за студию).

Это классическая история о том, как в депрессивный индустриальный район вдохнули новую жизнь. Кстати, Вильямсбург по-прежнему считается одним из самых загрязненных районов города: за сто лет, пока здесь активно развивалось производство, экологии был нанесен изрядный ущерб. Тем не менее заброшенным складам и фабрикам нашли новое применение, превратив их в модные апартаменты и магазины.

— В Германии, Голландии, Великобритании, Франции и скандинавских странах процесс перепрофилирования бывших промышленных и портовых территорий охватил большую часть исторически сложившихся городов. Один из известнейших в Европе примеров — Цольферайн в Рурском районе Германии, где на месте бывшего угледобывающего комбината силами ведущих мировых архитекторов — Рема Колхаса, Нормана Фостера, бюро SANAA — был создан крупный музейно-образовательный центр. В бывших водонапорных башнях и тюрьмах в последние годы с успехом открывают комфортабельные гостиницы, а территории бывших фабрик, депо, электростанций или пивоварен приспосабливают под художественные, дизайнерские и медиацентры, — рассказывает архитектор Сергей Чобан, глава бюро SPEECH.

Россия. Первые эксперименты

Аналогичные программы есть и в России, однако успешность их оценивают по-разному. Практика возрождения индустриальных районов пока только набирает популярность.

— Эти проекты реализовывали несколько девелоперов. Первый — Horus Capital, прекративший свое существование, второй — KR Properties, у которого и сейчас много подобных программ, — рассказывает Михаил Курнев, генеральный директор Storm Properties. — Из них можно выделить следующие: деловой квартал «Красная роза», лофт-квартал «Даниловская мануфактура», Art Play на Яузе, «Красный Октябрь».

Петербург, несмотря на обилие старых зданий, отстает от Москвы по количеству перепрофилированных индустриальных объектов. Так, ряд фабрик с историей здесь предпочли просто снести. Впрочем, Северная столица еще может взять реванш. Недавно здесь был заявлен самый оригинальный в стране проект: знаменитое питерское СИЗО «Кресты» решили превратить в арт-квартал. Идея шокировала многих, однако прецеденты есть. Например, в Хельсинки в здании бывшей тюрьмы открылся отель Best Western Hotel Katajanokka.

Как отмечает директор по продажам KR Properties Александр Подусков, перепрофилирование тюрем и фабрик происходит сходным образом.

— Редевелопмент Крестов по сложности сопоставим с некоторыми лофт-проектами — например, «Кадашевскими палатами». В XIX–XX веках было популярно направление фабричной архитектуры — в этом формате строились и доходные дома, и фабрики, и тюрьмы. Тут главное — грамотно сделать зонирование пространства и правильно разместить инфраструктуру, — поясняет Александр.

Отдельные подобные проекты есть и в других городах.

— Мы занимаемся освоением промышленных территорий в Ростове-на-Дону. В центральном районе города наша компания планирует строительство жилого комплекса «Акварель»  — на месте бывшего подшипникового завода № 34. В Пролетарском районе, на территории закрывшегося кирпичного завода, мы возводим ЖК «Красные ворота», — рассказывает Михаил Жуков, гендиректор ЗАО «Патриот» (дочерняя структура «Интеко»).

Городские власти не контролируют процесс

По мнению Сергея Чобана, в России есть огромный и, к сожалению, пока совершенно не задействованный потенциал старых индустриальных объектов. Полностью или почти опустевшие заводы и фабрики в центре Москвы при правильном подходе могли бы стать решением многих проблем перенаселенного, задыхающегося от нового строительства города.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании  Jones Lang LaSalle, считает, что основная проблема подобных проектов у нас — это отсутствие комплексных решений:

— На нынешнем этапе девелоперы просто выбирают самые лакомые участки и их застраивают, причем происходит это точечно, комплексным развитием территории частному инвестору заниматься очень непросто. Городские власти часто жалуются на то, что не имеют возможности проконтролировать процесс, поскольку объекты приватизированы и являются частной собственностью.

В то же время Михаил Курнев уверен, что столь разное развитие аналогичных проектов в Москве и Нью-Йорке объясняется правилами игры, установленными администрациями мегаполисов. В Нью-Йорке возрождение происходит более масштабно, чем в Москве, но все изменения осуществляют частные девелоперы, хотя они и не занимаются разработкой концепции всего района:

— Вильямсбург перестроил не один девелопер. Просто рынок расширялся за пределы Манхэттена, в какой-то момент все заметили, что в Вильямсбурге земля относительно недорогая, и туда хлынули девелоперы. В Америке государственное регулирование того, каким образом это делается, более структурировано по сравнению с Россией. Благодаря соблюдению правил зонирования и охраны памятников создается впечатление единого, целостного проекта, — отмечает Михаил.

Фабрика Россия

— За счет модернизации и перепрофилирования пришедших в упадок чаще всего пустующих старинных фабрик и мануфактур можно было бы не только изменить облик многих малых городов Центральной России, но и вернуть туда жизнь, сделав их привлекательными как для местных жителей, так и для туризма. Таким образом можно было бы воссоздать ту сеть малых городов, которая когда-то существовала в стране. В этом мне видится реальная альтернатива нынешней ситуации, когда вся жизнь сконцентрирована в Москве, Петербурге и еще нескольких городах-миллионниках, — рассуждает Сергей Чобан.

Этой теме был посвящен проект «Фабрика Россия» на архитектурной биеннале в Венеции в 2010 году. Наряду с Чобаном проект курировали критик Григорий Ревзин и замминистра культуры Павел Хорошилов. Темой проекта была реконструкция заброшенных заводов в малых городах и приспособление их под новые нужды. Помимо бюро SPEECH к работе были привлечены ТПО «Резерв» Владимира Плоткина и «Сергей Скуратов Аrchitects» из Москвы, а также «Евгений Герасимов и партнеры» и «Студия 44» Никиты Явейна из Петербурга.

В качестве модели выбран был Вышний Волочок — пять бюро-участников предложили концептуальные варианты нового обустройства мануфактур Прохоровых и Рябушинских, завода «Красный май». Стоит отметить, что все разработчики учитывали местную специфику: арт-пространства и офисы вряд ли подошли бы небольшому городку.

Например, согласно проекту SPEECH, в Вышнем Волочке мог бы появиться центр изучения фольклора или музей водных путей сообщения. Тогда в городе, удачно расположенном между Москвой и Петербургом, останавливались бы туристы. Авторы «Фабрики Россия» предполагали, что кто-нибудь из игроков рынка недвижимости захочет воплотить проект в жизнь, однако пока заинтересованности никто не проявил.

Девелоперы не торопятся преображать заброшенные фабрики малых российских городов, однако индустриальные объекты в центре столиц пользуются немалой популярностью. Подобных проектов могло бы стать значительно больше, однако участники рынка привычно кивают на государство, от которого ждут дополнительных преференций или хотя бы четких правил игры. Ведь масштабный проект по редевелопменту промзоны, учитывая современную экономическую конъюнктуру, может закончиться банкротством.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №37 (266) 20 сентября 2012
    Бизнес депутатов
    Содержание:
    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Реклама