Очередное нововведение российских законодателей в ближайшее время может вызвать инвестиционный бум. По их воле до 1 января 2004 года все землепользователи (кроме государственных, обладающих правом постоянного бессрочного пользования) обязаны либо выкупить земельные участки в собственность, либо оформить право аренды.

Легко ли стать арендатором?

Выкупить землю, на которой расположены предприятия, т. е. принадлежащие им объекты недвижимости, можно было и до 2003 года. В Томске воспользовались этим правом ОАО "Томские мельницы" и Томский химико-фармацевтический завод, контрольным пакетом акций которого владеет американская корпорация ICN Pharmaceuticals. Кстати, приобретая завод фактически в собственность, американцы специально оговорили условие покупки предприятия вместе с землей.

Их дальновидности могут только позавидовать многие томские землепользователи, которые сегодня оказались в классической позиции: кто не успел, тот опоздал. В процессе приватизации предприятия продавались как имущественные комплексы с правом постоянного (бессрочного) пользования территорией. Поэтому владельцы готовы были к бесплатной, как предполагалось в проекте Земельного кодекса, процедуре оформления прав на участки, но не к их выкупу. О том, что ничего бесплатного не будет, еще в 2002 году, видимо, догадались новосибирские депутаты. Как рассказал корреспонденту "Э-С" исполнительный директор Межотраслевого производственного объединения г. Томска Владимир Шашев, они уже тогда предусмотрели расходы в сумме 580 млн рублей для кредитования выкупа земельных участков предприятиями под 6% годовых с рассрочкой от 6 до 8 лет.

Существуют две формы платы за землю - земельный налог и арендная плата, размер которой определяет правительство и органы местного самоуправления. В Томске, например, проекты договоров аренды, оформляемые администрацией города, подлежат согласованию с департаментом по управлению госсобственности администрации области, а в отдельных случаях и с территориальным управлением Мингосимущества. В эти учреждения необходимо отправить копии договоров в сопровождении немалого числа других документов: кадастрового плана, проекта границ земельного участка, постановления мэра об образовании и последующем предоставлении земельного участка, расчета арендной платы. Российский арендатор всецело зависит от произвола чиновников, он не уверен в надежности договорных отношений с представителями власти, они могут быть в любой момент расторгнуты без достаточных оснований. Еще меньше уверен он в стабильности арендной платы, которая ежегодно растет вопреки Гражданскому и Земельному кодексам. Ввиду этого власти стремятся заключать договоры аренды на короткие сроки, что делает невозможным перспективное планирование бизнеса, его развитие.

Национальные особенности земельной собственности

Гораздо меньше хлопот ожидает того, кто намерен приобрести участок в собственность. Это дает полноту прав на единый объект недвижимости, гарантию прав владения и распоряжения имуществом, возможность привлечения инвестиций и ипотечного кредитования, снижение риска и свободу выбора деятельности. Землевладелец ставит дело с расчетом на будущее, оснащает производство современным оборудованием с тем, чтобы товар был конкурентоспособным.

Плата за землю пропорциональна площади, занимаемой предприятием. Выкупная стоимость квадратного метра определяется умножением ставки земельного налога на установленный субъектом РФ коэффициент, который колеблется в коридоре от 3 до 30 в зависимости от численности населения и географического положения. Существуют и другие повышающие коэффициенты, например, учет статуса города.

Закон "О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области" выкупную стоимость определил в размере 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади. Кроме того, принятые в последнее время федеральные законы "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве" сформировали новые требования к земельно-кадастровым документам, договорам аренды земли, договорам купли-продажи. В результате нужно заново проводить весь комплекс землеустроительных работ.

Еще одна проблема осложняет жизнь предпринимателя. Ведь земля относится к немногочисленным внеоборотным активам, не подлежащим амортизации, а значит - единственным источником, за счет которого окупаются вложенные в нее капиталы, является чистая прибыль предприятия, которая, таким образом, испытывает дополнительную нагрузку.

Член бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Олег Киселев прокомментировал ситуацию следующим образом: "Если промышленники выполнят все нововведения земельного законодательства, то мы фактически остановим работу промышленности в России".

По оценкам РСПП, одноразовая сумма выкупа всех земельных участков, даже по самым нижним границам расчетов, составляет 100 млрд долларов США. Это 24% ВВП страны, или как минимум двухгодичная заработная плата всех граждан, занятых в российской промышленности. А если пересчитать сумму выкупа на налоговую нагрузку, то окажется, что продекларированная государством как снижающаяся и одна из самых либеральных в Европе, она, на самом деле, возрастет с 30,5 до 54,5%.

Чтобы помочь предприятиям решить земельный вопрос, депутаты городской Думы предусмотрели возможность рассрочки платежей до одного года. Но пока прецедентов использования этого финансового инструмента в Томске нет ввиду чрезмерной сложности его применения.

26 августа Томская городская Дума по инициативе депутата, президента Межотраслевого производственного объединения Томска и генерального директора ОАО "Сибэлектромотор"Кирилла Новожилова приняла решение в интересах промышленников-землепользователей - в схему городского ценового зонирования была введена промежуточная зона со снижением стоимости выкупа одного квадратного метра до 10 рублей. Это приведет к существенному уменьшению расходов девяти крупных, а также средних и малых промышленных предприятий, расположенных в "дорогих" - с 3-й по 11-ю - зонах. Стоимость выкупа одного квадратного метра с учетом коэффициента 3,0 колеблется в городе Томске от 180 рублей в 3-й зоне до 74 рублей в 11-й зоне. Таким образом, землепользователи сэкономят от 640 тыс. до 1,7 млн рублей за 1 га. Если учесть, что крупные томские промышленные предприятия занимают площади от 8 до 50 га, то они получат экономический эффект, исчисляемый десятками миллионов рублей, в то же время городской бюджет потеряет около 13 млн рублей. Отсюда вытекает логика местных инициатив по снижению груза местных инвестиций для предприятий и организаций. Власть понимает: если заставить платить выкуп полностью, то и бюджету придется худо, что невыгодно никому.