Вынужденная коррекция

Экономика и финансы
Москва, 09.02.2009
«Эксперт Сибирь» №4-5 (240)
Кризисные явления в строительстве создают благоприятные условия для изменения приоритетов в пользу массового малоэтажного домостроения

Резкое снижение активности на рынке недвижимости, остановка строек, сворачивание девелоперских проектов, заминки с закупками социальных квартир вынуждают представителей власти более реалистично оценивать ситуацию в строительстве. Свидетельство тому — недавние претензии премьера Владимира Путина к застройщикам, неготовым, по его мнению, продавать государству квартиры по приемлемым ценам. О печальных итогах нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» сегодня говорят уже на самом верху. Отрезвление, разумеется, наступает, однако качественных изменений в области жилищной политики пока не наблюдается совершенно. Создается впечатление, что сама власть — от федерального центра до отдельных муниципалитетов — еще не определилась со своими приоритетами. С одной стороны, уже не первый год делаются заявления о необходимости уделять внимание массовому малоэтажному домостроению, включая создание за государственный счет необходимой инфраструктуры. Об этом, в частности, говорил бывший министр регионального развития Дмитрий Козак. Весной прошлого года на ту же тему открыто высказался сам президент Дмитрий Медведев. 

С другой стороны, в условиях кризиса в числе главных получателей государственной финансовой помощи оказались шесть крупных федеральных компаний, ориентированных на возведение многоэтажных домов. Если говорить о законодательной базе, то и здесь ситуация выстраивается как раз в пользу подобных структур. Во всяком случае, продвигаемый закон о саморегулируемых организациях в строительстве на руку именно крупным игрокам федерального уровня, нацеленным на устранение региональных конкурентов. Иными словами, вместо того, чтобы с помощью продуманных правовых механизмов и финансовых поощрений способствовать инновационной перестройке отрасли, созданию новой, более экономичной и эффективной строительной индустрии, власть открыто осуществляет протекционистские меры, не сулящие никакого позитивного результата. Разумеется, жизнь все расставит на свои места, тем не менее запоздалое понимание простых вещей чревато бессмысленными потерями. Поэтому стоит непредвзято оценить итоги последних лет, особенно минувшего года.

Взлететь, чтобы упасть

Примечательно, что правительство уже не ставит задачу повысить темпы строительства в три раза, как о том заявлялось год назад. Сегодня обстоятельства изменились. Согласно недавнему заявлению Владимира Путина, теперь задача правительства заключается в том, чтобы сохранить достигнутую планку и на 2009 год. На местах ситуацию оценивают менее оптимистично. Так, официальные лица Новосибирской области прогнозируют снижение объемов жилищного строительства на 30%. Городская администрация полагает, что в 2009 году в Новосибирске будет сдано не более 600 тыс. кв. м жилья — что на 40% меньше, чем в «рекордном» 2008-м.

Поэтому необходимо четко определиться с тем, на что должны быть направлены финансовые ресурсы государства и муниципалитетов — на пролонгацию жизни неудачливых застройщиков или на действительное решение жилищной проблемы и создание благоприятных условий для инновационного развития самой отрасли. Средства, выделяемые на выкуп квартир, реструктуризация долгов перед муниципалитетом — все это паллиативные меры, которые ничего кардинально не изменят. Однако суета вокруг поддержки девелоперов, «вляпавшихся» в кризис, отвлекает представителей власти от главных, действительно актуальных вопросов. Речь в данном случае идет о создании необходимой нормативно-правовой базы для реализации комплексных программ массового малоэтажного строительства, то есть для осуществления той задачи, что была поставлена действующим президентом.

По мнению профессиональных строителей, ориентированных на малоэтажный сегмент, цивилизованное решение нормативных и правовых вопросов (хотя бы на региональном уровне) является первым шагом в устранении жилищной проблемы. На их взгляд, юридическая сторона вопроса здесь на порядок важнее, чем задачи по освоению современных технологий. Ни одна технология, даже самая прогрессивная, не даст необходимых результатов в условиях отсутствия надлежащих правовых механизмов, регулирующих процесс освоения территорий, определяющих порядок выделения земельных участков, устанавливающих обязательства сторон в условиях государственно- частного партнерства. Когда нет четкого юридического определения ключевых терминов (например, «доступное жилье»), необходимых технологических регламентов, когда не утверждены нормативы по составлению смет, говорить об успешном и плодотворном сотрудничестве власти и бизнеса в деле массового строительства не имеет смысла. Это как раз те вопросы, которыми должны озаботиться как региональные руководители, так и депутаты местных законодательных собраний. Необходимо заострять внимание именно на этих темах, нежели навязчиво рапортовать о сданных «квадратах». В противном случае нас действительно ожидает нешуточная стагнация, способная превзойти даже самые пессимистичные сценарии.

Отложенные решения

Развитие массового малоэтажного домостроения — это реальный выход из затруднительной ситуации. В том случае, конечно же, если к вопросу подойти грамотно и ответственно. Интересно, что данную истину новосибирские руководители стали признавать только после упомянутого заявления президента. Так, еще в апреле 2008 года представители департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области все надежды на увеличение темпов строительства связывали исключительно с капитальными застройщиками. В прогнозах департамента индивидуальному строительству уделялась очень скромная роль. Предполагалось, что в 2008 году на долю «индивидуальщиков» придется не более 350 тыс. кв. м — меньше, чем фактически было построено в 2007 году (385,3 тыс. «квадратов»). В реальности, по данным Новосибирскстата, по итогам 2008 года построено 416 тыс. кв. м индивидуального жилья — примерно на 15% больше, чем было заложено по плану. То есть в свете данных показателей капитальные застройщики (даже при трудно скрываемых натяжках — что имеет место быть) не добрались до плановых показателей как минимум на 75 тыс. «квадратов» (всего было сдано 1 391 тыс. кв. м жилья).

Уже в течение нескольких лет индивидуальное строительство — вопреки планам и прогнозам властей — показывает отчетливую тенденцию к росту. Еще в 2006 году глава строительного департамента администрации Новосибирской области Владимир Анисимов заявлял, что объемы строительства индивидуального жилья в Новосибирской области выросли почти в три раза. Если сравнивать с сегодняшним днем, данная тенденция не изменилась и является устойчивой. По итогам 2005 года объем сданного индивидуального жилья составлял 130 тыс. кв. м. На данный момент этот показатель вырос в 3,2 раза! На фоне такой динамики становится совершенно непонятно, почему власти не рассчитывали на аналогичный рост в будущем. Так, по прошлогодним прогнозам того же строительного департамента, в 2010 году доля индивидуального строительства не должна быть больше 400 тыс. «квадратов». Теперь мы видим, что эти цифры превышены уже в минувшем году. Учтем, что данная тенденция характеризует Россию в целом. По данным Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), в 2007 году доля индивидуальной застройки составляла 41,6%, к середине 2008 года она уже достигла 52%. Данные цифры не отражают, конечно же, состояние материально-технической базы индивидуальных застройщиков, однако красноречиво свидетельствуют о высоком потребительском спросе на индивидуальное жилье. Эта тенденция, что бы там ни говорили отдельные аналитики насчет перспектив массового малоэтажного домостроения, свидетельствует о расхождении между запросами большей части простых россиян и установками чиновников и девелоперов, продолжающих навязывать обществу высокоплотную многоэтажную застройку (тогда как сами большие начальники предпочитают жить в благоустроенных коттеджах).

Учтем еще и тот принципиальный момент, что индивидуальное строительство до сих пор осуществляется устаревшими способами, с помощью затратных технологий, с использованием традиционных и дорогих материалов, в основном кирпича и бруса. Значительная доля индивидуального жилья приходится на относительно дорогие коттеджи, поскольку для массового строительства мало­этажных «народных» домов еще не создана надлежащая производственная база. Можно сказать, что процесс здесь только что стартовал. В ближайшие годы в России планируется построить 50 заводов по поточному выпуску домокомплектов. По производству материалов для малоэтажного строительства сегодня в стране работает примерно 25 фирм.

Напомним, что современное предприятие, выпускающее комплекты для малоэтажных домов, при работе в одну смену в состоянии за год выдать продукции на 120–150 тыс. кв. м. Иначе говоря, всего десять таких заводов могут обеспечить тот объем жилья, о котором сегодня рапортуют новосибирские чиновники (в Новосибирске только одна компания — из 250 зарегистрированных — удосужилась в 2008 году построить 100 тыс. «квадратов»). Максимальные вложения в такой завод (если судить по реальным инвестициям) составляют порядка
820–840 млн рублей (по текущему курсу). Для сравнения — инвестиции в строительство новой линии по выпуску керамического кирпича в поселке Маслянино (Новосибирская область) составили 1,5 млрд рублей. При этом учтем, что себестоимость одного квадратного метра в кирпичном доме вряд ли будет ниже 40 тыс. рублей. В индустриальном мало­этажном домостроении этот показатель можно реально снизить вдвое, приблизившись к той норме, на которой настаивал президент Дмитрий Медведев.

Вряд ли у нас есть основания считать, что региональные руководители совершенно не в курсе относительно таких возможностей. Поэтому по характеру их дальнейших действий мы сможем недвусмысленно понять, что на самом деле для них важнее: интересы приближенных девелоперских компаний, наводнивших наши города и поселки неуютными каменными муравейниками, или интересы большинства граждан, желающих приобрести нормальное современное жилье.    

Новости партнеров

«Эксперт Сибирь»
№4-5 (240) 9 февраля 2009
Сокращение ГРР
Содержание:
Эра геологических закрытий

Мировой финансово-экономический кризис вносит коррективы в планы развития компаний нефтегазового сектора. Сокращение инвестиций прежде всего коснется геолого-разведочных работ. В будущем это может грозить падением объемов добычи углеводородов и сокращением ресурсной базы

Реклама