Ипотека прорубила окно

Николай Проценко
21 февраля 2011, 14:27
  Юг

Объём выданных банками на юге России ипотечных кредитов в прошлом году почти достиг докризисного. В этом году дальнейшего снижения ставок, скорее всего, не случится, но банки займутся диверсификацией ипотечных продуктов и станут более клиентоориентированными

Фото: Михаил Малышев

Стремительное восстановление ипотеки — бесспорный факт, признаваемый всеми игроками южного рынка строительства и недвижимости. Помимо увеличения физических объёмов, предсказуемо достигших пика в декабре, генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько отмечает ещё три тренда, определявших специфику рынка в 2010 году. Во-первых, падение ставок по ипотеке в среднем на 3–4% — к декабрю средневзвешенная ставка по России составляла 12,6%. Во-вторых, увеличение (хотя и незначительное) суммы кредита на одного заёмщика. В-третьих, общее смягчение требований по ипотеке.

По оценке аналитиков, сегодня в регионах уже до 40–50% сделок на рынке недвижимости совершается с помощью ипотеки и бюджетных субсидий (см. «Зыбкая стабильность» в «Эксперте» №2 от 17 января). Игроки рынка строительства и недвижимости юга России в целом подтверждают это суждение. «В 2010 году в “ЮИТ-Дон” было заключено более 30 процентов договоров с привлечением ипотечных средств, ипотечный рынок практически восстановился после кризиса», — отмечает генеральный директор компании «ЮИТ-Дон» Андрей Шумеев. Глава корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов на круглом столе по ипотечному кредитованию, проходившем в минувшем октябре в Краснодаре, предсказал, что в течение десяти лет в ипотеку будет приобретаться до 50% жилья, хотя до кризиса ипотечные сделки составляли до 20% от объёма продаж его компании.

Лидируют Краснодар и Ростов

Среди регионов Юга, по мнению Ильи Володько, особый вклад в восстановление рынка внёс Краснодарский край: «Это произошло за счёт более высокого уровня доходов населения, большой его численности, развитого рынка жилья и банковской инфраструктуры». По оценке руководителя краевого департамента по финансовому и фондовому рынку Игоря Славинского, количество ипотечных кредитов, выданных на Кубани в январе-октябре 2010 года, по сравнению с тем же периодом 2009 года выросло в 2 раза, составив 5 тысяч кредитов на общую сумму 5,5 млрд рублей. По краевой столице за январь-август прошлого года рост ипотеки составил 80% в сравнении с 2009 годом (в абсолютных цифрах — 1284 кредита на сумму 1,7 млрд рублей).

В Ростове-на-Дону объёмы ипотечного рынка также росли высокими темпами. «По данным за 2010 год, количество выданных в Ростове ипотечных кредитов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом, — отмечает генеральный директор концерна “Единство” Валентина Полевиченко. — Естественно, что ипотека стимулирует рынок, особенно в сегменте эконом-жилья. Однако для приобретения квартир в домах премиум- и бизнес-класса ипотека, как до кризиса, так и сейчас, не является решающим аргументом — сделки с помощью кредита в этих классах единичны».

«Максимальный интерес к ипотеке, судя по объёму выдач, наблюдается в Ростове, где у нашего банка наибольшее количество клиентских точек, в Краснодаре, Волгограде, Ставрополе, — отмечает начальник отдела ипотечного кредитования операционного офиса “Ростовский” банка ВТБ24 Алла Дедович. — Лидерство Ростова и Краснодара объясняется в числе прочего тем, что ипотеку здесь берут не только местные жители, но и те, кто переезжает сюда жить с Севера». Последнее подтверждают и участники рынка недвижимости: «В 2010 году нами зафиксировано значительное увеличение спроса на недвижимость в Краснодаре со стороны граждан других регионов и государств, — комментирует исполнительный директор НП “Союз Риэлтеров Кубани” Ольга Проценко. — Число таких сделок в разных агентствах составляет до трети от общего объёма». Что касается регионов СКФО, то незначительный объём выдачи ипотечных кредитов здесь связан не в последнюю очередь со слабым уровнем развития в округе банковской инфраструктуры в целом.

Два кита

Безусловными лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов на Юге являются госбанки — Сбербанк и ВТБ24. Резкое усиление активности госбанков в сфере ипотеки стало одним из ключевых трендов рынка в стране в целом. К примеру, Юго-Западный банк Сбербанка в прошлом году трижды снижал процентные ставки, отменил все комиссии по кредитам для физических лиц, снизил размеры первоначального взноса, расширил перечень кредитуемых объектов недвижимости, ввёл  «альтернативные сделки». По итогам 2010 года банк выдал 10,5 тысячи жилищных кредитов на сумму  8,5 млрд рублей; это в 1,8 раза выше показателей 2009 года. «Доля банка на региональном рынке превысила 48 процентов; мы прогнозируем, что при сохранении существующих темпов роста к концу 2011 года наши объёмы продаж  превзойдут докризисный уровень», — отмечает заместитель председателя Юго-Западного банка Лариса Безделева. Банк ВТБ24 в прошлом году также понижал процентные ставки три раза, к концу года по некоторым программам (например, «Витрина залогового имущества» — 9% годовых и «Ипотека с гос­поддержкой» — 11 % годовых) выйдя на максимально низкие ставки по всему рынку. Кроме того, банк добавил переменные процентные ставки, минимальный уровень которых составляет 9% годовых при условии первоначального взноса 60%. В Сбербанке минимальная процентная ставка по жилищным кредитам сейчас составляет 9,5% против 10,75% в 2007 году.

Однако в 2011 году дальнейшего существенного падения ставок, скорее всего, не предвидится. Если прошлый год ушёл на восстановление доверия потребителей к ипотечным продуктам, то теперь банки вступают в полномасштабную конкуренцию. «Банки сейчас должны привлекать клиентов не за счёт дальнейшего беспрецедентного снижения ставок, а путём расширения предложения и лояльности, — говорит Алла Дедович. — Сегодня мы делаем упор на расширение географического покрытия в регионах присутствия банка. Одним из основных преимуществ наших главных конкурентов — Сбербанка и “Центр-инвеста” — является наличие множества отделений, сегодня они берут количеством. Поэтому в начале этого года у нас произошло расширение штата, мы планируем работать в формате лёгких ипотечных модулей, поместив во всех городских точках “ВТБ24” по одному сотруднику по ипотеке, который будет обеспечивать определённый входящий поток». Кроме того, ВТБ24 активизировал работу с партнёрами среди агентств недвижимости и застройщиков в спальных районах. Для этого банк разработал собственную интеллектуальную систему комплексного расчёта (ИСКРА), которая позволяет провести предварительную работу с потенциальным клиентом и передавать его заявку менеджеру банка.

«Одним из условий для развития ипотеки является формирование предложения на ипотечном рынке с учётом спроса и потребностей населения», — полагает управляющий краснодарским филиалом банка «Возрождение» Ирина Чудинова. Ещё прошлой осенью банк проводил в Краснодаре акцию «Ипотека — мир возможностей» с участием представителей администрации, застройщиков и других участников рынка недвижимости в формате «дня открытых дверей». По итогам прошлого года банк «Возрождение» оказался на третьем месте в Краснодаре по объёму выданных ипотечных кредитов.

Ещё доступнее

Новой тенденцией развития рынка ипотеки в 2011 году станет активизация разнообразных социальных программ. В конце 2010 года президент Дмитрий Медведев подписал закон, позволяющий использовать материнский капитал на погашение ипотеки всем женщинам, имеющим второго ребенка, независимо от того, достиг ли он трёхлетнего возраста. Если прежде материнский капитал можно было использовать только для погашения текущих платежей, то теперь появилась возможность увеличивать на соответствующую сумму расчётный размер ипотечного кредита. Иными словами, это будет, по сути, ипотека без первоначального взноса, в зачёт которого пойдёт материнский капитал. В 2010 году Пенсионный фонд принял более 220 тысяч заявлений об использовании материнского капитала для оплаты части ипотечного кредита на сумму 15,34 млрд рублей, а в новом формате потенциал этой разновидности господдержки намного больше, убеждены банкиры. Кроме того, в наступившем году ожидается значительное увеличение выдачи кредитов по спецпрограммам предоставления жилья для военных.

Свою лепту в повышение доступности ипотеки должны внести и регионы. В прошлом ноябре кубанский вице-губернатор Алексей Агафонов заявил, что в крае разрабатывается программа развития жилищного кредитования по ставкам от 5% годовых, которую планируется реализовать совместно с крупными банками и при поддержке Минрегиона и Минэкономразвития. По словам г-на Агафонова, населению будет предложено накопить первоначальный взнос для получения ипотеки под не зависящие от уровня инфляции 5% на 10–15 лет, причём стоимость квадратного метра для выполнивших план накопления будет составлять 26–28 тысяч рублей. Жильё по такой цене планируется строить на улице Российской в микрорайоне «Молодёжный», краевые власти готовы для этого субсидировать необходимую инфраструктуру за счёт увеличения на 200 миллионов рублей уставного капитала Агентства развития Краснодарского края. Соответствующий закон уже принят депутатами краевого парламента. При таких условиях семья с ежемесячным доходом в 40 тысяч рублей, откладывая 7–10 тысяч руб­лей ежемесячно, сможет купить квартиру площадью 50 кв. м за 4–5 лет.