Что-то я не въезжаю

Елена Смирнова
17 февраля 2003, 00:00
  Урал

Вступая в долевое строительство, дольщик мечтает получить готовую квартиру как можно быстрее. Но есть масса причин, отодвигающих новоселье на долгие месяцы

В2002 году на екатеринбургском рынке жилищного строительства наступила долгожданная стабилизация: впервые за последние три года спрос перестал значительными темпами опережать предложение. Застройщики с удивлением обнаружили, что их продукт перестал быть предметом ажиотажа - и стали привлекать покупателей выгодными ценами, скидками и новыми технологиями. Забыв, что для дольщика одно из важнейших требований - вовремя получить заветное жилье.

Важно это хотя бы потому, что абсолютное большинство покупателей квартир в новостройках тратят огромные деньги не для того, чтобы впоследствии перепродать жилье и таким образом выгодно прирастить капитал. Как правило, вступая в долевку, люди хотят улучшить жилищные условия. И, предвидя скорое заселение, нанимают отделочников, покупают стройматериалы и мебель.

Каково же их разочарование, когда введение дома в эксплуатацию откладывается сначала на месяц, потом на три, потом... Затягивание срока сдачи домов приняло настолько массовый характер, что уже считается не злостным нарушением, а скорее нормой. Самый худший вариант: дом становится долгостроем, а строительная фирма - банкротом.

Затягивание сроков финальных работ невыгодно и застройщику. Каждый день просрочки выливается в огромные издержки. Чем дольше строится дом, тем больше средств приходится выделять на эксплуатацию дорогостоящей техники, зарплату строителям, охранникам. Да еще недовольные дольщики грозят судом, а органы госприемки - штрафами. Кроме того, в готовом доме быстрее и легче продать квартиры, чем в недостроенном. Известно: на этапе строительства крайне редко раскупается 100% площадей, часть квартир продается уже в готовом виде. Так почему стройки зависают? По большому счету, в роли тормоза выступают две проблемы: финансовая и техническая.

Ключ от квартиры, где деньги лежат

Инвестирование жилищного строительства предполагает нескорую окупаемость (хоть и весьма хорошую: рентабельность в элитном секторе достигает 60%) при массе рисков. Поэтому, когда речь заходит о финансовой стороне вопроса, в первую очередь подразумеваются средства дольщиков. У горожан выбор невелик: готовая квартира в новостройке стоит процентов на 20 дороже, так что для улучшения жилищных условий долевка - зачастую единственная возможность.

Застройщикам, однако, далеко не всегда удается собрать необходимое количество дольщиков. А землеотвод уже получен, проект утвержден, техника готова... На этом этапе некоторые строительные компании начинают объект, скажем, с объявленной продажной ценой в 15 тыс. рублей за кв. метр. Собранных денег не хватает. Чтобы не тормозить стройку и пополнить оборотные средства (банки кредитуют только самых крупных застройщиков с хорошей репутацией, но и в этом случае условия почти грабительские), часть метража предлагается по демпинговой цене, к примеру, по 13 тыс. за метр. Надежды строителей на то, что со временем разница будет компенсирована продажей по более высокой цене (16 - 17 тыс. руб./м) оправдываются далеко не всегда: слишком много предложений на рынке.

Именно в попытке быстро (а значит, дешево) продать будущие квартиры застройщики неправильно рассчитывают стоимость проекта, не закладывая в него форс-мажоры, инфляцию, возможность экономических и политических потрясений в стране. Так, к примеру, случилось с новостройкой на перекрестке улиц Юмашева и Хомякова. Коробку возвели еще в конце 90-х. Расценки на стройматериалы, зарплату рабочим после дефолта были минимальные, проект казался не слишком затратным и дольщиков удалось собрать быстро. Но застройщик сразу не уложился в сроки. Теперь собранных средств уже не хватает даже на то, чтобы привести коробку здания в божеский вид. Покупатели, измотанные ожиданием, пытались скинуться и своими силами закончить долгострой, но необходимого количества денег не собрали.

Иногда дольщики сами отодвигают счастливый момент заселения, нерегулярно делая взносы - инвестирование строительства опять же тормозится. По условиям договора застройщик может применять к неплательщикам штрафные санкции, но этого, как правило, не делает. Чаще застройщик закрывает глаза на нерегулярность выплат, а дольщик - на задержку сроков сдачи дома; одному хочется быстрее сдать дом, другому - въехать в него. Если вина обоюдная, никто не в обиде.

Следует отметить, что крупные строительные компании, располагающие достаточным объемом оборотных средств, не рассчитывают на взносы, а вкладывают в объект собственные деньги. Ведь финансы - это единственное, без чего дом не построить по определению. Остальные причины хоть и затягивают срок сдачи дома, но вполне устранимы.

Тормозной путь

А начинается все с мелочей, из-за которых окончание строительства сдвигается сначала на дни, потом на недели и месяцы. Процесс может тормозить что угодно: согласования в официальных инстанциях (водоканале, горэлектросетях), отключения воды или электричества по городу, неисправность техники, нехватка квалифицированных рабочих рук. И хотя эти обстоятельства обычно просчитываются заранее, они все же могут сдвинуть график.

Отделочные работы многие застройщики предпочитают делать летом, в теплое же время года обычно возводится коробка здания. Но если график сдвигается, начинает работать позиция, которая в смете значится как "зимнее удорожание": в минусовую погоду тот же объем работ обходится на 30 - 40% дороже, чем летом. Правда, заместитель директора компании " Стин Вест" Сергей Мохов уверяет: опытные строители, составляя смету, "размазывают" возможные затраты на зимние работы по году, и тогда проблем не возникает.

Часто график стройки ломается на этапе освоения инфраструктуры: подъездных дорог, водопровода, канализации. Особенно это характерно для центральных районов, где ведется точечная застройка: один-два дома "втыкаются" внутри существующего жилого комплекса, как правило, в самом центре города. Чтобы получить землеотвод в престижном районе, строителям приходится соглашаться на условия городских властей - замену коммуникаций (если они устарели) или прокладку новых (если район густонаселенный и мощностей не хватает). Иногда невозможно ни проложить, ни заменить.

Так, "Стин Вест" отстроил монолитную многоэтажку на перекрестке улиц Степана Разина и Декабристов. Район заполнен хрущевками, и необходимо было обновить дырявую теплотрассу. Застройщик получил все технические условия на подключение стройки к теплопункту и до начала отопительного сезона полностью его реконструировал, вложив свои 3 млн руб. Оставалось провести трассу до теплопункта. И тут проект застрял. Тянуть трассу через дворы не разрешили жильцы соседних дворов из опасения, что строители "как всегда" перекопают двор. Решили идти через подвал соседнего здания, оплатили проект, согласовали его с городскими теплосетями. Но закапризничал владелец здания. Пришлось выбирать самый трудоемкий и затратный путь - воздушный. Сегодня отделка 13-этажки могла уже заканчиваться, однако работы еще не начинались: тепло в доме появится в лучшем случае к концу февраля.

Проблема прокладки коммуникаций - вообще больное место строителей. И не только при точечной застройке. Только кажется, что при строительстве крупных микрорайонов с нуля застройщики-партнеры легко договариваются между собой, кто какую линию будет прокладывать, или делят затраты поровну. На практике все не так гладко: не сумев найти общий язык, партнеры становятся конкурентами.

Из-за такой конкуренции с ноября 2001 года до декабря 2002-го ждали сдачи дома дольщики, отдавшие свои сбережения строительному холдингу "Пирамида" для возведения панельного дома в Пионерском поселке (улицы Блюхера - Уральская). Поскольку холдинг специализируется исключительно на панельном домостроении и предлагает одни из самых низких в городе расценок (12-13 тыс. руб./кв. м), проблем с привлечением дольщиков у предприятия не было. Ему удавалось вовремя возвести панельный дом и передать владельцам ключи от квартир... Правда, до поры до времени. На этот раз проблема возникла из-за того, что прокладку канализации, линии электропередачи и теплотрассы должны были поровну поделить два застройщика микрорайона: " Пирамида" и " Атомстройкомплекс" (АСК). По словам директора управления капитального строительства завода крупнопанельного домостроения (УКС КПД входит в состав "Пирамиды") Игоря Скоробогатова, холдинг свою часть работ выполнил, партнер - нет. А именно по его территории проходил канализационный коллектор, без которого, понятное дело, панельный дом принять в эксплуатацию невозможно. Когда дольщики начали нервничать и пригрозили судом, "Пирамиде" ничего не оставалось, как сделать за "Атомстройкомплекс" часть его работ, потратив на это более 10 млн собственных рублей.

Сдав многострадальный дом, "Пирамида" снова встала перед той же проблемой. Введение очередного дома, намеченное на декабрь 2002 года, теперь сдвигается в лучшем случае на второй квартал 2003-го: на этот раз из-за того, что АСК не проложил к новостройкам линию электропередачи. В надежде ускорить процесс дольщики прошли через все кабинеты екатеринбургской мэрии. В результате 31 октября 2002 года из-под пера главы города Аркадия Чернецкого вышло постановление "Об инженерном обеспечении и благоустройстве жилого квартала по улицам Блюхера - Уральской - Советской". Согласно ему, "Атомстройкомплексу" вменялось в срок до 31 декабря 2002 года выполнить строительство ЛЭП. Постановление до сих пор не выполнено. Дольщики напряглись в ожидании худшего.

Гарантийный срок

До тех пор, пока есть стабильный спрос на жилье, застройщики не спешат придавать срыву сроков окончания строительства большое значение: мол, квартиры все равно продаются, зачем отпугивать потенциальных дольщиков. Более того, порой они сами сознательно "приближают" сроки сдачи. Впрочем, еще больше этим грешат агентства недвижимости.

Рекламный ход с ускорением сроков рассчитан на привлечение дольщиков: чем ближе конец строительства, тем больше желающих купить квартиры и ниже риски дольщиков. С этой целью, например, срок сдачи объекта, реально намеченный на четвертый квартал года, в агентстве недвижимости чудесным образом превращается в "лето" или расплывчатую "вторую половину года". Неискренность многих риэлтеров в предоставлении информации подтверждает и тот факт, что в разных конторах по одному и тому же объекту декларируются разные сроки окончания стройки. Правда, в перспективе такой рекламный трюк может подпортить репутацию продавца. Но расчет делается на то, что покупатели - каждый раз новые люди.

Тем более что невыполнение сроков сдачи объекта иногда может показаться мелочью - например, в сравнении с полным замораживанием стройки. В частности, для дольщиков ЗАО "СУ-18" договор превратился в приговор: собрав деньги и не построив дом, фирма объявила о самоликвидации. Пытаясь вернуть хотя бы часть денег, люди подали коллективное заявление в городской Комитет по защите прав потребителей, готовы искать правды в суде. Но, как считает начальник аналитико-правового отдела комитета Светлана Раскатова, тщетно. Во-первых, к началу суда у банкротов обычно не остается никакого имущества: распроданы даже столы и компьютеры. А во-вторых, даже если и удается выручить от продажи имущества деньги, они уйдут на зарплату работникам фирмы, налоги, выплаты государству... Что останется (собственно, ничего после этого и не останется), смогут поделить дольщики. Подобные примеры работы на строительном рынке Светлана Раскатова называет неприкрытым мошенничеством. Но как его распознать?

В Управлении архитектуры и градостроительства утверждают, что своеобразной гарантией можно считать выделяемые строителям землеотводы. Потому что участки под застройку муниципалитет выдает только фирмам с проверенной репутацией. Комиссия смотрит: как долго фирма работает на строительном рынке, какие объекты за это время отстроила, не грешит ли она регулярным затягиванием сроков сдачи объектов. Властям долгострои невыгодны: город заполнен строительным мусором, огражден заборами и заставлен подъемными кранами. Плюс чиновникам приходится забивать голову решением частных проблем, как это случилось, например, с дележкой обязанностей между "Пирамидой" и "Атомстройкомплексом". Однако вряд ли такой способ проверки даст гарантию: СУ-18 в свое время город тоже выделил землеотвод, а сегодня этой компании нет, и деньги дольщикам никто не вернул.

Сами участники строительного рынка утверждают: единственная гарантия, что фирма не лопнет и, более того, сдаст дом в срок - проверять перед заключением договора, сколько лет застройщик работает на рынке, какие объекты сдал и как быстро обычно укладывается в сроки. С этим можно согласиться с одной поправкой: у каждого без исключения застройщика пусть редко, но все же случаются проблемы, тормозящие стройку. И где стелить соломку, угадать практически невозможно.

Екатеринбург