Почем метр

Спецвыпуск
Москва, 13.08.2007
«Эксперт Урал» №29 (292)
К концу 2006 года из-за рекордного скачка цен на рынке жилья сформировался большой отложенный спрос, а объем предложения начал расти. Ждать возврата маятника следует в 2008 году

В Екатеринбурге заморожено строительство четырех домов фирмы «Свердловскгражданстрой». С начала года компания не провела ни одной сделки продажи квартиры. Руководство, вероятно, вынуждено будет увольнять рабочих: нечем расплачиваться, в компанию практически не поступают денежные средства. Эксперты рынка не исключают, что в ближайшее время подобная участь может постигнуть и другие компании. Высокий уровень цен заставляет значительную часть потребителей отложить покупку квартиры.

2006 год побил все рекорды по темпам роста цен на жилье: среднее удорожание в пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона достигло 75,5%. Лидерами роста стали Екатеринбург, где цена за квадратный метр жилой площади за год увеличилась на 107,1%, и Уфа – 80,6%.

Однозначного прогноза относительно дальнейшей динамики цен нет: одни аналитики утверждают, что осенью рынок проснется и цены вновь поползут вверх, другие — прогнозируют стабилизацию вплоть до весны будущего года, третьи просто не берутся загадывать, считая рынок слишком непредсказуемым. Что будет на самом деле?

В качестве отчетности

За первое полугодие-2007 в пяти крупнейших городах Урало-Западносибирского региона введено 1,03 млн кв. метров жилья, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Если тогда потребители готовы были покупать все, что выставлялось на продажу, то основная тенденция этого полугодия — стабильное увеличение объемов предложения при низком уровне спроса. «Данные Федеральной регистрационной службы свидетельствуют о том, что число сделок сегодня ниже, чем летом 2006 года», — констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург) Гурам Тухашвили.

В Екатеринбурге темпы роста цен на вторичное жилье в начале года замедлились, а в апреле начали снижаться — примерно на 0,3% по сравнению с мартом. Средняя стоимость по городу составила 67,3 тыс. рублей за кв. метр. На начало июля цена упала до отметки 66,8 тыс. рублей. Стагнация на рынке жилья продолжится до конца лета. «Цены будут корректироваться на отдельные категории квартир: на вторичном рынке в пределах 10%, на первичном, у отдельных застройщиков, может быть, серьезнее», — предполагает Гурам Тухашвили.

Вместе с тем существенного падения стоимости жилья ждать не стоит. «Неудовлетворенный спрос достаточно высок и постепенно накапливается. Однако ожидание не может продолжаться вечно: даже при небольшом снижении цен спрос рано или поздно сработает и не позволит недвижимости дешеветь бесконтрольно», — считает директор департамента жилой недвижимости РС «Центр недвижимости “МАН”» (Екатеринбург) Марина Белоусова.

Устойчивая конъюнктура сохраняется и на рынке жилья Челябинска. Снижения цен на вторичное жилье в городе нет, но с начала года квадратный метр подорожал всего на 7,1%. Спрос на жилье заметно утих, сегодня он значительно отстает от предложения. Цены на новое жилье начали снижаться в мае. За последний месяц их уровень упал на 3,2% по сравнению с июнем. «Подобную ситуацию можно было бы отнести к сезонному снижению цен, однако, как мы помним, год назад даже летняя жара не заставила стоимость квадратного метра на первичном рынке сбавить темпы прироста», — комментирует редактор сайта ChelReal.ru (Челябинск) Мария Усенко.

Снижение процентных ставок по ипотеке способствует увеличению цен на вторичное жилье по отношению к первичному. «Если взять однокомнатную квартиру со 100-процентной отделкой в новом доме на Северо-Западе, то цена квадратного метра составит в среднем чуть больше 37 тыс. рублей. Цена аналогичной однокомнатной квартиры в том же микрорайоне, но на вторичном рынке, — почти 41 тыс. рублей за квадрат», — сравнивает директор АН «Выбор» (Челябинск) Александр Демидков.

На рынке Тюмени наибольший рост цен с начала года зафиксирован на новостройки — 17,6%. На вторичном рынке темпы немного ниже — 16,4%. Но и в Тюмени цены, видимо, достигли потолка. «Уровень их уже настолько высок, что приобретение квартир для людей среднего достатка станет мало доступным даже при помощи банков. Поэтому следует ожидать обратной связи: замедление темпов увеличения цен с перспективой минимизации роста и возможной стагнацией», — говорит аналитик жилой недвижимости Ассоциации «АЛКО» (Тюмень) Марина Брагина.

С начала года самый высокий рост цен в регионе демонстрировал пермский рынок. На первичку цены с начала года

выросли на 23,6%, на вторичку — на 20,5%. Основных причин две: предложений немного, часть застройщиков в начале года выставила на продажу объекты по завышенной цене 75 — 100 тыс. рублей за квадрат, что взбудоражило рынок. Но с апреля темп роста цен замедлился, в июне на рынке нового жилья он составил 3,6%. «Часть застройщиков применяет стимулирующие “летние” скидки, проводит различные акции или просто снижает цену», — описывает ситуацию руководитель экспертно-аналитической группы Пермского аналитического центра (Пермь) Ирина Трубинова. На рынке вторичного жилья динамика цен снизилась до 2,1%. «Причина снижения темпов роста в том, что цены выше уровня платежеспособности населения. Индекс доступности жилья на сегодня превышает 30 лет, что способствует формированию отложенного спроса, который будет реализован в будущем», — поясняет аналитик корпорации «Перспектива» (Пермь) Регина Давлетшина.

Игра на понижение или повышение?

Итак, в 2006 году уровень цен в крупных городах достиг пика платежеспособного спроса, и это стало основным фактором снижения стоимости квартир. «Планка в 50 тыс. рублей — это уровень уже форсированного ипотекой реального потенциала покупателя, а он иссяк еще в прошлом году. Поэтому усилия банков, привлекающих клиентов скидками, и даже снижение процентных ставок успеха не приносят. И не принесут — вплоть до обещанных 9% годовых», — утверждает аналитик сети агентств недвижимости «Эксперт» (Уфа) Айгуль Степанова.

Второй фактор, влияющий на снижение цен, — переоценка отдельных категорий жилья. В период ажиотажного спроса дорожало все, независимо от качества и расположения объектов в черте города. В итоге квартиры в старых домах, хрущевки и брежневки, выставлялись к продаже по явно завышенным ценам. Сегодня уровень цен в сегментах постепенно приходит в норму. Так, по итогам апреля, стоимость наименее качественных екатеринбургских квартир снизилась в среднем на 0,6% по отношению к марту, а в мае уже на 1,24%. «Если в 2006 году преимущественным спросом пользовались наименее качественные сегменты, то сегодня интересы покупателей все больше обращаются в сторону качественного жилья. Кроме того, на рынке отражается усиление транспортных проблем в центре с одновременным улучшением транспортной доступности активно застраиваемых отдельных районов», — констатирует Гурам Тухашвили.

Стабилизация (снижение) цен привела к уменьшению привлекательности инвестиционных сделок и сокращению их числа. «Подтверждается зависимость объема инвестиций от стадии развития рынка: в период активного роста их доля заметно увеличивается, а в условиях стабилизации сокращается. На данный момент доля инвестиционных сделок в Перми составляет порядка 10%», – считает директор инвестиционной компании корпорации «Перспектива» (Пермь) Любовь Кремлева.

Как отмечает Айгуль Степанова, «сегодня в жилую недвижимость выгодно вкладываться только в сегментах элиты и бизнес-класса, и то на стадии котлована. Затем цены быстро набирают предельный уровень». С ней согласна руководитель департамента маркетинга и консалтинга PTDN Realty Group (Пермь) Ольга Пермякова: «Наиболее платежеспособный спрос переместится на новые современные объекты. В городе появятся проекты по-настоящему элитных жилых домов, задумки которых уже вынашиваются девелоперами. Таким образом, снизится покупательский спрос на искусственно перегретые сегменты жилья, объекты старой застройки в некоторых районах».

Часть экспертов полагает, что в ситуации стабилизации рынка жилья наиболее выгодно делать ставку на коммерческую

недвижимость. «Если рост цен действительно будет в пределах 1 – 1,5%, основная масса инвесторов, скорее всего, переориентируется на рынок нежилых помещений. В 2009 году Екатеринбург готовится принимать встречу участников Шанхайской организации сотрудничества, поэтому востребованность нежилых помещений только увеличится, а значит, у инвесторов появляется возможность выгодных вложений», — отмечает Мария Белоусова.

Становятся более перспективными и инвестиции в малоэтажное загородное жилье. «Наши исследования показали, что за последний год цены на этот вид недвижимости росли постепенно, но стабильно, а объем предложения практически не увеличивался. При этом цены лишь немного превышают стоимость аналогичного жилья в городской черте. Это следствие бурного роста рынка челябинской жилой недвижимости в 2004 — 2005 годах», — резюмирует Мария Усенко.

Это не надолго

Аналитики рынка не исключают возможности возобновления эскалации цен. Базовые предпосылки — рост доходов населения и низкая обеспеченность его жильем — никуда не делись: рано или поздно они вновь заставят цены ползти вверх.

Как показал опыт, изменения на рынке жилья Москвы вызывают изменения в регионах с задержкой в три-четыре месяца. В 2006 году Урало-Западносибирский регион повторил столичный сценарий взрывного роста цен. Сегодня коррекция стоимости жилья в Москве практически остановилась: снижение — на уровне 0,1% в неделю. Очевидно: дальше недвижимость дешеветь не может. По предположениям аналитиков, весной 2008 года рост цен возобновится.

Процесс коррекции цен на жилье продолжается и в городах Урало-Западносибирского региона. В Екатеринбурге, Уфе и Перми цены также достигли потолка, поэтому до конца года останутся на прежнем уровне. В Тюмени и Челябинске подорожание продолжится, поскольку рост стоимости жилья идет с некоторой задержкой. Затем в этих городах на полгода-год наступит стагнация. После нас ожидает очередной виток роста.

В подготовке материала участвовал Юрий Немытых

Цены на рынке жилой недвижимости: городские зоны
Ввод жилья в 2006 году и прогноз на 2007 год
Индикаторы рынка жилой недвижимости

Источники информации

Екатеринбург: Уральская палата недвижимости, Центр недвижимости «МАН», АН «Роттердам», журнал «Недвижимость». Уфа: сеть агентств недвижимости «Эксперт». Пермь: Корпорация «Перспектива», Пермский аналитический центр, PTDN realty group (Пермский торговый дом недвижимости). Челябинск: АН «Компаньон», АН «Выбор», сайт ChelReal.ru. Тюмень: КГ «Лекс», Ассоциация «АЛКО».

У партнеров

    Реклама