Квадрат эмоций

Основной тонус рынку жилищного строительства придала льготная ипотека. Стройка подтянула цены и активизировала вторичку. Красок картине следующего года добавят реновация и проекты комплексного развития территорий.

До завершения программы ипотеки еще полгода, а страсти уже вновь накаляются. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина на форуме «Россия зовет» фактически запустила новый виток дискуссии, заявив, что не видит смысла продлевать льготную ипотеку в нынешнем формате после 1 июля 2022 года. Ипотечное противостояние профильных ведомств и финансового регулятора во многом определяло динамику отрасли весь насыщенный и неоднозначный год. Итоги его мы вместе с крупнейшими застройщиками и банками обсудили за круглым столом «Рынок жилой недвижимости: перезагрузка», организованным журналом «Эксперт-Урал».

Выше, дальше, дороже

Напомним, 1 июля 2021 года параметры стимулирующей рынок жилья государственной программы льготной ипотеки были изменены: максимальная ставка кредита поднята с 6,5% до 7%, а сумма уменьшена с 6 до 3 млн рублей. Прогнозы динамики спроса выдавались неоднозначные, однако, как показывает статистика, обновление программы не сильно изменило рынок.

По расчетам сервиса ЦИАН. Аналитика на основе данных Росстата, в третьем квартале количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) снизилось всего на 10% (до 209,4 тыс.) относительно предыдущего, когда льготная ипотека действовала еще на старых условиях. «Текущий спрос такой же, как и год назад.

В целом первичный рынок не столкнулся с обвалом спроса на недвижимость», — констатируют аналитики.

Между тем в региональном разрезе картина неоднородна. Просадка ДДУ случилась в Москве, где их количество за квартал сократилось на 12%, Московской области — на 19%, Санкт-Петербурге — на 16%. Однако из субъектов макрорегиона Урал и Западная Сибирь в минусе только Башкортостан — на 6%. Свердловская область с ростом ДДУ на 1% на этом фоне выглядит стабильно, а в Тюменской области число договоров увеличилось на 5%.

— Мы стали строить больше. За октябрь объем предложений на тюменском рынке увеличился на 46,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Девелоперы постоянно сдают новые жилые комплексы, — подтверждает руководитель PR и маркетинга компании «Тюмень­инвестстрой» Алла Власова.

— Так много квартир на первичном рынке Екатеринбурга не было за всю его историю. К концу третьего квартала объем строящегося жилья составил 3,2 млн кв. метров и обновил пиковые показатели 2018 — 2019 годов, — констатирует председатель совета Уральской платы недвижимости (УПН) Валерия Козлова.

Спрос меняет структуру предложения. Среди потребителей растет группа, которая стремится удовлетворить минимальные потребности в жилье. В итоге в Екатеринбурге, например, по данным УПН, за последние два года доля студий и однокомнатных квартир увеличилась с 43% до 55%, квартиры до 45 кв. метров составляют 54% объектов всей базы, 74% объема предложения — квартиры стоимостью до 5 млн рублей.

Свободных участков в центральной части города не так много или они слишком дороги, поэтому застройщики движутся все дальше от центра: доля центральных районов сократилась с 47% до 38%. Зато растет этажность: доля проектов от 21 до 30 этажей поднялась с 50% до 56%.

Стремление ввысь характерно и для Тюмени, хотя и меньшими темпами: «Сейчас примерно 40% рынка составляют объекты 15 — 20 этажей, четверть рынка приходится на дома 20 — 25 этажей, а на 30 этажей в городе только один проект», — говорит Алла Власова.

Вторичка догоняет

На динамику продаж застройщиков сильно влияет конкуренция со стороны вторичного рынка. Так, в Екатеринбурге вторичка выросла по количеству сделок за девять месяцев года на 35%. В результате предложение быстро сокращается. Валерия Козлова: «Сейчас в базе УПН 4 тыс. квартир, на всем вторичном рынке — около 7 — 8 тыс. квартир. Меньше было лишь 15 лет назад».

Поскольку спрос высок, а предложение сжимается, цены на вторичном рынке тоже идут вверх. Сначала их двигало желание покупателей решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке, сейчас — стремление зафиксировать инвестиционные планы до конца года.

По расчетам ЦИАН.Аналитики на основе сделок на вторичном рынке за ноябрь 2021 года, в крупных (от 500 тыс. человек) городах России цены в месячном выражении поднялись на 2,3%, объем предложения сократился на 1,6%. 

Подъем цен

Застройщики отмечают, что решения о приобретении жилья в этом году во многом принимались эмоционально под влиянием напряженного информационного фона: покупателями двигали то страх не успеть вложиться до завершения программы льготой ипотеки, то паника на фоне начавшегося роста цен на жилье. Рост цен стал драматическим штрихом, характеризующим рынок жилья-2021. Причины подъема известны (подробнее см. «Метр противоречий», «Э-У» № 35 от 30.08.2021): недорогой кредит, стимулирующий спрос, взлет цен на стройматериалы, дефицит рабочей силы. По статистике УПН, в целом за два года в Екатеринбурге цены на первичном рынке выросли на 26%, на вторичном — на 21%. Сейчас средняя цена квадратного метра — около 90 тыс. рублей.

На рынке Тюмени, по словам Аллы Власовой, цены в октябре были выше по отношению к аналогичному периоду прошлого года, на 17 — 19%.

На следующий год участники рынка смотрят со сдержанным оптимизмом:

— Восстановительный рост на фоне повышенного спроса предыдущих периодов завершился, но у девелоперов нет четких ориентиров, как будет развиваться рынок жилья, — формулирует Валерия Козлова. — Во многом ситуацию на рынке будут определять инфляционные ожидания населения и ипотечные ставки.

Призма ипотеки

От ипотеки действительно много зависит. По расчетам УПН, доля сделок с ипотекой составляет 66%. И снижения динамики выдач в банках не наблюдается.

По оценке начальника отдела ипотечного кредитования банка «Уралсиб» в Екатеринбурге Натальи Бруснициной, результат 2021 года будет как минимум не хуже 2020 года. В частности в Екатеринбурге Уралсиб, по предварительным итогам года, покажет прирост объема выданных кредитов как минимум на 30% по сравнению с 2020-м. Основной фактор влияния — продолжение действия государственных программ.

— Это связано не только с выгодными условиями по стоимости и максимальной сумме, но и с возможностью рефинансирования. Люди стали более финансово грамотны и используют незакрытую ипотеку для улучшения качества обслуживания долга и экономии, многие молодые семьи переоформляют ипотеку по более льготной ставке, а на сэкономленные средства делают ремонт или покупают автомобиль. Это заставляет перестраиваться и банки. Если в 2019 году можно было посчитать по пальцам банки, которые кредитовали квартиры, находящиеся в залоге, то сейчас это становится нормальной практикой: сделки переходят из залога в залог, — указывает на тренд Наталья Брусницина.

Во многом ипотечный сегмент в этом году сохранял динамику на фоне низких ставок на рынке в целом, но уже очевидно, что под давлением роста ключевой ставки стоимость обслуживания кредитов будет расти. По итогам 2020 года средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории рынка опустилась ниже 7,5%, но к октябрю 2021-го вернулась к 7,7% и, по прогнозам, в ближайшие месяцы уйдет выше 8% годовых.

В большинстве регионов подбор привлекательных территорий на будущее застройщики притормозили. Рынок Екатеринбурга, по наблюдению Валерии Козловой, тормозить не собирается:

— Здесь заложена основа для роста предложения, строительство продолжается довольно активно, мы не видим приостановки инвестиционных проектов девелоперов и не ожидаем чувствительной для потребителя паузы в их запуске.

Парковка как ресурс

Основания для нервозности дает и якобы грядущий взрыв строительного пузыря и последующий за ним обвал цен, однако участники нашей дискуссии не видят за этими ожиданиями объективных причин. Инфляция в мире растет и импортируется разными странами, в том числе и Россией, поэтому вряд ли стоит ожидать снижения цен на сырье и материалы. Это значит, что возможностей для оптимизации структуры затрат у девелоперов немного.

Профессиональное сообщество поддерживает любые идеи, которые могут как минимум не увеличивать рост себестоимости. Одна из новых — пересмотр нормативов парковочных мест в новостройках. Предложение не так давно выдвинул вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании с руководителями регионов о достижении национальных целей в сфере жилищного строительства. У регионов есть право снижать нормативы по обеспечению новостроек парковочными местами, и вице-премьер предложил этим правом активнее пользоваться (см. «Движение к новой мобильности»).

Испытание КРТ

Отдельная эмоционально обсуждаемая тема, закладывающая основу для долгосрочных трендов, — механизм комплексного развития территории (КРТ) и проекты реновации.

Напомним, программа КРТ предполагает реконструкцию и снос ветхого, аварийного, а также неаварийного жилья, подходящего под установленные законом критерии, с привлечением частных инвестиций. Федеральный закон, принятый в декабре прошлого года, усовершенствовал порядок развития застроенных территорий. Он разрешает увеличить объемы сноса аварийного жилья, решить судьбу тех домов, которые в ближайшее время могут стать аварийными (при этом по программе капремонта их реставрировать нецелесообразно).

Проекты комплексного развития территорий есть во всех регионах УрФО.

Летом этого года полпред президента в УрФО Владимир Якушев рассказывал, что в работе находится 14 проектов КРТ. До нового года планировалось запустить три из них — в Свердловской, Тюменской и Курганской областях. Всего, по прогнозам, в округе будет расселено 63 тыс. кв. метров аварийного и ветхого жилья, объем перспективного жилищного строительства по этим объектам составит 528 тыс. кв. метров.

В Тюменской области, например, планируют с помощью механизма КРТ расселить до конца года 92 тыс. кв. метров аварийного жилья. В регионе создана необходимая нормативно-правовая база: приняты два областных закона и семь постановлений правительства. В качестве площадок для реализации программ КРТ определено семь территорий в Тюмени, заключено и реализуется 16 договоров о развитии застроенных территорий общей площадью свыше 70 гектаров. Строится шесть жилых комплексов.

А в Екатеринбурге в 2022 году выберут еще около десяти новых площадок для применения механизма КРТ, сообщил на прошлой неделе на круглом столе с застройщиками заместитель главы города Рустам Галямов. В Екатеринбургской агломерации под программу КРТ уже определены 11 площадок. В Екатеринбурге утверждены три — на Уралмаше и Эльмаше: 42 дома, в том числе 11 аварийных. В апреле — мае планируется объявить аукцион среди застройщиков.

Регионы сами определяют, какие многоквартирные дома, помимо аварийных, могут быть включены в проекты КРТ. Критерии таких домов определены Градостроительным кодексом, а вот выбор конкретных параметров, принятие решения о том, одному из них или их совокупности должны соответствовать многоквартирные дома, остается за регионом. Так, если, согласно градостроительному законодательству, критерием может быть физический износ основных конструктивных элементов, то значение такого износа должен определить регион. В Свердловской области, например, также сформирован порядок действий и перечень документов, которыми в ходе реализации проекта должен руководствоваться застройщик. В них определены сроки, график выполнения работ и условия окончания проекта.

— Самое важное в этом пакете документов — утвержденные графики, в которых прописана последовательность действий. Правда, пока не понятно, получится ли у всех участников пилотного проекта выдержать эти графики, — говорит Валерия Козлова.

— Оказалось, что население хуже, чем ожидалось, отреагировало на идею КРТ, поэтому пришло понимание, что необходимо разработать очень четкий порядок, — делает акцент на субъективном социальном факторе представитель УПН.

Как рассказал Рустам Галямов, в 15 — 18 домах из 42, назначенных на снос, уже проведены собрания жильцов, и «реакция хорошая».

Между тем работа над нормативной базой безусловно продолжится.

— С моей точки зрения, порядок действий недостаточно подробный. Тридцать пунктов для такого масштабного проекта недостаточно. Административных регламентов к этому закону будет еще огромное количество, — прогнозирует Валерия Козлова.

 На Южном Урале сформированы предложения для развития участков общей площадью свыше 600 га. К примеру, в Челябинске под проекты КРТ определены 14 земельных участков. В высокой степени готовности три пилотных проекта: комплексное развитие нежилого квартала в Советском районе, реновация жилой территории в Ленинском и комплексное развитие нежилой застройки в Калининском районах.

Первый проект КРТ будет реализован на участке с постройками промышленного назначения на центральной улице города. Договор подписан с компанией «Голос.Девелопмент» по инициативе правообладателя. По словам директора компании по девелопменту Сергея Григорьева, здесь также потребуется развитие нормативной базы:

— Действующие нормативы градостроительного проектирования не во всех аспектах современны, а уже сегодня необходимо по-новому взглянуть на территории. В Челябинской области есть региональный закон о КРТ, который уточняет федеральный закон. Но все участники рынка: и бизнес, и администрация, понимают, что необходимо запустить процессы реализации проектов и наработать опыт.

Сценарий реализации проектов в Челябинске будет отличаться от Екатеринбурга, прежде всего потому, что на Южном Урале другой рынок недвижимости, прогнозирует Сергей Григорьев:

— В Челябинске нет ни одного федерального застройщика. Ранее это было обусловлено низкой ценой квадратного метра, в среднем по городу чуть больше 40 тыс. рублей. Сейчас цена выросла и составляет в среднем около 50 тыс. рублей. Без изменения норм при таких средних ценах было очень сложно развивать застроенные территории. Поэтому в Челябинске, в отличие от Екатеринбурга, не так развита практика выкупа объектов индивидуального жилищного строительства или производственных территорий при освоении застроенных участков. Сегодня же на фоне роста цен и возможностей, которые открывает КРТ, мы видим для себя перспективы освоения таких территорий.

Бомба реновации

Реновация в теории хороша всем: городам она позволяет избавиться от депрессивных и деградирующих территорий, застройщикам — получить привлекательные площадки, людям — переехать из морально и физически устаревшего жилья в новое. На практике, однако, она порождает массу проблем. Главная — в неприятии ее жителями, подозревающими власти и застройщиков в «причинении добра». Причина — всеобщее недоверие, неумение и нежелание разговаривать и договариваться. Поэтому ключевая задача власти — детальное разъяснение всех плюсов и минусов механизмов реновации, считают в компании «Брусника».

В ходе нашей дискуссии участники рынка обратили внимание и на пробелы в нормативной базе на федеральном уровне. Во-первых, закон дает право жителям голосовать за выход из КРТ уже после проведения торгов. В Свердловской области жителям участков дается на принятие решения три месяца. Если один-два дома выйдут из КРТ, когда торги уже проведены, такого экономика проектов не выдержит. Риск такой есть, а правового механизма выхода из торгов у застройщика — нет. Понятно, в этом случае последуют судебные иски.

Другая спорная ситуация может возникнуть из-за разного юридического статуса участков. Земля под расселяемым домом отдается застройщику в собственность, а прилегающая — в аренду. Сажать дома на это лоскутное одеяло очень непросто.

Есть вопрос и с реализацией механизма компенсации затрат собственнику жилья. Цена за принадлежащий ему объект определяется за один день до решения по КРТ.

С одной стороны, это защищает застройщика от черных риэлторов, которые могут начать скупать квартиры, с другой — создает новые угрозы. Отселение владельцев объектов на практике идет очередями, и некоторые дома будут расселены, может быть, через два года после принятия решения о КРТ. Рыночная цена за это время вырастет, что также приведет стороны в суд.

Не разрешены и возможные коллизии с Фондом капремонта, который накапливает ресурсы от жителей, а затем софинансирует капитальный ремонт в домах. Если окажется, что такой дом включен в проект КРТ, кто возместит фонду потраченные средства? Пока считается, что это должен делать застройщик. «Одна власть приняла решение, вторая его отменила, а виноват во всем застройщик», — возмущаются девелоперы.

Чтобы не девальвировать идею реновации и не увязнуть в судах, спорные вопросы лучше снять на старте.