Земля с крупицами золота

Москва, 11.04.2011
Согласно исследованию Colliers International, с июня прошлого года ставки на Тверской выросли более чем в два раза. Средняя стоимость аренды увеличилась с 4000 до 8500 долларов за 1 кв. м. По данным компании, сегодня улица занимает восьмое место среди самых дорогих торговых коридоров мира. Тверской еще есть куда расти. В докризисном 2008 году ставка здесь доходила до 16 300 долларов за 1 кв. м (улица была на третьем месте в списке самых дорогих торговых коридоров мира).

Иллюстрация: Эксперт Online

В кризис, когда спрос на все «предметы роскоши» упал, ставки снизились более чем на 50% (кое-где падение составило даже 75%). Со второго квартала 2010 года спрос начал восстанавливаться, и цены на отдельные помещения вернулись к докризисным. «Рост ставок на главной улице Москвы объясняется ростом рынка после кризисного периода. С течением времени, с положительной динамикой в планах развития компаний появлялся бОльший спрос на эти торговые площади», — говорит Виктория Камлюк, руководитель отдела стрит-ритейла департамента торговой недвижимости Colliers International. В первую очередь востребованы наиболее дорогие участки Тверской. «В течение 2010 года действительно произошел рост ставок почти вдвое, но это касается только помещений в отрезке от Охотного ряда до Пушкинской и в основном четной стороны», — уточняет Ирина Рачевская, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

Помимо Тверской ставки активно растут и в других торговых коридорах. «За время кризиса произошла серьезная ротация, арендаторам удалось добиться существенного снижения ставок, а сейчас все постепенно возвращается на докризисный уровень», — говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Пока существенным ростом ставок могут похвастаться только наиболее ликвидные площади, расположенные на участках с высокой проходимостью. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 100-300 кв. м. Так, по словам Виктории Камлюк, на ул. Петровка помещение 100 кв. м вышло на рынок в аренду за 5000 долларов за 1 кв. м в год и довольно быстро нашло своих арендаторов. На ул. Рождественка помещение 72 кв. м предлагается в аренду за 8000 долларов за 1 кв. м в год.

Как отмечает Ирина Рачевская, случаи возвращения ставок на докризисный уровень скорее исключение «В целом можно отметить большее количество вакантных площадей в торговых коридорах по сравнению с докризисным временем. Цена экспонирования помещений на Тверской-Ямской, Арбате, в некоторых частях Садового и других торговых улицах сейчас близка к докризисной — это 2000-2500 долларов за 1 кв. м в год, но в реальности не везде эти ставки достижимы. В целом можно отмечать большее количество вакантных площадей по сравнению с докризисным временем», — рассказывает она. Ритейлеры исходят в первую очередь из маржинальности своего бизнеса, и только самые успешные игроки сейчас могут осваивать высокие арендные ставки. Именно между ними и развернулась конкуренция за топовые места. Как отмечает Виктория Камлюк, Тверская была всегда востребованной улицей для компаний, которые развиваются и хотят быть на виду. От магазинов, расположенных здесь, не ждут продаж, их открывают в рекламных целях. «Например, компания снимает небольшое помещение за 5000 евро в год. Это бюджет нормальной рекламной кампании. Эти деньги можно потратить на растяжки на Тверской, а можно открыть красивый магазин, который все будут видеть. При этом в магазине иногда еще будут что-то покупать. Начало Тверской всегда использовали как витрину», — доходчиво объясняет Алексей Могила. По данным Colliers, на отрезке Тверской улицы от Манежной до Пушкинской площади за последний год появились следующие магазины: «Мегафон», «Связной», Сalzedonia, Тezenis, белье «Милавица», Massimo Dutti, салон автомобилей «Маруся», InCity.

На улице сегодня главным образом видны флагманские магазины местных и международных брендов, спрос на отдельно стоящие помещения возникает и у самостоятельно выходящих в Россию сетей. Подобные игроки не стремятся расширяться, им достаточно одного магазина на виду. «Одежда опасается рисков стрит-ритейла, так как в помещении, расположенном на улице, сложнее рассчитать посещаемость. В ТЦ же ситуация для них более понятна, потоки прогнозируемы, так что их развитие сконцентрировано на торговых комплексах», — описывает ситуацию Виктория Камлюк.

Наиболее интенсивно развивается сегмент общественного питания: рестораны высокой кухни и общепит экономкласса, кафе. Так же активно осваивают площади стрит-ритейла банки, которым нужны допофисы, оказывающие услуги физическим лицам. По данным Penny Lane Realty, спрос со стороны коммерческих банков на помещения формата «стрит-ритейл» за последнее время ощутимо вырос. Как предполагает Алексей Могила, скоро мы можем увидеть ценовую войну за площади, которые освободит банк Barclays (он заявил о закрытии своих розничных проектов в России). «Их офисы на Кутузовском проспекте, Петровке, Дмитровке и Никитской весьма привлекательны для ряда банков», — говорит Алексей Могила. По его мнению, владельцы этих помещений могут рассчитывать на сверхприбыли.

При этом, хотя спрос со стороны банков растет, запросы у них стали гораздо скромнее. До кризиса банкам были интересны площади от 200 до 400 кв. м. Сейчас с большей активностью рассматриваются площади 100-150 кв. м, и желательно, чтобы прошлым арендатором был также банк.

В этом году мы вряд ли увидим очередное удвоение цен. По прогнозам экспертов, в 2011 году рост рынка будет происходить в рамках инфляции. «Мы прогнозируем смещение спроса в периферийные, „спальные” районы города, характеризующиеся более низким уровнем арендных ставок в сегменте „стрит-ритейл” и высокой покупательской активностью», — предполагает Виктория Камлюк. Также, по ее словам, спрос может подстегнуть запрет строительства ТЦ в центре Москвы, приведший к дефициту проектов торговых центров. «Но эта тенденция сильно растянута во времени», — оговаривается она.

За время кризиса произошла серьезная ротация арендаторов, но сегодня площади формата «стрит-ритейл» снова востребованы. Тем не менее пока сенсационный рост ставок говорит прежде всего о том, что у ритейлеров снова есть деньги на рекламу. Пока круг подобных арендаторов невелик, поэтому площади, сданные по докризисным ценам, могут соседствовать с пустыми витринами.

У партнеров

    Новости партнеров

    Tоп

    1. Курс доллара может сильно удивить
      Авторы прогнозов, предрекающие в этом году слабый доллар, вновь ошиблись. И опять причина в сохраняющейся привлекательности процентных ставок ценных бумаг в Америке, которые по-прежнему выше ставок в большинстве как соседних, так и дальних стран.
    2. Подкаст 2-ой недели. Как работает человеческий ум
    3. Минфин обрек рубль на падение
      Увеличение объема закупок валюты министерством финансов положило начало полосе ослабления рубля
    Реклама