Что первично в данных о подорожании «вторички»

Анна Королева
корреспондент Expert.ru
5 августа 2021, 14:03

Как сообщила одна из консалтинговых фирм, за июль недвижимость на вторичном рынке прибавила в цене 4%. У роста цен на недвижимость можно обнаружить объективные причины, но аналитик указывает и на то, что к таким сообщениям следует относиться с осторожностью: «люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы» и сейчас совершенно реально в переговорах сбить цену

Фото: Тамара Ларина
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга выросла почти на 2 процента

Цены в сомнениях

По оценке консалтинговой группы SRG, специализирущейся на недвижимости, цены на вторичное жилье в крупнейших городах России в июле выросли в среднем на 4%. Но при этом, пишет РИА Новости со ссылкой на текст исследования, в июне впервые за долгое время было зафиксировано и снижение цен.

Наибольшее увеличение средней стоимости "квадрата" отмечено в Нижнем Новгороде. За месяц цены выросли на 7,16% — до 86 748 рублей. За ним следуют Омск (рост на 6,74%) и Казань (6,14%). Стоимость квадратных метров там составила метр 57 673 и 99 780 рублей соответственно.

В Москве средняя стоимость жилья составила 264 347 рублей за квадратный метр, прибавив 2,76% по сравнению с июнем. За год недвижимость выросла в цене на 18,16%.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга выросла на 1,94% и составила 154 295 рублей. За год недвижимость подорожала на 19,83%. Меньше всего цена "квадрата" за месяц выросла в Ростове-на-Дону и Тольятти – на 1,84% и 1,04%, до 63 564 рублей и 44 214 рублей соответственно. За год в Ростове-на-Дону жилье подорожало на 10,05%, в Тольятти — на 8%.

Ипотека не при чем

Вторичное жильё продолжит дорожать в крупных городах страны по двум основным причинам, уверен шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв. Во-первых, цены постоянно подтягиваются вверх вслед за первичкой, дорожающей из-за роста себестоимости. Российский внутренний рынок пока не удаётся защитить от взлёта мировых цен на металлы и другое сырьё, а в результате строители имеют дело с несколькими волнами подорожания стройматериалов. 

А во-вторых, продолжает эксперт, главным двигателем для цен и на новое, и на вторичное жильё остаётся инвестиционный спрос, как альтернатива банковским вкладам. Мало того что проценты по банковским депозитам остаются низкими и не вызывают большого интереса, так и ещё и введённый недавно 13%-ый налог с дохода как раз именно по крупным вкладам усугубил положение.

Возможно, предполагает Пётр Пушкарёв, эта мера и была обусловлена соображениями социальной справедливости, однако она неизбежно снизила возможность получить хотя бы немного более заметный процент для обладателей солидных банковских вкладов, что ускорило отток таких капиталов из банковского сектора. Недавний подъём ключевой ставки ЦБ положение не исправил: банкиры лишь делают дороже кредитование, зато ставки по вкладам поднимать не спешат. У банков пока с избытком свободных средств и он не слишком нуждается в деньгах граждан. 

Впрочем, многие эксперты, в том числе в ЦБ и правительстве, по-прежнему винят в подъёме цен "слишком доступную" ипотеку. Но любые регуляторные меры по ужесточению условий льготной или обычной ипотеки, особенно для заёмщиков с низким первоначальным взносом, лишь усложнят жизнь простым гражданам, повышая их долговую нагрузку, но точно не решают проблему удорожания самих квадратных метров, считает аналитик.

Видя, что жильё становится всё более дорогим, и вскоре может стать ещё менее доступным, люди наоборот стремятся ускориться с подачей заявок на ипотеку и заранее готовы "подписаться" даже на более высокий ежемесячный платёж или же взять займ на более длительный срок, полагает Пушкарёв.

Спокойствие, только спокойствие

«Складывается ощущение, – говорит старший управляющий партнер компании PG Partners Полина Гусятникова, что подобные сообщения (о росте цен – ред.) носят скорее спекулятивный характер. Средняя «температура по больнице», если так можно выразиться, осталась на прежнем уровне, спрос не пошел вверх. Более того, в отличие от прошлого года, когда люди сметали все, даже не особо смотря в документы, в этом году покупатели стали гораздо избирательнее». 

Такая тенденция пошла с весны, указывает эксперт, и пока изменений нет. Люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы. Если в прошлом году цены росли буквально каждую неделю и практически никто не соглашался на торг, то сейчас совершенно реально сбить цену на некоторые объекты в пределах 4-5%. По сравнению с прошлым годом, количество сделок уменьшилось примерно на 20%.

Скорее всего, предполагает Полина Гусятникова, речь идет о повышении цен на конкретные объекты, чаще всего это апартаменты бизнес и премиум-класса. Но это совершенно не означает, что дорожают и соседние объекты. Например, старый фонд, так называемые «хрущевки», не только не растет в цене, а даже немного просел – в пределах 1-2% с начала года. 

Москва, например, – это уникальный рынок недвижимости, он не похож на другие города России, отмечает эксперт. Здесь недвижимость растет в цене крайне неравномерно, цены на некоторые объекты неоправданно завышены. Например, на некоторые строящиеся объекты. При этом в соседнем панельном доме 1990-х годов постройки квартира той же площади может стоить на 10-15% дешевле. Безусловно, в 2020-2021 году активнее всего росло в цене первичное жилье и владельцы вторички не хотят отставать, поэтому тоже поднимают стоимость. Но если мы видим объект по определенной цене, это совсем не означает, что по ней он будет продан. Например, цена большинства квартир, согласно статистике заключенных сделок, на 5-7% ниже той, которую мы видим в рекламных объявлениях.

По всем законам жанра, уверена Гусятникова, расти рынку недвижимости уже некуда, он давно перегрет и сейчас начинает сталкиваться с нехваткой платежеспособного спроса. Покупательская способность населения не увеличилась, а наоборот. Реальная инфляция в несколько раз превышает официальные показатели. В этой ситуации рост цен на жилье выглядит достаточно странно. Видимо, рынку надо прийти к стагнации, чтобы понять, что расти больше некуда.