Новостройка без обмана

Классика жанра
Москва, 25.02.2008
«D`» №4 (43)
Купили квартиру на этапе котлована — стоит подумать о безопасности своих вложений и поискать компанию, которая застрахует ваши риски. Впрочем, вы уже опоздали. Этим вопросом нужно было озаботиться еще до заключения договора с застройщиком.

Новоиспеченному соинвестору уже на этапе выбора застройщика стоит найти надежного страховщика, который согласится застраховать его вложения в строительство. Страховой полис позволит дольщику не остаться на бобах при негативном для него варианте развития событий, например при банкротстве застройщика. Если обнаружится, что квартиры в новостройке, как и перечисленных за нее средств, не видать, то за нерадивого контрагента ответит страховщик, вернув клиенту вложенные деньги.

Первые на очереди

Сегодня далеко не каждый участник рынка готов страховать такой финансовый риск. А те немногие, кто берется за это («Стандарт-резерв», Московская страховая компания (МСК), РОСНО, «Спасские ворота», «Югория»), прежде тщательно проверят застройщика. Страховка будет оформлена только после предварительной экспертизы приглянувшегося клиенту объекта недвижимости. Помимо того что страховщики не страхуют дома, возводимые компаниями, имеющими негативную репутацию на рынке или большую кредиторскую задолженность, они крайне ограниченно принимают на страхование риски по «серым» договорам (вексельным схемам, договорам предварительной купли-продажи и соинвестирования).

«Несмотря на долгосрочное сотрудничество с некоторыми застройщиками, сотрудники компании проверяют строительную документацию на каждый новый объект, — говорит Дарья Крючкова, руководитель отдела управления страхования имущественных видов и ответственности СК “Стандарт-резерв”. — Вероятность отказа всегда существует, в том числе по причине предоставления неполного перечня документов о строящемся объекте и о застройщике, при возникновении сомнений относительно застройщика, объекта строительства, сроков завершения строительства и других факторов». В случае отказа страховщика клиенту стоит призадуматься, а стоит ли вообще покупать квартиру в данном доме?

Впрочем, не всегда отказ страховщика подразумевает под собой возможные проблемы с завершением строительства дома девелопером. Дело в том, что ни один страховщик, как правило, не возьмет на себя риски всех дольщиков возводимого объекта. Для кого-то границей в принятии на страхование будут вложения в три-пять квартир по одному дому, для кого-то не предел и 20% от общего числа покупателей. При большем объеме страховой компании придется решить вопрос перестрахования принимаемых рисков. Да и пока такая избирательность страховщиков клиентам не помеха: желающих страховаться немного. «По многолетнему опыту работы на данном рынке можно утверждать, что количество желающих застраховать свои риски не превышает 5–10%», — говорит Виталий Ус, начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО. И дело не только в ограниченном числе страховщиков, принимающих на себя риски дольщиков. По мнению Дарьи Крючковой, развитие этого вида страхования сдерживает еще и нежелание девелоперов предоставлять документы по объекту строительства, а также высокая стоимость страхования.

Не добавляют популярности продукту и страховые схемы, которые используют сами застройщики при продаже квартир. «Некоторые застройщики в схемах оплаты долей используют так называемое страхование, когда часть денег уплачивается “дружественной” страховой компании якобы как страховка (до 25% от стоимости доли) по явно дефектным договорам страхования, при этом продвижение реального страхования финансовых рисков вовсе не выгодно таким застройщикам», — подчеркивает Виталий Ус. Как отмечают страховщики, дольщики мало информированы о последствиях такого «страхования» и часто не понимают, что при наступлении страхового случая они останутся без квартиры и без денег. Впрочем, сколько бы ни говорили участники рынка о нежелании покупателей жилья страховать свои риски и о непрозрачности строительной отрасли, определенная доля ответственности лежит и на них.

Дороже, но надежнее

Каждая из компаний, работающая на рынке страхования новостроек, предложит клиенту свой вариант защиты. Речь может идти о защите инвестированных средств на случай банкротства застройщика или возникновения чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств. При этом причины иных возможных ситуаций будут в идеале обобщены. Хотя примеры детализации также нередки: мошенничество (приведшее к возникновению права собственности на квартиру дольщика третьих лиц), неисполнение обязательств контрагентами застройщика, несоблюдение сроков ввода дома в эксплуатацию, непредоставление пакета документов для госрегистрации права собственности.

Страховка в минимальном варианте предусматривает защиту интересов страхователя исключительно от наступления обстоятельств, связанных с воздействием объективных внешних факторов, не зависящих от воли сторон. Таких, например, как банкротство или ликвидация застройщика, остановка строительства из-за пожара, взрыва, аварии, стихийных бедствий. «Данное покрытие предполагает, что риски, связанные с рыночной привлекательностью объекта, добросовестностью застройщика, несет дольщик, — комментирует Виталий Ус. — Стоимость такого страхования при его сроке один год будет составлять 0,8–1,0% от страховой суммы (стоимости жилья. — Прим. D’)».

Оптимально же получить наиболее полную страховку с покрытием, защищающим дольщика от невозврата вложенных средств с окончанием срока (включая сроки переноса) инвестиционного контракта по не зависящим от воли страхователя причинам. Этот риск сам по себе дороже первого (1,6–4,5% на один год) и предлагается только в отношении надежных девелоперов (с многолетним опытом работы, имеющим высокую репутацию на строительном рынке). По первому, более бюджетному варианту круг страховщиков, желающих застраховать такой риск, будет шире, чем по второму. Аналогичная ситуация и по застройщикам: по первому варианту их число значительно больше, нежели по второму (около десятка наиболее надежных компаний).

Рассмотрим пример, где в качестве объекта покупки выступает квартира, приобретаемая у СУ-155: «двушка» в ЖК «Красногорье» (второй микрорайон, третья очередь). Сейчас на объекте установлен башенный кран, начат монтаж наземной части корпуса. Размер вложений — 4,9 млн руб. Предположим, что компания в договоре инвестирования определила срок передачи квартиры покупателю — март 2009 года. Срок страхования составит 13 месяцев. Тарифная ставка у разных страховщиков при этом (по полному набору рисков) будет соответствовать 1,08–1,73%. Таким образом, за свое спокойствие инвестору придется заплатить как минимум 52,9 тыс. руб.

В год не уложиться

Для покупателя актуален не только вопрос стоимости полиса, но и его срока. Как показывает практика, за один год возвести и сдать дом строителям редко удается, обычно страховать вложения в новостройку приходится года на два. Поэтому поинтересоваться тем, сколько в итоге придется заплатить за страхование, если строительство растянется, отнюдь нелишне, особенно в случае, если у девелопера возникнут серьезные затруднения при строительстве. «Вероятность того, что страховое событие произойдет после завершения договора страхования, достаточно высока, — считает замдиректора дирекции имущественного страхования СК МАКС Александр Агапов. — Понятно, что пролонгация договора по проблемному застройщику приведет к резкому (в разы) увеличению тарифа». Впрочем, не все участники рынка идут на это. «Природа данного риска не такова, чтобы требовать дополнительную премию за пролонгацию срока страхования», — считает Александр Федонкин, заместитель гендиректора МСК. Некоторые компании не повышают тариф на страхование при пролонгации договора. «Обычно договор страхования заключается на срок строительства, указанный в договоре между покупателем и застройщиком, — отмечает Дарья Крючкова. — При этом в договоре страхования может быть предусмотрена оплата страховой премии ежегодно. Если срок строительства затягивается, но страхователь готов ждать окончания строительства, не заявляя об убытке, мы можем продлить договор страхования». Например, если застройщик не уложился в установленные договором сроки (допустим, в один год), а страхователь предпочел продлить договор со страховщиком на новый срок, предположим, еще на год, то он заплатит за полис прежнюю сумму.

Еще один момент, на который обращают внимание страховщики, — этап строительства. Для одних компаний этот вопрос принципиальный, и они готовы будут рассмотреть ваше предложение только в случае, если начато строительство коробки будущего дома. «Покупка квартиры на этапе котлована — рискованный шаг, — отмечает Виталий Ус. — Застраховать возникающий при этом риск убытков, связанных с утратой уплаченных денег, скорее всего, возможно будет только через некоторое время, после окончания фундаментных работ и начала работ по возведению объекта недвижимости». Для других этот этап особой роли не играет, но у них могут быть иные требования. Например, в МСК оформить страховку можно только при условии, что с генеральным застройщиком выбранного вами объекта у страховщика заключен договор, гарантирующий ему предоставление всех сведений о строительных проектах, условиях привлечения инвестиций. «В этом случае этап строительства, с которого может быть застрахован финансовый риск, не столь важен», — отмечает Александр Федонкин.

Не уведомил в срок — забудь про деньги

Предположим, случилось страшное: застройщик подвел-таки и к прописанному в договоре с вами сроку дом не построил. Вы решаете не продлевать договор долевого участия в строительстве и обращаетесь к страховщику за выплатой страховки. Действуете в соответствии с договором, заключенным со страховщиком. Если вы должны сразу же сообщить ему о случившемся, не затягивая, ставьте его в известность. Лучше написать письменное заявление о факте неисполнения должником своих обязательств по договору и зарегистрировать его у страховщика (оставив себе копию). Некоторые компании (в частности, «Стандарт-резерв», «Спасские ворота») определяют страхователю весьма короткий срок на то, чтобы известить их о факте наступления события, имеющего признаки страхового случая: три рабочих дня. Не успел уложиться в указанный в договоре срок — денег не видать.

После подачи уведомления у вас есть 20 или 30 дней (этот срок также оговорен в вашем договоре) на подачу письменного заявления о выплате страхового возмещения, к которому следует приложить требуемые в этом случае документы (все четко прописано в договоре). В минимальном варианте это может быть копия полиса; справка органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, об отсутствии права собственности страхователя на объект недвижимого имущества; документы, подтверждающие принятие страхователем мер по урегулированию убытка (претензия, ответ на нее, если он получен, исковое заявление, отзыв на него и т. д.). Однако в любом случае страховщик оставляет за собой право затребовать у страхователя и другие документы, если «их отсутствие делает невозможным установление факта наступления страхового случая и определение величины убытка».

Нередко такие договоры страхования предполагают период ожидания — срок, по истечении которого страховое событие может быть признано страховым случаем. Он может составлять не меньше двух месяцев (например, у МСК он составляет шесть-девять месяцев) — именно столько времени пройдет между подачей вашего заявления и выплатами страховщика.

Размер страховой суммы, которую выплатит страховщик в случае наступления страхового события, всегда равен сумме средств, внесенных вами за квартиру. Компенсации возможной прибыли (упущенной выгоды) ждать не приходится. Размер может быть увеличен только за счет роста суммы средств, внесенных вами по такому договору. При этом за страховку придется еще и доплатить. А вот компенсировать рост стоимости квадратного метра по мере готовности объекта ни один страховщик не станет.

Pro & contra

На практике страховые выплаты по договорам страхования новостроек случаются нечасто. Так, компании, отработавшие на рынке страхования финансовых рисков дольщиков от года до трех лет (РОСНО, «Спасские ворота», «Стандарт-резерв»), выплат пока не проводили. Известен пример страховой компании «Вотек» (дочка «Стандарт-резерва»), правда, уже покинувшей рынок, которая года три назад выплатила по такой страховке частным инвесторам по 1 млн руб. Оба страхователя пострадали от компании «Стройметресурс», не выполнившей свои обязательства по двум подмосковным проектам.

Сегодня о фирмах, которые бы замораживали объекты или не были бы в состоянии выполнить свои обязательства перед соинвесторами, слышно меньше. После ухода с рынка «Стройметресурса», «Социальной инициативы» и ряда других печально известных компаний, оставивших без жилья десятки тысяч граждан, на строительном рынке доминируют крупные игроки. Но исключить, что и они подведут, нельзя. Так, дольщики ОАО «Главмосстрой-недвижимость» обвиняют руководство в «необоснованном отказе от передачи правоустанавливающих документов для оформления права собственности на жилые помещения, находящиеся по адресу ул. Вилора Трифонова, д. 1–7 города Красногорска», и требуют провести прокурорскую проверку. Проблемы с затягиванием сроков возникли и у другого строительного гиганта — компании СУ-155. Соинвесторы микрорайона «Новая Трехгорка» (Одинцово) утверждают, что девелопер не выполняет принятых на себя обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, необоснованно затягивает их возведение на неопределенный срок.

Как показывает практика, даже столкнувшись с задержкой сдачи объекта (то есть фактически с наступлением страхового случая), дольщики не спешат получить причитающуюся им выплату. Пока есть надежда на получение квартиры, они будут ее ждать и не рискнут возвращать через страховщика вложенные в ее строительство средства. «Чаще всего страхователи предпочитают продлевать договоры страхования на новый срок окончания строительства, предполагая, что сроки затягиваются, но не замораживаются», — говорит Дарья Крючкова. «Наш страхователь получает уведомление от застройщика о том, что срок сдачи объекта увеличен, и ставит нас об этом в известность, — подтверждает Екатерина Мысина, заместитель начальника отдела страхования физических лиц компании “Спасские ворота”. — Но за выплатой не обращается». Такое поведение вполне оправданно: той суммы, которую клиент получает через один-два года после инвестирования, никак не хватит на приобретение новой квартиры.

Возникает резонный вопрос: стоит ли страховать купленную квартиру в новостройке? С одной стороны, инвестированные в строительство жилого дома средства страховщик возьмет под защиту только в случае своей уверенности в надежности застройщика. С другой стороны, «надежные застройщики» — понятие весьма условное, и от проблем не застрахованы и они. Если практика показывает, что дольщик в любом случае до последнего ждет квартиру, не выглядит ли покупка полиса лишней тратой денег? Отнюдь, поскольку причин, по которым срываются сроки строительства, может быть масса. Одно дело временные трудности у компании, а другое — банкротство или заморозка объекта на неопределенный срок. В этом случае договор страхования гарантирует возврат хотя бы вложенных средств. Кроме того, наличие страховки позволяет урегулировать взаимные обязательства сторон без проведения выплаты. Например, вынуждает застройщика оформить в собственность определенный объект недвижимости либо позволяет заменить его равноценным.

Условия страхования финансового риска участника долевого строительства

Страховка для заемщика

Вложенные в строительство новостройки деньги имеет смысл страховать любому инвестору, в том числе и тому, кто приобретает жилье в кредит. Тот факт, что банк выдает заем под конкретного девелопера, у которого с ним договорные отношения, конечно, в какой-то мере обнадеживает. Однако обязательств заемщика перед банком данный факт никак не отменяет, как и не гарантирует клиенту возврата вложенных средств при неблагоприятном стечении обстоятельств. «Вероятность того, что дом не будет сдан в срок или вовсе не будет достроен, всегда существует, — комментирует Дарья Крючкова. — При этом дом будет стоять, банк — получать проценты по кредиту, а покупатель так и не сможет въехать в новую квартиру». «Отличное финансовое положение и положительная оценка благонадежности застройщика на момент заключения кредитного договора отнюдь не означает аналогичной ситуации к моменту ввода жилого дома в эксплуатацию», — считает Анастасия Магдажинова, директор департамента страхования имущества ГСК «Югория». Кроме того, подвести может даже не сам застройщик, а его партнеры — субподрядчики или поставщики, благонадежность которых, как правило, не оценивается при выдаче кредита.

Риск есть, а выгоды нет

При наличии в стране 80-тысячной армии обманутых дольщиков как-то не верится в отсутствие спроса на страхование новостроек. Другой вопрос, почему страховщики не спешат предлагать данный продукт? «Мы пришли к выводу, что нам это не очень интересно. Необходимо хорошее распределение риска — массовое страхование, чтобы за счет объема премии можно было убытки нивелировать. Здесь могут развиваться два риска: длительная просрочка выполнения обязательств и банкротство. Но я бы не стал страховать просрочку исполнения обязательств, потому что это непредсказуемая вещь. Остается только один риск — банкротство, а это уже не совсем качественная услуга», — объясняет Денис Зенка, начальник отдела методологии и андеррайтинга по страхованию ответственности «АльфаСтрахования». Другая проблема — отсутствие перестраховочной защиты. «Если суммарные обязательства составят по дому, допустим, $50 млн, то ни один страховщик их один держать на себе не будет. Он сможет держать $1 млн. То есть нужно 50 страховщиков, которые могли бы нести обязательства по этому дому. Найти их на российском рынке нереально», — продолжает Денис Зенка. Очень сложен для страховщика и процесс котирования финрисков при сделках с новостройками. «Он включает анализ разрешительной и проектной документации, анализ финансового состояния застройщика. Очевидно, что проведение этой работы для страхования одного объекта нецелесообразно», — объясняет Александр Агапов из компании МАКС.

Новости партнеров

    «D`»
    №4 (43) 25 февраля 2008
    N04 (43) 25 февраля
    Содержание:
    Классика жанра
    Финансовое планирование
    Деньги и карьера
    Реклама