Рынок в залоге

Илья Ступин
22 октября 2001, 00:00

Если в ближайшее время в России не будет придуман удобный механизм ипотеки, рынок недвижимости задохнется от "затоваривания". Но для того, чтобы этот механизм появился, должен получить право на жизнь рынок ипотечных облигаций

В прошлом году в Европе и Соединенных Штатах открылось несколько сетевых банков, предложивших клиентам оформлять ипотечные кредиты через Интернет. За счет возможностей Всемирной паутины банкиры решили сэкономить на собственной филиальной сети и составить ценовую конкуренцию традиционным ипотечным организациям.

Наши отечественные заемщики о проведении операций по ипотечному кредитованию в режиме онлайн даже не мечтают. Ипотечных схем, с использованием которых в западных странах совершается примерно 80% сделок по приобретению недвижимости, в России пока крайне мало.

Что есть

Даже в Москве, где функционирует самый большой в стране рынок недвижимости, более или менее заметных заимодавцев можно буквально пересчитать по пальцам. Самый известный - инвестиционный фонд "США-Россия", представляющий программу "ДельтаКредит", участниками которой являются около двух десятков столичных банков. Фонд финансируется конгрессом США, вкладывает его деньги в российскую ипотеку и зарабатывает весьма неплохо - 10-15% годовых в валюте по сравнению с 3-5% у себя на родине. (Кроме Москвы программа "ДельтаКредит" действует в Санкт-Петербурге.) Еще два заметных участника ипотечного рынка столицы - Сбербанк и АБ "Собинбанк". Они кредитуют клиентов из собственных средств.

За пределами Москвы ипотека существует только в крупных городах с относительно развитыми рынками недвижимости и в закрытых территориальных образованиях (например, в городе Сарове). Чаще всего региональные ипотечные программы реализуются местными властями, которые создают с этой целью муниципальные ипотечные фонды. Учредителями фондов обычно выступают администрации городов, муниципальные банки, страховые и строительные компании. Основной источник денег для этих фондов - бюджетные средства, хотя иногда в ипотечных программах участвуют и местные банки.

Привлечение бюджетных средств и "экономия" на услугах коммерческих банков позволяет регионалам выдавать ссуды в среднем на десять лет под 8-15% годовых в рублях, что существенно дешевле, чем в Москве (10-15% в валюте). Власти, естественно, считают такую деятельность благодеянием: они обеспечивают жильем своих избирателей, нагружают работой стройкомплекс и получают дополнительные налоговые поступления. Однако частные субъекты рынка недвижимости полагают, что распространение "региональной бюджетной ипотеки" наносит колоссальный ущерб потенциально емкому и эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита, тем более что широко такие схемы распространиться не могут именно из-за их крайней неэффективности.

Как развивается процесс

Таким образом, классическое кредитование под залог недвижимости развивается лишь в Москве и Санкт-Петербурге. Однако столичные банкиры неохотно рассказывают о своих успехах. Регулярно отчитывается лишь "ДельтаКредит", по его данным и можно судить о динамике процесса.

С середины 1999-го до середины 2000 года "ДельтаКредит" вложил в ипотеку чуть более 3 млн долларов. Кредитный же портфель, по данным на середину 2001 года, составил 24 млн долларов. В настоящее время рассматриваются заявки еще на 43 млн (по словам Джеймса Кука, старшего вице-президента инвестиционного фонда "США-Россия", удовлетворяется, как правило, 75% заявок). То есть за три-четыре года реализации программы кредитный портфель компании, которая занимается ипотекой, может вырасти более чем в десять раз. За тот же период Собинбанк выдал кредитов на 5 млн долларов, а Сбербанк, по неофициальным данным, раза в два больше.

Динамика, конечно, впечатляющая, но для того, чтобы оценить ее корректно, необходимо провести сопоставление со спросом на ипотеку. Каков он?

Масштабы спроса

Начнем с самой скромной оценки.

Председатель правления АКБ "Фора-банк" (этот банк участвует в программе "ДельтаКредит") Александр Синельников оценивает объем ипотечного рынка Москвы примерно в 200 млн долларов. (точно так же рынок оценивался в начале 1998 года в ходе разработки первой московской ипотечной программы). Но эта оценка скорее минимальная. По данным гендиректора РАН САВА, вице-президента Российской гильдии риэлтеров (РГР) Константина Апрелева, уже в этом году объем ипотечных сделок на московском рынке недвижимости может составить 5% от общего оборота рынка, или 250 млн долларов (оборот московского рынка недвижимости составляет 5-6 млрд долларов в год).

Специалисты "ДельтаКредита" рассчитывают на принципиально иные масштабы. По их мнению, потенциальная емкость столичного рынка ипотечного кредитования составляет около 1 млрд долларов в год, то есть примерно 20% от общего объема сделок.

Мы попытались оценить максимальный объем спроса на ипотеку, который в ближайшее время может быть предъявлен жителями российской столицы, с помощью самой примитивной схемы расчета (использовались данные исследования "Стиль жизни среднего класса. 2001-1"). Считается, что потенциальными клиентами ипотечных программ в ближайшие годы могут стать граждане, душевой доход которых превышает 400-600 долларов в месяц. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере 15-20 тыс. долларов на 10-15 лет под существующий процент. Доля москвичей с таким доходом составляет примерно 15% - это 430 тыс. семей. В среднем московская семья имеет 22-23 кв. м жилой площади на каждого своего члена. По европейским меркам это очень немного, поэтому можно предположить, что люди захотят иметь хотя бы по 30 кв. м на человека. Для этого каждой семье придется приобрести 21 кв. м, а всем семьям вместе взятым - 9030000 кв. м жилой площади. Если условиться, что средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 900 долларов, то для ее приобретения потребуется более 8 млрд долларов. Поскольку на Западе только 80% населения покупает жилье с использованием ипотеки, то спрос на ипотеку в Москве составляет порядка 6 млрд долларов. Понятно, что все не могут одновременно броситься покупать жилье, хотя и откладывать это более чем на три-четыре года неразумно (бум на рынке недвижимости происходит уже сейчас). Поэтому можно считать, что в настоящее время ежегодный спрос на ипотечные кредиты в Москве составляет примерно 1,6-2 млрд в год.

Таким образом, можно утверждать, что спрос на ипотеку существует, более того, это вполне платежеспособный спрос. Почему же тогда число сделок ограничено такой невероятно малой суммой?

Претензии к клиентам

Участники рынка сетуют на то, что интерес населения к ипотеке остается "виртуальным". На выставках недвижимости народ толпится у стендов компаний, предлагающих ипотечные кредиты, но большинство посетителей ограничивается созерцанием - и покупает жилье по схеме долевого участия. По оценкам риэлтеров, около 70% строящегося сегодня коммерческого жилья финансируется именно за счет дольщиков, несмотря на то что права и законные интересы частных инвесторов нередко попираются застройщиками без зазрения совести.

Причин пренебрежения ипотекой несколько. Первая и самая важная - колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. Как уже упоминалось, сегодня ипотека предлагается под 10-15% годовых в валюте сроком на 10-15 лет. По меркам западных стран это просто бесчеловечно. Вторая несомненно значимая причина - высокие риски заемщика по кредиту, выданному в иностранной валюте.

Но, несмотря на очевидность этих сдерживающих факторов, банкиры продолжают удивляться консервативности населения, которое никак не хочет поверить в то, что ипотечный кредит - не только удобный способ приобретения квартиры, но и выгодная форма личных инвестиций. И приводят целый ряд, с их точки зрения, весомых аргументов в пользу ипотеки.

Во-первых, говорят банкиры, купить квартиру в кредит выгоднее, чем арендовать ее. Это действительно так.

Во-вторых, для оплаты квартиры живыми деньгами их придется изъять из оборота и на время забыть о получении прибыли иными способами, скажем, посредством вложения в ценные бумаги или накопительные счета. Это верно, но ведь обычно жилье покупается не из оборотных средств и текущих доходов, а из накоплений. А в этом случае мы возвращаемся к проблеме ставки в 15%.

В-третьих, доходность вложений в недвижимость зависит от ценовой ситуации на рынке. Воспользовавшись ипотекой сегодня, можно не только "отбить" выплаченные по кредиту проценты, но и получить чистую прибыль от инвестиций в собственное жилье. Расчет банкиров такой: если сегодня квартира стоит 120 тыс. долларов, то через пять лет при ежегодном росте цен на рынке недвижимости на 7% ее стоимость возрастет до 170 тыс. При этом банкиры ссылаются на анализ рынка, сделанный Российской гильдией риэлтеров, согласно которому рост цен на жилье в России при сохранении позитивных тенденций в экономике будет продолжаться. Но РГР прогнозирует этот рост на год-два-три. Потом, вероятно, наступит стабилизация, а то и спад. Можно ли будет в этом случае ожидать от квартиры, купленной в кредит, какой-либо прибыли?

Еще одна привлекательная черта ипотеки, по мнению кредиторов, заключается в налоговых льготах, предоставленных заемщикам главой 23 Налогового кодекса. Если учитывать эти льготы, то платежи по кредиту должны фактически составить не 15%, а всего 6%, поскольку облагаемый налогом доход граждан уменьшается на суммы, израсходованные заемщиком на приобретение жилого дома или квартиры, а также на суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Но (здесь вступает в действие неразумная сила государства) этой льготой можно воспользоваться только после оформления права собственности на квартиру - то есть заемщику и счастливому обладателю новой квартиры придется забирать свои деньги у государства, а не экономить по ходу дела. А если, не дай Бог, заемщик решится облегчить свою участь и добьется того, чтобы процентные выплаты компенсировались ему местными властями или предприятием, то сразу после получения кредита счастливчику придется заплатить налог с материальной выгоды - от 13% до 35%. Эту нелепую норму закона депутаты Госдумы планируют изменить в ближайшее время.

Вице-президент "ДельтаКредита" Анатолий Печатников, подытоживая все плюсы и минусы ипотеки для граждан России, приходит к выводу, что главной причиной ипотечного стопора является неготовность российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок. Люди привыкли получать квартиры от государства, годами терпеливо ожидая своей очереди, а тут нужно влезать в кабалу самому, жить, что называется, взаймы.

Но, похоже, такие рассуждения уже не соответствуют времени. Активное население страны втягивается во все современные рыночные игры - растет интерес и к страхованию, и к пластиковым картам, растет даже доверие к банкам. Спрос на недвижимость нетрудно будет перевести в спрос на ипотеку, если будет предложение. Более того, по мнению некоторых участников рынка, если в ближайшее время не будет создан работоспособный и масштабный механизм ипотеки, стройкомплекс уже через два-три года столкнется с проблемой реализации квартир по действующим ныне схемам. Но что же мешает возникнуть мощной волне предложения ипотеки?

Проблемы предложения

"Для ипотеки важны 'короткие' деньги и 'длинные' инвестиции, - говорит научный руководитель АО 'Солид Консалтинг' Валерий Овчинников. - Какой ресурс использует, например, Сбербанк, который занимается ипотечным кредитованием населения? У него есть вклады населения на определенный срок, и, используя свое монопольное положение, он может позволить себе проводить определенную процентную политику, даже ущемляя вкладчиков". Сбербанк, пользуясь фактически госгарантией, единственный из банков может решить проблему соотношения длины активов и пассивов, ключевую для ипотеки. Остальные банки этого сделать не могут, поскольку, выдавая ипотечные кредиты, они вынуждены в пять-шесть раз удлинять свои активы, не удлиняя пассивы (которые в основном формируются за счет средств клиентов, в том числе и вкладов частных лиц). Из-за этого теряется ликвидность, и при достижении определенного критического уровня соотношения активов и пассивов банк может просто прекратить свое существование. Как решить эту проблему?

Некоторые участники рынка считают важным шагом принятие закона, ограничивающего изъятие срочных вкладов. "Если в законодательство будут внесены изменения, запрещающие досрочное изъятие срочных депозитов, то источником финансирования ипотеки могли бы стать сбережения населения, депонированные в банках на длительные сроки. А пока существует возможность досрочного истребования вкладов, сбережения населения не могут рассматриваться как надежный источник финансирования ипотеки", - считает начальник управления ипотечного кредитования Собинбанка Ольга Манукянц. Г-жа Манукянц имеет в виду планируемые поправки в Гражданский кодекс, запрещающие частным лицам в одностороннем порядке изменять условия заключенного с банком договора срочного вклада, в том числе требовать его моментального досрочного изъятия.

Однако, во-первых, жалко наше не очень богатое население. Ну возникла у человека насущная проблема потратить свои довольно ограниченные сбережения... Запретить ему это, так неизвестно, понесет ли он вообще свои деньги в банк. А во-вторых, нет оснований считать, что банки будут направлять замороженные депозиты именно в ипотеку. Здесь нужны "направленные" удары.

Большинство участников рынка считает, что самый эффективный путь к развитию ипотеки - создание рынка ипотечных облигаций. "Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Пока же банки, реализующие ипотечные программы, вынуждены ориентироваться на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов", - говорит Анатолий Печатников. "В России сегодня отсутствуют важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека, - считает Валерий Овчинников. - Длинные деньги на шестьдесят процентов обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования". С этим согласна и Ольга Манукянц, полагающая, что в финансировании ипотеки через облигации могут быть заинтересованы небанковские финансовые институты, например страховые компании, испытывающие дефицит инструментов вложений.

Что необходимо для развития рынка ипотечных облигаций? Прежде всего нужно создать инфраструктуру ипотечного рынка, то есть сформировать механизм взаимодействия участников, определить отношения между банками и другими держателями ипотечных облигаций, профессиональными участниками фондового рынка и т. д.

Какие схемы сегодня рассматриваются?

Схема номер один


Коммерческие банки принимают от граждан первоначальные взносы, выдают ипотечные кредиты, уступают права по ним ипотечному агентству.
Ипотечное агентство рефинансирует банки, скупая права требования по ипотечным кредитам, привлекает инвестиции, осуществляя эмиссию ценных бумаг, кредитно-заемные операции и т. д.

Уровень доходности ипотечных облигаций (закладных) как долгового инструмента будет зависеть от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации в свою очередь напрямую связан с ее обеспечением. С учетом этих обстоятельств сегодня наиболее популярной считается двухуровневая схема организации рынка, построенная фактически на гарантиях государства.

Выглядит она примерно следующим образом. Банк, участвующий в ипотечном рынке, выдает кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка Агентством по ипотечному и жилищному страхованию (АИЖК), уже реально существующей организацией; с ним же заемщик и расплачивается за кредит.

Агентству, естественно, нужны деньги для выкупа. Их он берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т. д. Но кто гарантирует выплаты по облигациям? Правительство РФ. Это и есть самое слабое место схемы.

При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью. В настоящее время доходность на рынке по двух-трехлетним ГКО-ОФЗ составляет 18-19%, поэтому прогнозный уровень доходности по ипотечным облигациям составит 19-23% годовых. "Но такой уровень доходности не будет способствовать высокой ликвидности ипотечных облигаций на российском фондовом рынке", - говорит начальник аналитического управления инвестиционной компании АВК Светлана Пальянова. Специалисты АВК ожидают, что с введением в оборот закладных активность банков в ипотечном кредитовании, конечно, возрастет, но проценты по ипотечным кредитам либо останутся на прежних уровнях, либо снизятся процентов до 12-14 из-за увеличения количества кредитов. Но существенного снижения ставок специалисты не прогнозируют. Сроки же кредитования несколько увеличатся.

Впрочем, некоторые участники рынка вполне довольны. Александр Синельников сообщил нам, что АИЖК уже предложило Фора-банку начать совместную работу на несколько иных принципах, чем "ДельтаКредит", и осуществлять кредитование в рублях под 20% годовых на 10 лет. "С агентством мы будем выстраивать отношения как с инвестиционной компанией, а именно - продавать права по кредиту через закладные. Риски переходят к агентству как к держателю прав по закладной, тогда как в случае с 'ДельтаКредитом' все риски лежат на банке. Таким образом, мы сможем снизить наши требования по резервированию кредитных рисков и создать более благоприятные условия для заемщиков". Г-н Синельников уверен, что у АИЖК вполне достаточно денег для начала работы. "Была бы политическая воля и желание", - отметил он.

Но именно с волей и могут возникнуть проблемы. Государственные деньги - легкие деньги, и рассчитывать на их эффективное расходование сложно. В бюджете на этот год были заложены государственные гарантии по ипотеке на 2 млрд рублей. Однако только в конце августа кабинет министров утвердил порядок их предоставления по долгосрочным заимствованиям АИЖК. "Год заканчивается, а деньги не использованы, - говорит депутат Госдумы, председатель комиссии по ипотечному кредитованию Иван Грачев. - А на следующий год никаких гарантий в бюджете вообще нет".

Схема номер два


Ипотечные банки - финансовые учреждения с ограниченным объемом рисковых инструментов (устанавливаются законом и нормативами ЦБ) - выдают ипотечные кредиты и самостоятельно рефинансируют их, выпуская на рынок ценные бумаги .- закладные листы

"На Западе рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время яростно вытесняется так называемыми банковскими облигациями, - рассказывает Валерий Овчинников. - Это более простой и более быстрый инструмент. Суть его такова. Я выпускаю некую облигацию. Меня никто не знает, да и необязательно должен знать на рынке. Я не прохожу регистрацию, не нанимаю андеррайтеров, я просто предлагаю на рынке облигации под реализацию проекта - в данном случае строительного. Но я должен входить в трейдинговую систему, которая берется продать облигации. Почему западная ипотечная система сворачивает на этот путь? Потому что он позволяет быстро наращивать капитал банка. Но им легко это сделать, потому что есть инфраструктура. У нас же инфраструктуры нет, но если бы удалось создать подобный общероссийский рынок, то он был бы не хуже европейского. В глубинке заложены огромные ресурсы, их можно было бы проводить через этот инструмент, потому что недвижимость - это всем понятно".

Речь идет о второй схеме - без участия государства. В ней ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. По этой схеме работают банки и в Италии, и в Германии. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. Может быть, и нам стоит двинуться по этому ультрарыночному пути? Государство же в этой схеме лишь воспользуется "законодательными браздами" - специальным законом и нормативами ограничив объем рисковых операций, которые будут вправе осуществлять ипотечные банки.

Пока же ипотека в режиме онлайн остается несбыточной мечтой.