Мечта в залоге

В ближайшие месяцы у российской ипотеки будет и необходимая законодательная база, и солидная сумма денег "на раскрутку"

Заседание Госсовета, посвященное ипотеке, которое должно было состояться в конце сентября, перенесено на неопределенный срок. Это жалко и обидно, поскольку в последние месяцы в этой сфере произошло множество событий, которые вполне заслуживают обобщения, анализа и обсуждения на самом высоком государственном уровне. Судите сами.

Практически неизвестное широкой публике Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вдруг пробудилось к жизни и объявило о готовности уже в следующем году запустить ипотечную программу на несколько миллиардов рублей. Московское ипотечное агентство (МИА) под гарантии столичного правительства готовит собственную программу на два миллиарда рублей. На прошлой неделе Центробанк одобрил предложение внести на рассмотрение Госдумы законопроект о строительных сберегательных кассах, которые должны стать небанковским инструментом финансирования ипотеки. И самое главное - в ближайшее время Госдума должна рассмотреть во втором чтении законопроект "Об ипотечных ценных бумагах". С принятием этого закона и его вступлением в силу - как ожидается, с начала будущего года - массовая ипотека в России наконец-то должна заработать. Просто обязана.

Что мешает сегодня

"Длинные" кредиты в рублях - мечта российского среднего класса. Реально работающая сегодня ипотечная программа в России возможностям граждан не отвечает. Несмотря на то что улучшить свои жилищные условия сегодня хотят, по официальным данным, более 20 млн человек, приобрести квартиру в собственность в состоянии лишь 5-7% россиян. А воспользоваться ипотечным кредитованием может и вовсе смехотворное число наших сограждан - чуть более одного процента. И это при том, что ипотека во всем мире считается не только самым удобным способом приобретения квартиры, но и выгодной формой личных инвестиций.

По мнению председателя комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования, председателя подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Ивана Грачева, основной причиной недоверия к ипотеке в России являются колоссальные процентные ставки и короткий срок кредита. Вторая значимая причина - непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Налоговое законодательство не оставляет гражданам средств на улучшение жилищных условий за счет получаемого дохода, часть дохода большинства россиян остается теневой, и следовательно, доказуемый доход всегда получается меньше, чем требуется для получения ипотечного кредита, - обычно это 700-800 долларов в месяц. Поэтому банки осторожничают с ипотекой, не зная реальных доходов лиц, желающих получить долгосрочный кредит.

Третья проблема ипотеки в России - рискованность различных небанковских форм привлечения средств граждан. Инициаторами, как правило, выступают организации-застройщики, которые привлекают средства населения через договоры инвестиций или долевого участия в строительстве, через создание различных жилищно-строительных кооперативов, кредитных союзов. При этом доверчивые граждане зачастую становятся жертвой мошенников. Четвертой причиной трудностей является отсутствие в банках "длинных" денег для массовой выдачи кредитов.

Лед тронулся

Над созданием стандартов ипотечного кредитования и эффективной схемы рефинансирования коммерческих банков трудится Агентство ипотечного жилищного кредитования, созданное пять лет назад правительством РФ. Новая команда менеджеров, пришедшая в агентство минувшей весной, действует весьма энергично и уже предлагает участникам рынка конкретную ипотечную схему (см. интервью с руководителем агентства Александром Семенякой).

В упрощенном виде схема "АИЖК-банки-партнеры" выглядит следующим образом. Коммерческие банки, принявшие стандарты, разработанные АИЖК, выдают ипотечные кредиты ориентировочно под 18% годовых в рублях сроком до двадцати лет. Агентство, в свою очередь, через региональные представительства выкупает у банков закладные на сумму выданных ими кредитов, обеспечивая, таким образом, рефинансирование банков-кредиторов. На сумму выкупленных кредитов (пул закладных) АИЖК траншами выпускает эмиссионные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные госгарантиями (в проекте бюджета-2003 на эти цели планируется выделить более 4,5 млрд рублей, объем госгарантий на этот год - более 2 млрд рублей) и предлагает их на фондовом рынке. Впрочем, пока пул закладных не сформирован, и поэтому для начала агентство планирует выпустить простые облигации, обеспеченные госгарантиями.

Однако есть серьезная проблема, связанная с предполагаемым основным покупателем ипотечных бумаг - Пенсионным фондом. "Покупать ипотечные бумаги обязуют Пенсионный фонд РФ, - объясняет Иван Грачев. - Тут-то и возникает проблема. Массовые ипотечные кредиты должны выдаваться под довольно низкие проценты - около десяти процентов годовых в рублях. Пенсионному фонду, наоборот, надо, чтоб бумаги отбивали инфляцию, то есть их годовые проценты должны быть около двадцати. Следовательно, кто-то должен покрыть разницу в десять процентов. Кроме государства, сделать это некому. В федеральном бюджете на эти цели должны быть выделены определенные деньги. Пока что их нет. Если разница покрыта не будет, то пострадают либо пенсионеры, чьи сбережения не только не будут увеличиваться, но, наоборот, будут уменьшаться, съедаться инфляцией, либо кредитополучатели".

Столичная штучка

"Двоюродный брат" АИЖК - Московское ипотечное агентство, коммерческий банк, образованный столичным правительством, - "дружить" с АИЖК не спешит. По словам генерального директора МИА Дмитрия Будакова, участие этой организации в федеральной ипотечной программе сейчас обсуждается, но никаких конкретных договоренностей пока не достигнуто, поскольку "имеется ряд несогласованных моментов".

Собственные средства МИА на сегодняшний день составляют около 520 млн рублей (примерно 17 млн долларов), объем кредитного портфеля - около 470 млн рублей, а общая стоимость недвижимости, которая служит обеспечением по выданным кредитам, - 786 млн рублей. Это агентство, как и АИЖК, тоже хочет выпускать облигации, и в бюджете Москвы даже предусмотрены соответствующие гарантии в размере 2,2 млрд рублей. Эмиссия запланирована уже на конец октября этого года, и Дмитрий Будаков надеется, что ценные бумаги агентства с десятилетним сроком обращения и ставкой 10% будут иметь определенный успех на рынке среди инвесторов. Хотя бы потому, что таких бумаг на рынке сейчас нет. МИА и его андеррайтеры планируют поддерживать рынок с помощью обязательства по досрочному выкупу облигаций эмитентом. А объемы траншей ценных бумаг агентства будут четко соответствовать объему ипотечных кредитов, находящихся в активе у МИА. В данном случае, по словам г-на Будакова, реализуется принцип "утром - стулья, вечером - деньги". То есть сначала ипотека, а уже под эту ипотеку - заимствования средств на рынке.

Московское ипотечное агентство уже заключило первые договоры с банками-агентами, которые работают на рынке кредитования частных лиц. Это Банк Москвы, Оргбанк, банк "Российский капитал" и банк "Русский банкирский дом". Однако пока условия кредитования, предлагаемые банками - партнерами МИА, тривиальны: все те же 15% годовых в валюте или 23% в рублях на десять лет. Большим спросом эти кредиты в обозримой перспективе пользоваться не будут, что, в свою очередь, не дает надежды на формирование достаточно объемного и ликвидного рынка закладных. Так что на судьбу российской ипотеки в целом этот проект вряд ли повлияет.

Новая альтернатива

Альтернативным институтом ипотечного финансирования должны стать строительно-сберегательные кассы. "По примеру стран Восточной Европы решить эту проблему мы собираемся через стройсберкассы, которые будут иметь право принимать от человека ежемесячно процентные сборы в любом объеме от зарплаты - как минимум вдвое больше, чем сегодня через уполномоченные банки, - рассказывает Иван Грачев. - Таким образом, количество пользующихся ипотекой россиян резко увеличится. Поскольку сегодня стройсберкассы не гарантируют их клиентам должной безопасности, мы собираемся принять соответствующий закон, который оговаривает нормативы работы этих касс. Контролирующим органом для них будет ЦБ. Таким образом, участники ипотечного рынка будут защищены".