Землю - заводам!

Андрей Лазаревский
3 марта 2003, 00:00

Дооформление прав собственности на промышленную недвижимость стоит предпринимателям сил и нервов. Но это не повод переплачивать чиновникам, трактующим законы в свою пользу

Главное препятствие для буксующего экономического развития в нашей стране - ненадежные права собственности на недвижимость. Продолжается ее искусственное деление на строение и участок. Зарубежные эксперты отмечают: объект недвижимости юридически разорван только в Африке и в России. Пальма у аборигена - участок у племени, завод у собственника - участок у чиновника. Без собственности на участок собственность на строение или предприятие - чистой воды фикция. Участок неуничтожим. Строение же может разрушить стихия. Но страшнее стихии - чиновник: откажется продлевать аренду участка, и останется "собственник" ни с чем. Ведь завод на другой участок не унесешь.

Проблемой озаботилось правительство. Обещало в своей Стратегии на 2002-2004 годы передать участки собственникам строений. Но в принятом Госдумой Земельном кодексе произвели подмену: "передачу" заменили на "продажу". Собственников строений обязали заключить договор аренды участка или договор купли-продажи до 1.01.2004 г. Теперь чиновники на местах говорят: не заключите договора к установленному сроку - будем вас штрафовать за нарушение земельного законодательства.

Посмотрим, что же предлагают выбрать. Договор аренды участка под зданием-предприятием давно полюбился чиновникам-арендодателям. Они, подобно крестным отцам, выдвигают условия, от которых собственнику строения невозможно отказаться. И речь идет не только о размере арендной платы, который вопреки законодательству ежегодно устанавливается односторонним решением арендодателя. Форма договорной сделки позволяет чиновникам диктовать практически любые условия, не ограничиваясь дополнительными требованиями о новых трубах, дорогах, прочих работах и услугах.

Рассмотрим второе предложение - выкупить участок под строением-заводом. На бумаге размер выкупа определяется по "прейскуранту": земельный налог умножается на коэффициент (от 3 до 30) в зависимости от населения города. На практике размер выкупа может быть сколь угодно большим, потому что местные власти вправе устанавливать земельный налог произвольно, "дифференцируя" его по своему желанию. В итоге цены выкупа запредельные. Так, Нижнетагильский металлургический комбинат выкупил свои 1150 га за 7,2 млн долл. по цене 19,8 руб. за квадратный метр. Новолипецкий меткомбинат потратил на свою землю почти 40 млн долл., уплатив по 45,5 руб. за метр. И это еще не предел. Выкуп по сегодняшним правилам будет стоить (в расчете на квадратный метр): в Челябинске - 223 руб. (7 долл.), в Екатеринбурге - 592 руб. (18,6 долл.), в Санкт-Петербурге - 1212 руб. (38 долл.). Напомним, речь идет о застроенных участках, которые уже используются предприятиями, и купить которые кроме них никто не вправе. Для сравнения: участки (свободные!) для промышленной застройки в США можно купить по цене от 3-5 долл. за метр, в Европе - ненамного дороже. В индустриальном парке в Малайзии участки с готовой инфраструктурой стоят от 6 долл. за метр. В Канаде цена участков для жилой застройки - от 1 долл. за квадратный метр. А за 2,5 млн долл. можно прикупить целый остров в 800 га у берегов Шотландии с трехсотлетним замком в приличном состоянии - всего-то по 30 центов за метр.

Если предположить, что все собственники заводов, даже зная эти факты, все же выкупят землю в этом году, то, по нашим оценкам, сумма выкупа превысит 60 млрд долл. Эти вполне непроизводительные затраты составят 17% ВВП России - суммарную годовую зарплату всех занятых в промышленности. Отказ же большей части предприятий будет означать сохранение кабальной (по ст. 179 ГК РФ) аренды участков. Предприятия не смогут эффективно использовать недвижимость и свой потенциал, что также приведет к замедлению экономического роста. Что же делать собственникам зданий?

Конституция РФ в ст. 2 и 18 ясно установила, что хозяин в стране - не чиновник, не государство, а гражданин. Государство не вправе навязывать гражданину требование о заключении договора. Разговоры о том, что имеющееся у предприятий право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками "исчезает" со следующего года - от лукавого чиновника. По закону же, если не хотите заключать договор - сохраняйте участок под строением, имущественным комплексом на прежнем праве. Возможность выкупа у вас останется всегда.

А хотите выкупить - изучите закон и пользуйтесь своими правами. Полезно знать, что право на выкуп по Земельному кодексу имеют все собственники строений, включая и тех, у кого велика доля государственной или муниципальной собственности, поскольку ограничения для покупателей действуют только в рамках Закона о приватизации - при использовании способов приватизации по этому закону. Что же до цены, то ее можно снизить в десятки, если не в сотни раз. Чиновники "забывают", что по закону цена выкупа рассчитывается на основе ставки земельного налога, которая устанавливается органом местного самоуправления. А принимаемые на федеральном уровне коэффициенты земельного налога эту ставку не увеличивают. Иначе говоря, в формулу расчета надо ставить не сегодняшний земельный налог, а сумму, утвержденную местными властями - зачастую несколько лет назад. Так, сегодня в Санкт-Петербурге выкупают участки по ставке 1998 года. А там, где решения о пресловутой "дифференциации" не было вообще, надо применять ставки исключительно на основе закона "О земельном налоге" и без каких-либо дополнительных коэффициентов. За это можно и нужно бороться в суде.

Стратегическое же решение известно: принять федеральный закон, который установит, что передача участков под зданием-предприятием есть не приватизация, но акт дооформления прав собственности на недвижимость. Если этого не сделать, то административно-феодальное землевладение застроенными участками по-прежнему будет ставить под сомнение наличие в России рыночной экономики.