Инструмент двойного назначения

Екатерина Шохина
4 октября 2004, 00:00

Если рост цен на недвижимость возобновится, ПИФы недвижимости могут стать и хорошим средством инвестиций, и способом решения жилищной проблемы. А пока они - прекрасный инструмент ухода от налогов

Паевые фонды недвижимости стали наиболее заметным явлением на рынке коллективного инвестирования последнего года. Они начали появляться в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение "О составе структуры закрытых паевых фондов". И если еще год назад в России работало всего два ПИФа недвижимости, то к настоящему времени действует уже 17, а еще десять находится на стадии формирования. Совокупная стоимость всех активов фондов недвижимости составляет сегодня около 5 млрд рублей.

Примечательно, что первые ПИФы недвижимости были созданы девелоперами - таким образом строительные компании пытались привлекать инвесторов. Позже ПИФы недвижимости стали создавать практически все крупные управляющие компании (УК), давно уже имеющие ПИФы акций и облигаций, - инвестиции в недвижимость в период бурного роста цен на нее представлялись прекрасным направлением диверсификации инвестиционного бизнеса и его развития.

Принцип участия в закрытом инвестиционном фонде недвижимости прост. Покупая паи фонда, инвесторы доверяют свои деньги УК, которая либо вкладывает их в строительство объектов, либо зарабатывает доход на сделках с уже готовой недвижимостью - покупках, продажах, сдаче в аренду.

Выгоды и риски частного пайщика

В теории инвестирование средств в недвижимость через специализированный ПИФ наиболее выгодно и привлекательно для частных инвесторов со средним доходом. Для них основными преимуществами вложения средств в ПИФ, а не напрямую в недвижимость, являются большая доступность этого инструмента (ведь для покупки пая требуется гораздо меньше денег, чем для приобретения, например, целой квартиры) и меньший риск инвестиций. "При работе со строительной компанией напрямую инвестор непосредственно несет риск, связанный с вложениями в один проект, - говорит генеральный директор УК КИТ Владимир Кириллов. - Например, может оказаться, что денег на достройку дома не хватает, и инвестор вообще останется ни с чем. А у ПИФа строительных проектов может быть несколько, и, даже если один провалится, на стоимости пая, а значит, и на инвесторе это отразится в меньшей степени. То есть девелоперские риски в фонде диверсифицированы, в отличие от прямых инвестиций".

Кроме того, как уверяют некоторые представители управляющих компаний, паи фондов недвижимости могут стать для россиян инструментом решения жилищной проблемы. Схема примерно такова: фонд создается специально для строительства определенного дома. Физическое лицо получает в банке кредит для приобретения паев фонда недвижимости. При этом в залоге у банка остаются паи, что дает кредиторам определенные гарантии возврата средств. Данная схема, по мнению заместителя генерального директора УК "УралСиб" Наталии Плугарь, актуальна в случае приобретения строящегося жилья, поскольку банки сейчас не берут в залог права по инвестиционным контрактам на строительство жилья в случае предоставления кредита на приобретение незавершенного объекта. К тому же покупка квартиры с использованием этой схемы обойдется дешевле. "В случае приобретения квартиры через паевой фонд покупатель оплатит ее себестоимость плюс стоимость услуг УК и других участников инфраструктуры ПИФ, которая по закону не может быть более десяти процентов, - говорит Наталия Плугарь. - А покупая квартиру на рынке, желающий приобрести жилье переплачивает".

Впрочем, излучая самый радужный оптимизм, представители ПИФов недвижимости признают наличие серьезных рисков в своем бизнесе. Первый из них - риск изменения конъюнктуры. Ажиотаж, с которым в последний год создавались ПИФы недвижимости, основывался на ожидании дальнейшего роста цен, в условиях которого и инвестирование в строительство, и операции на вторичном рынке недвижимости выглядят очень привлекательно. Однако сейчас рынок встал, и что будет с ПИФами в условиях стагнирующего или падающего рынка - непонятно.

Конъюнктурный риск усугубляется спецификой отечественного рынка недвижимости, который имеет слабую юридическую базу, а зачастую тесно связан с криминалом. Работать на нем даже профессионалам необычайно тяжело - например, строители сплошь и рядом обманывают инвесторов, в течение строительства необоснованно требуя доплаты за свою работу и стройматериалы. "Многие инвесторы, приступая к строительным проектам несколько лет назад, закладывались на себестоимость строительства по семьсот-тысяче долларов за квадратный метр, но в ходе стройки обнаруживалось столько подводных камней, что в итоге себестоимость возрастала в полтора-два раза, - говорит руководитель аналитического центра 'Индексы рынка недвижимости' Олег Репченко. - Год-два назад такие инвесторы не прогорали только благодаря тому, что в это время цены на недвижимость росли на тридцать-сорок процентов в год. Если бы цены стояли, себестоимость оказалась бы выше, чем цена продажи. Сегодня же цены расти перестали, и риски увеличились".

Еще один фактор риска - закрытость рынков недвижимости в Москве и Петербурге. "В этих регионах существует сложившаяся система строительства, инвестиций, риэлтерского бизнеса, - говорит Наталия Плугарь. - Компании, составляющие эту цепочку, не хотят уступать свои рынки. Например, в одной строительной компании, с которой мы вели переговоры об инвестировании, нам прямо сказали: 'Зачем нам такие проблемы, как крупный инвестор - паевой фонд. Он же нас будет проверять и контролировать, да еще требовать исполнения условий контракта'".

И наконец, всегда существует риск некачественной работы самой управляющей компании. Как говорят представители УК, наиболее рискованным для инвестора является вложение денег в строительство, финансирование которого УК осуществляет лишь частично. "Если объект недвижимости строится непосредственно на балансе закрытого фонда, это снижает риски пайщика. Однако сейчас существует практика, когда УК инвестирует средства по договорам долевого инвестирования, то есть соинвестирует проект. Тогда на балансе фонда не появляется ничего, кроме некоего договора, который в будущем обещает нечто. Это существенно увеличивает риски пайщиков", - говорит Владимир Кириллов.

Риски окупает "внутренний офшор"

Перечисленные выше обстоятельства существенно охлаждают интерес россиян к участию в ПИФах недвижимости. Однако и сами ПИФы пока ориентируется главным образом на ограниченный круг крупных инвесторов, причем не только и не столько на частников, сколько на компании. Это отражается прежде всего в стоимости паев - в среднем она составляет около 100 тыс. долларов, есть и ПИФы недвижимости, где пай стоит 8 млн долларов. Управляющие компании объясняют свою ценовую политику тем, что паевые фонды недвижимости - инструмент пока новый, законодательная база их деятельности проработана не до конца, и потому нести ответственность перед населением они не хотят. "Пока что до конца не решен вопрос с регистрацией прав собственности в ПИФе, налогообложением пайщиков и управляющих компаний, поскольку, согласно законодательству, ПИФ не является юридическим лицом, - говорит Наталия Плугарь. - Поэтому мы хотим сначала проработать некоторые юридические и рыночные риски с профессиональными инвесторами, а уж потом иметь дело с частниками".

На первый взгляд логика несколько странная - ведь рыночные риски и для мелкого частного инвестора, и для крупной компании одинаковы. Но есть одно обстоятельство, которое заведомо окупает все риски участия в ПИФах недвижимости для юридических лиц: в результате недоработки законодателей базы такие фонды предоставляют вкладчикам широчайшие возможности снижения налоговых платежей. "Поскольку, согласно законодательству, ни пайщики фонда, ни управляющие компании не являются собственниками имущества, внесенного в ПИФ, а сам ПИФ не является юридическим лицом, выходит, что, пока недвижимость находится в ПИФе, никто не должен платить налог на прибыль от использования этого имущества, НДС и налог на имущество, - говорит Наталия Плугарь. - Это позволяет крупным инвесторам полностью вкладывать свою прибыль в строительство новых объектов. Мы подсчитали, что каждый пятый дом в рамках одного фонда может быть построен только лишь за счет экономии налога на прибыль от первых четырех, то есть фактически он будет для инвестора бесплатным".

Налоговая экономия получается не только при работе со строительным комплексом. "Сегодня в ПИФ можно внести весь имущественный комплекс предприятия, и предприятие сможет не платить налогов на прибыль, на имущество, НДС. Например, можно внести в ПИФ торговый центр и не платить налоги за операции, которые осуществляются внутри него, - говорит представитель одной из УК. - Одна крупная торговая компания создала ПИФ, внесла в него свою недвижимость и сейчас арендует торговые и складские площади у своего же фонда. При этом арендные платежи целиком ложатся на себестоимость, сокращая налог на прибыль, а ПИФ налогов не платит по определению".

Привлекает компании в ПИФы недвижимости еще и то, что имя пайщика, передавшего свою собственность в фонд, и стоимость его имущества не подлежит разглашению. К тому же на имущество, переданное в ПИФ, нельзя наложить арест. "Я сама столкнулась с тем, что часть имущественного фонда - акции - были арестованы прокуратурой, - рассказывает Наталия Плугарь. - Чтобы снять ошибочно наложенный арест, нам даже не пришлось обращаться в суд, достаточно было заявления в прокуратуру, чтобы они отменили решение".

Говорят, что налоговые органы всерьез озаботились налоговой дырой, которая образовалась сегодня в виде ПИФов, и, возможно, в скором времени в законодательство будут внесены изменения, касающиеся их налогового режима. Сомнительно, что тогда ПИФы недвижимости останутся столь же привлекательными для клиентов.