Банки скупают девелоперов

31 августа 2009, 00:00

По завершении кризиса основными игроками на рынке недвижимости станут не чисто девелоперские компании, как это было в период строительного бума 2003–2007 годов, а банки, активно скупающие сегодня активы своих должников. В принципе это создает условия для того, чтобы рынок недвижимости на выходе из кризиса развивался более устойчиво и масштабно, так как при такой конфигурации исчезает проблема наличия достаточных кредитов под девелоперские проекты. Однако пока это только «в принципе».

Одним из симптомов такого разворачивания событий стала очередная формальная покупка банком девелопера. На прошлой неделе ВТБ приобрел контрольный пакет акций ЗАО «Донстрой Инвест» — компании, реализующей жилые проекты холдинга. Впрочем, о каких именно проектах идет речь, не уточняется. Официальный пресс-релиз компании гласит: «Проекты офисных, торговых и многофункциональных комплексов эта сделка не затрагивает». Их развитием будут заниматься основные акционеры «Донстроя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов.

Сделка с ВТБ — закономерная развязка прошлогодней кредитной эпопеи. Напомним, что осенью прошлого года — в самый разгар кризиса продаж — «Донстрой» получил кредит от ВТБ в размере 500 млн долларов. Одновременно с этим компания занялась распродажей запасов квартир в жилых комплексах по сниженным ценам. Еще тогда мы предположили, что демпинг в сочетании с огромным кредитом могут свидетельствовать о скором вхождении госбанка в бизнес заемщика. Так и произошло.

Судя по всему, банк ВТБ намерен тиражировать подобную схему в будущем. Ранее в рамках проекта по реструктуризации долговой нагрузки АФК «Система» ВТБ выкупил 20% девелоперской «дочки» корпорации — компании «Система-Галс», получив опцион еще на 31%. В результате этой сделки банк стал основным владельцем универмага «Детский мир» на Лубянке.

Последние события на рынке недвижимости, связанные с вхождением банков в акционерный капитал девелоперских компаний либо с получением контроля над отдельными объектами недвижимости (покупка Сулейманом Керимовым пакета акций ГК ПИК, судебные тяжбы корпорации «Миракс групп» и ряда других компаний с Альфа-банком), могут принципиально изменить модель девелоперского бизнеса. Основными игроками в строительной отрасли могут стать созданные банками инвестиционные компании (такими структурами, в частности, уже обзавелись ВТБ, Сбербанк), которые будут финансировать стройку. «Рядовые» девелоперские компании вряд ли смогут конкурировать с околобанковскими структурами и превратятся в подрядчиков либо консультантов по управлению строительными проектами.

В последнее время вхождение банков в акционерный капитал девелоперских компаний часто встречается в мировой практике. Эта схема, в частности, использовалась при реструктуризации долгов испанского девелопера Metrovacesa, задолжавшего группе банков около 4 млрд евро. По мнению представителей компании Roland Berger Strategy Consultants (выступала консультантом в программе реструктуризации австрийского девелопера Immofinanz Group), изменение структуры капитала принципиально меняет ситуацию в компании, делает возможным ее дальнейшее функционирование, позволяет привлечь дополнительные кредитные ресурсы.

Получив контролирующего акционера в виде ВТБ, «Донстрой» остался в плюсе: удалось избежать банкротства, сохранить компанию, да и отдать за долги проблемные проекты, которые разрабатывались в расчете на докризисную конъюнктуру рынка. Для банка вхождение в капитал должника тоже более выгодно, чем его банкротство. Однако вызывает сомнение качество инвестиционного портфеля и объектов недвижимости, которые переходят банкам. Самым привлекательным активом в портфеле «Донстрой Инвеста» может быть московская земля, которую девелопер активно закупал в период роста. Как быстро ВТБ начнет достраивать замороженные проекты бизнес-класса, пока непонятно.

Остается открытым вопрос, приведет ли тренд на интеграцию банков в российский рынок недвижимости к структурным и качественным изменениям строительной отрасли, ее оживлению, расширению сегмента жилья экономкласса. Госбанки уже начали распродавать квартиры в домах, полученных за долги. И продажные цены на это жилье отнюдь не низкие — на докризисно-рыночном уровне. О каких-то новых стратегиях по управлению полученной недвижимостью ни один из банков пока не заявлял.