Перетасованная колода

Денис Тыкулов
6 декабря 2010, 00:00

На столичном рынке девелопмента происходит смена действующих лиц. Обремененные долгами компании-лидеры теряют позиции или переходят к новым владельцам, а на авансцене появляются новые игроки

Анна Морозова
Будут ли при новом мэре ломать лишние 20 этажей «Дома на Мосфильмовской» — это одна из главных интриг девелоперского рынка Москвы

Даже краткое погружение в историю столичного девелопмента показывает: срок жизни застройщиков в России весьма короток, и во время кризисов колода лидеров полностью перетасовывается.

Эту закономерность задала уже первая девелоперская компания нового времени — советско-американское предприятие «Перестройка». Взращенная на базе советского Мосинжстроя, компания начала работать в 1989 году, построила несколько зданий, но, несмотря на свою фантастическую рентабельность, уже в 1993-м со скандалом распалась. Безусловные лидеры 90-х годов — S+T и «Тема» — после кризиса 1998-го лидирующие позиции утратили.

Очередной экономический кризис снова продемонстрировал уязвимость крупных девелоперских структур. Более того, оказалось: чем крупнее и ярче были компании, тем больше долгов у них накопилось, тем с большими трудностями они столкнулись.

Какие структуры станут лидерами новой волны? Сказать пока трудно. Но уже очевидно, что крупнейшие игроки будут тесно связаны с банками.

От кризиса до кризиса

Экономики развитых стран не раз проходили через массовое разорение девелоперских структур. Кризис 1991 года практически полностью разрушил стройкомплекс Японии. В начале 90-х обанкротилась «Олимпия и Йорк» братьев Райхманов. Компания построила весьма успешный новый деловой центр Лондона Canary Wharf, но проект «опоздал всего на полгода-год»: новый деловой район появился в кризис начала 90-х, и это погубило одного из крупнейших девелоперов в истории.

Однако в целом девелоперский бизнес в Европе намного устойчивее, чем российский. «В западных странах понимают цикличность в развитии экономики, понимают правила игры в девелопмент, — размышляет старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. — Компании откладывают средства на черный день, заботятся о качестве проектов, анализируют экономическую ситуацию. И главное — не стремятся к гигантизму: ведь чем больше у девелопера проектов, тем сложнее ему на падающем рынке». Не имеющие опыта молодые российские девелоперы делали все в точности наоборот. Последние десять лет цены на недвижимость перманентно росли, и это создавало опасные иллюзии: люди думали, что рост будет всегда, а инвестиции в жилье — это беспроигрышный вариант. Девелоперы, которые активно продвигали эти мифы, похоже, и сами поверили в них.

Расслабило строителей и отсутствие реальной конкуренции. В России, а особенно в Москве, круг застройщиков всегда был ограничен. «Выход новых игроков отфильтровывает высокая технологичность строительства и капиталоемкость отрасли. Но главная проблема в том, что успех в девелоперском бизнесе в первую очередь зависит от налаженных связей руководства компании с местными чиновниками», — уверен владелец компании, председатель совета директоров S-Holding Corporation Алексей Шепель.

Район около метро «Новослободская» неожиданно стал одним из главных очагов московского строительства (слева — «дон-строевский» «Оружейный, 12», справа — «Итальянский квартал») Недвижимость ноябрь 2010 Анна Морозова
Район около метро «Новослободская» неожиданно стал одним из главных очагов московского строительства (слева — «дон-строевский» «Оружейный, 12», справа — «Итальянский квартал»)
Анна Морозова

Слабая конкурентная среда и растущий рынок стали плохими стимулами для развития. «Постепенно в ведущих строительных компаниях усложнялась система менеджмента, росли представительские расходы и себестоимость строительства, — говорит директор по маркетингу и продажам ООО “Квартал Эстейт” Сергей Лушкин. — Одновременно ухудшались финансовая дисциплина и управление дебиторской задолженностью». Тему продолжает Алексей Шепель: «При этом строителям приходится кормить огромную армию чиновников от строительства. Откаты просто съедают те средства, которые могли пойти на развитие, на новые технологии».

Эйфория притупила чувство опасности, и застройщики приступали к реализации масштабных проектов без проработанных планов продаж и финансирования. Деньги просто перекачивались из проекта в проект, а компании становились все более неповоротливыми и непрозрачными не только для внешних наблюдателей, но и для собственного менеджмента. «Недавно заказал аудит компании. А то какие-то деньги приносят покупатели, что-то мы тратим на стройку. Вроде все работает, но в целом непонятно в плюс мы работаем или в минус», — так вроде в шутку говорил в узком кругу один известный девелопер пять лет назад. Кризис показал, что он не шутил.

В кризис истории девелоперов стали банальны и однообразны. Когда труба банковского финансирования оказалась перекрыта, монстры рынка посыпались один за другим. У крупнейших девелоперов оказались долги в сотни миллионов и даже в миллиарды долларов. И при этом огромные объемы построенной и строящейся недвижимости стали неликвидными. Без притока денег от продажи квартир компании оказались неспособны гасить кредиты. В итоге у части крупных девелоперских компаний уже сменились акционеры, а некоторые — как, например, Mirax Group — продолжают отчаянно бороться с кредиторами.

Гибрид банк-девелопер

Конечно, пустым рынок недвижимости не останется. Ряд экспертов уверен, что в ближайшем будущем первым эшелоном девелопмента станут «дочки» банков-кредиторов. Они окажутся девелоперами поневоле: волна дефолтов принесла госбанкам массу девелоперских проектов.

В лидерах — ВТБ. Банк уже владеет контрольными пакетами двух крупных девелоперов — «Системы Галс» и «Дон-строй инвеста». К нему отошли и 74% спортобщества «Динамо» вместе с проектом строительства нового стадиона и многофункциональных центров в районе Ленинградского проспекта общей площадью 937 тыс. кв. м. Сегодня портфель девелоперских проектов ВТБ составляет более 1,5 млн кв. м.

Главный конкурент ВТБ на поле девелопмента — Сбербанк. От «Капитал Груп» он получил проекты «Город столиц» и «Город яхт»; за долги компании «Кейстоун» — бизнес-центр «Царев сад», от «Главстроя», который задолжал Сберу 18 млрд рублей, — жилые комплексы Ленинский, 105 и Краснобогатырская. Кроме того, в ходе реструктуризации долгов компании «Баркли» банку достался контрольный пакет этого застройщика. Пока все эти активы переданы в «Сбербанк-Капитал». Кроме Сбербанка и ВТБ вошли в рынок недвижимости, получив объекты и доли в девелоперском бизнесе, и другие финансовые институты. Наиболее крупные из них — Газпромбанк, ВЭБ, Банк Москвы и Альфа-банк.

У банков, ставших девелоперами поневоле, есть два пути: продать строительные активы или начинать строить самостоятельно. Проблема, однако, в том, что стратегия девелопмента противоречит банковской. «Строительство — это высокорисковый бизнес, который базируется во многом на менеджерской интуиции, — рассуждает Андрей Закревский. — А стратегия банков базируется на планомерных и обдуманных решениях. Это принципиально разные типы бизнесов».

Даже на растущем рынке фининституты не стремились входить в высокорентабельный, но сложный девелоперский рынок. Однако сегодня продать за хорошие деньги недостроенные объекты и инвестконтракты не получится — это вернет не более 30–50% от суммы выданных кредитов. А значит, у банков просто нет другого выхода, как становиться девелоперами, продолжать развивать проекты в ожидании окончания кризиса.

Новая волна

Госбанки постепенно осваиваются на новом рынке. ВТБ, получивший контроль над «Дон-строй инвестом», летом возобновил работы на ряде объектов. В ноябре завершается строительство первой очереди ЖК «Измайловский». Однако ожидать, что госбанки быстро развернутся, займут львиную долю рынка и станут локомотивом отрасли, не стоит. По мнению президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, стратегия финансовых институтов будет такой: они закончат недостроенные объекты, где есть обязательства перед физическими лицами по ранее проданным квартирам. А новые проекты начинать не станут: площадки и инвестконтракты будут долго висеть на их балансе.

Архитектура «Доминиона» — это беспроигрышный отсыл к теме «сталинской» неоклассики Недвижимость ноябрь 2010 Анна Морозова
Архитектура «Доминиона» — это беспроигрышный отсыл к теме «сталинской» неоклассики
Анна Морозова

«За все выданные до кризиса кредиты отвечали конкретные люди, а строительство, как и продажа активов, может показать минус, — рассуждает Воронин. — В результате ответственных могут уволить». Что делать ответственным за кредиты? Оставить площадки и инвестконтракты на балансе банка и по необходимости проводить оценку и докладывать руководству о росте стоимости активов. «Стоимость недвижимости — вещь довольно гибкая и почти полностью зависит от компании, проводящей оценку», — добавляет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Впрочем, на рынке появляются и новые лидеры, не связанные с банками. Так, например, в кризис на ведущие позиции выдвинулся «Ведис»: успех первого посткризисного проекта «Марфино» вдохновил застройщика на покупку новых площадок. Другая компания, которая решила использовать кризис для быстрого развития и скупки резко подешевевших площадок, — «Ташир». Портфель строительных проектов группы «Ташир» вырос за два последних года почти втрое — с 468 тыс. до 1,22 млн кв. м.

«Сегодня на рынке появилось много талантливых и энергичных игроков, — замечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Но новая волна пока не вынесла наверх никого, кто по уровню сопоставим с такими компаниями, как “Дон-строй” или “Миракс”. Впрочем, рынок новым лидерам пока не дает тех перспектив роста, которые были у Полонского, Блажко, Доронина».

Возможно, таких ярких фигур в ближайшее время и не будет, так как не будет возможностей для гламурного девелопмента. Может быть, это и к лучшему. Как замечает Андрей Закревский, на Западе есть девелоперские компании, которые существуют не один десяток лет, но все эти структуры никогда не стремились к гигантизму и четко рассчитывали силы. Быть может, новое поколение российских застройщиков, наученное горьким опытом предшественников, станет лучше соразмерять амбиции и возможности.