Ипотечные скачки

Михаил Доронкин
2 мая 2011, 00:00

Дефицит нового жилья способен затормозить ипотечный рынок. Избежать «жесткой посадки» помогут новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством

Фото:picvario.com/Russian Look

Итоги 2010 года на рынке ипотечного кредитования впечатляют: объем предоставленных ипотечных кредитов составил 380 млрд рублей против 152 млрд годом ранее (см. график 1). В текущем году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель 2010 года. Вместе с тем на протяжении всего прошлого года платежеспособный спрос на жилье оставался достаточно низким. «Сейчас людей, у которых есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке, гораздо меньше, чем было в 2007 году, — объясняет Олег Гришин, вице-президент банка “Петрокоммерц”. — Соответственно спрос на жилье сейчас ниже, и бума в ближайшее время вряд ли стоит ожидать». В таких условиях банки были вынуждены пойти как на масштабное снижение ставок (в декабре 2010 года они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам, что и определило столь стремительный рост рынка.

В преддверии торможения

По итогам 2010 года рынок продемонстрировал взрывные темпы роста. Темпы прироста в сотни процентов характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников рынка (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: так, доля лидера — Сбербанка — снизилась с 58 до 49%. При этом заметно возросла роль небольших (ниже 201-го места по активам) банков: их доля увеличилась с 8 до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка ликвидности у финансовых институтов нет, а ипотечный кредит на балансе — стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперт РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600–620 млрд рублей и вплотную приблизится к результатам 2008 года (656 млрд рублей). В отличие от прошлого года основным стимулом, по нашему мнению, будет спрос: нынешней весной подходят к концу сроки по большинству «докризисных» вкладов с повышенными процентными ставками. На фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость часть граждан предпочтет направить накопленные сбережения на покупку квартир. Возможности банков стимулировать спрос практически исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

После 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования могут ощутимо замедлиться вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011-м — начале 2012 года будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было разморожено в 2009–2010 годах, а новые проекты в последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК в конце 2010-го — начале 2011 года, после кризиса число фининститутов, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2).

Рискнуть сообща

В условиях строительного бума середины — второй половины 2000-х многие кредитные учреждения входили в финансирование строительных проектов, не особо задумываясь о рисках. «До кризиса банки активно выдавали кредиты девелоперам под поручительства материнской компании, не вдаваясь в экономику конкретного проекта и не контролируя реальное движение денежных средств», — поясняет Максим Першин, соруководитель корпоративного бизнеса, член правления Альфа-банка. В кризисных условиях многочисленные риски кредитования жилищного строительства (см. таблицу 3) проявились с особой остротой, моментально превратив данный сектор в изгоя для многих банков.

«Стало очевидно, что банки должны работать со строителями в режиме проектного финансирования, а не в режиме кредитования под залог, ибо залогом в лучшем случае являются недостроенные квадратные метры», — говорит Михаил Романов, и. о. председателя правления Национального торгового банка. Классическое проектное финансирование позволяет минимизировать два ключевых риска кредитования жилищного строительства — инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на квартиры). Однако это требует от банков ощутимых затрат на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением. Для эффективной работы с застройщиками сегодня необходимо либо создавать специализированный отдел внутри банка со своим штатом сотрудников (специалистами в строительной отрасли, сметчиками), либо привлекать инжиниринговые компании, которые целенаправленно контролировали бы распределение и расходы кредитных средств, направленных на финансирование проекта. Но в условиях устойчивого снижения ставок по кредитам дополнительные затраты на оценку и мониторинг строительных проектов делают кредитование жилищного строительства зачастую просто невыгодным для банков.

В кризис государство озаботилось как проблемой недостроя, так и перспективами будущего строительства. Для скорейшего завершения замороженных проектов была инициирована программа АИЖК «Стимул», а для стимулирования кредитования нового жилья анонсирована программа ВЭБа. Сами банкиры, впрочем, отмечают, что существующие программы поддержки кредитования застройщиков не избавляют финансовые институты от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль за исполнением проектов. «В рамках этих программ банки все равно продолжают нести риски, которые им принимать совершенно несвойственно, — предпринимательский, инвестиционный, — комментирует Светлана Лебедева, старший вице-президент, член правления банка “Глобэкс”. — Такие программы, как “Стимул”, хороши только в рамках антикризисной поддержки строителей, а для развития отрасли жилищного строительства просто дать денег недостаточно, надо в первую очередь подумать о рисках банков». В условиях избыточной ликвидности подобные программы становятся интересны лишь отдельным участникам рынка с относительно дорогим фондированием.

Повысить интерес банков способны инструменты по разделению специфических рисков строительной отрасли между тремя участниками — банками, государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). В данном случае государство должно быть готово выступить в качестве соинвестора проекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсировать кредитному учреждению часть понесенных затрат, связанных с мониторингом реализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства — результат отсутствия полноценной государственной политики в этой сфере. И если государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственный выход — принимать на себя часть ее рисков. Другой вариант — установить для строительных компаний, желающих работать в рамках госпрограмм и получать через банки льготное финансирование, жесткие требования к доле участия в проекте, максимальной марже, а также к качеству финансируемых проектов. АИЖК уже работает по этим направлениям: в рамках модификации программы «Стимул» планируется вовлечь в процесс финансирования местные органы власти, которые начнут размещать госзаказы на возводимое жилье. При этом губернаторы и мэры будут отвечать за своевременную реализацию планов ввода жилья в эксплуатацию в рамках ФЦП «Жилище-2015».

Но для того, чтобы подобные программы стали массовыми, возможно, потребуется внести определенные изменения в действующее банковское законодательство. Ведь классическое проектное финансирование подразумевает создание под каждый проект отдельной компании, а существующие правила формирования резервов по кредитам делают кредитование стартапов фактически невыгодным для банков. Некоторые банки придерживаются более радикального подхода. «Если мы хотим сегодня поддерживать строительную отрасль, то давайте выделим особое инвестиционное направление банковского бизнеса, — предлагает Елена Казымова, президент АвтоВАЗбанка. — В рамках данного направления фининституты будут специализироваться исключительно на более рискованном проектном финансировании, но для них появятся и свои требования регулятора, свои нормативы».

Впрочем, одними госпрограммами и ростом объемов финансирования увеличить масштабы жилищного строительства в разы невозможно. «Требуется модернизация строительного сектора, для чего важно создать в строительстве действенную нормативно-правовую среду, чтобы строительным компаниям было выгодно выполнять свою работу быстро и качественно, — комментирует ситуацию Сергей Постнов, первый заместитель председателя правления банка “Жилфинанс”. — Ведь те же деньги, которые государство сегодня пускает на строительство технически отсталого жилья, можно направить на более эффективные проекты, включающие в себя самые последние достижения».

Запасный выход

Любые масштабные программы, тем более в такой сложной сфере, как жилищное строительство, требуют времени, что вынуждает банки искать другие источники роста рынка. По мнению «Эксперт РА», в среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами кредитных организаций. Высокая популярность потребительских и автокредитов во многом обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на местах (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью: большинство потенциальных покупателей жилья имеют крайне поверхностное представление об ипотеке и ее преимуществах. Решением проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлтерских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже без увеличения масштабов жилищного строительства.