Строительный цугцванг

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
6 февраля 2017, 00:00

На рынке строительства жилья все больше заметны кризисные явления. Реформа отрасли в виде поправок к федеральному закону № 214 «О долевом строительстве» не сможет кардинально исправить ситуацию

ТАСС

В начале года появились тревожные новости с рынка жилья. Резко ухудшилось финансовое положение застройщиков: в 2016 году 100 компаний вошли в стадию банкротства. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), всего в этом положении уже 150 компаний, то есть 3% всех застройщиков.

По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ) число просроченных ипотечных кредитов растёт очень быстрыми темпами – на 39% за прошлый год
Ирина Федотова

Ухудшилась ситуация и на рынке ипотеки. Сразу два кредитных бюро — «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ) и «Эквифакс» — отметили, что в 2016 году количество ипотечных кредитов с просрочкой на 90 дней выросло сразу на 20%. Общая их сумма составила, по данным ОКБ, 160 млрд рублей. За прошлый год резко — на 39% — выросло и число просроченных кредитов (с первого дня), всего таковых 114 тыс. штук.

Некоторые игроки рынка считают, что эти цифры еще не полностью отражают сложность положения. Но публично говорить о проблемах не принято. Строители ждут существенных мер поддержки отрасли, считая ситуацию критической.

Власти в свою очередь считают, что ситуация вполне удовлетворительная, и акцентируют внимание на рекордах по валу и новых программах в сфере благоустройства и строительства. Ключевая новация — поправки к закону о долевом строительстве, которые должны кардинально снизить риски для покупателей новостроек.

В целом противоречия нынешней жилищной политики, делающей акцент на ипотеку, нарастают. Растет и разрыв в повестке дня властей и девелоперов-строителей: пожалуй, никогда еще разница между «генеральской» и «окопной» правдами не была такой большой. Что же происходит на рынке с точки зрения властей и строителей?

«Генеральская правда»: удвоить ипотеку!

«Ввод жилья в 2016 году составил 81 миллион квадратных метров. Есть небольшое падение вопреки прогнозам скептиков, которые говорили, что падение будет катастрофическим», — подвел итоги года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. При этом он отмечает, что в 2015 году в России были построены рекордные 85 млн кв. м жилья. «Так много не строили даже во времена Советского Союза», — отмечает министр.

На большие объемы рынка ипотеки постоянно обращает внимание глава Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник. «В 2016 году выдано ипотечных кредитов на 1,5 триллиона рублей. Это чуть меньше, чем в рекордном 2014-му. Но сравните с 2009 годом — тогда было всего 159 миллиардов. В целом же с 2004 года рынок ипотеки вырос в 22 раза», — отмечает чиновник. Перспективы развития ипотеки, по его мнению, весьма хороши: она может удвоиться в течение нескольких лет. Уже в 2017 году ипотечная ставка упадет до 10%, а может быть, и ниже. Такая ставка должна привлечь на рынок новый пласт покупателей, которым недвижимость окажется по карману. «Число семей, берущих ипотеку, к 2020 году может удвоиться и достигнуть двух миллионов человек в год. Ввод жилья в стране при этом увеличится до 100 миллионов квадратных метров в год», — делится оптимистическим сценарием глава АИЖК.

С 2017 года запускаются две приоритетные государственные программы в области строительства и градоустройства. Первая касается финансирования строительства инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий. На это в 2017 году выделяется 20 млрд рублей. Деньги пойдут на субсидирование процентных ставок кредитов при строительстве инженерной инфраструктуры и на компенсацию части затрат при строительстве социальной инфраструктуры и дорог. Получателем будут крупные девелоперы, право распределять деньги передано в регионы.

Еще 27 млрд будет потрачено на программу формирования качественной городской среды. Эти средства из федерального и региональных бюджетов будут потрачены на благоустройство городов России — в частности, на реконструкцию дворов и трансформацию знаковых общественных пространств (центральных улиц, парков, скверов, набережных). Проекты будут выбираться с учетом мнения населения, реализовываться под контролем городских активистов. Деньги пойдут только в дотационные регионы и будут потрачены на условиях софинансирования со стороны регионов.

Власти впервые централизованно выделяют деньги на благоустройство городов, но 27 млрд на всю страну явно недостаточно. Эти совокупные инвестиции меньше, чем тратится в одной Москве. В столице на реконструкцию улиц в 2016 году потрачено 22 млрд рублей, и еще 10 млрд ушло на ремонт дворов. А если говорить о парках, то контраст еще более разительный: по новой программе на их модернизацию для городов выделяется примерно 500 млн рублей. Один лишь столичный парк «Зарядье» обойдется бюджету более чем в 20 млрд рублей.

Хуже только банкротство

Совсем по-другому ситуация выглядит с позиции девелоперов и строителей. Российских строителей много — и часто справедливо — ругают, но нельзя не согласиться, что сейчас они попали в крайне сложное положение. В токсичной экономической ситуации большая часть отрасли думает только о выживании.

Главный негативный фактор — снижение спроса на недвижимость всех типов. Реально располагаемые доходы населения падают уже более 20 месяцев подряд: по данным Росстата, с 2014 года они уменьшились на 8,9%. Цены на жилье снижаются, себестоимость строительства растет. Рентабельность бизнеса низкая: во многих регионах стоимость продаж близка к себестоимости.

Проектное финансирование крайне дорогое: 17–20% годовых. Но даже на этих условиях получить кредит сложно: банки охладели к стройке, слишком велики риски. Их понять тоже можно: на начало осени на строительные компании приходилась четверть всей просроченной задолженности перед банками — 394 млрд рублей. Задолженность выросла за последние два года в несколько раз. И эти цифры еще не вполне отражают реальность: банки вынуждены скрывать задолженность, пролонгируя кредиты строителям.

На острие нынешнего кризиса — подрядчики и генподрядчики. Объемы строительных работ неуклонно падают в сопоставимых ценах более трех лет подряд. На слуху банкротства крупных компаний: в процессе банкротства «Мостоотряд-19», «Волгомост», «Трансстрой». Многие известные компании, например «Мосинжстрой» и НПО «Космос», прекратили деятельность.

«Заказчики приступили к жесткой экономии, пытаются выжить за счет подрядчиков. В 2014 году у строителей еще был “жирок” — они могли выполнить работу в долг, но сейчас все выжаты. Чтобы удержаться, многие берутся за любую работу. В последний год, если проект закончен без прибыли, но без убытка, это очень хорошо. Работать в ноль — это для 2016 года уже успех: значит, выжил, сохранил компанию, раздал зарплаты, — говорит один из подмосковных подрядчиков. — Для строителей хуже ситуации за последние двадцать лет не было. Мы видим, что условия большинства тендеров позволяют заработать только полукриминальными схемами. В итоге наш холдинг решил полностью свернуть генподрядную деятельность». «Еще пару таких лет, и мы потеряем значительную часть строительной отрасли», — говорит бывший вице-президент «Олимпстроя».

Проблемы подрядчиков мало волнуют власти. Они больше мониторят ситуацию с девелоперами жилья, ведь после их банкротства остаются обманутые дольщики. Проблемы только одного девелопера, СУ-155, принесли 30 тыс. обманутых дольщиков. По данным заместителя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александра Сидякина, всего в стране сегодня 900 проблемных проектов и более 100 тыс. обманутых дольщиков.

«В 2017 году мы ожидаем банкротства полутора сотен российских девелоперов. При негативном сценарии в России через некоторое время может остаться порядка тысячи компаний-застройщиков из пяти тысяч ныне существующих», — говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Однако консолидация рынка, похоже, сейчас является одной из задач властей.

Жилье — не для российской семьи

В начале 2014 года рынок новостроек оказался на грани краха. Ипотека стала недоступной после взвинчивания Центробанком ключевой ставки, а на нее на отдельных стройках приходилось до 70–80% объемов продаж. Замаячивший коллапс отрасли удалось предотвратить благодаря введенной в кратчайшие сроки госпрограмме субсидирования ипотеки. Если кризис 2008–2009 годов оставил порядка 80 тыс. обманутых дольщиков, то мощной волны банкротств застройщиков в 2014 году удалось избежать. Подобного сильного средства от правительства строители ждут и сегодня, однако пока об этом нет и речи.

Программа субсидирования ипотечных ставок не будет продлена в 2017 году. «Когда мы начинали эту программу, ключевая ставка Центрального банка была на уровне 17 процентов и нам было важно удешевить ипотеку до 12 процентов. Сегодня ключевая ставка намного ниже, и рыночные ставки находятся примерно на этом уровне и без субсидирования. К субсидированию мы можем вернуться лишь в том случае, если увидим на рынке негативную тенденцию», — объяснил ситуацию Михаил Мень.

Новых мер поддержки отрасли не только не вводится — наоборот, происходит сокращение спектра инструментов жилищной политики. В частности, принято решение, что не будет продлена программа «Жилье для российской семьи». Введенная в 2014 году, программа предполагала ряд мер для застройщиков, возводящих экономичное жилье. Девелоперам, которые продавали квартиры молодым семьям дешевле рыночной цены (не более 35 тыс. рублей за квадратный метр), обещали ряд льгот, в частности компенсацию части затрат на создание инфраструктуры (4000 рублей за квадратный метр). Всего за три года по этой программе планировалось построить 25 млн кв. м жилья.

Программа была несовершенна, она сразу же забуксовала — во многом из-за того, что ее правила были слишком жесткими для девелоперов. В частности, по цене продаж (она, несмотря на инфляцию, не индексировалась) и срокам реализации проекта (до 2017 года). В итоге на сегодня по программе построено менее 1 млн кв. м жилья. Однако вместо того чтобы более тонко настроить новый механизм строительства жилья экономкласса, программу решили свернуть, несмотря на обещания пролонгировать ее.

«Мы начали большой девелоперский проект, надеясь на программу “Жилье для российской семьи”. А ее просто взяли и отменили. Как объяснили? Передумали», — рассказывает один из региональных застройщиков. Таких проектов в стране немало. Если говорить точнее, чиновники объяснили отказ от продления программы рядом причин. Во-первых, девелоперам не удалось вычерпать в прошлые годы выделенные лимиты — в частности, потому, что они не смогли собрать необходимые бумаги. Во-вторых, часть денег (порядка миллиарда) пропала в обанкротившихся банках, и хищение еще 10 млрд удалось предотвратить в последний момент. В-третьих, деньги из этой программы были переброшены на субсидирование ипотечных ставок, так как этот канал расходования государственных средства был признан более эффективным. Так или иначе, перспективный инструмент создания доступного жилья был свернут.

 26-02.jpg ТАСС
ТАСС

Страховщикам здесь не место

Главной новацией для рынка стало введение поправок к закону о деловом строительстве (ФЗ-214), которые вступили в силу с 1 января этого года. Предыстория их такова: пару лет назад, намучившись с проблемой обманутых дольщиков, власти попытались разрубить гордиев узел — просто отменить долевое строительство как явление. Чтобы максимально обезопасить покупателей новостроек от рисков, планировалось перейти на систему escrow-счетов: деньги покупателей лежали бы до окончания строительства в банке, а девелопер получал бы к ним доступ после окончания строительства. При оптимистическом сценарии хорошо известная западная схема в наших реалиях привела бы к резкому росту цен и полному переформатированию рынка: главным игроком стали бы банки. При пессимистическом сценарии отрасль бы рухнула, оставшись без проектного финансирования. Взвесив «за» и «против», власти отказались от радикальной реформы. Нынешние поправки — компромиссный вариант, но даже они могут всерьез изменить рынок новостроек.

В закон вносится много существенных поправок, но основными можно назвать четыре. Первое новшество — создание государственного компенсационного фонда долевого строительства. Фонд создается по поручению президента России, он будет своего рода аналогом банковского Агентства по страхованию вкладов. Девелоперы должны будут отчислять 1% стоимости квартир в новом проекте в этот фонд. Средства из компенсационного фонда будут использоваться для достройки проблемных проектов или для возмещения гражданам убытков. Компенсационный фонд создается в системе АИЖК. По оценкам, за год фонд может собрать 30–35 млрд рублей и более. Михаил Мень обещает, что фонд заработает в полную силу уже в первом квартале этого года.

Интересно, что всего года два назад была введена схема, когда девелоперы должны были страховать стройки в новообразованном Обществе взаимного страхования или в страховых компаниях. Нельзя сказать, что эта система себя не оправдала: она долго настраивалась, происходила отбраковка слабых страховщиков. Но сформироваться ей не дали — не хватило терпения.

Новшество второе — ужесточение требований к уставному капиталу застройщиков. Компания, строящая жилой дом площадью 1500 кв. м, должна будет с 1 января 2017 года иметь уставный капитал в 2,5 млн рублей, а девелопер с проектом на 500 тыс. кв. м — 1,5 млн рублей. По оценке РАСК, чтобы выполнить эти условия, российские девелоперы должны будут потратить 50 млрд рублей.

Третье —должна резко вырасти информационная открытость девелоперов, привлекающих деньги населения. За нераскрытие информации или неверное информирование вводятся существенные штрафы. В-четвертых, все-таки вводится система escrow-счетов. Но использование их не является обязательным, и, похоже, в ближайшие пять лет такая схема будет не очень актуальна.

У застройщиков есть много вопросов по поводу новых поправок, и основные из них таковы. Во-первых, декларируется, что компенсационный фонд будет работать на плоской тарифной шкале: все девелоперы будут отчислять единую сумму — 1% стоимости квартиры. Однако понятно, что риски проектов у фирмы-новичка и у компании, работающей на рынке уже пятнадцать лет, различны. Соответственно, есть опасность, что компенсационный фонд будет израсходован слабыми девелоперами. Представители Минстроя уже согласились с опасениями девелоперов и обещали перейти к дифференцированной тарифной шкале через полгода.

Во-вторых, крайне нервным представляется переходный период. Фонд должен был заработать с 1 января, но на конец 2016 года не было ни устава, ни регламента его работы. Более того, ряд поправок в законы, касающиеся фонда, еще в конце января прошлого года не были приняты Госдумой. Минстрой и до сего момента не мог дать разъяснений по многим аспектам этой реформы. «Возможно, продажи встанут на пару месяцев. Процедура работы с Компенсационным фондом непонятна, застройщикам предстоит переделывать свои сайты, проектные декларации, рекламу. Для многих такой разрыв в финансировании будет критическим», — говорит один их подмосковных застройщиков.

Новые поправки к закону о долевом строительстве призваны кардинально уменьшить риски покупателей новостроек и, как надеются в Минстрое, подхлестнуть спрос на новое жилье. Однако будут и побочные эффекты. Одним из следствий станет уход мелких компаний и укрупнение рынка. Другой эффект — рост затрат застройщиков и неопределенности на рынке, что будет вести к росту рисков.

Реформы как заплатки

Анализируя реформы на рынке строительства жилья, можно сделать несколько замечаний насчет жилищной политики в целом. Первое: нынешняя модель строительного рынка выглядит крайне противоречивой и малоэффективной. Она не обеспечивает качества городской среды, несет огромные риски для покупателей, заставляет государство тратить значительные средства на решение проблем обманутых дольщиков. Эта система сложилась как результат случайных решений, направленных на достижение кратковременных результатов, и лоббистских усилий застройщиков и банкиров. И сегодня эту систему недостаточно кардинально реформируют, каждое новое решение — это очередная заплатка, не решающая главного вопроса — повышения доступности жилья для населения. Ситуация похожа на шахматный цугцванг — любой ход только ухудшает позицию.

Второе: государство крайне робко и медленно возвращается в сферу градостроительства и жилищного строительства. Реформы запоздали как минимум на десять лет. Причем время введения новых правил долевого строительства выбрано крайне неудачно — на спаде экономики. В результате проект может привести даже к обратному эффекту: поправки к закону о долевом строительстве, нацеленные на снижение рисков в отрасли, могут дестабилизировать ее.

Третье: крайне странным и безответственным представляется решение назначить главным инструментом решения жилищной проблемы ипотеку. Тем более что российская ипотека крайне дорога — более 12% годовых. Для сравнения: 15-летние кредиты на покупку жилья в США сегодня стоят 2,8%. Слишком высокие ипотечные ставки в России приводят к парадоксальному результату: за двадцать лет заемщик может выплатить три стоимости квартиры. Пропагандировать столь дорогую ипотеку на этапе рецессии экономики и снижения доходов населения крайне рискованная идея. Получив кратковременный прилив спроса на жилье, в долгосрочной перспективе мы получим проблему с несостоявшимися ипотечниками. На ее купирование придется потратить много лет, и это будет иметь крайне неприятный социальный эффект. Программа строительства арендного жилья, о которой власти говорят уже полтора десятилетия, так и не заработала.

Четвертое: нынешняя жилищная политика не отвечает задачам развития страны. Иллюзорны даже цели: вместо обеспечения населения качественным и разнообразным жильем по доступным ценам во главе угла цеховые интересы — построить больше квадратных метров, выдать больше ипотечных кредитов. Необходим переход к новой социально ориентированной модели с принципиально иными инструментами жилищного строительства. Однако это требует кардинального изменения экономического курса.