Паркомолл

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
22 марта 2021, 00:00
№13

Начинается масштабная модернизация торгового центра «Мега Теплый Стан» стоимостью 29 млрд рублей. Проект крайне нетипичен, учитывая его концепцию, стоимость и сложное положение на рынке торговой недвижимости

Начинается масштабная модернизация торгового центра «Мега Теплый Стан» стоимостью 29 млрд рублей. Проект крайне нетипичен, учитывая его концепцию, стоимость и сложное положение на рынке торговой недвижимости 

Владелец торговых центров «Мега» Ingka Centres, которая отвечает за развитие и управление недвижимостью IKEA в России, начинает самую масштабную модернизацию в истории российского рынка торговой недвижимости. Кардинальной реконструкции подвергнется «Мега Теплый Стан». Около комплекса появится парк, а площадь магазинов вырастет на треть за счет нового строительства. Это будет один из крупнейших проектов по реконструкции торговых центров в мире. Бюджет проекта составит 29 млрд рублей.

Проект разворачивается на фоне сложной ситуации на рынке торговой недвижимости: этот сегмент, наряду с гостиничным, считается одним из наиболее пострадавших от коронакризиса. Посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на четверть. На 20–25% снизились средние ставки аренды. 

И парк над парковкой 

«Мега Теплый Стан» — старейший и успешнейший девелоперский проект шведского концерна IKEA в России. Комплекс был построен в 2002 году. Для Москвы это был революционный формат: огромный торгово-развлекательный центр за МКАД, выстроенный по схеме «гипермаркет + галерея магазинов + большой магазин DIY + кинотеатр + фуд-корт». «Мега» поражала восьмиметровыми потолками и пальмами в широченных коридорах, сочетанием разнообразных магазинов и катком с искусственным льдом. Новый торговый центр открыл эру шопинга как досуга и предложил новый сценарий проведения времени. В «Мегу» ездили на целый день: закупиться в IKEA и «Ашане», пройтись по галерее магазинов, пообедать, сходить в кино и покататься на коньках.

Спустя почти двадцать лет после открытия «Мега Теплый Стан», конечно, уже не поражает. Видно, что торговый центр «устал». Хотя и сказать, что «Мега» в плохом состоянии, нельзя, шведы постоянно проводили мягкую модернизацию: что-то меняли, обновляли состав арендаторов.

Новый проект кардинальной модернизации включает в себя не только капитальный ремонт здания с заменой инженерных коммуникаций и новым дизайном, но и ряд радикальных изменений. Будет выстроен еще один крупный торговый корпус площадью порядка 50 тыс. квадратных метров, в нем будет 130 магазинов и зона кафе-ресторанов. В центре комплекса появится площадь со сценой. Будут созданы и 19 пространств нового типа, в Ingka их называют «места для встреч». В этих общественных пространствах будут работать арт-студия, танцевальный класс и так далее.

Наиболее радикальное изменение: парковка перед торговым центром станет подземной. Над ней будет разбит парк площадью 15 тыс. квадратных метров с зимним садом, дорожками и кафе. Скрещивание парка и торгового центра — один из главных трендов в развитии девелоперских проектов. Такой же концепт будет у нового подземно-надземного торгово-развлекательного центра на площади перед Павелецким вокзалом, который должен быть достроен во второй половине этого года.

Еще один элемент проекта — модернизация транспортного узла, прилегающего к торговому центру. На это шведская компания выделит миллиард рублей. По словам регионального менеджера Ingka Centres в России Оксаны Козловой, модернизацию завершат за три года, при этом торговый центр целиком закрываться не будет.

Главная цель трансформации — превращение «Меги Теплый Стан» из торгового центра в городское общественное пространство. Синергия торговых площадей и развлекательно-образовательных пространств должна привлечь новых посетителей, которые теперь смогут не только покупать и есть, но и отдыхать и учиться.

Закат эпохи загородных моллов

Начиная масштабную модернизацию, IKEA пытается ответить на несколько вызовов. Первый: давление со стороны e-commerce. Только за последний год оборот интернет-торговли в нашей стране вырос на 59%. Поскольку доходы населения не растут, рост онлайн-торговли и дальше будет происходить за счет классического ритейла. «Стимул поехать в торговый центр становится все более слабым с переходом шопинга из офлайна в онлайн. Почему молодая семья с ребенком должна поехать в крупный ТЦ? Что они ожидают получить от похода, кроме приобретения вещей? — размышляет управляющий партнер архитектурного бюро External Reference Алексей Мартынцов. — Мой ответ: новый опыт и новые эмоции. В последние годы получил распространение так называемый эмоциональный дизайн: оформление офлайновых площадок с расчетом на то, чтобы посетитель получил новые ощущения и максимум приятных эмоций. Трансформация “Меги Теплый Стан”, появление нового парка и общественных пространств следует этому тренду».

Вызов второй: конкуренция со стороны небольших торговых центров. «Мега Теплый Стан» как крупный суперрегиональный центр многие годы был очень сильным магнитом, привлекавшим поток посетителей с юга, юга-запада и юго-востока Москвы. Но сейчас зоны охвата у всех торговых центров резко сокращаются: люди уже не хотят тратить время на дальние поездки. Районные торговые центры вполне удовлетворяют потребности большинства людей: там можно поесть, купить продукты, воспользоваться сервисами, посмотреть кино. «Суперрегиональные центры, действительно, пострадали в коронакризис сильнее, чем небольшие объекты», — соглашается управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Вызов третий: ослабление загородных торговых моллов. Действительно, столичные суперрегиональные торговые комплексы, такие как «Авиапарк» и «Метрополис», гораздо меньше пострадали от спада, чем «Мега Теплый Стан». Все дело в том, что они расположены в городской черте — около станций метро и жилых районов.

Огромные загородные моллы теряют свою популярность, и это не российский, а глобальный тренд. «Бизнес-модель IKEA родилась благодаря автомобильной революции. А теперь у многих молодых людей даже нет прав. Несмотря на то что люди знают и любят IKEA, горожанам все труднее добираться до нас, — объяснял несколько лет назад изменение стратегии компании гендиректор холдинга Йеспер Бродин. — Доля городских жителей растет, к 2030 году в городах будет жить 60 процентов населения. У нас большие планы на внутригородской рынок». В последнее время компания все активнее развивает формат IKEA City — не такие большие, как прежде, но зато расположенные в городе магазины.

Модернизация «Меги Теплый Стан» должна помочь увеличить охват торгового центра. IKEA смиряется с тем, что через полгорода к ним ездить не будут, и делает акцент на людей, живущих в близлежащих районах. Для местных жителей будут работать образовательные студии. Парковая зона и сцена с концертами и мероприятиями — это тоже инструменты в борьбе за сердца людей, которые живут недалеко.

«Уставшим» торговым центрам нужна перезагрузка

Тема реконцепции становится все более актуальной для российских ТЦ. Главная причина — большой физический износ. «Многие торговые центры в России находятся сейчас в “уставшем” состоянии и требуют реконструкции. Особенно это заметно на примере объектов, перешагнувших десяти-пятнадцатилетний рубеж», — говорит партнер бюро Blank Architects Магда Кмита. «В Москве половина действующих торговых центров нуждается в реконцепции разной степени, а иногда и в серьезной модернизации, — уточняет Денис Колокольников. — Срок жизни концепции любого торгового центра — пять–десять лет. После этого собственникам комплекса пора задумываться о реновации объектов».

Другая причина реконцепции — изменившиеся запросы арендаторов. Например, сейчас идет процесс сокращения арендуемых площадей. Площади магазинов Zara за последние годы в среднем сократились более чем в два раза: с 4000 тыс. квадратных метров до 1500. В торговых центрах место гипермаркетов все чаще занимают супермаркеты. Уменьшение площадей магазинов требует новой нарезки помещений. Третья причина — растущие требования посетителей. Вырос запрос на точки общепита и детские комнаты, развлечения и разнообразные сервисы. Торговые центры двадцатилетней давности выглядят в таких условиях не так привлекательно. 

Коронакризис и экономическая нестабильность «заморозили» целый ряд проектов по модернизации торговых центров. Однако в нескольких комплексах, напротив, владельцы рискнули и использовали локдаун для того, чтобы безболезненно провести реконцепцию. Из локдауна обновленными вышли «Дисконт-центр» на улице Орджоникидзе и «Вегас» на Каширской. «За время локдауна наиболее прогрессивные игроки пересмотрели свои концепции и к моменту открытия предстали уже обновленными. Один из примеров — торговый центр «Весна» на Алтуфьевском шоссе: за время локдауна инвестор решил обновить фуд-корт, мягкие зоны ожидания, атриумы. Трафик покупателей благодаря изменениям вырос», — говорит Магда Кмита.

«Сегодня на серьезные реконцепции способны только сильные западные игроки, такие как шведская IKEA или турецкая ENKA», — считает директор отдела торговых помещений CBRE в Москве Марина Малахатько. Наиболее радикальным владельцем считается ENKA. Девелопер уже дважды сносил торговые комплексы, построенные им в 1990-е, чтобы возвести более крупные и современные. В частности, так появились «Каширская плаза» и «Кунцево плаза».

«Российские игроки обычно занимаются реконцепциями или когда сильно ослаб финансовый поток от торгового центра, или когда можно сравнительно безболезненно исправить ошибки в планировке. Например, если в комплексе были “мертвые” непроходимые зоны, — продолжает Марина Малахатько. — Почему российские владельцы не занимаются реконцепциями? Многие торговые центры сильно закредитованы, и сейчас их владельцы не могут дополнительно в них инвестировать. И тем более они не могут на время закрыть торговый центр, потому что в таком случае прекратится арендный поток, с которого и гасится кредит».

Не символ оптимизма

Является ли масштабный проект модернизации «Меги» признаком оптимизма на рынке торговой недвижимости России? Вряд ли. Это глобальный проект компании Ingka по модернизации торговых центров, он реализуется по всему миру. В частности, в Китае в модернизацию одного из моллов инвестируется миллиард долларов. Программа была запущена задолго до коронакризиса, и сейчас Ingka просто размораживает российский проект. Но это не столько вопрос веры в российский рынок, сколько реализация глобальной стратегии.

Показатели рынка торговой недвижимости не располагают к оптимизму. По данным Watcom Group, посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге упала за год примерно на 25%. На 20–25% снизились средние ставки аренды. По прогнозу компании CBRE, возвращение арендных ставок к докризисному уровню возможно не ранее 2023 года. Впрочем, «средняя температура по больнице» не совсем корректна. На рынке резко усилилось дифференциация: лучшие комплексы удерживают позиции и востребованы, но под сильным ударом торгцентры с плохим местоположением и те, кому не повезло открыться в 2020 году. Последние не успели ни заполниться арендаторами, ни сформировать потока посетителей.

Оборот торговых центров в среднем сократился на 30–50%. И это одна из причин того, что на рынке не происходит инвестиционных сделок. Потенциальные покупатели оценивают моллы, исходя из нынешних, крайне невысоких арендных финансовых потоков. А владельцы живут прошлым и хотели бы продать по докризисным ценам. Есть попытки купить торговые центры по гибридной схеме: покупатель платит, исходя из текущего положения, но доплачивает, если торговый центр в этом году показывает хорошие результаты. Однако такие схемы слишком сложны, чтобы превращаться в сделки.

По данным CBRE, за год вакантность в топовых торговых центрах Москвы выросла двое — до 9,3%. Визуально пустых магазинов намного больше, но все дело в методике подсчета. Брокерские компании считают вакантность по площадям, а пустуют в основном небольшие (до 150 кв. м) магазины, ритейлеры с крупными магазинами не стали покидать торговые центры. Впрочем, для некоторых торговых центров невысокая вакантность — обманчивый показатель. «Да, ритейлеры не съехали, но часть из них может платить только коммунальные платежи. Если владелец торгового центра не может поменять арендатора, он смиряется с такой ситуацией. Получает хоть какие-то деньги плюс торговый центр не выглядит пустым. К тому же ритейлер генерирует хоть какой-то трафик», — говорит руководитель одного из агентств недвижимости.

Индикатором неопределенности вокруг рынка торговых центров, в частности, является отсутствие передела рынка и массовых банкротств. В прошлые кризисы банки активно забирали девелоперские проекты и торгцентры у несостоятельных застройщиков, сейчас такого не наблюдается. «Даже для крупных банков девелоперская деятельность непрофильная, и они не стремятся получить проблемные активы. Сейчас банки идут навстречу девелоперам и готовы реструктурировать кредиты, предоставлять каникулы и рассрочки», — рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. Иногда нынешнюю сговорчивость банков объясняют смягчением нравов и тем, что рынок цивилизовался, но это часть правды. Для банкиров ситуация на рынке торговых центров слишком неопределенная, и забирать токсичные активы они не хотят.

Американские моллы подешевели на 60%

Торговая недвижимость и гостиницы считаются в мире самыми пострадавшими от коронакризиса сегментами недвижимости. Весьма острая ситуация складывается в США. Согласно Bloomberg, торговые центры подешевели за 2020 год в среднем на 60%. Агентство сделало эти расчеты на основе переоценки банками объектов, имевших задолженность. Моллы сначала получили удар из-за банкротства универмагов и высокой вакантности, а затем COVID резко подхлестнул интерес к онлайн-покупкам.

«Идет быстрое расслоение: сильные становятся сильнее, а слабые пустеют. На триста лучших моллов приходится 80 процентов стоимости всех американских торговых центров. Только около половины из 1100 крытых торговых центров США имеют хорошие шансы на выживание», — говорит аналитик по недвижимости Compass Point Research & Trading Флорис Ван Дейкум.

Ряд операторов торговой недвижимости уже подали на банкротство. По данным рейтингового агентства Kroll Bond Rating Agency, уже понижен рейтинг сотен траншей облигаций, многие из которых относятся к долгам торговых центров, так как риски в этом секторе быстро растут. По словам старшего вице-президента исследовательской фирмы Real Capital Analytics Inc. Джима Костелло, сегодня цена ряда низкокачественных торговых объектов — это стоимость земли минус затраты на снос. 

Есть ли риск, что в России сложится похожая ситуация? «В России принципиально другая ситуация с торговыми центрами», — считает Марина Малахатько. Во-первых, онлайн-торговля пока развита гораздо слабее, чем в США: ее доля в товарообороте примерно в двое меньше. Во-вторых, в США обеспеченность торговыми площадями в стране в целом более чем в три раза выше, чем даже в Москве. В-третьих, в США совершенно другая структура рынка. «Большая часть американских торговых центров была построена в 1970-е годы на дешевых землях за городом. В России моллы намного более свежие, и расположены они в основном в городах», — говорит Марина Малахатько. В Москве крупные торговые центры возводились не только в срединной части города, но даже в центре. Такие объекты могут быть частично перепрофилированы, но пустыми они вряд ли останутся.

Несмотря на сложности на рынке, строительство торговых центров в Москве продолжается. По данным Knight Frank, в 2021 году в столичном регионе будет построено примерно 550 тыс. квадратных метров торговых площадей. Профессиональные девелоперы ищут площадки для строительства районных центров, в пользу девелопмента говорят и исторически низкие кредитные ставки. «Потенциал для строительства новых торговых центров, безусловно, есть. На карте Москвы есть белые пятна — места с высокой концентрацией жителей и низкой обеспеченностью качественными торговыми центрами. Если в правильных местах размещать грамотные объекты, они вполне могут быть успешными. Но это должны быть торговые центры нового времени: с добавлением общественных пространств, образовательных, оздоровительных и развлекательных функций, спортивного кластера. Вокруг такого центра надо формировать комьюнити, и тогда он будет успешен, — говорит Денис Колокольников. — В московской агломерации есть потенциал для строительства торговых центров площадью порядка одного миллиона квадратных метров».