«Наш проект рассчитан примерно на 30 лет»

Бизнес
Москва, 26.09.2011
«Эксперт Недвижимость» №3 (14)
В 100 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, на берегу Иваньковского водохранилища, строится уникальный гольф-яхт-клуб «Завидово»

«Завидово» — один из немногих проектов комплексного освоения территории на значительном удалении от Москвы, который активно финансировался во время кризиса. К настоящему времени в проект вложено порядка 200 млн долларов. Девелопер проекта — компания «ПрофЭстейт», входящая в холдинг «Интеррос». Константин Забродин, генеральный директор компании «Завидово Девелопмент», через которую «ПрофЭстейт» реализует проект, рассказал о стратегии развития «Завидово», о том, почему было выбрано именно это место и зачем вообще нужны гольф-поля.

Какова концепция проекта?

— Мы развиваем Завидово как современный курорт, куда  можно приехать на выходные или жить здесь постоянно. Общая площадь проекта — более 1500 гектаров. В «Завидово» несколько точек притяжения, включая яхт-клуб на Московском море и гольф-поле. Только в гольф-яхт-клубе более 260 гектаров отведено под индивидуальную жилую застройку.

Сначала мы рассматривали Завидово как проект курорта, но в какой-то момент подумали: «А почему бы не сделать его местом постоянного проживания?» После этого в концепции появилась офисно-деловая зона с наукоемкими бизнесами. Под эту зону мы выделили большой участок земли между существующей трассой Москва—Санкт-Петербург и планируемой скоростной магистралью.

На удалении 100 километров от Москвы есть много недорогой земли. Есть красивые озера, водохранилища и леса. Почему вы считаете, что при такой конкуренции покупа-тели будут приобретать недвижимость в Завидово?

— Мы очень тщательно подбирали место. Еще в 2004 году родилась идея: нужен курорт не дальше двух часов езды от Москвы.

Провели окружность радиусом 150 километров от центра Москвы. Рассуждали примерно так: для покупателей недвижимости самое привлекательное сочетание — комбинация «горы плюс вода». В идеале — озеро, окруженное горами и лесами. Но в средней полосе России гор, к сожалению, нет, так что остаются вода и леса. И воды у нас намного меньше, чем лесов. Значит, надо проанализировать земельные участки около всех водохранилищ на таком расстоянии от столицы.

Посмотрев на результаты, поняли, что великая река Волга с Московским морем — это единственная водная артерия, которая действительно связана со всей остальной страной. С Каспийским и Балтийским морями. Конечно, Пестовское или Химкинское водохранилища тоже связаны с большой водой. Но чтобы оттуда дойти до Волги, надо пройти через восемь шлюзов канала имени Москвы. Это как выехать из Москвы в час пик. Нас не могло не заинтересовать это место — пересечение Волги и автотрассы Москва—Санкт-Петербург. Это идеальное место для строительства такого крупного комплекса. Здесь же проходит Октябрьская железная дорога. И здесь пройдет новая скоростная трасса Москва—Санкт-Петербург. Важно и правильное соседство: с нами граничит крупнейший в Центральной России заповедник площадью около 125 тысяч гектаров. У района Завидово престижная репутация: здесь находятся знаменитое с советских времен охотничье хозяйство, комплекс отдыха дипломатической службы и резиденция президента РФ.

Что касается конкуренции, то она невелика. На сегодня аналогичных проектов, которые были начаты и профинансированы в самый разгар кризиса 2008 года, очень мало. Либо проекты другого масштаба, либо другой стадии готовности.

Когда было начато строительство?

— В 2009 году мы приступили к строительству магистральных сетей инженерных объектов. В проектировании участвовали известные западные компании AECOM и Buro Happold.

В проект уже инвестировано около 200 миллионов долларов. На что были потрачены эти деньги? Какие объекты в Завидово уже можно посмотреть?

— Создано гольф-поле чемпионского класса на 18 лунок. Строительство такого поля площадью 100 гектаров обычно стоит 15–20 миллионов долларов. Я не буду сейчас рассказывать технологию строительства гольф-полей, но технологически и инженерно это сложное сооружение. Например, система полива включает 1800 форсунок, которые управляются компьютерной системой. Плюс к этому воду с поля нужно еще и удалять, а это чуть ли не сотня километров дренажных труб. Гольф-поле — это своего рода скульптура, и процесс «резьбы по земле» довольно сложен. Плюс большой клубный дом с гостиницей, гринкиперский комплекс для хранения техники и эксплуатации поля. Для любителей яхтинга на реке Дойбица мы построили две марины. Главная марина позволяет принять от 400 до 550 яхт размером до 40 метров. Построен причал, позволяющий принять во внешнем бассейне речное круизное судно или частную яхту.

Уже создана система пешеходных набережных, велосипедных дорожек, прибрежных парков. На набережной разместятся магазинчики, кафе, салоны, отделение банка. Речка и берег водохранилища благоустроены, осталось выполнить завершающие штрихи.

Большая часть средств «закопана» в землю. В сентябре должны пустить в эксплуатацию 12-километровый напорный канализационный коллектор, который будет обслуживать весь проект. Построено несколько километров асфальтовых дорог с освещением. Километры инженерных сетей разведены по участкам, которые мы продаем с подрядом. Большие земляные и инфраструктурные работы мы на 90 процентов закончили.

А с точки зрения девелопера, построить собственно дома на подготовленном участке — это вообще смешная задача при современном уровне технологий.

Каковы цены на недвижимость в Завидово?

— За счет величины проекта мы хотим перекрыть весь спектр возможного спроса. У нас есть недвижимость трех ценовых категорий. В экономклассе мы сейчас строим около десятка домов по канадской технологии площадью 100–150 квадратных метров. Дома «под ключ» будут продаваться по 35 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость сотки земли — 6 тысяч долларов. То есть комплект «дом плюс участок» будет стоить 7–8 миллионов рублей. Как недорогая «двушка» в Москве. Дома пользуются спросом, но в силу консервативности людей, их недоверия к качеству строительства чаще покупаются участки без подряда. Я считаю, что на большом расстоянии от Москвы самому дом строить не нужно. Надо покупать готовый дом и жить в нем пять-десять лет. А потом, когда потребности и возможности изменятся, продавать его и покупать другой. Лучше жить по такой американской модели, нежели пытаться любой ценой построить родовое гнездо, которое обессмыслится через пять лет.

Есть дома среднего класса — 250–400 квадратных метров. Технология строительства отработана: монолитный каркас с заполнением пустотелым кирпичом. Цена метра — около 40 тысяч рублей без отделки. Участки от 20 до 40 соток стоят в диапазоне 9–20 тысяч долларов за сотку. И есть участки у воды. Они большие по площади — от 0,8 до 1,5 гектара. Они стоят дороже.

А какой вообще срок освоения всей территории Завидово?

— Около тридцати лет. Проект будет состоять из трех этапов. Сейчас мы реализуем программу-минимум. Помимо уже начатых коттеджей на набережной будут построены дома с апартаментами. К 2014 году откроется отель «Рэдиссон Завидово» на 240 номеров с конференц-центром и спа-салоном. Его открытие будет окончанием первого этапа проекта. «Рэдиссон Завидово» даже сам по себе будет самодостаточным бизнес-проектом и значительно добавит привлекательности всему нашему девелоперскому проекту в целом.

Второй период продлится пять-семь лет и будет связан с превращением Завидово из проекта курортной недвижимости в объект для постоянного проживания. К 2015 году мы подтянем соцкульбыт. К 2012 будет достроен новый детский сад на 120 мест. Уже проведен капремонт школы. Появится торговая галерея, кафе и ресторанчики на набережной. Я увязываю конец этой фазы с окончанием и вводом в эксплуатацию платной дороги Москва—Санкт-Петербург.

Третья фаза будет этапом классического субдевелопмента. На эту территорию будут заходить крупные компании, которые будут брать участки под застройку под свои проекты. У нас нет задачи и претензий на то, чтобы самим застроить всю территорию. Мы только создаем условия, строим основные точки притяжения и всю инфраструктуру.

Зачем строится дорогостоящее элитарное гольф-поле в нашем климате?

— В мире гольф становится все более демократичным, строится много полей. В той же Финляндии, где климат не лучше, чем в Тверской области, их около 150. Гольф стал олимпийским видом спорта. В нашей стране, думаю, гольф не обязательно должен развиваться как элитный вид спорта. Это медитативный, полезный для здоровья и нервов вид спорта. Если говорить об экономике, то гольф-поле — это, безусловно, большие капитальные затраты и выведенные из оборота 100 гектаров земли. Это на одной стороне чаши. А на другой — ландшафтный парк, на который из домов открываются прекрасные виды. С точки зрения учебников по недвижимости гольф стоит на втором месте после воды по привлекательности. Затраты на поле «отбиваются» через продажу земли на ближайших участках. Участок, прилегающий к полю, мы продаем не по 9 тысяч, а по 20 тысяч долларов за сотку. Отбить затраты на гольф-поле за счет его эксплуатации невозможно, но оно поднимает капитализацию места в целом.

Почему вы считаете, что бизнес-парк в ста километрах от Москвы будет востребован?

— Об этом говорит мировая практика: в Европе и Штатах состоятельные люди, находя себе хорошее место для жизни, и офис располагают недалеко от дома. Например, офис нашей компании находится в подмосковном коттеджном поселке Павлово. После 2014 года мы перенесем бэк-офис в Завидово. Там ниже зарплаты персонала, ниже затраты на инфраструктуру, больше парковок и так далее. Для многих бизнесов, например консалтингового и адвокатского, постоянное пребывание в столице не обязательно. Формат малоэтажных загородных офисов весьма популярен во всем мире, но не в России. Я убежден, что это правильный формат с точки зрения комфорта, работы и жизни.

Крупный дорогой проект располагается далеко в Тверской области, где население, скажем так, небогато. Как складываются отношения столичного застройщика с местным населением?

— На территории проекта есть несколько деревень. Люди, которые там живут, уже почувствовали личную выгоду от проекта. Их земля подорожала. Школа полностью перестроена, детский сад строится. Мы приносим на территорию рабочие места. Мы приняли на работу значительную часть тех, кто когда-то работал на местном сельхозпредприятии. На гольф-поле занято около 40 человек, еще около 50 работают на предприятии по благоустройству и озеленению. С открытием клубного дома потребуется 30 сотрудников, а когда в конце года откроется «Макдоналдс», там работу получат еще около 50 человек.

Хочу отметить, что шестьдесят процентов земли мы оставили общедоступной. Мы не просто оставляем маленькие лазейки к большой воде, а делаем благоустроенную общественную зону, хороший общий пляж. Это актуально, потому что участки вдоль Волги давно проданы, там вообще нет общественных зон. Конечно, когда кто-то приходит и что-то строит на земле, которая как бы условно была твоей, всегда есть шероховатости. Но если застройщик ведет себя корректно, то эти шероховатости можно сгладить.

Новости партнеров

Реклама