Мало пятен

Спецвыпуск
Москва, 14.07.2003
«Эксперт Северо-Запад» №26 (135)
Пока в городе строится мало жилья, рост цен неизбежен

Компания "Прагма" - один из наиболее заметных участников петербургского строительного рынка и по степени информационного присутствия, и по объемам строительства (в этом году планируется сдать около 145 тыс. кв. метров жилья). Комментарий ситуации на рынке нового жилищного строительства в Петербурге генеральный директор " Прагмы" Денис Литов начал с констатации:
Денис Литов

- Пока в городе строится так мало жилья, как сегодня, при прочих равных условиях, к которым в первую очередь относится общее улучшение экономической ситуации в России, рост цен на жилье неизбежен. Если только не случится каких-то глобальных экономических катаклизмов.

- Почему вы так уверены?

- Элементарный подсчет. В прошлом году в Петербурге ввели около 1,2 млн кв. метров жилья. На 5 млн жителей получается 24 кв. см в год. Возьмем среднюю квартиру в 50 кв. метров и поделим на 0,24. Получается, что нужно 200 лет прожить, чтобы на одного жителя города была построена одна новая квартира. Это, конечно, крайность - квартира нужна не каждому, но очень многим. Я же хочу подчеркнуть, что ценовая ситуация изменится только тогда, когда город будет строить больше. Под "городом" я понимаю и бизнес-сообщество, и администрацию в лице Комитета по строительству.

Прошлогодние 1,2 млн кв. метров - это очень мало. В этом году будет сдано где-то 1,4-1,5 млн кв. метров. Уже лучше, но все равно недостаточно. Для нашего города нормальной была бы сдача не менее 2 млн кв. метров в год. Хотя бы потому, что к нынешним горожанам добавляется поток мигрантов из других регионов. Он, конечно, не такой массовый, как в Москве, но все же миграция в значительной мере способствует тому, чтобы рост цен не останавливался.

- Что может помешать этому процессу?

Если изменится политика города, если он будет в массовом порядке выставлять участки под застройку на продажу, изменится и динамика цен. Все последние годы мы наблюдали созданный городом дефицит пятен под застройку.

Усугублялось все тем, что система распределения участков была выстроена таким образом, что их мог получить каждый, кто хотел (в том числе и компании, которые по определению не могут справиться со строительством). А на самом деле - не кто хотел, а кто имел соответствующие связи. Они потом перепродавали свои права на застройку. Появился вторичный рынок подобных прав, причем не всегда цивилизованный.

Если бы город не выборочно раздавал, а активно продавал земли, мы бы сразу отсекли тех, у кого не хватает средств. Потому что деньги, которые платит любой серьезный инвестор, он всегда считает: прогнозирует окупаемость проекта, оценивает свои возможности. Наконец, инвестор платил бы "настоящие деньги" не кому попало, а городу. То есть выигрывали бы буквально все. Я считаю, что при активной целенаправленной конкурсной продаже участков под застройку ежегодная сдача жилья могла бы быстро дойти до 2 млн кв. метров. В этот момент рост цен должен приостановиться. И надеюсь, что именно так и будет происходить. Первые конкурсные торги Фонд имущества уже назначил.

- А до того?

- Я не вижу никаких признаков того, чтобы цены стабилизировались сегодня. В Петербурге на данный момент сложились три фактора, которые гонят стоимость квадратного метра вверх. Общий подъем экономики, 300-летие города (то есть огромное количество денег, потраченных внутри региона) и наконец непонятность соотношения евро-доллар-рубль. В последнем случае люди рассматривают недвижимость как способ сохранения сбережений. Ко всему перечисленному можно добавить рост себестоимости строительства.

Кроме того, у нас через полгода-год в вопросе ввода жилья возникнет некий вакуум, связанный с тем, что участки, которые можно было приобрести до введения в действие Земельного кодекса, будут уже освоены. Все остальные участки подпадают под действие нового кодекса. Возникнет своеобразный провал.

- Почему?

- С вводом в действие Земельного кодекса изменилась система выдачи пятен под застройку. Появились участки для проведения изыскательских работ. Это когда инвестор берет участок и тратит свои деньги на то, чтобы исследовать, можно ли на этом месте построить дом и какой. До того, как будут заложены фундаменты, пройдут многие месяцы.

В тот момент, когда мы начали действовать в рамках Земельного кодекса, появилось множество фирм-однодневок, которые набрали пятен и не способны на них что-либо возвести. Сейчас эти участки изымаются, тендерная комиссия половину времени тратит на отзыв пятен, после чего предусмотрена их продажа Фондом имущества. Но потому, что земля была кем-то застолблена и на ней никто не работал, время ушло.

Кодекс вступил в действие полтора года назад и за это время мало что сделано. Даже когда пройдут торги, надо все начинать сначала - исследовать, создать проект, завести нулевой цикл. И на это уйдут долгие месяцы. Минимум год. Так что на тех участках, которые будут продаваться сейчас, дома появятся не скоро.

- Как эволюция системы распределения участков скажется на участниках рынка?

- Чем более наш рынок будет рыночным (прошу прощения за тавтологию), тем лучше будет для всех. Будет побеждать тот, кто лучше считает, лучше проводит маркетинговые исследования, рекламные кампании и лучше строит. Хочется максимально уйти от разрешительной системы распределения земель к экономической. В этой связи все начинания Фонда имущества вкупе с Комитетом по строительству касательно продажи земли мы приветствуем.

А что случится тогда, когда вся земля будет продаваться, никто не знает. Потому что сегодня есть несколько крупных монстров, о которых все говорят как о компаниях, тем или иным образом тесно связанных с бывшим городским руководством. Что с ними произойдет, когда начнет торжествовать чистая экономика, непонятно. Как только правила станут одинаковыми для всех, выигрывать будет объективно сильнейший.

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама