Не в свои сани...

Москва, 04.04.2005
«Эксперт Северо-Запад» №13 (218)
Продвигаемый правительством Ленобласти амбициозный проект создания рядом с Санкт-Петербургом города-спутника системно не подготовлен и вряд ли может быть реализован

В последнее время власти Ленобласти настойчиво рекламируют проект комплексной застройки территории в районе деревни Кудрово, прилегающей к восточному участку кольцевой автодороги (КАД). Областные чиновники не скрывают политический подтекст замысла - бросить вызов Петербургу в конкуренции за инвестиции. Заявляется, что территория площадью 300 га на границе Петербурга и Ленобласти станет инвестиционным чудом ценой в 1 млрд долларов.

"Это будет город-сад, один из интереснейших городов Ленобласти", - рисует перспективу на ближайшие 10 лет председатель областного Комитета по градостроительству и архитектуре Валерий Ким. Строятся планы использования заброшенного тоннеля метрополитена, который свяжет новый город-спутник с центром Петербурга. Общественности предлагают готовиться к участию в топонимическом конкурсе - ведь у города, который благодаря компьютерной графике уже можно увидеть "с высоты птичьего полета", должно быть достойное имя.

Между тем, несмотря на попытки создать искусственный ажиотаж вокруг района Кудрово, строители и девелоперы скептически относятся к предложениям областных властей - по крайней мере, учитывая сегодняшнее качество их проработки. Торги на право аренды под жилую застройку двух первых участков, намечавшиеся Фондом имущества Ленобласти на 24 марта, сорвались из-за отсутствия заявок. Тем не менее, поясняют чиновники, все только начинается...

Плод воображения

Областные власти давно уделяют внимание развитию территорий вдоль строящейся КАД. В 2001 году постановлением губернатора Валерия Сердюкова "зоной градостроительной деятельности особого регулирования" были объявлены все территории между границей Петербурга и КАД, а также трехкилометровая полоса областных земель, примыкающих к КАД. Специально учрежденная структура ОАО "КАД-Ленобласть" (100% ее акций принадлежат правительству области) получила статус уполномоченной компании, занимающейся размещением объектов инфраструктуры в зоне восточного полукольца КАД. Главный капитал ОАО - исключительное право согласования документации при реализации на этих территориях (в основном землях сельхозназначения) строительных проектов.

В качестве зоны первоочередного освоения была выбрана территория между КАД и границей с Петербургом, включающая район деревни Кудрово и ограниченная с юга Мурманским шоссе. Здесь уже располагается комплекс компании IKEA, которая планирует расширить его площадь до 60 га, построив объекты спортивно-развлекательной инфраструктуры и, возможно, гостиницу.

Генеральный директор ОАО "КАД-Ленобласть" Владимир Рыбальченко поясняет, что администрация области решила развивать данную территорию не только как зону коммерческих объектов, но и в качестве нового жилого массива. ООО "Архитектурная мастерская Бобылева С.Ю." выполнило градостроительный план, а недавно завершило стадию проекта-планировки. Из 300 га территории около 180 предполагается использовать под жилую застройку всех видов: построить около 1,5 млн кв. м жилья в расчете на 40 тыс. человек. Задуманный многофункциональный комплекс позиционируется как город-спутник.

Виртуальные души

Эксперты высказывают сомнения в реалистичности и, вообще, целесообразности проекта развития территории Кудрово по сценарию квартальной жилой застройки.

Прежде всего, непонятно, на какие категории потребителей может быть ориентировано строительство жилья. Специалисты в сфере недвижимости полагают, что приобретение квартир в нескольких сотнях метров от границы с Петербургом не заинтересует тех жителей области, которые способны заплатить не менее 1 тыс. долларов за квадратный метр жилья. На фоне полного отсутствия в Кудрово социально-бытовой инфраструктуры и удобных транспортных коммуникаций выглядят предпочтительнее городские районы массового жилищного строительства (в том числе соседний район города - Невский, где недавно было реализовано несколько десятков строительных проектов). Кроме того, жилищное строительство в Кудрово будет дорогим: необходимо решать серьезные проблемы инженерного обеспечения, а также освобождать участки будущего строительства от обременений.

"Безусловно, для района КАД сейчас наступает время гипермаркетов, больших сетевиков, но развитие территории рядом с IKEA как жилого комплекса весьма сомнительно, - отмечает директор компании "Бекар. Консалтинг" Игорь Горский. - Элитное жилищное строительство развивается на севере, а район Кудрово тяготеет к востоку города, который не считается престижным. Люди, желающие жить в комфортных условиях и готовые платить за жилье по средним городским ценам и выше, работают в основном в центре Петербурга и поэтому вряд ли станут приобретать недвижимость в таком удаленном районе. Ведь ко всему прочему, чтобы добраться до работы, им придется ездить через пробки у поста ГАИ и пересекать почти весь город".

Областные чиновники утверждают, что жилье в Кудрово может пользоваться спросом у тех, кто будет работать в торговых комплексах и логистических терминалах вдоль КАД. Но в данном случае параллель с понятием "градообразующее предприятие" некорректна. В IKEA и других сетевых компаниях работают в основном молодые люди до 30 лет. Они не имеют финансовой возможности покупать жилье, а работу продавца считают временной в своей карьере и не склонны "привязывать" свой быт к месту расположения одного из торговых комплексов. Категория же топ-менеджеров немногочисленна, в большинстве своем эти люди уже имеют недвижимость и ориентированы на жизнь в комфортных условиях.

Наконец, как справедливо полагает Игорь Горский, "город-спутник должен обладать совсем другой инфраструктурой, другим предназначением и, главное, местоположением - надо, чтобы вокруг была зеленая зона, желательно с водоемами, какие-то достопримечательности и т.д.". Ничего подобного в районе Кудрово нет.

Земля и сети

Реализацию проекта затрудняет и ряд системных проблем. Во-первых, власти, декларируя планы комплексной застройки огромной территории, фактически не располагают земельными участками, которые свободны от обременений и в "упакованном" виде могут предоставляться инвесторам.

Как признает Владимир Рыбальченко, соотношение частных и муниципальных земель в районе Кудрово составляет 3:1. В некоторых случаях "КАД-Ленобласть" как девелоперу удалось заключить агентские договоры с "дружественными структурами" - собственниками земельных участков. В отличие от "спекулянтов землей", жалуются чиновники, "КАД-Ленобласть" не успело ничего захватить или скупить за бесценок.

Во-вторых, значительные трудности связаны с инженерным обеспечением территории. По мнению Владимира Рыбальченко, главной проблемой станет электроснабжение: полученные от "Ленэнерго" технические условия предусматривают в случае освоения всей территории строительство двух подстанций. Что же касается водоснабжения, то, по словам Рыбальченко, "Водоканал" предоставил две точки подключения, достаточные для снабжения зоны.

Однако председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению администрации Петербурга Александр Бобров полагает, что "ситуация с решением вопросов инженерии на территории Кудрово выглядит гораздо более сложной, чем в случае с проектом "Балтийской жемчужины" на юго-западе Петербурга. При этом могут возникнуть проблемы, связанные с согласованием планов развития инженерной инфраструктуры двух субъектов Федерации".

По мнению Александра Боброва, полноценное электрообеспечение территории "города-сада" возможно лишь после того, как Федеральная сетевая компания построит подстанцию "Ржевская" (ожидается не ранее, чем через три года). Возможности по снабжению будущего жилого массива водой зависят от реконструкции Северной водопроводной станции, что также произойдет в лучшем случае через три года. Наконец, при строительстве 1 млн кв. м жилья необходима достройка главного канализационного коллектора (цена вопроса - около 10 млрд рублей).

"Дешево", но боязно

Примечательно, что у администрации Ленобласти нет единой позиции в отношении того, каким образом реализовывать проект застройки Кудрова. Об этом свидетельствует неудачная попытка областного КУГИ (без согласования с ОАО "КАД-Ленобласть) выставить на торги по "короткому пакету" два участка площадью около 20 га, находящихся в собственности МО "Всеволожский район".

Как сообщил директор Фонда имущества Ленобласти Василий Батьянов, конкурсную документацию запрашивали девять компаний, в том числе "Строймонтаж", "ЛенСпецСМУ", "Прагма" и "Гатчинский ДСК". Главная причина отказа от участия в торгах - неудовлетворенность техусловиями инженерного обеспечения. Стоимость же участков, убежден Василий Батьянов, вполне привлекательна по сравнению с городскими ценами: начальная цена годовой арендной платы составляла 5,1 доллара за кв. м, причем она должна вноситься равномерно в течение пяти лет. Кроме того, 45 евро с каждого метра возводимого жилья застройщикам пришлось бы заплатить в бюджет муниципального образования "на соцкультбыт". Тем не менее Василий Батьянов не исключает, что будут новые попытки продать земельные участки без какой-либо инженерной инфраструктуры.

Представители строительного бизнеса относятся к предлагаемым условиям приобретения земли в Кудрово без энтузиазма.

"Действительно, стоимость земли в районе Кудрово несколько ниже, чем в городе, но затраты на инженерную подготовку могут быть весьма значительными, и это делает территорию менее интересной, - отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. - Непонятно, почему ОАО "КАД-Ленобласть" не выступило девелопером этой территории - не проведены предпроектные проработки, не получены нагрузки и т.д., хотя именно от этих параметров зависит стоимость подключения к сетям и окончательная цена земли".

Начальник отдела стратегического планирования корпорации "Строймонтаж" Наталья Городчук оценивает перспективы развития зоны "Кудрово" "сдержанно-скептически". В первую очередь перспективы Кудрово зависят от эффективности девелоперской работы "КАД-Ленобласть", которое должно обеспечить территорию инженерией, на что потребуется порядка 50 млн долларов, считает Городчук (по мнению других экспертов - до 100 млн долларов).

Рискованная пирамида

Руководство ОАО "КАД-Ленобласть", для которого провал торгов по "короткому пакету" не стал сюрпризом, возлагает надежды на иную схему.

В ближайшие дни будет объявлен конкурс на разработку проекта инженерного обеспечения территории, и после его подготовки (на это может уйти до пяти месяцев) участки можно выставлять на торги по "полному пакету". Как утверждает Владимир Рыбальченко, "у нас появятся сроки подключения к сетям и те инвесторы, которых они убедят, примут участие в торгах". Ориентировочно стартовая цена может составить 135 долларов за квадратный метр жилья.

Впрочем, остается неясным, как планируется финансировать строительство инженерных сетей и головных источников. Часть средств "КАД-Ленобласть" попытается привлечь в виде кредитов. Кроме того, Владимир Рыбальченко делает ставку на весьма экзотичный вариант: выбранным по конкурсу подрядчикам на строительство инженерных сетей придется "самофинансировать 30-40% необходимых средств с последующей их компенсацией". Наконец, возможны договоренности с владельцами земли об инвестировании средств в инженерное обеспечение в расчете на то, что продажная стоимость участков возрастет.

Таким образом, предлагаемая схема отчасти напоминает пирамиду, состоящую из нескольких рискованных ступеней. Ситуация осложняется тем, что для комплексного развития территории требуется, по сути, единовременное вложение значительных средств в строительство головных источников и магистральных сетей. Без подобных инвестиций попытки застройки отдельных участков будут невозможны. Быть может, администрация Ленобласти хотела развивать модель "китайского квартала" в Петербурге, возложив решение всех задач, в том числе по инженерии, на единого инвестора. Но столь мощных в финансовом отношении претендентов на территорию Кудрово нет.

Вскоре станет понятно, найдут ли власти реальные механизмы финансирования работ по подготовке территории в соответствии с заявленной концепцией. В противном случае придется довольствоваться размещением отдельных коммерческих объектов вдоль КАД и забыть о планах возведения чудесного "города-сада".

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама