Гостиничная лихорадка

В Петербурге наблюдается инвестиционный бум в гостиничной сфере. Число проектов растет лавинообразно, однако нет уверенности, что все они достаточно хорошо просчитаны

На петербургском инвестиционном рынке возникла новая мода - строить гостиницы. На этот рынок устремились инвесторы из самых разных сфер бизнеса - от девелоперов до металлотрейдеров. Все уверены, что вложения в отели принесут хорошие доходы, - и те, кто намерен заработать на продаже построенного "под ключ" объекта гостиничному оператору, и те, кто рассчитывает самостоятельно заниматься гостиничным бизнесом. Есть даже портфельные инвесторы - люди, инвестирующие в строительство гостиниц с целью сбережения средств.

Оптимизм инвесторов основан на очевидном дефиците в Петербурге гостиниц всех категорий, усиливающемся из-за роста туристического потока. Ситуация на этом рынке сейчас аналогична той, что имела место на рынке жилья и офисно-торговых помещений несколько лет назад. И ведут себя инвесторы так же - вкладывают деньги, особенно не задумываясь о маркетинге. Правда, о кризисе перепроизводства говорить пока рано. Неясно даже, насколько сильны структурные перекосы, хотя они наверняка есть, ибо гостиницы строят во всех "звездных" сегментах и в самых разных районах города.

Феномен роста

Налицо два основных признака начавшегося в 2004 году инвестиционного бума в гостиничной сфере. Во-первых, резко ускорилось строительство объектов, начатых в прошлые годы. Почти по всем гостиницам, сданным за последние полгода или готовящимся к вводу в эксплуатацию в ближайшее время, распоряжения городских властей о предоставлении зданий и участков издавались еще в 2000-2002 годах. А в отдельных случаях (это касается и нескольких больших гостиниц, сдаваемых в этом году) инвестиционный процесс стартовал в 1994, 1995 и 1997 годах. Как признают сами застройщики, задержки были связаны не с административными барьерами, а прежде всего с тем, что у застройщиков отсутствовала осознанная готовность инвестировать деньги именно в гостиничные проекты.

В прошлом году такая готовность появилась. Важнейшим фактором стала стагнация на самых выгодных до сих пор сегментах строительного рынка - жилых, офисных и торговых помещений. "Можно говорить о коренном изменении ситуации на рынке в части инвестиционного спроса на объекты гостиничной инфраструктуры, - подчеркивает председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП) администрации Петербурга Максим Соколов. - К началу 2004 года доходность вложений в гостиничные объекты сравнялась с доходностью в других сферах коммерческой недвижимости. Из-за резкого увеличения предложения недвижимости в офисном и торговом сегментах сроки окупаемости таких проектов увеличились до 5-6 лет, что сопоставимо со сроками окупаемости гостиничных объектов. Да и рынок жилищного строительства достиг своей максимальной планки. С учетом этого рынок гостиничной инфраструктуры, до сих пор малоконкурентный, оказался чрезвычайно привлекательным для инвесторов".

С такой оценкой согласен и директор компании " Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский: "Активизация инвесторов в гостиничной сфере закономерна. Продажи на рынке первичного жилья затруднены, и застройщикам приходится решать - куда инвестировать имеющиеся средства? С той же проблемой столкнулись банки, которые, отказываясь выдавать кредиты под жилье, готовы кредитовать проекты не только бизнес- и торговых центров, но и отелей, особенно при наличии договора с солидным оператором. Строители располагают огромными мощностями и ресурсами: закручен гигантский маховик, и бизнес вынужден диверсифицировать свою деятельность, устремляясь на растущий гостиничный рынок".

Несомненно, активность инвесторов стимулирует и явный рост туристического потенциала Петербурга, обусловленный в том числе эффектом от празднования 300-летия города. Особые надежды бизнес возлагает на заявленное Смольным намерение продвигать Петербург на мировом туристическом рынке путем эффективной реализации программы развития туристического потенциала города, разработанной на основе предложений The Boston Consulting Group (BCG) (см. "Эксперт С-З" 21 от 6-12 июня 2005 года).

Эти обстоятельства, по признанию девелоперов, представителей туриндустрии и чиновников, произвели качественный сдвиг в мотивации бизнеса, - он увидел особую перспективность инвестиций в гостиничную инфраструктуру. Благодаря этому в последние год-полтора получили толчок и стали форсироваться многие проекты, находившиеся в "замороженном" состоянии. В 2005 году, по данным КИСП, должны быть сданы 22 гостиницы (из них 11 уже прошли госкомиссию). В том числе - 6 больших отелей (в каждом около 200 номеров) категории "четыре звезды". В 2006 году намечается сдача 24 гостиниц. Максим Соколов полагает, что прогнозируемая сейчас динамика ввода гостиниц в целом отвечает рекомендациям BCG (к 2012 году должно появиться 10-12 тыс. новых номеров).

Одновременно (в 2004 - первой половине 2005 года) запущено около 50 новых проектов. Этот второй признак инвестиционного бума специалисты считают даже более важным, чем первый (ускорение реализации ранее начатых проектов). Мотивы инвесторов здесь, разумеется, те же.

На продажу

Наибольшую активность в инвестировании гостиничных объектов проявляют строительные компании, имеющие наилучшие возможности реализовывать такие проекты. При этом компании выбирают одну из двух моделей поведения. Ввиду высокого спроса на рынке на гостиничные объекты некоторые из них строят отели за свой счет (иногда привлекая заемные средства), а затем продают в готовом виде желающим непосредственно заниматься гостиничным бизнесом.

Такой стратегии придерживается, например, холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ", который первым из крупных застройщиков оценил перспективность гостиничного рынка. Еще в 2002 году при разработке проекта многофункционального комплекса "У Ростральных колонн" на Васильевском острове холдинг предусмотрел строительство трех-четырехзвездочного отеля емкостью 339 номеров.

Масштабную программу строительства гостиниц на продажу реализует ЗАО "ИВИ-93", первым удачным опытом которого стало строительство небольшого отеля на Гороховой улице. "На рынке заметно растет востребованность гостиничных объектов, - отмечает заместитель генерального директора ЗАО "ИВИ-93" Антон Андреев. - Мы выбрали путь продажи гостиниц на конечной стадии строительства - почти "под ключ". В настоящее время компания завершает строительство трехзвездочного отеля в составе гостинично-делового центра на Рижском проспекте, строится гостиница той же категории на 14-й линии Васильевского острова, ведется проектирование отеля класса "три звезды" на пересечении улиц Наличной и Беринга. Скорее всего, с целью последующей продажи группа ЛСР будет строить пятизвездочный отель на Мытнинской набережной (проект был приобретен у холдинга "Веда").

Выгодный бизнес

Некоторые строительные компании, инвестирующие в гостиницы, оставляют их в своей собственности, усматривая возможность расширить профиль деятельности за счет выгодного, по всеобщему убеждению, гостиничного бизнеса.

В условиях дефицита мест размещения туристов владельцы петербургских гостиниц завышают классность своих отелей, чтобы оправдать высокие цены номеров. При этом перспективу они видят прежде всего в повышении качества услуг, а не снижении цен

В частности, корпорация "Петербургская недвижимость" занимается созданием сети отелей категории "три звезды". Первым опытом стала реконструкция гостиницы "Дружба" на улице Чапыгина (теперь - "Андерсен отель"). "Мы хотели создать хороший отель среднего класса - экономичный и без изысков, но гораздо лучше ширпотреба постсоветских времен, - рассказывает президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Максим Шубарев. - Весь цикл реализации проекта мы прошли самостоятельно. В целом проект весьма успешен. Нам удалось построить отель, в полной мере отвечающий международным стандартам гостиниц класса "три звезды". Практически сразу он вышел на очень высокие показатели заполняемости и теперь стабильно поддерживает их. По нашим подсчетам, проект, затраты на который составили 9 млн долларов, окупится в течение пяти лет". Рассматривая сегмент "три звезды" как наиболее перспективный, корпорация намерена построить две новые гостиницы: одну - в Петербурге, другую - в Калининграде.

ЗАО "Инвестиционная группа "Отель " (структура стройкорпорации "Элис") не намерена ограничиваться гостиницей "Достоевская" ("три звезды") в составе комплекса "Владимирский пассаж". "Опыт "Достоевской" успешен, - говорит генеральный директор компании Игорь Галицын. - За счет привлечения индивидуальных и корпоративных бизнес-туристов удается хорошо заполнять отель в период не сезона, и мы ведем работу по созданию сети гостиниц "три звезды плюс". В ЗАО "Балтийская строительная компания" также посчитали успешным опыт инвестирования в строительство пятизвездочной гостиницы "Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель", вошедшей в сеть Mariott. К концу 2005 года откроется гостиница "Адмирал" категории "четыре звезды" на 2-й линии Васильевского острова.

Перепрофилирование и модернизация

Риэлтерские компании, лучше всех, по-видимому, разбирающиеся в том, как наиболее эффективно использовать конкретные объекты недвижимости, признают перспективность перепрофилирования зданий в гостиничных целях. Причем они считают выгодным инвестировать в создание отелей, различных по характеристикам: к примеру, они могут находиться и за Обводным каналом, и рядом с Дворцовой площадью.

В гостиничной сфере Петербурга сложилась высокая конъюнктура, аналогичная той, что имела место на рынке жилья и офисно-торговых помещений несколько лет назад

В частности, концерн "Динас" открыл на Лиговском проспекте в реконструированном жилом доме первую очередь отеля "Комфитель" категории "три звезды" (объем инвестиций - около 4 млн долларов). В ближайших планах компании - открытие второй очереди гостиницы в соседнем здании. Как подчеркнул управляющий отелем Илья Капустин, решение об использовании недвижимости под гостиницы принято на основе прогнозов развития туристического рынка и оценок, свидетельствующих о высокой рентабельности проекта.

ЗАО "Петербургское агентство недвижимости" инвестировало около 20 млн долларов в строительство отеля "Мойка, 22" (управляющая компания - Kempinski). По имеющейся информации, инвестор намерен и в дальнейшем оставаться собственником гостиницы.

Разумеется, при нынешней конъюнктуре выгодно покупать и модернизировать старые советские гостиницы. Подобной деятельностью активно занимаются инвесторы из самых разных сфер бизнеса. Так, ООО "Отель "Бизнес-сити", дочерняя структура московской группы "Металлоинвест-маркет", помимо строительства двух новых гостиниц класса "три-четыре звезды" на Владимирском проспекте и в районе площади Александра Невского реконструирует гостиницы "Южная" и "Турист", где имелись номера без удобств, до уровня бизнес-класса в категории "три звезды". В сегменте "три звезды" намерены формировать свою сеть владельцы ЗАО "Северо-Западный холдинг", получившие полный контроль над гостиницами "Выборгская" и "Россия" (ранее они стали собственниками пансионата "Балтиец").

Для наиболее эффективного инвестирования в гостиницы их владельцы еще на этапе строительства должны активно сотрудничать с туроператорами, чтобы грамотно выбрать место для гостиницы, определить ее размер и обеспечить будущую загрузку

Новомодному увлечению поддаются и пассивные инвесторы, рассматривающие вложения в гостиницы как привлекательный способ сбережения средств. По мнению экспертов, среди подобных примеров - строительство роскошного пятизвездочного "Гранд Отеля Эмеральд". По разным оценкам, инвестиции составили от 15 до 40 млн долларов. Собственниками гостиницы называют работников нефтегазового бизнеса. Выгодное размещение средств - строительство на Малой Морской улице "Петропалас Отеля", инвесторами которого, по неофициальной информации, считают владельцев торговой сети "Сезон".

В сетях амбициозности

Гостиничные инвесторы утверждают, что их проекты основываются на прогнозах развития туристического рынка. Однако косвенные признаки свидетельствуют все же о недостаточном внимании к маркетингу. Так, отель "Мойка, 22" мог приобрести большую имиджевую привлекательность, если бы его владельцу, ЗАО "Петербургское агентство недвижимости", удалось договориться с Государственным Эрмитажем об использовании в названии слова Hermitage. Как отмечает Михаил Пиотровский, "инвесторы хотели, чтобы мы помогли придать гостинице некий эрмитажный лоск, и действительно, ее можно было бы сделать центром неких интересных событий, связанных с Эрмитажем, но они отказались что-либо платить за пользование зарегистрированной нами торговой маркой".

Представляется, что основной расчет гостиничных инвесторов связан с очевидным дефицитом мест размещения туристов в Петербурге, позволяющим завышать цены (на 30-50% по сравнению с западноевропейскими столицами). Именно этим обстоятельством объясняется, по-видимому, "чехарда со звездностью" гостиниц.

На первый взгляд, происходит перекос в пользу строительства самых дорогих и роскошных объектов (хотя, как отмечают многие эксперты, наиболее востребованным является сегмент "три звезды"). Так, недавно были введены в эксплуатацию пятизвездочные гостиницы "Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель" на Почтамтской улице и "Гранд Отель Эмеральд" на Суворовском проспекте (кстати, в процессе реализации проектов их "звездность" поднялась до максимальной). Из шести больших гостиниц в историческом центре Петербурга, которые откроются в 2005 году, пять позиционируют себя как "четыре звезды плюс".

Однако, как отмечают специалисты, качество номеров и особенно сервиса во многих из этих гостиниц ниже общепринятых международных стандартов для отелей такого класса. Владельцы петербургских гостиниц поддаются на стандартный для развивающихся стран соблазн завышения классности, чтобы оправдать высокие цены номеров. Между тем мировую туриндустрию не обманешь: она это уже проходила на примерах Египта, Турции, Туниса и других стран, где стоимость номеров очень быстро приходила в соответствие с их реальным качеством вне зависимости от количества формально объявленных "звезд". Впрочем, цены зависят также от соотношения спроса и предложения, так что при сохраняющемся в Петербурге дефиците гостиниц повышенные цены экономически обоснованы. Видимо, по этой причине наши инвесторы не особенно скрывают свою хитрость.

"В Петербурге все участники настроены на высокую стоимость услуг, даже гостиницы, номинирующие себя как "три звезды", пансионы, мини-отели, - отмечает Александр Мельник, финансовый директор ЗАО "Петербургские отели", которое является инвестором открывающейся в августе гостиницы "четыре звезды плюс" "Амбассадор" на улице Римского-Корсакова. - Гостям, собственно говоря, идти некуда. Сегодня нет сегмента, который создавал бы для отелей высокого класса дополнительное давление за счет конкуренции. Рынок еще не насыщен, и потенциал роста я вижу прежде всего в повышении качества услуг, а не в снижении цен".

Последняя фраза описывает стратегию, которой придерживается большинство владельцев гостиниц, завышающих класс. Они исходят из того, что в Петербурге не хватает даже высококлассных отелей. И вице-президент Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии Сергей Корнеев такой дефицит подтверждает: "Нужно больше новых гостиниц "пять звезд", особенно с учетом развития деловой активности в Петербурге, передачи столичных функций и т. д. Сейчас в отелях этой категории останавливается больше российских бизнесменов, привыкших к высокому уровню сервиса, чем иностранных туристов. Но не исчерпан и потенциал иностранных туристов. Если мы хотим, чтобы к нам приезжали из-за границы не только пожилые люди, ограниченные в средствах, но и представители среднего класса - более молодые, мобильные, обеспеченные, то для них нужны и соответствующие отели "четыре звезды".

По мнению многих экспертов, сегмент отелей "четыре-пять звезд" также нуждается в насыщении. Рост конкуренции должен в первую очередь повысить качество услуг и способствовать формированию гостиничных продуктов для различных категорий потребителей.

Эффект сотрудничества

Однако для наиболее эффективной реализации такой стратегии владельцы гостиниц должны активно сотрудничать с туроператорами. Причем желательно - еще на этапе строительства, чтобы грамотно выбрать размер гостиницы и место для нее. "Объединение возможностей турфирмы и гостиничного инвестора выгодно для всех и способно уменьшить срок окупаемости отеля среднего класса с 5-6 лет до 3-х, - поясняет Сергей Корнеев. - Благодаря участию туроператора инвестор может избежать ошибок в проектировании и будет сразу строить отель под реального заказчика в расчете на стабильно работающую туристическую цепочку. Например, емкость отеля должна быть кратна количеству мест в туристических автобусах (45-49 человек) и в идеале составлять 150-300 номеров. Наконец, при участии крупной турфирмы можно сэкономить около полутора лет на раскрутке отеля".

Примеры такого сотрудничества имеют место, хотя и весьма редки. Так, рекомендациям Корнеева в полной мере отвечает проект отеля на Петроградской набережной, к строительству которого недавно приступило ЗАО "Первая мебельная фабрика" совместно с ЗАО "Балтик Трэвел Компани". Здание, где предполагается построить отель на 160-200 номеров "три-четыре звезды", освобождается после вывода производства на окраину. Генеральный директор ЗАО "Первая мебельная фабрика" Александр Шестаков поясняет: "Проект серьезно просчитывался, в том числе специалистами компаний "МКД" и Kempinski, и мы пришли к выводу, что строительство отеля даже более выгодно, чем бизнес-центра. К тому же место неудобно для подъезда и стоянки большого количества машин, а вопросы парковки туристических автобусов вполне решаемы".

Строительство в Петербурге трехзвездочной гостиницы Ibis на Лиговском проспекте - один из проектов французского гостиничного оператора Accor в рамках стратегического партнерства с московским многопрофильным холдингом "Кеско-М" (речь может идти о совместном инвестировании в создание примерно 70 отелей). Как отмечает Дмитрий Бронштейн, генеральный директор ЗАО "Лиговский, 54" (является застройщиком отеля Ibis), Accor рассматривает возможность строительства в Петербурге 5-8 отелей, преимущественно класса "три звезды".

Примечательно, что переживаемый гостиничный бум отразился на требованиях, которые бизнес предъявляет к городским властям. Отходят на второй план ожидания, что чиновники будут предоставлять очищенные от обременений и "упакованные" здания и участки для строительства гостиниц, а также давать различные льготы. В первую очередь бизнес ждет реальных действий власти по продвижению Петербурга на туристическом рынке, по решению городских проблем, мешающих развитию туризма, обеспечению адекватной информацией о туристических потоках. И это - еще одно проявление качественного роста.

Санкт-Петербург