Вынужденный маневр

Русский бизнес
Москва, 09.03.2009
«Эксперт Северо-Запад» №9 (407)
Судьба крупнейших девелоперских проектов холдинга «Базовый элемент» в Санкт-Петербурге будет определяться новыми собственниками

Основным владельцем девелоперского бизнеса корпорации «Главстрой», входящей в холдинг «Базовый элемент» Олега Дерипаски, в Санкт-Петербурге стала компания «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. Речь идет о четырех масштабных и сложных проектах развития территорий площадью более 720 га, права на реализацию которых «Главстрой-СПб» («дочка» «Главстроя») приобрел на торгах в 2007-м – начале 2008 года. Эксперты пока затрудняются оценить, в какой степени смена собственника в условиях общего для рынка недвижимости кризиса будет способствовать более динамичному осуществлению ранее заявленных планов жилой застройки Северной Долины и Юнтолово, создания делового комплекса между улицами Шкапина и Розенштейна, реконструкции территории Апраксина двора.

Покупка с неизвестными

«Нафта-Москва» приобрела 75% акций ООО «Главстрой-СПб». 25% акций остаются у структур, аффилированных с совладельцами рыбоперерабатывающей компании «Русское море», и, по словам ее основного акционера Максима Воробьева, они не намерены продавать свою долю.

Стороны не разглашают стоимость покупки. Как отмечает ряд экспертов, не обладая информацией об условиях и структуре сделки, сложно оценивать ее параметры. В числе прочего звучат предположения, что цена могла быть даже меньше того объема средств, который девелопер инвестировал в приобретение прав на объекты недвижимости. Эти вложения достигли почти 9 млрд рублей, не считая затрат на изыскательские работы, архитектурные концепции и проектирование, историко-культурную экспертизу комплекса Апраксина двора и т.д. Высказывается также предположение, что продажа доли в «Главстрой-СПб» могла явиться и инструментом снижения рисков потери активов в ситуации, когда кредиторы через суд пытаются взыскать с корпорации «Главстрой» порядка 4 млрд рублей (всего же долги холдинга составляют около 25 млрд долларов).

Сдержанно оценивая перспективы осуществления новым совладельцем «Главстрой-СПб» дорогостоящих проектов в Петербурге, эксперты не исключают, что при более благоприятной конъюнктуре они могут быть проданы другим девелоперам. Так, в недалеком прошлом структуры Сулеймана Керимова вышли из амбициозного и поначалу активно продвигавшегося девелоперского проекта «Рублево – Архангельское». В Петербурге же вскоре после покупки была перепродана компания «Бриз», имеющая права на застройку «ямы» у Московского вокзала.

Игорь Евтушевский, с 2007 года – управляющий директор «Главстрой-СПб», назначенный после изменения состава акционеров генеральным директором, в беседе с обозревателем «Эксперта С-З» подчеркивает: «Люди приобретали компанию, чтобы работать, реализовывать начатые нами проекты, именно на это они настроены. В частности, теперь у нас появляются дополнительные финансовые возможности, и мы уже ведем переговоры с банками». Представители «Нафта-Москва» вошли в совет директоров «Главстрой-СПб», при этом сохранился менеджмент компании. По словам Евтушевского, сформировавшаяся ранее команда будет и в дальнейшем заниматься осуществлением проектов, хотя, возможно, компания будет переименована.

Время подумать

«Первым шагом в стратегии новых собственников должно стать сохранение созданной в „Главстрой-СПб“ сильной команды, взявшейся за наиболее масштабные проекты в городе, – убежден генеральный директор „Knight Frank Санкт-Петербург“ Олег Барков. – Основные же усилия сейчас должны быть направлены на изменение концепций проектов, прежде всего – с точки зрения их максимального разбиения на небольшие фазы. Необходимо также, чтобы изначально закладывались трезвые цены продаж жилья и арендные ставки для коммерческой недвижимости. В ближайшие два года я бы рекомендовал потратить средства на реконцепцию проектов, на решение правовых вопросов, особенно важных в проекте реконструкции Апраксина двора, чтобы к моменту выхода рынка из рецессии располагать хорошо подготовленным продуктом для начала строительства».

Такой же точки зрения придерживается генеральный директор Praktis CB Илья Еременко: «Если рынок в дальнейшем будет где-то сегментарно „отыгрывать“ позиции, то нужно быть к этому готовым, чтобы правильно выводить на него продукты. Тем более что все проекты „Главстрой-СПб“ весьма интересны. Но даже если предположить, что будет принято решение об их продаже, все равно нужна реконцепция: будущему собственнику необходимо четко показать рыночную логику проектов и их реализации». Впрочем, «Главстрой-СПб», как и планировалось, намерен уже в апреле приступить к работам на площадке Северной Долины. «Мы получили согласование 27 февраля и начинаем подготовительные работы», – говорит Игорь Евтушевский.

Эксперты, в принципе, согласны, что проект Северной Долины, предусматривающий строительство жилья эконом-класса, наиболее ликвидного в послекризисных условиях, достаточно перспективен. «Однако если проект выстраивать по-простому, в одном тренде эконом-класса, не выходя в другие сегменты, то при больших объемах можно „просесть“, – предупреждает Еременко. – Девелопер вместе с брокером должны постоянно держать руку на пульсе, чтобы иметь возможность в любой момент изменить проект в его следующей стадии». Олег Барков обращает внимание и на другую сложность: «Сейчас объективно будет период недоверия к жилью, находящемуся в стадии строительства, и к новым девелоперам, тем более имевшим проблемы. Востребовано будет жилье, построенное или почти построенное известными на рынке компаниями. Если у девелоперов Северной Долины будет финансовая подушка, позволяющая года два работать без продаж, чтобы к 2012 году сформировать большое количество готового жилья, то, конечно, оно окажется востребованным». 

Санкт-Петербург

 

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №9 (407) 9 марта 2009
    Единый день голосования
    Содержание:
    Реклама