Удел избранных

Масштабные проекты развития территорий, с качественными концепциями и надежными источниками финансирования, имеют шанс выжить на рынке. Но темпы и сроки их реализации значительно увеличиваются

Фото: Интерпресс/Сергей Коньков

Ситуация с наследием девелоперского бума середины 2000-х годов – масштабными проектами комплексного освоения территорий (КОТ) – не столь критична, как полагали в кризис многие эксперты (см. «Верификация амбиций», «Эксперт С-З» №3 от 26 января 2009 года; «Без эйфории масштабов», «Эксперт С-З» №14 от 12 апреля 2010 года). В более предпочтительном положении, чем объекты коммерческой недвижимости, оказались проекты жилой застройки – они легче размораживаются и в меньшей степени подвергаются реконцепции. Однако для всех проектов помимо снизившегося спроса по-прежнему актуальны такие сдерживающие факторы, как сложности бюрократических согласований, проблемы решения имущественно-правовых вопросов при освобождении территорий, отставание в развитии транспортной и инженерной инфраструктуры (см. «Тормозная система», «Эксперт С-З» №22 от 13 июня 2005 года; «Под бременем масштаба», «Эксперт С-З» №8 от 25 февраля 2008 года).

Жилые горизонты   

В 2010 году на рынок вышли несколько масштабных проектов жилой застройки, предусматривающих комплексное освоение, подготовка к осуществлению которых начиналась девелоперами до кризиса.

Компания «Главстрой-СПб» весной 2010 года открыла продажи в первых корпусах жилого комплекса «Северная долина». До конца года планируется ввести три корпуса общей площадью 196 тыс. кв. м, а в 2011-м – около 270 тыс. (всего же на территории 270 га предполагается построить 2,8 млн кв. м жилья). По словам генерального директора «Главстроя-СПб» Игоря Евтушевского, продажи идут в соответствии с оптимистичным прогнозом и динамика реализации проекта будет возрастать (в дальнейшем планируется вводить порядка 400 тыс. кв. м в год). Положение дел с решением инфраструктурных вопросов, считает Евтушевский, предсказуемо: зафиксированное в соглашении распределение обязанностей между городом и инвестором по строительству дорог, инженерных коммуникаций и объектам «социалки» в целом соблюдается. «Конечно, все непросто, каждая очередь проекта имеет свои проблемы, но сотрудничество с городом идет продуктивно и нерешаемых проблем нет», – отмечает он. Впрочем, по наблюдениям экспертов, дорожная и инженерная инфраструктура городом создается медленнее, чем предполагалось.

В июне 2010 года компания Setl City (входит в Setl Group) начала реализацию жилья в проекте «Семь столиц» в Кудрово (в Ленинградской области на границе с Петербургом), где планируется возвести 1,5 млн кв. м на территории 135 га. Продажи идут в строящихся домах первой очереди квартала «Вена» (120 тыс. кв. м) – их сдача запланирована на второй квартал 2012 года. Девелопер, несмотря на кризис, мог еще раньше приступить к созданию этого комплекса, однако при согласовании техусловий со структурами Ленобласти произошла задержка. Как рассказывал Василий Селиванов, до сентября 2010 года генеральный директор Setl City, проектная документация по первому кварталу была, в принципе, согласована еще весной 2008 года, полностью же проект подготовили к запуску к лету 2009-го. «Это следствие даже не столько специфики работы в области, сколько сочленения области и города, а также фактора непростых отношений между двумя субъектами федерации. Все разрешительные инстанции отнеслись с очень серьезным недоверием к такому комплексному проекту, а кроме того, они были особенно бдительны после ряда скандальных ситуаций с началом строительства других жилых объектов во Всеволожском районе, – вспоминает он. – При этом, несмотря на заявления Ленобласти о намерении запустить проект Ладожского водовода для обеспечения Всеволожского района (стоимость этого проекта сопоставима с бюджетом региона), все понимали: реальные возможности по водоснабжению и канализованию есть только у городского „Водоканала“». В конечном счете вопросы инженерного обеспечения были решены. Однако с учетом стратегической перспективы создания, по сути, нового жилого района станут актуальными, в частности, вопросы развития магистральной улично-дорожной сети на границе двух субъектов федерации.

Среди крупных проектов КОТ в сегменте малоэтажного жилья выделяется застройка УК «Теорема» бывших земель птицефабрики «Красные зори» на Ропшинском шоссе, неподалеку от Стрельны и Петродворца (девелоперы располагают приобретенными здесь до кризиса земельными активами площадью 322 га). В рамках первой очереди строится жилье по контракту с Министерством обороны РФ – 45 тыс. кв. м (700 квартир). По информации партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, жилье для военных по цене 44 тыс. рублей за 1 кв. м должно быть сдано в начале следующего года, а в 2012-м предполагается приступить к строительству жилья для продажи на открытом рынке.

Морской пассажирский порт не скоро станет доминантой новых районов общественно sever_495_pics Фото: Интерпресс/Михаил Дмитриев
Морской пассажирский порт не скоро станет доминантой новых районов общественно
Фото: Интерпресс/Михаил Дмитриев

В Гатчинском районе Ленобласти, недалеко от поселка Тайцы, УК «СТАРТ Девелопмент» реализует первую очередь малоэтажного проекта эконом-класса «Золотые ключи». Строительство этого района позиционируется как часть гигантского проекта создания города-спутника Южный. На территории около 2 тыс. га до 2028 года предполагается возвести 4,5 млн кв. м жилья, а также индустриальный парк «Дони-Верево» на участке 255 га.

С политическим сегментом

Продолжает осуществляться, хотя и медленнее, чем ожидалось до кризиса, заявленный еще в 2004 году проект китайских инвесторов «Балтийская жемчужина» на участке 200 га – первая в Петербурге попытка КОТ. Квартал жилья комфорт-класса «Жемчужная премьера» (83 тыс. кв. м) сдан в июне 2010 года. Сроки же ввода микрорайона «Жемчужная симфония» (75 тыс. кв. м) сдвинулись на 2012 год (ранее сдача второго квартала планировалась на конец 2010-го), уменьшилась и его площадь. Поскольку, по данным девелопера, в первом квартале продано около 700 квартир из почти 1200, продажи в строящемся квартале пока не начинаются.

«Строительство первых кварталов идет нормальными темпами, которые зависят только от динамики продаж – они весьма стабильны, – оценивает председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга Алексей Чичканов. – Проект является лидером в своем сегменте, у инвесторов нет никаких проблем с финансированием. Начата подготовка проектов планировки следующих кварталов, которые будут располагаться ближе к Финскому заливу, вдоль Дудергофского канала, – сейчас ведется благоустройство его набережной. Примечательно, что проект осуществляется девелоперами даже с опережением выполнения городом работ по созданию инфраструктуры, в частности пробивке дорог».

Появилась наконец определенность с планами по коммерческой недвижимости. Ведется проектирование МФК «Жемчужная плаза» площадью около 140 тыс. кв. м. Соинвестором проекта выступает финский концерн SRV Group. Первая очередь МФК предполагает возведение торгового центра (около 95 тыс. кв. м), которое планируется завершить в 2012 году. Затем начнется строительство гостиниц, офисов и SPA-центра. Учитывая недостаточное предложение в Петербурге качественных торговых центров, президент SRV Group Юкка Хиенонен убежден в успехе проекта: «На юго-западе города количество торгово-развлекательных площадей минимальное. Самый крупный объект в Красносельском районе, который может составить конкуренцию, находится в 4 км от нашего МФК».

Жилье в «Балтийской жемчужине» пользуется неплохим спросом, но инвесторы избегают создавать избыточное предложение sever_495_pics Фото: Интерпресс/Елена Пальм
Жилье в «Балтийской жемчужине» пользуется неплохим спросом, но инвесторы избегают создавать избыточное предложение
Фото: Интерпресс/Елена Пальм

ГК «Балтрос» продолжает реализацию в Пушкинском районе первых в регионе масштабных проектов мало- и среднеэтажной застройки – «Новая Ижора» (500 тыс. кв. м жилья на участке 285 га) и «Славянка» (1,4 млн кв. м на 280 га). Знаковые проекты Группы ВТБ, работа на которых не приостанавливалась и в кризис, осуществляются согласно намеченному графику. Весной началось возведение первой очереди общественно-делового комплекса «Невская ратуша» (на месте закрытого трамвайного парка в Дегтярном переулке, недалеко от Смольного). Из 180 тыс. кв. м первой очереди 110 тыс. – это здание для размещения структур городской администрации, с которого и начнется строительство. Первая очередь «Невской ратуши», как отмечает управляющий директор Банка ВТБ Александр Ольховский, будет сдана, как и планировалось, в 2012 году. После этого с учетом ситуации на рынке с вакантными офисными площадями класса «А», очевидно, будет принято решение о строительстве следующих очередей.

Новым этапом в работе над проектом МФК «Набережная Европы» стало недавнее рассмотрение и одобрение на Градсовете эскизных проработок фасадов зданий, представленных десятью европейскими архитектурными командами. Они были приглашены к участию в проекте в рамках базовой архитектурной концепции, разработанной мастерскими Евгения Герасимова и Сергея Чобана (она победила в конкурсе в 2009 году). Стилистика фасадов нового элитного квартала будет воспроизводить три архитектурных слоя. Фасады зданий, выходящих на набережную, будут выполнены в стиле неоклассицизма. Примыкающая к Дворцу танца Бориса Эйфмана площадь Звезд русского балета будет выдержана в современном стиле, а между ними, по словам Чобана, планируется зона застройки, «смягчающая переход от истории к современности». Предполагается, что работы на площадке ГИПХ начнутся в 2012 году, после его перебазирования в Капитолово и в построенное инвестором офисное здание в Невском районе.

Осмысленная пауза

Инвесторы ряда крупных проектов КОТ приостановили их осуществление в условиях кризиса. В некоторых случаях это связано даже не столько с проблемами привлечения финансирования, сколько с изменением спроса и необходимостью проведения реконцепции проектов.

УК «Морской фасад», как обещали годом ранее ее руководители, в нынешнем году не стала намывать дополнительные территории. Всего сформировано 180 га (включая 32 га для размещения Морского пассажирского порта), из которых только 20 га намыто в кризисном 2009 году. Первоначальные же планы предусматривали создание около 400 га, включая остров (впрочем, намывать его изначально собирались лишь при наличии конкретного покупателя, намеренного реализовать эксклюзивный девелоперский проект с акцентом на коммерческую недвижимость).

Около двух третей сформированной территории, как утверждают в УК «Морской фасад», продано. Одна из недавних сделок, о которых объявлено, – приобретение «Морской строительной компанией», «дочкой» холдинга «Лидер групп», права на застройку 8,5 га земли в южной части намыва. Компания планирует возвести жилой квартал общей площадью около 190 тыс. кв. м (включая детсад и школу). Сейчас ведутся проектирование и геологические изыскательские работы, и во втором квартале 2011 года девелопер рассчитывает получить разрешение на строительство. Очевидно, что объективно один из факторов, тормозящих развитие территорий «Морского фасада», – задержка сдачи центрального участка Западного скоростного диаметра, проходящего через Васильевский остров. Остается открытым и ряд вопросов комплексного инженерно-энергетического обеспечения всей территории (прежде всего – строительства новой ТЭЦ).

Комплексное изменение облика «Измайловской перспективы» будет возможно только с приходом мощного инвестора федерального уровня sever_495_pics Фото: Интерпресс/Петр Ковалев
Комплексное изменение облика «Измайловской перспективы» будет возможно только с приходом мощного инвестора федерального уровня
Фото: Интерпресс/Петр Ковалев

Претерпел реконцепцию и размораживается проект «Главстроя-СПб» по созданию МФК за Обводным каналом, между улицами Шкапина и Розенштейна. На участке 5,2 га, приобретенном на торгах Фонда имущества в декабре 2007 года, предполагалось создать к началу 2012-го деловой квартал площадью 230 тыс. кв. м (в основном офисы класса «А»). Игорь Евтушевский констатирует, что концепция «оздоровилась с точки зрения стратегической выживаемости проекта и стала более сбалансированной». «Жилье будет давать кварталу круглосуточную жизнь, в том числе ночную динамику, качественная офисная недвижимость обеспечит дневную загруженность территории, а отель станет местом притяжения не только для туристов, но и для жителей квартала, которые смогут посещать ресторан, фитнес и т.д. Все это обеспечивает проекту хорошую синергию», – уверен он. В следующем году планируется приступить к строительству жилья (около 60 тыс. кв. м). Решение о запуске второй очереди (порядка 30 тыс. кв. м офисов), полагает Евтушевский, также будет приниматься в 2011 году: «Как минимум полтора года понадобится на проектирование и столько же – на стройку. Очевидно, что к тому времени уйдет „навес“ существующих офисных проектов».

Между путей

По-прежнему затягивается реконцепция девелоперского проекта на территории 24 га бывшей станции Московская-Товарная, освобожденной после перевода грузового двора в Шушары в 2009 году. Компания «Росрегионпроект Девелопмент», связанная с РЖД, намеревалась переработать концепцию и скорректировать проект планировки территории. Но пока, как замечает Алексей Чичканов, информация о состоянии проекта и планах девелопера отсутствует: «Насколько мне известно, работа по проекту планировки приостановлена и ее завершение отложено. Видимо, не складывается экономика проекта и продолжаются работы по его реконцепции». Представленная на Градсовет в марте 2008 года концепция предполагала возведение 280 тыс. кв. м офисов класса «А», 220 тыс. кв. м жилья бизнес-класса и 280 тыс. кв. м подземных паркингов (речь шла об инвестировании 1,5 млрд долларов). Логичным решением могло бы стать сокращение офисной составляющей, но компенсировать это включением торговой функции будет проблематично, особенно после открытия рядом ТРК Galeria (190 тыс. кв. м) и торгового центра Stockmann.

Не наблюдается серьезных подвижек и в развитии огромной территории «Измайловской перспективы». Правда, как говорит Чичканов, новый руководитель ГУП «Горэлектротранс» планирует по частям освободить территорию трамвайного парка для последующей жилой и коммерческой застройки: «Земельные участки со зданиями могут реализовываться на торгах Фонда имущества, а средства – направляться на перебазирование трамвайного парка и развитие его инфраструктуры. В Шушарах для этого зарезервирован участок площадью 25 га».

Пока остается «зависшим» проект компании «Желдорипотека» (структура РЖД) – развитие части территории «Измайловской перспективы» (55 га). Докризисная концепция, рассматривавшаяся на Градсовете, предусматривала строительство более 2,4 млн кв. м недвижимости, в том числе большого объема офисов. «Для себя мы решили дождаться конца года, а со следующего уже точно будем делать реконцепцию и перерабатывать проект планировки», – поделился генеральный директор «Желдорипотеки» Виталий Вотолевский. В то же время ведется работа, связанная с закрытием станции Санкт-Петербург – Варшавский, выводом грузовых работ, урегулированием вопросов с пользователями железнодорожных путей, решением имущественно-правовых вопросов.

Однако сдерживающим фактором для реализации проекта, уточняет Вотолевский, могут оказаться недостаточные темпы развития инфраструктуры: «Я четко понимаю, что город отстает, хотя, наверное, по объективным причинам. Но если у нас будет море денег и мы начнем проект, то точно прождем: город не успеет!» Помимо решения вопросов инженерно-энергетического обеспечения для развития территории требуется, в частности, пробивка Новоизмайловского проспекта.

В зонах риска

Недостаточная определенность перспектив проектов зависит не только от ситуации на рынке недвижимости, но и от других факторов риска – управленческих, юридических, общественно-политических и т.п.

В частности, отнюдь не вследствие кризиса оказалась неосуществимой концепция реконструкции Апраксина двора и создания МФК (около 350 тыс. кв. м), разработанная британским архитектором Крисом Уилкинсоном для проекта компании «Главстрой-СПб» и выбранная по итогам конкурса почти три года назад (см. «Пришлись ко двору», «Эксперт С-З» №5 от 4 февраля 2008 года). Историко-культурная экспертиза, проводившаяся в течение двух лет, установила невозможность сноса всех зданий на территории Апраксина двора (первоначально предполагалось снести три-четыре десятка корпусов).

По словам Игоря Евтушевского, в новой концепции набор функций остается прежним (торговля, апартаменты, офисы, культурная составляющая), но они будут вписаны в существующие здания: «Нового моста через Фонтанку и „облака“ над Апраксиным двором не будет – эта идея Уилкинсона имела смысл при осовременивании концепции внутреннего ядра комплекса. А сегодня мы сможем максимум лишь обозначить с точки зрения организации движения внутри квартала какие-то улицы, причем больше визуально, чем физически. Скорее всего, не будет реализована и идея масштабного строительства подземных паркингов: это технически очень сложно при невозможности сноса зданий». Изменение концепции может привести к удорожанию проекта. «Прежнюю концепцию, основанную на сносе и новом строительстве, мы оценивали в 30-32 млрд рублей, – поясняет Евтушевский. – Известно, что новое строительство стоит около 700 долларов, реконструкция – 2,5 тыс., а у нас 54 здания и по многим из них очень жесткие требования по реконструкции и реставрации». Как сообщает Алексей Чичканов, с учетом результатов экспертизы утвержден новый график реализации проекта.

Исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков заявил, что в начале октября получено согласование Главгосэкспертизы по первой очереди проекта, которую планируется реализовывать на Охтинском мысу (предусматривает строительство столь дискуссионной 396-метровой доминанты). ГУП «Ленгипроинжпроект» по заказу города разработал концепцию развития транспортного узла в районе Малой Охты, и к 2012 году должно завершиться проектирование объектов транспортной инфраструктуры. В рамках первой очереди проекта планируется пробивка проспекта Металлистов от Якорной улицы к Магнитогорской; через реку Большая Охта должен быть построен мост, который свяжет улицы Магнитогорскую и Помяловского (последняя будет расширена); на Красногвардейской площади планируется создание трехуровневой развязки с автомобильным тоннелем на правом берегу Большой Охты; будут построены подземные и надземные пешеходные переходы.

Как рассказывают в ОДЦ «Охта», город участвует в реконструкции и модернизации транспортной инфраструктуры в районе, прилегающем к будущему общественно-деловому комплексу, а необходимая для нужд «Охта центра» инженерная инфраструктура будет создаваться за счет средств инвестора. В том числе, по словам Бобкова, инвестор построит набережную Охты и мост. Из объектов инженерно-энергетической инфраструктуры планируется возведение ТЭЦ на пересечении Якорной улицы и проспекта Металлистов и подстанции 110/10 кВ, а также реконструкция сетей водоснабжения и канализования. Что же касается второй и третьей зон будущего общественно-делового района (общая площадь – около 70 га), то по этим территориям инвестором еще не решались имущественно-правовые вопросы, остается в силе и утвержденная ранее концепция их развития. В частности, во второй зоне на месте бывшего стадиона «Турбостроитель» уже проектируется спортивно-оздоровительный комплекс.

Начинающие КОТы

В следующем году ожидается реализация нескольких гигантских и «долгоиграющих» проектов, старт которым фактически дан в 2010-м. Так, «Главстрой-СПб» намерен весной приступить к работам на площадке в Конной Лахте, где будет осуществлять самый масштабный проект комплексной жилой застройки «Юнтолово» (на 237 га планировалось построить 2,2 млн кв. м жилья). Застройку малоэтажным (до пяти этажей) жильем планируется начать с северной части территории, тяготеющей к КАД и будущему ЗСД. Но, как признает Игорь Евтушевский, ситуация с развитием городом транспортной и инженерной инфраструктуры существенно «нормирует» осуществление проекта. В этой же части города, на территории Юнтоловского лесопарка, примыкающей к Лахтинскому заливу, в 2011 году может начаться строительство зоопарка, который займет 288 га (см. «В мир животных», «Эксперт С-З» №36 от 13 сентября 2010 года).

В качестве приоритетных для Петербурга проектов КОТ, как подчеркивает Алексей Чичканов, в настоящее время рассматриваются прежде всего проекты по выводу промышленных предприятий из центральных районов и редевелопменту их территорий. В частности, началась практическая работа по подготовке проекта перевода «Адмиралтейских верфей» в Кронштадт. По данным Чичканова, подготовлена первая редакция концепции перебазирования предприятия и в январе 2011 года, возможно, город совместно с предприятием утвердит стоимость его перевода, что необходимо для выстраивания дальнейших взаимоотношений. Планируется, что освобожденная предприятием территория будет отдельными лотами продана на торгах и эти средства частично компенсируют расходы на его переезд. Параллельно ведутся переговоры о выделении порядка 80 га для изыскательских работ в Кронштадте – в зоне строительства дамбы, но, как отмечает Алексей Чичканов, это будет непростой процесс.

Другой перспективный проект – освобождение пяти площадок, занимаемых концерном ПВО «Алмаз-Антей» в центре города, и перевод принадлежащих ему НИИ и производств на территорию Обуховского завода. До кризиса объем инвестиций в подобный проект оценивался в 500 млн долларов. Как сказал Алексей Чичканов, освобождение двух площадок «Алмаз-Антея», в том числе на Лермонтовском проспекте, планируется к концу 2011 года: «Мы помогаем концерну с точки зрения получения согласований, изменений градостроительной документации, решения вопросов пробивки набережной в Обухово и т.д. Проект очень важен как для модернизации самого промышленного предприятия, так и для развития территорий в центре города».

В принципе, идеи реализации этих проектов рассматривались еще до кризиса. В том числе и проект редевелопмента промышленных территорий концерна «Силовые машины» – 42,7 га на Свердловской набережной, участки 7,2 га и 31,5 га на Московском проспекте (разработкой концепции их развития занимается «Colliers International Санкт-Петербург»). Однако можно только приветствовать, если имеющийся у Смольного опыт сопровождения крупных проектов в «ручном режиме» и административный ресурс во всех его проявлениях будут задействованы для того, чтобы дать стимул к более активному осуществлению девелоперских проектов в подобном формате.     

Санкт-Петербург