В ожидании концептуальности

Игорь Архипов
21 марта 2011, 00:00
21 марта 2011, 00:00

Усиление конкуренции на рынке торговой недвижимости станет действенным стимулом к выбору девелоперами и собственниками наиболее качественных проектных решений или к проведению реконцепции существующих объектов

Фото: Владимир Басов

Рынок торговой недвижимости в Петербурге, как и ожидалось, восстанавливается быстрее других сегментов коммерческой недвижимости (см. «В сегменте компромиссов», «Эксперт С-З» №9 от 8 марта 2010 года). Заполняемость торговых центров (ТЦ) достигла докризисного уровня. К прежним показателям вернулись и ставки аренды качественных торговых площадей. Сегмент выделился с точки зрения первых посткризисных инвестиционных сделок. Более оптимистичными по сравнению с рынком офисов или складов представляются экспертам и перспективы реанимации девелоперской активности в торговой недвижимости.

Много не стало

Падение объемов ввода качественных торговых объектов, произошедшее в 2009 году (впервые с 2002-го), оказалось отчасти компенсировано в прошлом году. По данным «Colliers International Санкт-Петербург», открыто восемь ТЦ арендной площадью 247 тыс. кв. м. Впрочем, большая часть новых площадей пришлась на два крупнейших и знаковых объекта – «Стокманн Невский центр» (45 тыс. кв. м) и ТРЦ «Галерея» (93 тыс. кв. м). Специалисты АРИН зафиксировали 12 введенных объектов площадью 278 тыс. кв. м, что на 72% превысило объемы 2009 года. По оценкам же NAI Becar, общая площадь (а не только арендопригодная) открывшихся в прошлом году ТЦ и торгово-развлекательных комплексов (ТРК) составила 424,5 тыс. кв. м, почти достигнув уровня 2008-го.

Помимо двух крупнейших ТЦ в Центральном районе в 2010 году на рынок вышли несколько других значительных объектов. В Колпино открылся ТРК «Ока» (45 тыс. кв. м), в Приморском районе – третья очередь ТРК «Сити-Молл» (31 тыс.), во Фрунзенском – вторая очередь ТРК «Балканский» (18,6 тыс.), в Выборгском – мебельный центр «Гранд Каньон» (15 тыс.), в Невском – ТК «Смайл» (8 тыс. кв. м).

Несмотря на существенный объем новых площадей, доля вакансий не выросла и сохранился высокий уровень заполняемости ТЦ – в среднем 90%. Наметившаяся в прошлом году тенденция к росту спроса на торговые помещения, подчеркивает генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург» Николай Казанский, подтверждается: «Средний уровень заполняемости в качественных торговых центрах достиг докризисных показателей. В успешных ТЦ по-прежнему сохраняются „листы ожидания“, уровень заполнения близок к 90-100%».

Наиболее удачные в концептуальном отношении ТЦ, такие как «Стокманн Невский центр» и «Галерея», как единодушно отмечают консультанты и брокеры, заселяются арендаторами еще на стадии строительства. ТРК «Лето» (арендная площадь – около 60 тыс. кв. м) на Пулковском шоссе, открытие которого ожидается в 2011 году, по информации АРИН, заполнен уже на 85%. Полностью обеспечены арендаторами ТЦ, разместившиеся вдоль оживленных транспортных магистралей (в частности, Московский и Нарвский универмаги). «Низкий уровень заполняемости (порядка 70-80%) характерен прежде всего для ТЦ, расположенных вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 тыс. кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект», – поясняет управляющий партнер АРИН Игорь Горский.

Растущие форматы

Об активизации сегмента торговой недвижимости свидетельствует, как считает Николай Казанский, и то, что торговые операторы Петербурга активно прорабатывали новые форматы, оптимизировали концепции магазинов, зачастую увеличивали занимаемые площади. Так, сеть товаров для животных «Ле’муррр» открыла первый гипермаркет площадью более 1 тыс. кв. м в торгово-выставочном комплексе «Гарден Сити», сеть книжных супермаркетов «Буквоед» – крупнейший в городе Book city center (более 3 тыс. кв. м) на месте галереи бутиков «Норд». А универмаг спортивной одежды «Спортмастер» увеличил площади в «Гранд Каньоне». Аптечные сети создают новые форматы фарммаркетов (например, «Радуга»).

Тенденцию к расширению форматов продемонстрировали и продавцы одежды. Средняя арендуемая площадь магазинов некоторых ритейлеров ранее составляла 150-300 кв. м, сегодня их запросы увеличились до 700-1000 кв. м (Incity, Ostin, Oggi, Collins, Gloria Jeans и др.). Подобная тенденция связана с появлением на рынке крупноформатных магазинов иностранных брендов (Zara, H&M, «Стокманн», River Irsland, Uniqlo и др.), где представлен широкий ассортимент товаров. В этой связи, говорит Казанский, «стратегией других fashion-операторов становится расширение и углубление своего ассортимента, а соответственно, и необходимость арендовать площади большего формата как в составе ТРК, так и в стрит-ритейле».

Ставки аренды к концу 2009 года стабилизировались, а в середине 2010-го начали постепенный рост. По данным «Colliers International Санкт-Петербург», для якорных арендаторов ставки выросли за прошлый год в среднем на 5-10%, а для операторов галерей – на 20-30%. В 2011 году ставки на качественные помещения в ТЦ могут подняться на 10-15%.

Ставки в качественных объектах, как утверждают в АРИН, уже вернулись на докризисный уровень. На конец 2010 года ставки для якорных арендаторов составляли от 700 до 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц (с учетом НДС и коммунальных услуг), для операторов галерей – от 1,5 до 5 тыс. По мнению руководителя отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зоси Захаровой, высокой востребованности площадей в «Стокманн Невском центре» и «Галерее» отчасти способствовало то, что уровень ставок для операторов торговой галереи (4-5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц) оказывался несколько ниже, чем на встроенные помещения на Невском проспекте (5-8 тыс. рублей).

Монстров достаточно?

Отмечая очевидную обусловленность успехов «Стокманн Невского центра» и «Галереи» их уникальным местоположением, специалисты расходятся в вопросе о влиянии на рынок появившихся объектов. Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге Игорь Лучков, признавая потребность в подобных современных форматах для центра города, замечает, что эти новые ТЦ – скорее исключение, «поэтому сложно говорить, что они сильно повлияли на рынок: на самом деле эти объекты просто заняли свою нишу». На взгляд Игоря Горского, влияние на рынок «Стокманн Невского центра» и «Галереи» выразилось, в частности, в перетягивании части арендаторов с прилегающих улиц (прежде всего – с Лиговского и Невского проспектов), а также в появлении торговых сетей, ранее не представленных в Петербурге. «А некоторые сети используют уникальное расположение комплексов как возможность расширения, то есть происходит не миграция, а открытие дополнительных магазинов, – продолжает он. – Так, „М-Видео“ представлена в обоих комплексах, финская сеть H&M имеет теперь три магазина в непосредственной близости друг от друга».

Возможно, открытие «Галереи» отразится на посещаемости комплексов «МЕГА» и оборотах арендаторов их галерей. «При схожем ценовом позиционировании „Галерея“ имеет существенно лучшую пешеходную доступность, большее количество арендаторов, более мощную развлекательную составляющую, – объясняет Николай Казанский. – Думаю, эти факторы позволят оттянуть из „МЕГИ“ молодежь и подростков до 25 лет, а это самые активные посетители». Неизбежна, уверен он, и конкуренция между «Стокманн Невским центром» и «Галереей», имеющими сходное ценовое позиционирование и даже одинаковых арендаторов. Тем не менее проекты будут успешны, расположение же поблизости нескольких крупных ТЦ – «нормальная ситуация для центральной части мегаполисов с высоким деловым и туристическим потоком».

Потенциал центра города, считает Горский, остается большим, поэтому «самое правильное сейчас – вернуться к проекту ТЦ под площадью Восстания, рассчитанного, в отличие от двух соседних, на более массовую проходимость». Однако ряд экспертов, напротив, убеждены, что с точки зрения насыщения центра Петербурга столь крупными торговыми форматами, а особенно – дополнительно возникающей транспортной нагрузки, «Стокманн Невского центра» и «Галереи» достаточно. «Эти два „кэтегори киллерс“, надеюсь, закроют тему крупных торговых комплексов в центре города, – поделился заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. – По транспортным соображениям подобное не должно повториться, и это относится прежде всего к „преисподней“ под Знаменской площадью. Там однозначно должна быть транспортная развязка. Возможно, с сопутствующей торговлей, но ни в коем случае не еще один торговый монстр».

Районные ниши

В нынешнем году прогнозируется ввод порядка 200 тыс. кв. м объектов, то есть несколько меньше, чем в 2010-м, причем из крупных заявлен только ТРК «Лето». Тем не менее по обеспеченности качественными торговыми площадями Северная столица уже приближается к европейским городам. Ее уровень (без учета гипермаркетов), по данным АРИН, составляет 569 кв. м на 1 тыс. жителей (специалисты «Colliers International Санкт-Петербург» говорят о 590 кв. м), что превышает показатели, к примеру, Мадрида, Вильнюса и Праги, но не дотягивает до Вены, Милана, Стокгольма, Таллина. Впрочем, учитывая сложность сопоставления уровня доходов населения в Петербурге и крупных городах Европы, некорректно сравнивать и «плотность» торговых площадей – скорее следует говорить о насыщении Северной столицы торговыми объектами. Дальнейший рост будет зависеть прежде всего от динамики роста благосостояния населения.

Однако в отдельных районах города потенциал для развития торговой недвижимости остается. «Учитывая перспективы ввода, а это около 350 тыс. кв. м, заявленных на ближайшие два года, мы выделили три зоны, в которых нехватка качественных ТЦ может проявиться особенно четко, – рассказывает Николай Казанский. – Это северо-восток, где проживает около 1 млн человек, юго-запад с населением около 500 тыс. и Васильевский остров с численностью населения порядка 200 тыс. Из этих территориальных зон объективно трудно добраться до любого крупного торгового комплекса. Некоторые районы города, особенно северо-восток и юго-запад, уже способны „переварить“ новые крупные проекты. Так, на Васильевском острове существует возможность для строительства регионального торгового центра, на юго-западе – суперрегионального, на северо-востоке – одного суперрегионального или двух региональных».

Существенный дефицит площадей, по оценкам АРИН, в Красносельском, Петродворцовом, Пушкинском и Фрунзенском районах. Также не представлены современные объекты в Курортном и Кронштадтском районах. По словам Игоря Горского, главенствующее значение по-прежнему имеет местоположение объекта: «Торговые комплексы у метро, развязок с основными магистралями или расположенные вдоль основных торговых коридоров будут продолжать пользоваться повышенным спросом. Торговые центры могут быть востребованы в рамках комплексного развития территорий, в составе жилых комплексов-миллионников („Северная долина“, „Славянка“, „Балтийская жемчужина“ и др.) – в них целесообразно строительство объектов, нацеленных в первую очередь на жителей района». По мнению Игоря Лучкова, для классических ТЦ «главнейшим фактором стало даже не местоположение, а расположение относительно точек концентрации потребителей – мест, где проживает население с высокой платежеспособностью. Чаще всего это районы новостроек, такие как Лахта в Приморском районе».

Искусство конкуренции

Эксперты солидарны в том, что насыщение торговыми площадями даже при наличии потенциала роста в отдельных районах будет увеличивать конкуренцию и, соответственно, значимость фактора грамотной концепции как для существующих объектов, так и для строящихся. «Форматные ТЦ наконец начнут конкурировать друг с другом, и мы поймем, что их экспансия не бесконечна, – размышляет Алексей Шаскольский. – Петербург уже почти „наелся“ крупными торговыми форматами, глядишь, доживем до того, что новые просто запретят строить, как в некоторых регионах в Европе. Тем не менее в связи с формированием рокадных транспортных коридоров какое-то движение по созданию придорожных ТЦ продолжится. Никуда не денется и вездесущий стрит-ритейл, но он будет все затейливее».

Удачная концепция ТЦ, особенно если он не имеет бесспорно выигрышного местоположения, способного нивелировать ошибки девелоперов и проектировщиков, убежден Игорь Горский, становится главным условием реализации новых проектов. «Должны появиться нестандартные объекты, многофункциональные комплексы, способные предложить изюминку, которой не будет у других. Кроме того, важна очень хорошая внутренняя логистика, чтобы покупателю было комфортно, чтобы его не заставляли проходить через весь ТЦ змейкой, чтобы в конце зала подняться на следующий этаж, и т.д. – конкретизирует он. – Понятно, это делается, чтобы максимально пропускать потоки через весь организм ТЦ, но думать нужно и о комфорте покупателей. Человек, у которого в руках дети и сумки, если его гоняют таким образом через весь ТЦ, серьезно подумает, приезжать ли сюда в следующий выходной. Вскоре рынок начнет реально тестировать ТЦ, голосовать просто их физической проходимостью, а вслед за покупателем будет голосовать и арендатор».

Экстенсивное расширение рынка торговли промышленными товарами, одеждой, техникой, особенно в некоторых местах города, на взгляд Игоря Лучкова, малоперспективно: «Торговля будет и должна развиваться за счет качества, оптимизации концепции, расширения сервисных услуг, каких-то новых „фишек“, допустим аквапарков или других вещей, привлекающих посетителей. Например, в районе Девяткино планировался „Новый Колизей“ площадью порядка 200 тыс. кв. м с креативной купальной зоной, совмещенной с аквапарком. Именно к таким проектам следует возвращаться девелоперам и продумывать магниты, притягивающие людей не только за покупками, но и для отдыха».

Среди наиболее перспективных новых форматов ТЦ, по общему мнению экспертов, – аутлет-центры, предлагающие брендовые товары по более доступным ценам. Строительство двух таких объектов в Петербурге уже заявлено – на Пулковском шоссе и на пересечении Таллинского и Волхонского шоссе. Кроме того, продолжает Зося Захарова, перспективным сегментом торговой недвижимости могут стать до сих пор не создававшиеся в Петербурге пауэр-центры: «Это ТЦ, объединяющие четырех и более специализированных операторов розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товаров какой-либо категории. Якорные арендаторы занимают около 85% площади».

Признаки инвестиций

Инвестиционные сделки свидетельствуют, что торговый сегмент наиболее активен на рынке коммерческой недвижимости. По информации «Colliers International Санкт-Петербург», крупные инвестиционные сделки составили в 2010 году порядка 155 млн долларов. В частности, это покупка торгово-офисного центра Regent Hall компанией Renaissance Development, приобретение собственниками УК «Форт» ТЦ «Рыбацкий», «Южный полюс» и проекта ТЦ «Кантемировский».

В конце 2010 года, отмечает генеральный директор Praktis C&B Сергей Федоров, обозначился интерес инвесторов к земельным участкам до 1,5-2 га под коммерческие функции. «Восстановление спроса докатывается до тех, кто готов инвестировать в крупноформатную торговую недвижимость, – говорит он. – Цепочка „возрождение спроса – увеличение торгового оборота – рост арендных ставок в сфере торговой недвижимости“ вновь делает возможными проекты с пяти-шестилетней окупаемостью. Несомненно, оказывает влияние и снижение в кризис стоимости земли и строительно-монтажных работ. Девелопер, скомбинировав эти факторы, может получить привлекательную бизнес-модель».

Наметилась также тенденция к реанимации некоторых проектов, которые в кризис были заморожены (по подсчетам АРИН, было приостановлено 11 проектов общей площадью около 300 тыс. кв. м). Так, холдинг «Доринда инвест» разморозил строительство второй очереди многофункционального комплекса «Питер-Лэнд» у станции метро «Электросила», компания «Макромир» изыскала средства на дальнейшие работы по возведению ТРК «Сити-Молл», а также достраивает третью очередь комплекса «Феличита».

Наряду со строительством новых ТЦ, убежден Николай Казанский, девелоперам следует обратить внимание на потенциал существующих. Разработанный специалистами «Colliers International Санкт-Петербург» первый в Петербурге проект полноценной реконцепции объекта торговой недвижимости – комплекса «Грэйт», приобретенного инвестором у холдинга «Адамант», позволит увеличить арендную площадь на 30%, а арендный доход – как минимум в три раза. При этом объект изменит формат, превратившись из мебельного центра в современный ТРК под названием «Академ Парк». Собственник планирует инвестировать в реконструкцию 17-20 млн долларов. Благодаря же реконцепции и увеличению арендного дохода срок окупаемости проекта с 10 лет (определенных на момент приобретения ТЦ) сократится до пяти-шести. В Петербурге как минимум 20% площадей в ТЦ нуждаются в реконцепции, и это открывает дополнительные возможности для инвестирования в сегменте торговой недвижимости. 

Санкт-Петербург