Строители не уходят под землю

Эксперт Estate
Москва, 25.08.2014
«Эксперт Северо-Запад» №35 (678)
Подземное пространство Петербурга остается Terra incognita для девелоперов. Несмотря на большое количество заявленных проектов, реализованы единицы. Остальные так и останутся на бумаге. Причина – сложности и дороговизна освоения подземного пространства.

Фото: архив «Эксперт С-З»

Разговоры о необходимости осваивать подземное пространство Петербурга ведутся уже почти десять лет. И если прежде сама идея подземного строительства казалась странной, сейчас, когда центр города исчерпал ресурсы для дальнейшего роста и развития, с ней согласны все – от проектировщиков до чиновников.

По мнению экспертов, сейчас одна из основных проблем – отсутствие современных исследований состояния подземного пространства Северной столицы, а без подобных, причем подробных, данных невозможно реализовать масштабные проекты, которые будут оказывать не локальное, а глобальное влияние на всю окружающую застройку.

Неизученные недра

Сегодня при реализации отдельных подземных проектов строители используют расчеты, сделанные еще в 1980-х годах, а за это время характеристики грунтов существенно изменились. Кроме того, отсутствие данных затрудняет и развитие петербургского метрополитена – прокладывать транспортные коридоры в новые кварталы без современного плана подземных территорий очень сложно, а на настоящем этапе – уже невозможно.

В любом городе есть геологические риски, но в Петербурге специфика в том, что, например, около 3,7% всей территории – это погребенная гидросеть. Всего по городу в разные годы для застройки территорий было засыпано около 130 водотоков. В начале прошлого века по Лиговскому проспекту шел канал, много каналов в свое время было на Васильевском острове. Не говоря о болотах, на которых, собственно, и строился Петербург. В недрах достаточное количество палеодолин, одна из которых стала причиной аварии в метро в районе площади Мужества.

По данным экспертов, около 60% фундаментов старых зданий в исторических районах города изначально были перегружены еще в эпоху своего строительства, в XVIII-XIX веках. Со временем нагрузка на них увеличилась, здания стали оседать, образовывались трещины. Особенно это опасно, если по соседству с такими домами начинается другое строительство. Тем более – освоение подземного пространства.

Властный «стоп»

Пока власти по традиции предпочитают не решать возникающие проблемы, а уходить от них. В Петербурге до сих пор нет подземных проектов – чиновники, ссылаясь на слабые и неприспособленные грунты, за последние годы свернули сразу несколько подземных проектов. Так, решено отказаться от строительства необходимой парковки в районе площади Восстания. Ранее по этим же соображениям заморозили еще один подобный объект – подземную парковку под Сенной площадью. Отказался город и от трех подземных пешеходных переходов на площади Александра Невского.

Подземный паркинг – самый характерный на сегодня пример подземного строительства в Петербурге 025_expertsz_35.jpg Фото: архив «Эксперт С-З»
Подземный паркинг – самый характерный на сегодня пример подземного строительства в Петербурге
Фото: архив «Эксперт С-З»

В свое время в городе были анонсированы около двух десятков проектов, в том числе реконструкция площади Труда с развитием подземного пространства, подземные переходы на Московском проспекте, у Витебского вокзала и Владимирской площади. Однако на практике реализован лишь один проект – реконструкция площади Труда, но и то частично. Причем времени на его реализацию ушло много: начат был проект еще в 1991 году. Особого коммерческого эффекта освоение подземного пространства не принесло – площади под землей сдаются в аренду крайне тяжело, некоторые пустуют.

Наиболее громкий из нереализованных проектов – сооружение под площадью Восстания многофункционального трехуровневого комплекса, где планировалось разместить подземные переходы, объекты торговли, паркинги. В 2008 году инвестор – компания «Адитум» была готова вложить в проект не менее 200 млн долларов. Но случился кризис, и у инвестора закончились деньги, кроме того, оказалось, что грунты под площадью Восстания не позволяют достичь того эффекта, на который рассчитывали изначально. Эксперты посчитали, что строительство подземного комплекса может нарушить гидросистему и, как следствие, привести к разрушению окружающих построек. На этом проект и закончился.

До кризиса 2008 года многие инвесторы предполагали увести под землю парковочные пространства в центре Петербурга. Так, в 2007 году о намерении разместить подземный паркинг под Конюшенной площадью заявляло ООО «ПаркингИнвест» (дочерняя структура СК «Импульс») совместно с французской компанией Vinci. На предмет возможного устройства подземного пространства с функцией паркинга оценивалась и часть территорий Марсова поля. Были и другие идеи – например, создание трех-четырехуровнего подземного многофункционального комплекса под площадью Искусств и Михайловской улицей. Планировалось, что верхнюю часть займет торговый комплекс, связанный с музейной деятельностью, остальные два – подземный паркинг. Всего предполагалось освоить более 123 тыс. кв. м, но тогда эта идея не получила развития.

По мнению экспертов, если под Конюшенной, Манежной и площадью Искусств большинство технических вопросов упирается в их малые размеры, то практически необъятные парковочные пространства под землей можно было бы освоить за счет Дворцовой площади и Марсова поля.

«Ноу мани, ноу хани»

Однако главная проблема, в которую упираются и девелоперы, и власть, – высокая цена освоения подземного пространства. По некоторым оценкам, общая разница затрат при строительстве наземного и подземного объекта находится в пределах 30-100%. В среднем сооружение, скажем, подземного торгово-развлекательного центра дороже на 30-50%. Каждый следующий подземный этаж дороже предыдущего на 20-40%. А есть еще и будущие затраты на эксплуатацию подземных объектов, которые чрезвычайно высоки.

Если серьезно обсуждать освоение подземных пространств, нужно понимать, что эта стройка не из дешевых. И развиваться она будет только в экономически привлекательных условиях, например в рамках государственно-частного партнерства.  Как, к примеру, решалась она в Хельсинки, где грунт также сложный – скала. Но со строительством метро справились благодаря тому, что план освоения подземного пространства был разработан на 30 лет вперед. Все инвесторы, которые вкладывались в строительство подземных магазинов, получали личные президентские гарантии, что метро и подземные переходы будут построены, и все, кто вложил свои деньги, получит обещанный доход. И там норма – три подземных этажа.

Ключевая проблема в том, что в Петербурге, да и в целом по России, нет полноценной программы (концепции) освоения подземного пространства. Северной столице остро необходима единая геологическая карта. Работы над ее созданием идут, но очень медленно. Нуждается город и в 3D-карте подземных сооружений и коммуникаций, чтобы на ее базе проектировать и строить подземные объекты. Пока же строители вполне могут обнаружить под землей не обозначенные на карте военные коммуникации, подземные реки и прочее.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №35 (678) 25 августа 2014
    Санкции
    Содержание:
    Реклама